Операції з нерухомістю — як укласти договір по операціях з нерухомістю: покрокова інструкція для новачків + професійна допомога при укладанні угод

Які бувають види операцій з нерухомістю? Як відбувається передача грошей при угодах нерухомості через депозит нотаріуса? Коли договір по операціях з нерухомістю вважається дійсним?

Ви думаєте, що для покупки нерухомості потрібні тільки гроші і бажання? Вважаєте, що з усіма формальностями розберетеся по ходу процесу? Можливо так і буде, але при цьому вам доведеться набити купу шишок і переробляти багато по кілька разів.

Навіщо вчитися на власному досвіді, якщо можна скористатися чужим? Я, Валерій Чемакин, консультант з правових питань, розповім як правильно проводяться операції з нерухомістю.

В кінці статті зроблю огляд декількох компаній, які надають послуги з проведення операцій з нерухомістю.

Операції з нерухомістю

Зміст
  1. Що таке угоди з нерухомістю і для чого вони проводяться?
  2. Які бувають види операцій з нерухомістю   огляд ТОП-3 основних види
  3. Як відбувається передача грошей при укладанні угод з нерухомістю — 3 головних способу
  4. Як покупцю укласти договір по операціях з нерухомістю — 5 основних етапів
  5. продавцю укласти договір по операціях з нерухомістю   покрокова інструкція для новачків
  6. Професійна допомога при здійсненні операцій з нерухомістю   огляд ТОП-3 компаній з надання послуг
  7. Коли угода з нерухомістю вважається дійсною   огляд основних умов
  8. Висновок

1. Що таке угоди з нерухомістю і для чого вони проводяться?

Вартість нерухомого майна вимірюється в сотнях тисяч і мільйони рублів.

Великі гроші привертають до себе шахраїв всіх мастей, що робить відносини у цій сфері небезпечними.

Операція з нерухомістю — це регламентована Цивільним законодавством (ГК РФ) операція з передачі права на об'єкт від одного власника до іншого.

Державний орган, наділений функцією правового регулювання угод з нерухомістю, це Росреестр, який має право вносити зміни в Єдиний державний реєстр нерухомості (ЕГРН).

Щоб на приватну власність ніхто сторонній не міг претендувати, здійснюється державне оформлення угод з нерухомістю. Детальніше про цю процедуру читайте в тематичній статті на нашому сайті.

Цілі майнових угод:

  • продаж або придбання нерухомості та оформлення її у власність;
  • приватизація належить державі або муніципалітету власності;
  • передача в дар або по спадку;
  • інші операції у житловій сфері (рента, застава, арешт).

Для безпеки краще замовити в юридичній компанії супровід угод з нерухомістю. Докладніше про таку можливість можна прочитати в нашій спеціальній статті, а зараз давайте познайомимося з видами угод.

2. Які бувають види операцій з нерухомістю   огляд ТОП-3 основних виду

Всі угоди можна розділити на договірні і односторонні. Оформляти договором передбачено всі відносини, в яких бере участь більше двох осіб До односторонніх можна віднести такі угоди, як дарування, передача у спадок.

Існує ще кілька критеріїв, за якими в юридичній науці прийнято класифікувати види угод. Нехай цю тему глибоко вивчають юристи по нерухомості, а ми з вами розглянемо три основних вигляду операцій.

Вид 1. Угоди зі зміною власника

Найчастіше на побутовому рівні люди проводять такі процедури самі або звертаються в агентство для супроводу угод з нерухомістю, в результаті якої майно переходить від одного власника до іншого.

До таких операцій відносяться:

  • купівля-продаж;
  • успадкування будь-якого роду;
  • реалізація заставних або боргових зобов'язань;
  • приватизація державного або муніципального майна ;
  • націоналізація (передача у власність від держави);
  • оформлення довічної ренти або утримання;
  • безоплатне або оплатне вилучення землі або знесення будови;
  • операції обміну.

Для ознайомлення з прикладом такої операції пропоную прочитати статтю «Супровід угоди купівлі-продажу квартири».

Вигляд 2. Операції із зміною складу власників

Часто угоди відбуваються з частками нерухомості.

При цьому змінюється кількісний і якісний склад власників. Одні з них можуть продовжувати володіти об'єктом, а інші втрачають таке право.

угоди зі зміною складу власників

До операцій такого виду потрібно віднести акціонування, розділ майна, пайове будівництво, розселення комуналки і вступ в кондомініум. У сфері економічних взаємовідносин це: ліквідація підприємства, а також внесення нерухомості до статутного капіталу.

Оформлення кредиту під заставу нерухомості передбачає, що при певних умовах право власності на житло переходить до банку.

3 Вид. Операції з додаванням інших суб'єктів прав

Іноді деякі види комерційної діяльності припускають операції з нерухомістю, в результаті яких у того чи іншого об'єкта з'являються додаткові власники, користувачі або обмеження (сервітути).

До таких операцій відносяться:

  • інвестування в будівництво або реконструкцію;
  • передача власності в оперативне, довірче управління або господарське відання;
  • оренда, найм або піднайм;
  • передача земельних ділянок у успадковане володіння чи постійне використання;
  • накладення та зняття сервітутів;
  • бронювання.

При цьому процедура оформлення нерухомості у кожному з розглянутих випадках має свої особливості, розібратися в яких можна, якщо прочитати відповідну статтю на нашому сайті.

3. Як відбувається передача грошей при укладанні угод з нерухомістю — 3 головних способу

Так як при здійсненні операцій з нерухомістю не уникнути етапу передачі грошей, то це питання варто розглянути докладніше.

В більшості своїй в таких угодах фігурують солідні грошові суми, передача яких повинна проводитися максимально безпечно. Навряд чи хтось наважиться сьогодні виробляти розрахунок готівкою в кілька мільйонів рублів, ніяк не убезпечивши себе.

Альтернативою стане безготівковий переказ на банківський рахунок, що іноді потрібно при іпотеці або оформлення квартири у власність у новобудові, яка була придбана з використанням бюджетних коштів за однією з державних житлових програм. Можна розрахуватися готівкою наступними способами.

Спосіб 1. Банківська комірка (депозитарій)

Банківську комірку у спеціальному сховищі (депозитарії) орендує покупець. Туди він закладає необхідну суму в присутності продавця. Після цього сторони підписують угоду про користування цією клітинкою. За нього продавець зможе забрати гроші з осередку тільки після реєстрації нерухомості.

Якщо по якійсь причині оформлення права власності не відбулося, то покупець зможе безперешкодно вилучити гроші. Продавця допустять до осередку тільки з паспортом та документами, що підтверджують перехід права власності покупцеві. Оренда банківської комірки для операції з нерухомістю гарантує безпеку і виключає шахрайство.

Спосіб 2. Депозит у нотаріуса

Це теж надійний, але досить дорогий спосіб передачі грошей. Сам по собі він коштує всього 1500 рублів, але при цьому операція з нерухомістю в нотаріуса та оформлення згоди чоловіка на неї обійдуться ще приблизно в 20 тис. рублів, у залежності від суми угоди.

депозит нотаріуса

Суть депозиту у нотаріуса полягає в тому, що покупець переводить гроші на його банківський рахунок. Потім нотаріус посвідчує договір, в якому відображені умови переказу грошей продавцю. Найчастіше це закінчення процедури реєстрації в Росреестре. Якщо по якійсь причині оформлення права власності на квартиру не сталося, нотаріус поверне гроші на рахунок покупця.

Спосіб 3. Акредитив

Цим способом користуються рідко, оскільки він дуже складний і не всі банки його застосовують. По своїй суті він подібний передачі грошей через комірку. Однак тут взаєморозрахунки проводяться в безготівковій формі з рахунку покупця на рахунок продавця, який може просто перевести в готівку гроші після завершення процедури реєстрації об'єкта.

4. Як покупцю укласти договір по операціях з нерухомістю — 5 основних етапів

Кожна зі сторін угоди повинна дотримуватися свого алгоритму в ході всієї операції. Однак деякі вимоги однакові. Приміром, як продавець, так і покупець повинні суворо дотримуватися законодавства. Інакше операцію з нерухомістю визнають недійсною за рішенням суду.

Крім того, потрібно знати, що при виявленні факту обману в процесі реєстрації права будь-яка із сторін може ініціювати процедуру розірвання договору купівлі-продажу. Про те, як це відбувається на практиці, читайте у тематичній статті на нашому порталі. Тепер давайте розглянемо алгоритм укладання угоди для покупця.

Етап 1. Вибір квартири

Сьогодні більшість покупців переглядає безліч сайтів з оголошеннями в надії підшукати собі відповідне житло чи іншу нерухомість.

На них публікуються як приватні оголошення, так і об'єкти бази даних агентств нерухомості. Ви маєте право самостійно підбирати собі квартиру або звернутися за допомогою в таке агентство.

Приклад

Кілька років тому я купував кімнату у комунальній квартирі, для сина-студента. Спочатку довелося об'їхати безліч варіантів, але нічого хорошого не було. Житло було «вбите» або з сусідами алкоголіками і наркоманами.

Після цього я уклав договір з однією з відомих ріелторських контор. Мені попався дуже відповідальний співробітник. Хлопець знайшов мені кімнату за тиждень, а ще «вмовив» власника поступитися майже 150 тис. рублів.

Звернення в компанію краще, якщо вас турбує чистота угоди з нерухомістю. Адже всі об'єкти в базі проходять перевірку, так як агентство несе відповідальність перед клієнтом.

Етап 2. Укладання попереднього договору купівлі-продажу

Тут може бути кілька варіантів. Найпростіший випадок: ви завантажуєте зразок договору з інтернету і редагуєте його під свої реквізити. Врахуйте, що це допускається тільки при простій операції, коли є один продавець і один покупець.

Складніше, коли нерухомістю володіло кілька людей. У цьому випадку самостійно скласти договір не вийде. Операції з нерухомістю в частковій власності проходять при нотаріусі. Він же складає договір і роздруковує його на спеціальному бланку.

Етап 3. Вибір банку для проведення операції

Якщо розрахунок з продавцем ви вирішили зробити через банківську комірку або акредитивом, то потрібно турбуватися вибором відповідного банку. Справа в тому, що не у всіх відділеннях є депозитарії, тим більше не кожен банк надає послуги акредитива. Тому поцікавтеся заздалегідь про наявність такої можливості у відділенні, де ви звикли обслуговуватися.

Етап 4. Укладення договору і передача грошей

Коли знайдете відповідний банк, то можна приступати до остаточного підписання договору купівлі-продажу. Ще раз уважно перечитайте його, щоб не було ніяких помилок у тексті і особливо в реквізитах сторін договору.

укладення договору і передача грошей

У договорі з банком на оренду осередку і в додатковій угоді чітко пропишіть умови передачі грошей продавцю. Це ж відноситься і до варіанту з акредитивом. Договір купівлі-продажу підписується безпосередньо при подачі документів для реєстрації операції з нерухомістю в МФЦ або Росреестре.

Етап 5. Завершення розрахунків по угоді та підписання передавального акта

Суть передавального акта полягає в тому, що сторони виробили між собою всі розрахунки і претензій один до одного не мають. При використанні банківської комірки, акредитиву або депозиту у нотаріуса це означає, що гроші передані на тимчасове зберігання, а продавець їх отримає після того, як угода буде зареєстрована в ЕГРН.

Підписаний акт передачі долучається до пакету документів, необхідного для процедури оформлення будинку у власність або будь-якої іншої нерухомості. Перед підписанням цього документа покупцеві варто ще раз переконатися у відповідності дійсності наявних у нього відомостей.

5. Як продавцю укласти договір по операціях з нерухомістю   покрокова інструкція для новачків

Якщо ви продавець, то все трохи простіше. Адже ви впевнені, що ваша нерухомість юридично чиста і відсутні заборони на операції з нею. Проте, щоб все пройшло гладко, потрібно зайвий раз перевірити, чи не накладений на житло арешт з-за вашої заборгованості.

Врахуйте, що наявність у вас неповнолітніх дітей може стати перешкодою для продажу житла. Щоб цього не сталося, треба заздалегідь підготуватися до операції. Як це зробити — читайте далі.

Крок 1. Готуємо квартиру і документи для її продажу

В квартирі потрібно навести порядок. Якщо ви залишаєте новим власникам якісь предмети меблів, то обговоріть це заздалегідь, а краще складіть список і прикладіть його до передаточним актом. Зберіть всі необхідні для продажу документів.

Що потрібно перевірити і зробити продавця:

  • дійсність свого паспорта та паспортів співвласників нерухомості при їх наявності;
  • наявність документів про право власності або виписки з ЕГРН;
  • відсутність арештів та інших обмежень на продаж;
  • запитайте в органах опіки дозвіл на операцію (при наявності неповнолітніх);
  • отримаєте у нотаріуса дозвіл на угоду від чоловіка;
  • якщо нерухомість була в частковій власності, домовтеся з нотаріусом про дату підписання договору купівлі-продажу.

Деякі покупці для гарантії своєї безпеки та уникнення заперечування угоди з нерухомістю вимагають довідку з ПНД (психоневрологічного диспансеру). Тому варто її теж отримати, але краще вже перед самою угодою. Якщо є нерозуміння між вами та близькими родичами по угоді з нерухомістю, то огляд на осудність тим більше обов'язково.

Крок 2. Шукаємо покупця

Коли все готово, приступаємо до пошуку покупця. Тут два варіанти: або ви самі розміщуєте оголошення в газетах і на сайтах, або звертаєтеся за допомогою в ріелторську компанію. Втім, можна ці два способи комбінувати.

В самому оголошенні потрібно докладно описати технічні характеристики об'єкта, стан прилеглої території, інфраструктури. Бажано робити це в художній формі — це приваблює потенційного покупця.

Крок 3. Складаємо попередній договір купівлі-продажу

Коли покупець знайдений — обговоріть з ним всі умови та складіть попередній договір купівлі-продажу. Зробити це можна самостійно, або звернутися в будь-яку юридичну компанію, яка надає такі послуги. Вартість цього невисока, зате заощадите час.

Крок 4. Контролюємо закладку грошей в банківську комірку

Якщо домовилися, що покупець передасть гроші через банківську комірку, то підіть в депозитарій разом з ним і проконтролюйте закладку грошей. Уважно перерахуйте купюри, щоб уникнути помилок. Ключ покупець віддає або відразу, або після оформлення нерухомості у власність.

Крок 5. Укладаємо договір купівлі-продажу і реєструємо права нового власника

Після закладки грошей йдіть разом з покупцем в МФЦ або Росреестр, підписуйте договір і віддавайте документи на реєстрацію. Врахуйте, що на операції з нерухомістю встановлені податки, які називаються держмитом. Квитанція про оплату повинна бути додана до пакету документів.

реєструємо права нового власника

Тепер залишається тільки чекати, поки Росреестр зареєструє право нового власника. Терміни встановлені законом і порушувати їх не можна. Найчастіше реєстрацію проводять за 5-9 днів, в залежності від типу об'єкта і місця подачі документів.

Крок 6. Отримуємо гроші

Після того, як новий власник отримає документи, робіть з них копію і йдіть в банк за грошима. Не забудьте захопити з собою погашені документи, які підтверджують припинення вашого права.

6. Професійна допомога при здійсненні операцій з нерухомістю   огляд ТОП-3 компаній з надання послуг

Складнощів з оформленням можна уникнути, якщо звернутися за допомогою в юридичну контору або ріелторську компанію. Доведеться тільки написати довіреність на операцію з нерухомістю, зразок якої вам не потрібно, так як вона оформляється нотаріусом на спеціальному бланку.

Компаній, які займаються нерухомістю, безліч. Я рекомендую вам три відомі фірми, фахівці яких виконують свої обов'язки професійно і відповідально.

1) Правознавець

Правознавець руЮристи цієї компанії надають консультації по операціях з нерухомістю в режимі онлайн. Щоб скористатися їх послугами достатньо відвідати сайт Правознавця і ввести своє питання в спеціальну форму зворотного зв'язку. При цьому буде два варіанти відповідей: платний і безкоштовний.

У першому випадку за невелику плату вам буде надана вичерпна інформація щодо вашої проблеми з докладним алгоритмом дій. Безкоштовне звернення тягне за собою спільну відповідь на поставлене запитання або посилання на законодавство.

Послуги компанії Правознавець:

Послуга Опис
1 Усне консультування Надається безкоштовно або платно в режимі онлайн
2 Письмове консультування Надається на платній основі через інтернет
3 Аналіз та експертиза документів Проводиться віддалено сканированным копій
4 Збір документів та подання їх на реєстрацію Проводиться в реальності за договором з клієнтом

Фахівці Правознавця надають не тільки дистанційні юридичні послуги у формі консультування, але і при необхідності готують документи і здають їх на реєстрацію.

2) Особлива думка

Особлива думкаКомпанія займається юридичним супроводом угод з нерухомим майном. Фахівці уважно аналізують всі представлені клієнтом документи та перевіряють об'єкт нерухомості на предмет застави, арештів, заборон і обмежень на продаж. Потім вони допомагають провести переговори між продавцем і покупцем.

Всі етапи юристи беруть на себе: складають договір, забезпечують взаєморозрахунки як готівкою, так і в безготівковому вигляді, оформлюють нерухомість в Росреестре. У ході реєстрації проводиться моніторинг поточного стану справ, щоб в оперативному порядку реагувати на можливі несприятливі наслідки для клієнта.

3) Лорд

ЛордФахівці компанії «Лорд» займаються операціями з нерухомістю будь-якого виду: купівлею-продажем, даруванням, приватизацією, спадщиною і всіма іншими. Первинну консультацію вони надають безкоштовно. Письмове консультування коштує 1500 рублів, укладення договору — 7 тис., представництво в суді — 20 тис.

Перелік послуг компанії:

  • консультування;
  • оформлення та здача документів на реєстрацію;
  • оформлення документації для угоди;
  • правовий супровід і перевірка чистоти угоди;
  • експертиза всієї документації.

Все це допомагає уникнути неприємностей, наприклад, при оформленні землі у власність. Читайте про цю процедуру в нашій спеціальній статті.

Тепер пропоную подивитися відео по темі статті, після чого розповім про критерії законності угод.

7. Коли операція з нерухомістю вважається дійсною   огляд основних умов

Нерідкі випадки, коли через деякий час після укладення угоди вона визнається судом недійсним і договір розривається. В цьому випадку доведеться повертати гроші, а що робити, якщо вони вже витрачені? Врахуйте, що термін позовної давності по операціях з нерухомістю становить від 1 року до 10 років, залежно від конкретних обставин.

Найчастіше, щоб визнати операцію з нерухомістю недійсною, строк оскарження складає 3 роки з моменту виявлення обставин, що стали причиною для позову. Тому потрібно заздалегідь знати, які умови дозволяють звертатися до суду.

Умова 1. Законність змісту

Зміст договору купівлі-продажу або інших документів, що були підставою для переходу права власності не повинно суперечити чинному законодавству і містити суттєвих помилок.

Умова 2. Правоздатність і дієздатність осіб-учасників угоди

Всі особи, які беруть участь в угоді повинні бути правоспособными і дієздатними. Ось для чого бажано отримувати довідку з ПНД. Правоздатність законних представників неповнолітніх або інших недієздатних осіб підтверджується роздільною здатністю з органів опіки.

Умова 3. Відповідність волі і волевиявлення учасників правочину

Будь-яка угода укладається на добровільній основі. Якщо який-небудь із сторін вдасться довести, що вона прийняла рішення унаслідок тиску з поза, то суд розірве таку угоду. Тому будь-яке примушування   потенційна причина неприємностей надалі. Якщо ж вас примушують до вчинення правочину, постарайтеся це зафіксувати.

Умова 4. Дотримання форми проведення операції

Будь-яка операція з нерухомістю проводиться в тій чи іншій формі. Вона повинна відповідати фактичному змісту дій. Тобто, при даруванні або спадкування не може бути складений договір купівлі-продажу і навпаки.

8. Висновок

Сподіваюся, що надана мною інформація допоможе вам без праці зробити операцію з нерухомістю своїми силами або за допомогою фахівців.

Бажаю всього самого найкращого і пропоную оцінити статтю, а також залишити коментар до неї.


» » » Операції з нерухомістю — як укласти договір по операціях з нерухомістю: покрокова інструкція для новачків + професійна допомога при укладанні угод