Кадастрова вартість будинку — 5 простих кроків як дізнатися кадастрову вартість + порядок дій при завищенні вартості будинку

Вітаю вас, шановні читачі бізнес-журналу ! З вами на зв'язку консультант з правових питань Чемакин Валерій. У цій статті ми детально розберемо, що таке кадастрова вартість будинку.

Для багатьох це поняття асоціюється з ціною, за яку можна продати своє житло. Однак це не так. Прочитавши матеріал, ви зрозумієте, чому.

Отже, почнемо з самого головного.

1. Що таке кадастрова вартість будинку?

Ще з радянських часів дісталася застаріла система оподаткування нерухомого майна. Вона передбачала розрахунок податків на житло і землю на основі інвентаризаційної вартості об'єкта, яка обчислювалася в Бюро технічної інвентаризації (БТІ) за застарілими методиками, не враховує ринковий аспект.

В результаті старовинний особняк у до 500 м² площею міг оцінюватися у кілька десятків тисяч рублів. Це ніяк не відображало об'єктивну ринкову реальність, а податки за таку нерухомість були сміхотворно малі та іноді не перевищували навіть 100 рублів.

Прив'язувати податкову базу до ринкової вартості нерухомості було нерозумно, так як остання володіє дуже високою волатильністю, тобто схильна до частих різких коливань. Тому було вирішено ввести поняття кадастрова вартість. Детальніше про це можна прочитати в нашій тематичної статті, а тут я наведу тільки визначення.

Кадастрова вартість – це розрахована за спеціальними методиками, що враховують ринкові фактори, ціна об'єкта нерухомості, яка служить базою для обчислення податків на власність.

Хоча те, з чого складається кадастрова вартість приватного будинку, служить основою і для формування ринкової ціни, ці поняття не ідентичні. Вся справа в тому, що ринкова вартість змінюється практично щодня, в той час як кадастрова не частіше ніж один раз на 3 роки і не рідше ніж 1 раз у 5 років.

Приклад

Нещодавно я придбав квартиру в Тюмені за 3 млн рублів. Її кадастрова вартість   всього 2 млн рублів. Справа в тому, що вона не змінювалася з 2012 року, коли на ринку таке житло коштувало від 2 до 2,3 млн рублів.

Крім того, часто кадастрова вартість житла може бути, навпаки, завищена, так як в неї закладені параметри на перспективу. Поясню на прикладі.

Приклад

Іван Миколайович придбав житловий будинок в чорновій обробці з кадастрової вартістю 4,5 млн рублів в новому неосвоєному котеджному селищі на околиці міста, де немає газопроводу ні водопроводу. Віддав він за нього 2,5 млн рублів.

Коли він звернувся з приводу завищеної кадастрової вартості нового будинку, йому відповіли, що до кінця року в цьому селищі будуть всі комунікації і він зможе продати там житло навіть дорожче, ніж 4,5 млн рублів.

Наведені приклади добре ілюструють відмінність ринкової та кадастрової вартості нерухомості, але не дають розуміння того, від чого вона залежить. Про це наступний розділ.

2. Як розраховується кадастрова вартість будинку   огляд головних факторів, що впливають на вартість

Формули для обчислення кадастрової вартості заміського будинку досить складні і приводити їх тут немає ніякого сенсу. Однак зазначити основні фактори, що впливають на цей показник, вважаю необхідним.

Вони нічим не відрізняються від тих, що формують ринкову ціну.

Фактор 1. Рік побудови будинку

Якщо не брати до уваги будинку, що мають історичну та культурну цінність, то рік побудови житла вносить вагомий внесок. Чим старіший будинок, тим інтенсивніше знос його основних конструктивних елементів і комунікацій, тим більше він потребує вкладень для приведення у нормативне стан.

Слід враховувати, що криві зниження кадастрової вартості в залежності від віку дерев'яного та мурованого будинків в одній і тій же селі сильно відрізняються за своїм нахилом. Це обумовлено довговічністю матеріалу, адже термін експлуатації дерев'яних стін становить 50-60 років, а цегляних більше 100.

Фактор 2. Площа будинку та прилеглої території

В будь-калькулятор для обчислення кадастрової вартості будинку потрібно ввести дані про його площі. Це не випадково. Адже, чим більше будівля, тим дорожче воно оцінюється. Це повною мірою відноситься і до прилеглого земельній ділянці.

Приватний будинок від нього невіддільний, і продаються вони разом, хоча у Єдиному державному реєстрі нерухомості (ЕГРН) реєструються окремо. Кадастрова вартість землі під будинком і поруч з ним прямо залежить від площі ділянки. Адже з великої території можна отримати більше матеріальних і нематеріальних благ.

Фактор 3. Інфраструктура в районі

До недавнього часу я проживав в сільському районному центрі і тому добре собі уявляю принципи ціноутворення у сфері приватного житла. Кадастрова вартість великого садового будинку значно нижче такої ж за площею котеджу на земельній ділянці під індивідуальне житлове будівництво (ІЖС).

Це обумовлено тим, що в садовому товаристві відсутні нормальні дороги, школа, дитячий садок, газо - і водопостачання, там не прибирають сніг взимку і не проводять благоустрій. Всі ці блага є на обжитих територіях. Ось чому кадастрова вартість дачного будинку (навіть якщо він не відрізняється від звичайного за всіма параметрами) менше, ніж житлового.

Фактор 4. Середня вартість квадратного метра в регіоні

Не секрет, що ціни на житло в регіоні залежать від його соціально-економічного розвитку. В більш розвинених в цьому відношенні регіонах громадяни мають великі доходи, туди спрямовуються міграційні потоки робочої сили. Все це підстьобує зростання цін практично по всіх напрямках. Житло теж не виняток.

Вартість квадратного метра житла в Уральському Федеральному окрузі в 2015 році:

Ось тому в формулу для визначення кадастрової вартості будинку як приватного, так і багатоквартирного, закладена середня вартість квадратного метра житла в конкретно взятому регіоні.

З цієї ж причини при інших рівних умовах власник котеджу в Надимі заплатить податок більше, ніж власник такого житла в Челябінську. Все це справедливо і для кадастрової вартості квартир.

3. Як дізнатися кадастрову вартість будинку — 5 простих кроків

Ви дізналися, звідки береться і навіщо потрібна кадастрова вартість будинку. Тепер саме час з'ясувати, де і як її можна дізнатися.

Відразу скажу, що для цього є кілька способів. Яким з них скористатися   вирішувати вам, виходячи зі своїх уподобань.

Як дізнатися кадастрову вартість будинку онлайн

У існує база даних всієї зареєстрованої нерухомості. Її я вже згадував – це ЕГРН. Оператор цієї бази – Росреестр, а доступ до неї має будь-який користувач мережі інтернет. У зв'язку з цим постає питання, де можна безкоштовно дізнатися кадастрову вартість будинку або іншої нерухомості. Відповідь проста – на сайті Росреестра.

Алгоритм перевірки кадастрової вартості на сайті Росреестра:

1. Входимо в інтернет.
2. Відвідуємо головну сторінку порталу Росреестра.
3. Знаходимо форму для введення даних.
4. Вводимо в неї адресу або кадастровий номер об'єкта.
5. Натискаємо на пошук.
6. Бачимо на екрані кадастрову вартість будинку за адресою або за умовним номером.
7. Проробляємо те ж саме з будинками своїх сусідів, друзів і родичів з цікавості, благо інформація повністю відкрита і доступна для кожного безкоштовно, реєструватися на сайті не потрібно.

Однак, якщо ви хочете не просто подивитися кадастрову вартість свого дому, але і отримати довідку чи виписку з кадастрового паспорта об'єкта, краще звернутися на один із сайтів, що надають таку послугу платно. Я рекомендую ТОВ ЕГРП365, яке спеціалізується на наданні такого роду послуг. Компанія має функціональний та нтуитивно зрозумілий сайт.

На ресурсі цієї компанії можна не тільки безкоштовно в режимі онлайн дізнатися кадастрову вартість будинку, але і замовити такі документи, як виписки, довідки про кадастрової вартості, кадастрові паспорти та інші папери, пов'язані з даними з ЕГРН.

Вартість послуг у ТОВ ЕГРП365 коливається від 290 рублів до 4490 рублів залежно від виду наданого документа та наявності на ньому печатки.

Якщо ви звикли робити все самостійно, то ось інструкція, як дізнатися кадастрову вартість будинку, щоб не переплачувати податок.

Крок 1. Звертаємося в Кадастрову палату

Так як ЕГРН обслуговує Росреестр, то з усіх питань кадастрової вартості звертаємося в представництво цієї організації. Бажано завчасно дізнатися, в який час ведеться прийом за таких питань.

У виграші ті користувачі, в чиєму місті є багатофункціональні центри з надання держпослуг (МФЦ). Краще звертатися туди, так як якість обслуговування і матеріальне забезпечення таких центрів на порядок вище.

Крок 2. Складаємо заяву

В кадастровій палаті кульковою ручкою потрібно заповнити заяву за зразком і передати його фахівцеві. Він може бути зайнятий терміновими відписками на всілякі запити, тому заповнювати документ вам доведеться самостійно.

В МФЦ заяву заповнить оператор на комп'ютері, а вам запропонує тільки розписатися, красиво при цьому посміхаючись.

Звертаючись в такий центр, ви значно знижуєте ризик помилки в оформленні документів.

Крок 3. Надаємо необхідні документи

У будь-якому випадку, крім заяви, вам знадобляться додаткові документи, щоб ваш запит можна було виконати.

Документи, необхідні для отримання виписки з ЕГРН:

• паспорт;
• квитанція про оплату держмита;
• правовстановлюючі документи на об'єкт нерухомості.

І це все. Як бачимо, нічого особливого тут немає.

Крок 4. Отримуємо розписку про прийняття документів

Фахівець або оператор ксерокопіюють документи, а оригінали повертаються вам. Після цього ви отримуєте розписку у прийомі заяви та документів.

В ній буде вказано день, коли вам варто потурбуватися і прийти за результатом. Якщо ви звернулися в МФЦ, то в призначений день прийде СМС повідомлення, щоб ви не забули.

Крок 5. Отримуємо довідку про кадастрової вартості в зазначені терміни

У призначений день приходимо і отримуємо довідку про кадастрової вартості на папері і з синьою печаткою Росреестра.

Втім, якщо ви в заяві вказали, що йти за довідкою не хочете, а бажаєте отримати її поштою, то вона сама прийде до вас в конверті в терміни, прийняті Поштою .

4. Професійна допомога у визначенні кадастрової вартості   огляд ТОП-3 компаній з надання послуг

Якщо у вас багато вільного часу і прогулянки по держустановам не в тягар, то скористайтеся тими кроками, які я виклав вище. Пройшовши їх, ви отримаєте бажаний результат.

В іншому випадку, незалежно від мети отримання довідки про кадастрової вартості будинку, замовляйте її через комерційні компанії. Це заощадить час і виключить будь-які помилки в оформленні документів. Ось деякі з таких організацій.

1) ПрофСервис

Якщо ви вирішили отримати кредит під заставу будинку, то банк дасть його вам у сумі, що не перевищує кадастрову вартість. Що робити, якщо вона значно нижче ринкової? Звертайтеся в оціночну компанію ПрофСервис. Фірма спеціалізується саме на оцінці нерухомості, тому вам буде надана сама кваліфікована допомога.

Фахівці компанії грамотно проведуть оцінку кадастрової вартості. Як це робиться, читайте в тематичній статті на нашому сайті. Результати їх роботи допоможуть наблизити її значення до ринкових показників, що дасть можливість отримати більшу суму від банку.

2) Атлант Оцінка

У житті трапляються ситуації, коли кадастрова вартість будинку береться невідомо звідки. Вона може виявитися значно вище ринкової, що тягне за собою необхідність платити зайві суми податків. У цьому випадку на допомогу прийдуть оцінювачі з компанії АтлантОценка.

Послуги, надані фірмою АтлантОценка:

• кадастрова оцінка земель;
• кадастрова оцінка житлових об'єктів;
• судове врегулювання спорів, пов'язаних з кадастрової вартістю;
• позасудове врегулювання спорів у комісії при Кадастрової палаті.

3) Центральне юридична агенція

Компанія надає юридичні, експертні та оціночні послуги в галузі житлових і земельних правовідносин. Зокрема, фахівці фірми оскаржують кадастрову вартість, виробляють оцінку об'єктів нерухомості, представляють клієнта в суді або комісії при Кадастрової палаті. Вартість оціночних дій починається від 15 тис. рублів.

5. Що робити, якщо не згодні з завищеною кадастрової вартістю   порядок дій

Завищена кадастрова вартість будинку або іншого об'єкта нерухомості призводить до збільшення податкових відрахувань. Ця проблема актуальна як для громадян, так і для юридичних осіб, які володіють нерухомістю.

Єдиний шлях знизити податки — це зменшити кадастрову вартість. Як це зробити   читайте далі.

крок 1. Збираємо всі документи про проведення оцінки

Ви впевнені в тому, що сума податків завищена за помилки в оцінці вашої нерухомості? Звертайтеся до оцінювачів для коригування. Їм потрібно надати всі документи на об'єкт, а решту вони зроблять самі. Якщо результати будуть відрізнятися від попередніх в меншу сторону, ви зможете оскаржити результати офіційної оцінки.

Однак майте на увазі, що з початку 2017 року в силу вступив закон, згідно з яким комерційні організації не можуть проводити кадастрову оцінку нерухомості. Про причини читайте в нашій спеціальній статті. Замість них цим покликані займатися спеціальні бюджетні установи, які створюються в кожному регіоні, швидше за все на базі БТІ.

Закон повністю запрацює з 2020 року, а поки можете подивитися відео, в якому роз'яснено основні нововведення.

Дія 2. Звертаємося в Кадастрову палату

З підтвердними документами на руках потрібно звернутися в Кадастрову палату, де створені спеціальні комісії з врегулювання спорів. Туди потрібно написати заяву про незгоду з кадастрової вартістю об'єкта та необхідність проведення процедури повторно.

Так як на момент написання статті вступив в дію згаданий вище закон, який не передбачає наявність таких комісій, то оскаржити завищену або занижену кадастрову вартість з 2020 року можна буде тільки в суді.

Дія 3. Вибираємо оціночну компанію

Якщо на момент потреби в вашому регіоні вже створено спеціальне бюджетна установа, що займається оцінкою, то вибору немає, ви зверніться тільки туди для організації повторної кадастрової оцінки.

Якщо закон у вас ще не заробив, то потрібно знайти пристойну оціночну компанію для її проведення.

Дія 4. Чекаємо результатів проведення повторної перевірки

Комісія при Кадастрової палаті за результатами розгляду вашої претензії прийме одне з двох рішень: задовольнити ваші вимоги або відмовити в їх задоволенні.

Яке з них буде прийнято, залежить від якості проведеної незалежної оцінки. Втім, при незгоді з рішенням Комісії ви маєте право оскаржити його в суді.

Докладніше проконсультуватися з питання зміни кадастрової вартості будинку ви можете в компанії Правознавець. Тим більше, що там працюють фахівці, які досконало вивчили новий закон і дадуть дуже цінні рекомендації у зв'язку з цим. Ця фірма спеціалізується на наданні консультаційних онлайн послуг з різних юридичних питань.

Викласти свою проблему можна, якщо відвідати сайт Правознавця, або зателефонувати в компанію за телефоном. Ресурс працює цілодобово і без вихідних.

6. Висновок

Кадастрова вартість будинку впливає на суму сплачуваних податків. Знати її потрібно кожному господарю, хоча б для того, щоб не переплачувати.

Бажаю вам фінансового благополуччя і наявності твердої впевненості в законності дій держави та інших громадян по відношенню до вас. Прошу оцінити цю статтю і залишити коментар до неї.