Уявіть таку ситуацію! Ви в шоковому стані від нового податку на квартиру і не розумієте, звідки взялася така сума. Що робити? В цьому випадку вам треба знати, що таке кадастрова оцінка квартири і як її результат впливає на розмір податкових виплат.
Мене звати Валерій Чемакин, і я як консультант з правових питань викладу в цій статті не тільки суть поняття, але і розповім, як виконується процедура кадастрової оцінки на практиці.
В кінці статті я зробив огляд декількох оціночних компаній, співпраця з якими буде для вас вигідним.
- Що таке кадастрова оцінка квартири і для чого вона проводиться
- Якими методами оцінюють кадастрову вартість квартири — 3 основних методи
- Як провести незалежну кадастрову оцінку квартири — 7 простих кроків
- Хто надає послуги з проведення кадастрової оцінки квартири огляд ТОП-3 компаній
- Як віддалено отримати результати кадастрової оцінки квартири — 3 корисні поради
- Висновок
1. Що таке кадастрова оцінка квартири і для чого вона проводиться
Після розпаду Радянського Союзу багато норми і правила, розроблені в ту епоху, застосовувалися до цього часу. Наприклад, інвентаризаційна вартість нерухомості, не враховує ринкові правила ціноутворення. Від неї розраховували майнові податки. В результаті надходження від них до казни були мізерними по причині низької бази.
Зміна фіскальної політики в зажадало запровадження принципово нового поняття кадастрової вартості. Кадастрову оцінку квартири проводять за спеціальною методикою, що дозволяє максимально наблизитися до ринкової вартості. Але при цьому в розрахунок не беруть індивідуальні особливості житла і поточну кон'юнктуру ринку.
Варто врахувати, що ця процедура за законом обов'язково не рідше, ніж 1 раз у 5 років і не частіше, ніж 1 раз на 3 роки (у містах федерального підпорядкування — 2 роки). У деяких ситуаціях власник має право провести позапланову оцінку кадастрової вартості нерухомості.
Для чого потрібна позапланова оцінка:
- для зниження податкової бази;
- для отримання кредиту;
- для дій, пов'язаних з відчуженням або орендою квартири.
Визначену в результаті оціночних дій кадастрову вартість вносять у Єдиний державний реєстр нерухомості. Адмініструванням бази займається Росреестр. Кожен бажаючий має право отримати інформацію із цього реєстру не тільки про свою власність, але і про будь-якому іншому об'єкті, зареєстрованому на території .
2. Якими методами оцінюють кадастрову вартість квартири — 3 основних методи
Методологія оціночних дій заснована на трьох основних принципах, з яких і виникли самі методи.
Принципи формування ціни:
- Всі подібні об'єкти в одній і тій же місцевості мають схожу вартість.
- Вкладені в ремонт кошти не можуть перевищувати капіталовкладень на зведення нового подібного об'єкта.
- Будь-яка нерухомість потенційно здатна приносити дохід від її комерційного використання.
Методика кадастрової оцінки нерухомості базується на цих трьох принципах.
Розглянемо всі методи докладніше.
Метод 1. Порівняльний
В основі методу лежить аксіома про те, що вартість однакових об'єктів у тому чи іншому районі не може сильно відрізнятися.
Ось як проводиться кадастрова оцінка квартири зазначеним методом:
- Оцінювач бере технічні характеристики квартири і підбирає певну кількість об'єктів з подібними показниками у районі знаходження оцінюваного об'єкта. Найчастіше у нього вже є офіційна вартість квадратного метра такого житла.
- Обчислює середню кадастрову вартість всіх обраних квартир.
- На основі середньої вартості дає оцінку досліджуваного об'єкта.
Такий метод не враховує якість проведеного ремонту, тому підсумкова ціна має більшу кореляцію з ринковою вартістю квартири.
Метод 2. Витратний
На відміну від попереднього методу, тут при оцінці використовують дані про проведений ремонт і інших капіталовкладеннях в квартиру. При цьому враховується максимальна вартість аналогічного, але нового об'єкта.
По суті розрахунки зводяться до того, щоб визначити, наскільки зменшилася ціна квартири з моменту її будівництва. Природно, враховують показники інфляції і вплив інших економічних процесів.
Метод 3. Доходний
Цей метод використовують при оцінці комерційної нерухомості. Підсумковий результат включає не тільки вартість капіталовкладень в будівництво та ремонт об'єкта, але і потенційну вигоду від здачі площі в оренду або найм. Оцінка кадастрової вартості квартири за цим критерієм дає абсолютно різні результати. Ось вам приклад.
Приклад
Ольга Совельева придбала дві однакові квартири на перших поверхах в одному районі міста для переведення в статус нежитлового приміщення та подальшого використання в комерційних цілях.
Ринкова вартість обох квартир була однаковою. Однак замовлена кадастрова оцінка несподівано дала різні результати. Квартира, що виходить вікнами на центральну вулицю, була оцінена на 15% дорожче.
Це й не дивно, адже вартість оренди такого приміщення значно більше, значить, вище потенційний прибуток від його використання в комерційних цілях. Якщо Ольга вирішить продати ці квартири як нежитлові приміщення, ринкова ціна вже буде відрізнятися, адже у неї теж будуть закладені розглянуті фактори.
Детальніше про те, що собою являє кадастрова вартість, читайте у спеціальній публікації.
3. Як провести незалежну кадастрову оцінку квартири — 7 простих кроків
З 1 січня 2017 року по 1 січня 2020 року встановлено перехідний період, протягом якого замовити кадастрову оцінку квартири можна як у Росреестре, так і в будь-якій комерційній оцінної компанії. В процесі цього переходу створюються державні бюджетні установи, які покликані здійснювати таку діяльність.
Поки дозволено користуватися послугами незалежних оцінювачів та приватних оціночних компаній, пропоную ознайомитися з алгоритмом їх найму.
Крок 1. Вибираємо оціночну компанію
Опитуємо своїх родичів, друзів, знайомих та сусідів. Можливо вони вже користувалися послугами оцінювачів та порекомендують надійного і недорогого. Якщо нічого не знайшли, заходьте в інтернет і шукайте у своєму місті найвідоміші і надійні компанії.
Коли виберете кілька штук, подивіться на форумах відгуки про них. Порівняйте, скільки коштують послуги по оцінці кадастрової вартості квартири. Важливе значення надавайте і відстані від офісу компанії до вашого об'єкта. Не виключено, що виїзд оцінювача будете оплачувати окремо.
Якщо вам потрібна оцінка кадастрової вартості типової квартири, то не шукайте престижну компанію з захмарними цінами. Навіть супер-оцінювачі не перетворять звичайне житло в елітне. Розрахунки будуть точно такими ж, як і у простих оцінювачів, але заплатіть за них на порядок більше.
Крок 2. Отримуємо консультацію експертів
Зупинившись на одній із компаній, не поспішайте бігти туди з усіма паперами. Спочатку зателефонуйте і проконсультуйтеся. Зазвичай це безкоштовно. У деяких випадках оцінювач відразу скаже, чи варто проводити позапланову кадастрову оцінку вашої нерухомості. Ціна процедури хоч і невисока, але навіщо викидати гроші на вітер?
Крок 3. Надаємо необхідні документи
Для розрахунків фахівця знадобиться технічна документація на вашу квартиру. В ній вказані всі розміри приміщень, а також матеріали, з яких виготовлені конструктивні елементи будинку. З вас обов'язково зажадають та правовстановлюючі документи, а ще паспорт.
Зазначу, що на об'єкти, придбані після 2016 року свідоцтво про право власності Росреестр не видає. Замість нього власнику надають виписку з ЕГРН з усією необхідною інформацією. Якщо раптом у вас її немає, нічого страшного. Замовте цей документ у Росреестре — його видають як в паперовому, так і в електронному вигляді.
Крім того, отримати цю виписку, а також довідку про кадастрової вартості легко на сайті ЕГРП 365. Там є онлайн форма запиту кадастрової вартості квартири за адресою або по кадастровому номеру. Досить ці дані внести в спеціальну форму, і ви отримаєте потрібні відомості безкоштовно.
Якщо хочете оформити їх у вигляді стандартного документа, то потрібно заплатити невелику суму і роздрукувати на принтері потрібний бланк з необхідними відомостями. За ці ж довідки, але з печаткою Росреестра, доведеться заплатити в ЕГРП 365 значно більше.
Проте такі документи визнають офіційними навіть у суді, якщо будете оскаржувати завищену кадастрову вартість квартири. Про суть поняття читайте в нашій статті.
Крок 4. Укладаємо договір
Після того, як усі документи будуть зібрані і надані оцінювачу, він запропонує укласти з ним договір.
Уважно прочитайте документ і зверніть увагу, щоб там був присутній пункт про відповідальність. Адже в ході розрахунків нерідко виникають помилки, що призводять до викривлення підсумкової суми. В таких випадках повинна бути можливість безкоштовної коригування.
Приклад
Оцінювач Семен Павлов прекрасно знав, як зробити кадастрову оцінку квартири так, щоб клієнт платив менше податку і залишився задоволений.
Проте такі ігри з методиками і цифрами призвели до того, що одного разу Семену довелося безкоштовно переробляти оцінку клієнта, якому через місяць потрібно було взяти кредит під заставу квартири.
А причина ось у чому. Стандартний договір передбачав безкоштовне усунення помилок, допущених при оцінці. Клієнт прекрасно знав, що в розрахунках навмисно була допущена неточність і скористався цим. Якби Семен спочатку був чесний, то такої проблеми не виникло б.
Крок 5. Оплачуємо послуги
Після перевірки та підписання договору потрібно оплатити послуги фахівця. Багато компаній не беруть грошей за виїзд оцінювача на об'єкт. Зверніть увагу, щоб цей нюанс був відображений в договорі.
Якщо потрібно, то разом з платою за роботу внесіть гроші і за виїзд. Обов'язково отримаєте квитанцію про оплату послуг. Вона може знадобитися при виникненні спорів.
Крок 6. Очікуємо проведення оцінки
Після оплати домовтеся з оцінювачем про час і дату огляду квартири, якщо це потрібно. У призначений час будьте будинку і забезпечте фахівця доступ. Після огляду залишається тільки чекати.
Більшість комерційних компаній проводять всі роботи за 1-3 дні, але іноді доводиться чекати трохи довше з-за великої кількості замовлень. Якщо потрібно оплатіть терміновість.
Крок 7. Отримуємо звіт
У призначений час отримуємо звіт про виконану роботу. У ньому містяться відомості про квартирі, її власника, описана методика розрахунку з посиланнями на законодавство регламентує.
Підсумок звіту — це кадастрова вартість вашої квартири. Але як зробити, щоб результат кадастрової оцінки квартири потрапив в ЕГРН? Для цього потрібно віднести звіт в Росреестр або МФЦ, де написати відповідну заяву.
Якщо на якомусь етапі ви чогось не розумієте, то я рекомендую звернутися за допомогою на портал Правознавець. На ньому юристи зі всієї дають недорогі юридичні консультації.
Вам достатньо вписати своє питання у форму зворотного зв'язку і відправити фахівця. Вільний спеціаліст Правознавця дасть вам вичерпну відповідь, який допоможе уникнути помилок під час вчинення будь-яких юридично значимих дій.
4. Хто надає послуги з проведення кадастрової оцінки квартири огляд ТОП-3 компаній
Я докладно описав, як зробити кадастрову оцінку квартири і де подивитися її результати, а тепер пропоную огляд декількох комерційних компаній, де працюють кваліфіковані оцінювачі.
Читайте і вибирайте підходящу.
1) Стимул
Юристи цієї компанії пропонують послугу зниження податкового тягаря шляхом зменшення кадастрової вартості житла через суд. У штаті фірми є оцінювачі, які на повністю законних підставах виробляють новий розрахунок. Адже багато квартири останній раз оцінювали ще до кризи, тому сьогоднішні розрахунки дають істотне зниження вартості.
Прямо на сайті отримуйте безкоштовну консультацію. Надавши основні відомості про своїй квартирі, ви отримаєте висновок про можливість зниження податків. Якщо зробити це неможливо, вам про це скажуть прямо.
2) МЦЭО
Міжрегіональний центр експертизи та оцінки пропонує всі види оціночних робіт, в тому числі і оцінку кадастрової вартості квартири. Так як у компанії працюють ще й юристи, то тут же можна замовити судовий захист, наприклад, при суперечках про кадастрової вартості або при розділі майна. Серед клієнтів цієї компанії відомі на всю країну корпорації.
3) ПравПункт
Компанія позиціонує себе як фірму, що надає термінову юридичну допомогу. Майже 99% справ закінчуються в судах на користь клієнтів. Успіх пояснюється просто: перед початком процесу юристи проводять ретельний аналіз перспектив всього заходу. Якщо немає сенсу робити позаплановий розрахунок кадастрової вартості, то вам скажуть про це відразу.
Послуги компанії «ПравПункт», пов'язані з кадастрової вартістю:
| № | Найменування послуги | Опис |
| 1 | Проведення кадастрової оцінки | За заявою клієнта на основі погодженої з ним методики |
| 2 | Внесення результатів в ЕГРН | Звернення в Росреестр з відповідною заявою, отримання результату у вигляді офіційної виписки |
| 3 | Оспорювання кадастрової вартості | Буває позасудове та судове. В цілях зниження податків, розподілу майна, отримання кредиту при використанні заставного майна |
Врахуйте, що всі описані мною компанії оцінюють не тільки житло, але проводять також кадастрову оцінку земель. Про її особливості читайте в нашому спеціальному матеріалі.
5. Як віддалено отримати результати кадастрової оцінки квартири — 3 корисних ради
Як дізнатися результати кадастрової оцінки квартири через інтернет, я вже згадував в попередніх розділах.
Проте вважаю, що ця тема потребує більш детального розкриття. Ось що радять на цей рахунок юристи.
Порада 1. Замовляйте електронний документ
Існує безліч сайтів посередників, які пропонують зручний сервіс з отримання онлайн виписок з ЕГРН. В них обов'язково міститься і кадастрова вартість. Всі вони володіють однаковим функціоналом, тому зупинятися на якомусь конкретному не варто.
Зазначу тільки, що для користування такою послугою знадобиться ввести адресу або кадастровий номер об'єкта нерухомості.
Порада 2. Користуйтеся порталом Росреестра
На порталі Росреестра теж є такий сервіс. За великим рахунком, всі посередники працюють через нього, так як доступ до ЕГРН надає саме це відомство. На сайті є форма пошуку за адресою, є доступ до публічної кадастрової карти, щоб мати не лише відомості про об'єкт, але і бачити його місцезнаходження на місцевості.
Порада 3. Доручайте отримання довідки компаніям-посередникам
Якщо вам потрібні довідки або виписки з печатками Росреестра, є сенс замовити онлайн все через ті ж компанії-посередники. Вам не доведеться нікуди ходити. Досить зробити онлайн заявку необхідного документа і вам доставлять його з кур'єром через кілька днів.
На закінчення пропоную подивитися тематичний відеоролик.
6. Висновок
Кадастрова оцінка квартири проводиться державою незалежно від нашого бажання, але оскаржити її результати — наше право. Тепер ви знаєте, як це зробити.
Питання читачам
На вашу думку, знизиться кількість судових позовів після повної передачі функції кадастрової оцінки державним бюджетним установам?
Бажаю всього самого найкращого і пропоную оцінити статтю. Пишіть коментарі, пропозиції та доповнення і ставте лайки в соцмережах!