Кадастрова оцінка нерухомості — поетапна технологія проведення оцінки + професійна допомога у проведенні кадастрової оцінки

Уявіть ситуацію! Вам нарахували занадто великий податок на квартиру, а ви не розумієте чому? В такому випадку ви повинні знати, що таке кадастрова оцінка нерухомості і як вона допомагає знизити податкові відрахування.

Мене звати Валерій Чемакин, і я, як консультант з правових питань, у цій статті викладу не тільки суть кадастрової оцінки, але і на практичних прикладах познайомлю вас з усіма етапами цього процесу.

В кінці матеріалу ви знайдете кілька порад, які допоможуть уникнути типових помилок.

1. Що таке кадастрова оцінка нерухомості

протягом двох десятків років стягнення майнових податків в відбувалося за застарілою радянською схемою. Базою для розрахунків служила інвентаризаційна вартість нерухомості, яка не враховувала ринкові механізми ціноутворення. Тому податкові надходження до бюджету були марними.

Удосконалення фіскальної політики держави зажадало введення поняття кадастрової вартості нерухомості, оцінку якої виробляють на підставі ФЗ " про оціночної діяльності.

Використовувані методики дозволяють максимально наблизити підсумковий результат до ринкової вартості. При цьому вони не враховують деякі індивідуальні особливості об'єктів і миттєву кон'юнктуру ринку.

Це досягається тим, що кадастрову оцінку нерухомості не проводять так часто, як це роблять при визначенні ринкової вартості.

За законом достатньо оцінити об'єкт 1 раз в 5 років, але не частіше ніж 1 раз на 3 роки (у містах федерального підпорядкування — 2 роки). При цьому за заявою власника, наприклад, для зниження податку, оцінка кадастрової вартості нерухомості допускається в будь-який час.

Варто відзначити, що зараз планова кадастрова оцінка нерухомості заморожена до 2020 року. Це пов'язано з формуванням нової системи бюджетних установ, які будуть нею займатися. Позапланову замовляють, як і раніше, в Росреестре або в приватних оціночних компаніях. Результати незалежної кадастрової оцінки нерухомості суди приймають протягом перехідного періоду.

Отже, відповімо на питання, що ж таке кадастрова оцінка нерухомості?

Кадастрова оцінка нерухомості — це сукупність дій, спрямованих на визначення кадастрової вартості, в число яких входить: прийняття рішення, затвердження переліку об'єктів, вибір виконавця робіт, проведення оціночних дій, затвердження результатів та їх внесення в Єдиний державний реєстр нерухомості (ЕГРН).

См. «Кадастрова вартість нерухомості».

2. Коли може знадобитися проведення кадастрової оцінки нерухомості   огляд основних ситуацій

Незважаючи на те, що масова кадастрова оцінка об'єктів нерухомості поки не проводиться, можуть виникнути ситуації, коли оновлення вартості в ЕГРН буде просто необхідно.

Розглянемо такі ситуації докладно.

Ситуація 1. Купівля-продаж об'єкта нерухомості

Часто при встановленні ціни на реалізовану квартиру важко знайти подібні об'єкти в безпосередній близькості, щоб зіставити показники. У таких випадках зручним інструментом служить кадастрова вартість, якщо розрахунок її виробляли не дуже давно в ході планової оцінки.

В іншому випадку виникає необхідність замовити позапланову кадастрову оцінку квартири, про суть якої на нашому сайті є спеціальна стаття. Отриманий результат використовується при виставленні ціни в оголошенні на продаж.

Ситуація 2. Оформлення спадщини або дарування

При оформленні угод, в яких відсутній рух фінансових коштів, формально потрібно вказувати ціну об'єкта. До таких операцій відносяться: оформлення спадщини, дарування і навіть в деякій мірі обмін.

Для цього найкраще підходить кадастрова оцінка нерухомості. Якщо остання оцінка проводилася вже давно, то є сенс ініціювати нову.

Ситуація 3. Передача нерухомості в оренду

Нерідко кадастрова оцінка нерухомості передбачена правилами надання муніципального житла в оренду окремим категоріям громадян. Поясню це на прикладі.

Приклад

У мене є власне житло в Тюмені, але живу і працюю я в іншому місті. Муніципалітет надає мені і сім'ї квартиру в оренду на умовах комерційного найму. Так от, орендна плата як раз і розраховується виходячи з кадастрової вартості квартири. Це прописано в договорі.

Ситуація 4. Оформлення кредиту або іпотеки під заставу

Якщо ви зверніться в банк для отримання кредиту під заставу нерухомості, у відділі кредитування вас попросять зробити нову кадастрову оцінку об'єкта. Це потрібно, якщо наявні дані в ЕГРН не задовольняють вашим потребам по сумі.

Нова методика кадастрової оцінки нерухомості максимально наближає вартість до ринкової, що збільшує одобряемую банками суму кредитів.

Ситуація 5. Оформлення субсидій для нарахування податку на майно

При нарахуванні податку на нерухоме майно громадян державою передбачено ряд пільг. Щоб їх правильно порахувати треба знати не тільки площу, але і кадастрову вартість. Очевидно, що від її розміру залежить і сума субсидії, на яку можна розраховувати.

Якщо кадастрова вартість житла менше 1 млн рублів, то при нарахуванні податку надається вирахування на таке майно. Тому є сенс провести повторну кадастрову оцінку майна, вартістю трохи більше цієї суми, якщо вважаєте, що в результаті вона знизиться.

У всіх перерахованих вище ситуаціях в підсумку вам знадобиться виписка з ЕГРН, в якій вказана кадастрова вартість об'єкта. Для зручності запитуйте її в режимі онлайн на сайті ЕГРП 365. Там є спеціальна форма пошуку, в яку потрібно внести адресу або кадастровий номер. Після підтвердження знайденого об'єкта на сторінці з'явиться вся інформація про нього, включаючи вартість.

Портал дозволяє не тільки безкоштовно в режимі онлайн дізнатися останні дані про кадастрової оцінки нерухомості, але і отримати офіційні виписки та довідки, завірені печаткою Росреестра. Ця послуга платна, а вартість її дізнавайтеся прямо на сайті ЕГРП 365.

3. Як проходить кадастрова оцінка нерухомості — 7 основних етапів

Замовлення оціночної процедури доступний в Росреестре і Багатофункціональних центрах (МФЦ).

Причому сайт відомства дозволяє зробити це онлайн.

Поки діє перехідний період, не забороняється звертатися в приватні оціночні компанії. Як відбувається процес кадастрової оцінки нерухомості в таких фірмах, читайте нижче. Припустимо, вам необхідно дізнатися кадастрову вартість будинку.

Етап 1. Укладання договору з замовником і визначення переліку об'єктів для оцінки

Співробітник оціночної компанії разом з вашою заявою приймає необхідні документи. Це технічна документація та правовстановлюючі папери. На основі отриманої від вас інформації він складає перелік об'єктів, що входять у володіння.

Адже разом з будинком обов'язково буде земельна ділянка, гараж, інші капітальні споруди. Визначення кадастрової вартості землі під будинком — обов'язкова умова, так як при будь-яких операціях на неї готується окремий договір купівлі-продажу. Всі ці нюанси враховують у договорі на виконання оціночних робіт, який укладають після узгодження всіх моментів.

Етап 2. Аналіз ринку нерухомості

Оцінювач перед проведенням робіт зобов'язаний зробити аналіз ринку нерухомості в районі розташування об'єкта. Тільки ці дані допоможуть максимально наблизити кадастрову вартість до ринкової. Адже використання тільки регіональних розцінок не відображає всіх особливостей і часто стає основною причиною повторного звернення клієнтів.

Етап 3. Визначення факторів, що впливають на кадастрову вартість

На кадастрову вартість впливає маса факторів, багато з яких визначають ціну житла на вільному ринку.

Приклад

Микола Матвєєв вирішив продати будинок в селі і виставив ціну 1,5 млн, яка дорівнювала кадастрової. Однак він не врахував, що при оцінці не був прийнятий до уваги такий фактор, як закриття птахофабрики в цьому населеному пункті.

Люди масово продавали житло і їхали. В результаті будинок вдалося продати лише за 900 тис. рублів.

Приклад ілюструє, наскільки важливо знати поточну ситуацію на ринку нерухомості. Від професійної компетенції того, хто займається кадастрової оцінки нерухомості, залежить достовірність кінцевого результату. Відповідальний оцінювач врахує всі, а безвідповідальний підійде до роботи формально і застосує тільки загальні формули.

Етап 4. Вибір моделі для оцінки

Не вдаючись в подробиці, зазначу, що існує кілька загальноприйнятих моделей оцінки. Від того, як проводиться кадастрова оцінка нерухомості, результат теж залежить. Грамотний оцінювач знає, в яких випадках використовувати ту чи іншу методику, щоб результати були найбільш коректними.

Етап 5. Узгодження дій із замовником

Коли усі підготовчі моменти закінчені, сумлінний виконавець погоджує свої дії з замовником. Він пояснює основні моменти і описує обрану модель. Згода замовника вважається сигналом до початку фактичної роботи.

Етап 6. Розрахунок кадастрової вартості

Це основний етап роботи оцінювача. З використанням формул і обраної методики, він виробляє розрахунки, в яких детально обґрунтовує вибір тих або інших коефіцієнтів і дефляторов. Отриманий результат в ідеалі повинен в рамках статистичної похибки збігатися з середньоринковою ціною на подібний об'єкт в місцевості оцінки.

Етап 7. Надання звіту про виконану роботу

Результатом виконання роботи буде підготовлений звіт, в якому фігурує кадастрова вартість об'єкта. Саме ці дані необхідно внести в ЕГРН для оновлення інформації. Для цього потрібно звернутися в Росреестр з відповідною заявою. Якщо ж роботи проводили співробітники цього відомства, то таке звернення не знадобиться.

4. Хто проводить кадастрову оцінку нерухомості   огляд ТОП-3 компаній по наданню послуг

Ви запитаєте, хто робить кадастрову оцінку нерухомості за прийнятну ціну? Я відповім, що ціна залежить від багатьох факторів і не завжди призначається обгрунтовано.

Однак для огляду я вибрав три компанії, в яких ціноутворення   прозоре і зрозуміле, а якість послуг знаходиться на висоті. До речі, в них можна замовити оцінку ринкової вартості нерухомості. Про цю процедуру читайте в нашій спеціальній статті.

1) Граунд Компанія

Компанія надає безкоштовну первинну консультацію. Всю роботу фахівці виконують не довше 3 днів. Якщо не вистачає якихось документів для оцінки, вам допоможуть їх зібрати. На об'єкт оцінювач виїжджає безкоштовно, а оплата за договором проводиться тільки після отримання остаточного результату. Ціни на послуги дипломованих оцінювачів Граунд Компанії одні з найнижчих.

Послуги та ціни на них:

Безкоштовну консультацію замовляйте прямо на сайті через форму зворотного зв'язку.

2) Кадастровий центр

Фахівці компанії виконують весь комплекс робіт, пов'язаних з нерухомістю, включаючи ринкову і кадастрову оцінку. Вони займаються межеванием і складанням всіляких планів, супроводжують реєстрацію об'єктів в Росреестре. При необхідності юристи компанії допоможуть вам заперечити кадастрову вартість в суді.

тут якісні Послуги, а вартість   помірна. Тому при необхідність вирішення цілого набору питань по нерухомості рекомендую звертатися саме в Кадастровий центр. Первинна консультація у них теж безкоштовно.

3) Аркадія

Оцінювачі компанії до надання послуги підходять диференційовано. Якщо ви володієте типовим об'єктом, то застосовується масовий метод проведення кадастрової оцінки нерухомості. Це коштує дешево, так як не потребує індивідуальних розрахунків, а вартість визначається на основі досить великий вибірки подібних об'єктів.

Користуватися таким методом фахівці цієї фірми рекомендують з обережністю, так як він не враховує індивідуальні особливості житла. Власники будинків і нетипових квартир замовляють тут індивідуальні розрахунки, які дорожче, але зате краще підходять для вирішення поставлених завдань. В окремих випадках використовується методика визначення ринкової вартості.

5. Які можуть бути помилки при проведенні кадастрової оцінки нерухомості — 4 головні помилки

Не секрет, що в процесі оцінки кадастрової вартості нерухомості часто відбуваються помилки, які стають причинами некоректного кінцевого результату. Це призводить до переплати податків та інших негативних наслідків.

Коли подібні неточності у розрахунках стають причинами серйозних розбіжностей, має сенс звернутися в суд для їх вирішення. У правовому забезпеченні цього заходу вам допоможуть юристи компанії Правознавець.

Фірма надає консультаційні послуги прямо через свій сайт в режимі онлайн. Їх вартість незначна, але користь така консультація принесе неоціненну. При цьому сайт працює у цілодобовому режимі без вихідних і свят.

Проте завжди краще такі помилки попередити, ніж потім героїчно їх виправляти.

Помилка 1. Неточність у межевом плані

Перед тим як дізнатися кадастрову вартість нерухомості шляхом проведення оцінки, рекомендую проконсультуватися з фахівцями з приводу коректності межового плану ділянки. Якщо він раніше був складений з неточностями, це може стати причиною помилок у розрахунках кадастрової вартості. Ви отримаєте зовсім не той результат, на який розраховували.

Помилка 2. Неправильний розрахунок питомої і повної вартості об'єкта

У фахівців є такі поняття, як питома і повна вартість об'єкта. При цьому одна випливає з іншої. Якщо була допущена помилка при розрахунку питомої вартості, вона однозначно вплине і на кінцевий результат. Обов'язково перевіряйте цей пункт.

Помилка 3. Некоректно проведені математичні розрахунки

Як не дивно, але причиною недостовірного результату нерідко стають банальні помилки в математичних розрахунках.

Якщо бачите явна невідповідність отриманого результату своїм очікуванням, попросіть оцінювача ще раз перевірити всі математичні викладки, використані коефіцієнти і дефляторы. Адже поставлена не в тому місці кома в десяткового дробу змінить результат кардинально.

Помилка 4. Помилки в заповненні документації

Навіть звичайні технічні описки в підсумковому документі призведуть до того, що в ЕГРН буде внесена недостовірна інформація, а помилку ви виявите тільки після отримання виписки. У результаті буде потрібно час на її виправлення. Тому в обов'язковому порядку перевіряйте отримані результати оцінки на предмет помилок.

У висновку пропоную подивитися тематичний відеоролик.

6. Висновок

Кадастрова оцінка нерухомості — дуже відповідальний процес. Від його правильного проведення залежить не тільки сума які відраховуються податків в бюджет держави, але і ті можливості, які має власник в результаті розпорядження об'єктом.

Питання читачам

Як ви думаєте, чи можна порахувати кадастрову вартість без урахування індивідуальних особливостей будівлі? Якщо так, то в яких випадках це допустимо?

Спасибі за увагу, бажаю вам всього самого найкращого і пропоную оцінити статтю, залишити до неї коментар і поставити лайки в соціальних мережах.