Кадастрова оцінка земель — 7 простих кроків як замовити оцінку землі населених пунктів або сільськогосподарського призначення + поради щодо вибору надійної оціночної компанії

Якщо ви власник земельної ділянки, то напевно помітили, що останнім часом істотно збільшився земельний податок. Причина тому — прив'язка податкової бази до кадастрової вартості. Для зниження податкових виплат вам потрібно позапланова кадастрова оцінка земель.

Як її організувати, розповім вам я, Валерій Чемакин — консультант з правових питань.

В кінці статті я розповім, хто проводить кадастрову оцінку землі на вигідних умовах.

1. Що таке кадастрова оцінка земель і для чого вона проводиться

До останнього часу держава для цілей оподаткування використовувало застаріле поняття інвентаризаційної вартості, яке застосовувалося до об'єктів нерухомості. Методика її розрахунку ніякого відношення до ринкових механізмів не мала, тому податкова база була дуже низькою і власники навіть великих ділянок платили копійки.

Становище кардинально змінилося з введенням поняття кадастрова вартість землі. Детальніше про нього у нас є окрема стаття, а тут зазначу, що її розрахунок максимально враховує ринкові механізми ціноутворення.

У зв'язку з цим кількість податкових надходжень в казну значно збільшилася. Разом з тим утворилася і така проблема, як надмірне завищення кадастрової вартості, що спричинило збільшення кількості звернень до суду.

Справа в тому, що державна кадастрова оцінка земель проводиться для визначення кадастрової вартості ділянок, від якої залежить податкова база. За законом держава її проводить 1 раз в 5 років. За такий термін ситуація на ринку може істотно змінитися і ринкова вартість земельної ділянки виявиться значно нижче кадастрової. У результаті сума податку буде несправедливою.

З цієї причини законодавець дозволив проводити позапланову оцінку за ініціативою власника та на основі її результатів домагатися зміни відомостей про кадастрової вартості в Єдиному державному реєстрі нерухомості у судовому та позасудовому порядку.

До 2020 року ці роботи виконують комерційні компанії нарівні з Росреестром. За цей час будуть створені бюджетні установи для виконання вищезазначеної функції.

Цілі проведення позапланової кадастрової оцінки земель:

• зниження земельного податку шляхом зміни податкової бази;
• визначення справедливої суми орендної плати;
• поведінка угод з відчуження ділянок;
• використання землі в якості застави для отримання кредиту.

Так як законодавчо встановлені різні категорії земель за типом використання, то і правила їх кадастрової оцінки дещо відрізняються. В оцінці земель сільськогосподарського призначення переважає так званий метод. Він враховує потенційний дохід, який може бути отриманий від використання землі за призначенням.

Землі населених пунктів найчастіше оцінюють на основі наявного масиву даних про середньої ринкової вартості одиниці площі в тому чи іншому поселенні. При цьому кадастрова вартість не повинна перевищувати ринкову. Детальніше всі методи ми розглянемо в наступному розділі.

2. Які методи використовуються при проведенні кадастрової оцінки земель   огляд основних варіантів

Саме поняття кадастрової оцінки земель передбачає різну методику та порядок визначення кадастрової вартості в залежності від призначення ділянки. Вибір методу передбачає чітке розуміння оцінювачем всіх можливих варіантів використання землі.

Так як результати кадастрової оцінки вартості сильно залежать від обраного методу, пропоную розглянути всі основні варіанти.

Варіант 1. Нормативний метод

Цей метод заснований на принципі виявлення нормативної вартості землі в конкретному населеному пункті.

У визначенні остаточного результату враховується кілька факторів за ступенем їх впливу. Цей ступінь оцінюється в балах. Таким методом проводиться кадастрова оцінка земель поселень. Вона потрібна для цілей відчуження, визначення ставки земельного податку та отримання заставних кредитів.

Варіант 2. Метод порівняння продажів

Такий метод хороший, коли є велика кількість інформації про продаж аналогічних ділянок на вільному ринку. Результати кадастрової оцінки земель, проведеної таким методом, залежать від кількості угод за короткий проміжок часу на конкретній території. Чим їх більше, тим точніше оцінка.

Метод застосуємо як до забудованим, так і до вільним земельним ділянкам. Його недолік лише в тому, що він не враховує індивідуальні особливості.

Варіант 3. Метод капіталізації земельної ренти (дохідний)

Принцип цього методу полягає у з'ясуванні величини доходу, який потенційно можна отримати від здачі ділянки в оренду.

Спочатку оцінювач визначає суму ренти, яка є типовою для подібних ділянок на території, а потім використовує її в оцінці шляхом підстановки в певні стандартні формули. В результаті в кадастрову вартість входять не тільки квадратні метри, але прибуток, отриманий від них.

Варіант 4. Метод розподілу

Цей метод використовують лише для забудованих земельних ділянок. Так як таку землю можна продати окремо від будівлі, то оцінці підлягають продажу єдиних об'єктів. Для кращого розуміння наведу приклад.

Приклад

Нещодавно я продавав приватний житловий будинок, розташований на ділянці 30 соток. Фактично це два різних об'єкта, але роздільно продати їх не можна. Тому розподіл вартості в договорі між будинком і ділянкою великого значення не має.

Я прописав в договорі вартість будинку 3 млн, а вартість ділянки 300 тис. Це становить 10% від загальної суми. Так само роблять і інші учасники ринку.

Так от, при методі розподілу враховується найбільш поширена «земельна» частка у вартості єдиного об'єкта. Пізніше я подивився реальну кадастрову вартість будинку і ділянки. У будинку вона виявилася 2,5 млн, а в землі 240 тис. Це говорить про те, що такий метод максимально наближений до реальності.

Варіант 5. Метод виділення

Він теж застосовується для забудованих ділянок і об'єднує метод порівняння продажів з деякими елементами витратних методів. Суть його в тому, що оцінювач приймає до уваги не тільки середню ціну продажу на конкретній території, але і ступінь поліпшення ділянки, що утворилася через зведення будинку та інших будівель на ньому.

Варіант 6. Метод залишку

Він підходить для забудованих і вільних земельних ділянок, а суть його полягає в наступному. Будь-яка земля — це джерело капіталовкладень. Найчастіше на ній встановлюють ті чи інші об'єкти. Так от, капіталізація від їх подальшого використання і лежить в основі методу залишку.

Цей метод добре підходить для кадастрової оцінки земель, на яких споруджуються об'єкти промисловості.

Варіант 7. Метод розбивки на ділянки

Містобудівна політика більшості поселень передбачає комплексну забудову територій. У зв'язку з цим спочатку формуються великі ділянки, які мають своє призначення (для малоповерхової або багатоповерхової забудови, під парки та сквери тощо). Надалі ці ділянки дробляться на дрібні і надаються забудовникам на різних умовах.

Оцінювач спочатку працює з великими частинами, визначаючи їх кадастрову вартість, а тільки потім виділяє з неї частку для кожного дрібного ділянки. Цей метод використовується також і для кадастрової оцінки земель лісового фонду.

3. Як замовити кадастрову оцінку землі   покрокова інструкція

Неправильна кадастрова оцінка земельної ділянки призводить до виникнення різноманітних проблем, пов'язаних з надмірною сплатою податків або зниженням доходів, одержуваних від його комерційного використання.

У зв'язку з цим ФЗ, що регулює кадастрову оцінку нерухомості (читайте про це детальніше в нашій спеціальній статті), дозволяє проводити її достроково за заявою власника. Робимо це у наступному порядку.

Крок 1. Вибираємо оціночну компанію

До тих пір, поки діє перехідний період, ми маємо право провести незалежну оцінку однієї з комерційних компаній. Кадастрова оцінка земель, як і іншої нерухомості, можлива і безпосередньо у Росреестре.

Якщо ви зупинилися на комерційній фірмі, то підійдіть до її вибору серйозно. Адже від якості проведених робіт і від порядності оцінювачів залежить доцільність всього заходу.

Вибирайте відомі компанії, але з адекватною ціновою політикою. Наведіть спочатку довідки. Чесні оцінювачі відразу скажуть про доцільність проведення оцінки і не будуть за це брати з вас гроші. Цінну інформацію дізнавайтеся у родичів, друзів і знайомих. В крайньому випадку зайдіть на тематичні форуми свого міста.

Крок 2. Вказуємо мета проведення оцінки та укладаємо договір

Обраному оцінювачу потрібно чітко довести, з якою метою ви затіяли оцінку і чому вас не влаштовує кадастрова вартість, визначена раніше. Досвідчений фахівець відразу скаже, можливо її змінити і в яких межах. Якщо відповідь вас влаштує, укладайте договір.

Що треба прописати в договорі:

• мета оцінки;
• використовувану методику;
• терміни виконання робіт;
• відповідальність оцінювача за некоректні розрахунки.

Крок 3. Погоджуємо дату проведення оцінки

Після підписання договору узгодьте з оцінювачем дату і час виїзду на об'єкт і забезпечте йому туди доступ. Врахуйте, що деякі компанії за виїзд беруть додаткову плату. Уточніть цей момент заздалегідь.

Крок 4. Надаємо необхідний пакет документів

Крім допуску на дільницю і проведення необхідних замірів та огляду, оцінювачу потрібні правовстановлюючі документи та відомості про попередню кадастрової вартості. В даний час свідоцтво про власність на нерухомість Росреестр не видає. Його роль грає виписка з ЕГРН. Якщо у вас з якоїсь причини немає, то отримати цей документ дуже просто.

Зробити це можна безпосередньо в Росреестре або на сайті цього відомства в електронному вигляді. Крім того, багато посередницькі компанії надають таку послугу.

Наприклад на сайті ЕГРП 365 є можливість за адресою або кадастровому номеру безкоштовно отримати основну інформацію про об'єкті. Якщо потрібна електронна виписка або інший документ, оплатіть невелику суму і отримати необхідну на електронну пошту.

При необхідності співробітники компанії запевнять документи печаткою Росреестра і відправлять їх вам додому з кур'єром. Однак це буде коштувати на порядок дорожче. ЕГРП 365   найвідоміша компанія, що займається наданням документів, пов'язаних з ЕГРН.

Крок 5. Запрошуємо спеціаліста на об'єкт для проведення огляду

Після надання документів фахівець їх вивчить і в призначений час приїде на об'єкт. Він проведе необхідні вимірювання. Ваше завдання   розповісти про всіх прихованих від стороннього погляду нюансах.

Тут потрібно врахувати наявність різних несприятливих або навпаки корисних факторів, які впливають на кінцевий результат. Родючість грунту, наявність канав, болотистих ділянок та інших об'єктів.

Крок 6. Очікуємо проведення оцінки

У більшості випадків комерційні компанії планують терміни кадастрової оцінки земель з невеликим запасом. Насправді після відвідування ділянки оцінювач зможе виконати роботу за 2-3 дні. Якщо вам потрібно швидше, то ще на етапі укладання договору обговоріть цю можливість і заплатите за терміновість.

Крок 7. Отримуємо звіт про виконану роботу

У призначений час потрібно прийти за готовим звітом. При отриманні результату уважно прочитайте висновок.

На що звернути увагу у висновку оцінювача:

• повинні бути присутні технічні характеристики ділянки та її вид;
• відомості про власника;
• застосована методика і обґрунтування її використання;
• висновок з підсумкової кадастрової вартістю.

Пам'ятайте про збільшення податкового потенціалу в разі, коли кадастрова оцінка земель дозволила підняти вартість при використанні землі в якості застави.

4. Професійна допомога у проведенні кадастрової оцінки землі   огляд ТОП-3 оціночних компаній

Якщо ви затіяли провести оцінку кадастрової вартості земельної ділянки, то без допомоги професіоналів не обійтися.

Як і обіцяв, пропоную огляд 3 відомих оціночних компаній.

1) Граунд Компанія

Вже з назви видно, що основна діяльність цієї фірми пов'язана з земельними відносинами. На сайті є можливість отримати безкоштовну первинну консультацію через онлайн форму. Ціни на послуги прозорі і розміщені на головній сторінці. Оцінка земель коштує від 7 до 10 тис. рублів залежно від призначення ділянки.

Оцінювачі компанії займаються роботою і з іншими об'єктами нерухомості. Зокрема кадастрова оцінка квартири обійдеться всього в 3 тис. рублів, а житлового будинку — у 7 тис. рублів.

2) Зевс

Якщо ви хочете провести весь комплекс робіт по межеванию, геодезичної зйомки, кадастрової оцінці та реєстрації земельної ділянки, то вам сюди. Ця компанія надає повний комплекс послуг, пов'язаних з землею і ЕГРН. Оцінювачі застосовують комбіновані методи оцінки кадастрової вартості, що дозволяє добитися ідеального результату. Оплатити роботу можливо прямо на сайті компанії.

3) Група компаній «Альфа»

У цій фірмі працюють фахівці, які не тільки проведуть кадастрову оцінку землі, але й ті, що допоможуть вам заперечити кадастрову вартість в суді. Юристи володіють достатніми знаннями і досвідом, щоб гарантовано відстояти ваші інтереси.

Послуги компанії:

Вартість оцінки земельної ділянки в цій компанії починається від 6 тис. рублів і залежить від складності поставленого завдання.

5. Як вибрати надійну компанію для проведення кадастрової оцінки землі — 4 простих ради

чи Варто говорити про те, як важлива надійність оціночної компанії? Щоб не помилитися з вибором, пропоную проконсультуватися з юристами фірми Правознавець. Вони надають консультаційні послуги за допомогою онлайн однойменного порталу.

Зайшовши на сайт Правознавця, ви знайдете там форму зворотного зв'язку. Вписуйте в неї своє питання і відправляйте. Заплативши невелику суму, ви отримаєте докладні інструкції, які допоможуть вам самостійно оцінити ступінь надійності тієї чи іншої компанії. А ось кілька загальних порад.

Порада 1. Перевіряйте страховий поліс компанії

Кожна легальна оціночна компанія зобов'язана страхувати свою відповідальність перед клієнтами на випадок ненавмисного здійснення помилок. Підтвердженням наявності такої страховки служить страховий поліс. Обов'язково перевірте, не лише його наявність, але і термін дії. Це гарантія того, що весь збиток буде відшкодований.

Порада 2. Вимагайте пред'явлення свідоцтва про членство в СРО

За російським законом всі оціночні компанії зобов'язані складатися в саморегулівні організації (СРО). Це додатковий ступінь захисту від різного роду шахрайства. Немає нічого складного перевірити наявність свідоцтва про таке членство. Вам зобов'язані надати на першу вимогу

Порада 3. Уважно вивчіть сайт компанії

Навіть за зовнішнім виглядом сайту можна багато чого сказати про компанії. В цілому сайт повинен бути якісним, з простою навігацією і достатньою кількістю легкочитаемой інформації. Там повинні бути розміщені всі офіційні документи, а також бути присутнім повністю прозорий прайс-лист на послуги.

Порада 4. Прислухайтеся до думки друзів і знайомих

Найкращими експертами завжди були живі знайомі люди. Розпитайте своїх знайомих. Раптом хтось із них користувався послугами оцінювача. Успішний особистий досвід краще всякого коментаря в інтернеті, а сарафанне радіо деколи краще будь-якої реклами призведе дійсно гідну фірму.

На закінчення пропоную подивитися тематичний відеоролик.

6. Висновок

Правильно і своєчасно проведена кадастрова оцінка земель допоможе вам уникнути несправедливих податків і заощадить бюджет.

Питання читачам

Як ви вважаєте, в яких випадках варто приймати рішення про зміну кадастрової вартості?

Бажаю вам усіляких успіхів і пропоную оцінити статтю, а також залишити коментар до неї, у тому числі в соціальних мережах.