Уявіть, що у вас є невелика ділянка в селі, що дістався від бабусі, за який ви платили копійчаний податок, але в новому податковому повідомленні вказана якась захмарна сума. Чому так? Однак це не дивно, адже тепер в основі оподаткування нерухомості лежить оцінка кадастрової вартості.
Мене звати Чемакин Валерій, я консультант з правових питань. У цій статті дам докладне визначення кадастрової вартості та її оцінки.
В кінці статті наведено огляд кількох юридичних компаній, фахівці яких допоможуть з організацією цієї процедури.
- Що таке кадастрова вартість і чим вона відрізняється від ринкової?
- Коли може знадобитися оцінка кадастрової вартості огляд основних ситуацій
- Як проводиться оцінка кадастрової вартості — 5 основних етапів
- Професійна допомога у проведенні оцінки кадастрової вартості огляд ТОП-3 компаній з надання послуг
- Як прискорити процедуру оцінки кадастрової вартості — 3 корисні поради
- Висновок
1. Що таке кадастрова вартість і чим вона відрізняється від ринкової?
Усі ми приблизно розуміємо, що таке ринкова вартість. Це та ціна, за яку можна продати той чи інший об'єкт в певний час на вільному ринку. Істотний недолік ринкової вартості — це надмірне її коливання в досить короткі часові періоди. Сьогодні ринкова ціна одна, завтра зовсім інша.
З цієї причини прив'язувати до неї оподаткування було б незручно. Тому ввели поняття кадастрової вартості.
Методика її оцінки обов'язково враховує ринкові механізми формування ціни. Разом з тим, кадастрову оцінку нерухомості проводять без урахування таких чинників, як індивідуальні особливості об'єкта, сезонність, попит і деяких інших.
При цьому закон вимагає проводити кадастрову оцінку нерухомості не частіше, ніж 1 раз на 3 роки (у і Санкт-Петербурзі — 2 року) і не рідше, ніж 1 раз у 5 років. Виняток позапланова оцінка. Все це дозволяє легко нараховувати податки, але з іншого боку, нерідко призводить до завищення кадастрової вартості.
згідно з новим законом, який регламентує цю діяльність, оцінку кадастрової вартості проводять спеціально створені державні бюджетні установи (ДБУ). Для їх створення у всіх регіонах визначений перехідний період до 2020 року.
До того моменту оцінку можуть проводити незалежні оцінювачі. Її результати мають юридичну силу, в тому числі і при оскарженні в судах розміру кадастрової вартості. Детальніше про це поняття читайте в нашій спеціальній статті.
Всі відомості, отримані в ході оцінних дій, підлягають обов'язковому внесенню до фонду даних державної кадастрової оцінки. Адмініструє цю базу Росреестр. Відомості з цього фонду є джерелом для оновлення даних про об'єкти в Єдиному державному реєстрі нерухомості (ЕГРН). Тому, якщо вас цікавить, наприклад, кадастрова вартість квартири, то ви знайдете її у виписці з ЕГРН.
2. Коли може знадобитися оцінка кадастрової вартості огляд основних ситуацій
Оподаткування — не єдина мета оцінки кадастрової вартості. В житті багато й інших ситуацій, коли вона буває необхідна.
А саме:
- приватизація;
- заставу;
- угоди купівлі продажу;
- майнові суперечки.
Розглянемо кожну ситуацію докладніше.
Ситуація 1. Приватизація державних об'єктів
Для зручності адміністрування процедури приватизації комунального і державного майна за основу розрахунків беруть саме кадастрову вартість житла та інших об'єктів, оцінка яких була проведена у відповідності з законом.
Це дозволяє уникнути оцінки ринкової вартості. Адже її результати дійсні не більше півроку, що дуже незручно при оформленні документації на приватизацію.
Ситуація 2. Використання нерухомості в якості заставного майна
Банки охоче дають кредити для громадян і організацій під заставу будь-якого майна. Краще всього для цього підходить нерухомість. Як правило, вони прив'язують розмір кредиту до кадастрової вартості об'єкта в процентному співвідношенні. Тому, щоб отримати більший кредит, потрібно, щоб цей показник відповідав потребам.
Однак, цього не завжди можна досягти випискою з ЕГРН. Адже кадастрова оцінка квартири могла бути проведена майже 5 років тому. В цьому випадку є сенс замовити позапланову оцінну процедуру. Швидше за все, результати нової оцінки кадастрової вартості будуть більш близькими до ринкових показниками.
Приклад
Ганна Василівна вирішила взяти кредит на розвиток бізнесу. У неї був земельну ділянку, який вона вирішила запропонувати банку в якості застави.
За її підрахунками він коштував на ринку близько 5 млн рублів. Але яке ж було її розчарування, коли банк схвалив їй всього 2 млн, що становило 80% від кадастрової вартості, яка була визначена ще 4 роки тому.
Ганну Василівну ця сума не влаштовувала, і вона звернулася до оціночну компанію. Нова оцінка дозволила збільшити вартість до 5 млн, і банк схвалив кредит на 4,5 млн рублів, що було цілком достатньо для розвитку бізнесу.
Ситуація 3. Продаж або покупка нерухомості
Якщо БТІ або ФГБУ провели оцінку кадастрової вартості відповідно федеральним стандартом оцінки (ФСТ 4) нещодавно, то її цілком можна використовувати для цілей купівлі-продажу. Адже вона максимально наближена до ринкової. Це зручно, коли у вашому районі немає достатньої кількості подібних об'єктів, виставлених на продаж, і визначити ринкову ціну складно.
Ситуація 4. При необхідності визначення розміру податку
Раніше податок на нерухомість обчислювали від інвентаризаційної вартості об'єкта, яка ніяк не враховувала ринкові фактори і була ще совєтським архаїзмом. В результаті навіть власники особняків платили копійки за свої «хороми». Перехід розрахунку податкової бази на основу кадастрової вартості дозволив збільшити надходження в казну на порядок.
Так як кадастрова вартість нерухомості максимально наближена до ринкової, то і оподаткування стало справедливіше. Тепер величина податку залежить не тільки від квадратних метрів, але і від місця знаходження об'єкта, привабливості інфраструктури поряд з ним й інших ринкових категорій.
Ситуація 5. У судовому процесі при вирішенні майнових спорів
Кадастрові роботи для оцінки вартості є сенс замовити і при виникненні майнових спорів, яке планується вирішувати у судовому порядку. Адже суди іноді тягнуться місяцями і навіть роками. Тому використання ринкової вартості нераціонально через її короткострокової дії.
Якщо ви проведете оцінку ринкової вартості квартири перед судом, заплатите за неї чималу суму, а процес затягнеться, то доведеться знову викликати оцінювача.
3. Як проводиться оцінка кадастрової вартості — 5 основних етапів
Ми з'ясували, хто проводить оцінку кадастрової вартості. Тепер розглянемо на прикладі, її провести.
Сучасне законодавство сильно полегшило цю процедуру для простого споживача. Ось її 5 основних етапів.
Етап 1. Розгляд заяви власника про взяття об'єкта на державний облік
Уявіть, що ви побудували свій власний приватний будинок, тобто звели новий об'єкт, відомості про яку в ЕГРН відсутні. Після отримання дозволу на введення в експлуатацію вам потрібно звернутися в Росреестр для постановки будинку на державний облік. Сьогодні це дія здійснюють одночасно з присвоєнням кадастрового номера. Вам не потрібно два рази звертатися із заявою.
Всі документи уважно вивчать фахівці і перевірять достовірність зазначених у них відомостей. Кадастрові інженери проведуть всі необхідні виміри об'єкта, на підставі яких пізніше за спеціальними методиками буде визначена кадастрова вартість будинку. Про неї йдеться в нашому окремому матеріалі. А на цьому етапі приймають лише рішення про її проведення та затверджують його.
Етап 2. Підготовка списку об'єктів, які підлягають оцінці
Так як для постановки на облік визначені невеликі терміни, за цей час не завжди можливо провести кадастрову оцінку. У зв'язку з цим Росреестр формує списки об'єктів, які будуть оцінені в порядку черги. У ньому містяться основні відомості як про нових об'єктах нерухомості, так і про тих, за якими підійшли терміни проведення чергової оцінки.
Відомості про об'єкт:
- тип об'єкта;
- технічні характеристики;
- кадастровий номер;
- адреса;
- власник.
Етап 3. Проведення експертизи
Так як поки що спеціальні бюджетні установи не створені, то на оцінку ринкової вартості старих об'єктів введено мораторій до 2020 року. Нові об'єкти оцінює Росреестр у складі комісії з співробітників. У методиці враховується середня ціна по регіону на подібні об'єкти, що робить вартість є максимально наближеною до ринкової.
Етап 4. Реєстрація кадастрової вартості
Після того, як будуть проведені всі розрахунки, відомості про кадастрової вартості вносять в ЕГРН. Це обов'язок тих же співробітників Росреестра. Вам вже не про що не потрібно турбуватися. З цього моменту в базі даних є вся інформація про об'єкт.
Тому у виписці з ЕГРН буде міститися інформація і про кадастрової вартості житла. Про те, що це таке, читайте в нашій окремій статті.
Етап 5. Видача довідки про вартість об'єкта власнику
Будь-який власник (і не тільки він) має право отримати довідку про кадастрової вартості об'єкта в режимі онлайн за адресою на сайті Росреестра. Там є спеціальне поле, куди треба вписати адресу або кадастровий номер. В результаті ви отримаєте інформацію про об'єкт із зазначенням його вартості. Також виписку можна отримати через МФЦ і безпосередньо при зверненні в Росреестр.
Ще зручніше отримувати такі відомості на сайті ЕГРП 365. У відображенні на сайті така інформація безкоштовна. Там є форма пошуку, а також зразки документів, які на платній основі компанія надає клієнтам. Виписка про кадастрової вартості без печатки коштує 290 рублів. Виписка з ЕГРН в електронному вигляді 890 рублів, а з печаткою Росреестра вже 4690 рублів.
Електронні документи вам надішлють на електронну адресу, вказану у запиті, а на папері поштою або з кур'єром. Так як зараз база ЕГРН єдина для всієї , то довідку можна замовити для будь-якого регіону. Перевага компанії ЕГРП 365 в тому, що вам не потрібно нікуди ходити і вистоювати черги. Досить замовити й оплатити послугу онлайн.
4. Професійна допомога у проведенні оцінки кадастрової вартості огляд ТОП-3 компаній по наданню послуг
До 2020 року допускається залучати приватні компанії для проведення кадастрової оцінки, тому всі вони працюють в звичайному режимі і надають допомогу клієнтам.
Ось деякі з них.
1) Атлант Оцінка
Часто зниження кадастрової вартості просто необхідно для економії на податкових відрахуваннях. Компанія «Атлант Оцінка» гарантовано досягає цього шляхом оскарження в суді після проведення незалежної оцінки. На сайті компанії є посилання на судові рішення, з якими ви можете ознайомитися. Щоб не переплачувати за можливе непотрібну послугу, вам зроблять попередній розрахунок економії безкоштовно.
Особливість компанії в тому, що в договорі прописана гарантія повернення коштів у разі негативного результату. Погодьтеся, це рідкість. Просто фахівці одразу скажуть вам, якщо оскарження неможливо і не будуть братися за завідомо безперспективна справа.
2) Альфа
В компанії Альфа працюють професійні оцінювачі, які готові виїхати на об'єкт в будь-який час і на будь-яку відстань. Робота ведеться з урахуванням інтересів клієнта і завжди будується індивідуально.
Ось приблизний алгоритм надання послуги:
| № | Дія | Опис та особливості |
| 1 | Замовлення послуги | При особистому візиті, по телефону або через сайт |
| 2 | Передача документів | Документи на об'єкт з підписом власника можна зрадити у електронному вигляді через сайт компанії |
| 3 | Виїзд фахівця | Якщо є необхідність, то оцінювач виїжджає на об'єкт і робить необхідні виміри |
| 4 | Укладання договору та оплата послуг | Є можливість підписати договір та оплатити послуги за візит оцінювача, або в офісі компанії |
| 5 | Оціночні роботи | У процесі роботи вам будуть надсилати СМС повідомлення про час оцінки, після чого повідомлять про готовність |
| 6 | Суди | При необхідності юристи компанії виступлять на захист ваших інтересів при оскарженні кадастрової вартості в суді |
3) МЕН
Компанія займається різними видами оціночних дій. Особливо великий досвід у фахівців є в оцінці земельних ділянок. Після проведення оціночних заходів до роботи підключається юрист, який захистить інтереси клієнта в суді і оскаржить завищену або занижену вартість об'єкта.
Вузька спеціалізація гарантує високу якість у наданні послуги з кадастрової оцінки земель. Адже державні органи часто ігнорують такі особливості, як рельєф місцевості, стан грунту, категорія земель та інші важливі фактори. В результаті кадастрова вартість визначається некоректно. Незалежні експерти компанії підійдуть до справи сумлінно і не допускатимуть подібних помилок.
5. Як прискорити процедуру оцінки кадастрової вартості — 3 корисних ради
Часто провести оцінну процедуру потрібно швидко, а тяганина з документами не дає це зробити.
Я розповім, як прискорити оцінку.
Скористайтеся наступними порадами.
Порада 1. Користуйтеся послугами компаній-посередників
Якщо є проблеми з документами, а провести оцінку треба як можна швидше, не пошкодуйте грошей і скористайтеся послугами компаній-посередників. Вони оперативно приведуть документацію в порядок і самі замовлять оцінку.
При цьому швидкість її виконання буде значно вище, так як у таких компаній, як правило, є напрацьовані зв'язки з розрахунковими фірмами і державними органами.
Порада 2. Замовляйте оцінку через Інтернет
Сьогодні замовити кадастрову оцінку можливо і через інтернет прямо на сайті Росреестра. Це позбавить від необхідності особисто відвідувати дану контору або МФЦ. При цьому швидкість виконання дій значно збільшується. Всі інструкції ви отримаєте в режимі онлайн.
Порада 3. Вкажіть необхідність проведення термінової оцінки в заяві
Коли пишете заяву, вказуйте необхідність проведення термінової оцінки. Це буде коштувати трохи дорожче, але роботи для вас проведуть у пріоритетному порядку.
Якщо вам з якоїсь причини відмовляють, наприклад, визначити кадастрову вартість землі, терміново звертайтеся в компанію Правознавець. На сайті доступні юридичні консультації, в яких буде представлено алгоритм дій у подібних ситуаціях.
Ці рекомендації допоможуть домогтися свого. Для цього потрібно зайти на портал Правознавця і в спеціальній формі зворотного зв'язку викласти ситуацію і поставити питання. Вартість послуг менше 1000 рублів, що дуже дешево в порівнянні із середньоринковими цінами.
Зараз пропоную подивитися тематичний відеоролик.
6. Висновок
Тепер ви знаєте, що таке оцінка кадастрової вартості і для чого вона потрібна. Сподіваюся матеріал був для вас корисним.
Питання читачам
Як ви вважаєте, навіщо потрібно тримати на контролі зміна кадастрової вартості своєї нерухомості?
Бажаю вам всього самого найкращого. Якщо стаття сподобалася, пропоную її оцінити, у тому числі в соціальних мережах, і залишити коментар до неї.