Оцінка ринкової вартості   інструкція як провести оцінку ринкової вартості об'єкта за 7 кроків + огляд ТОП-3 оціночних компаній

Добрий день, шановні читачі журналу ! З вами Валерій Чемакин – консультант з правових питань.

Уявімо собі таку ситуацію. Будинок ваших знайомих визнали аварійним, але муніципалітет замість переселення пропонує виплатити компенсацію з розрахунку фіксованої вартості квадратного метра.

Це означає, що вони отримають за свою квартиру в ідеальному стані з євроремонтом таку ж суму, що і їх сусід алкаш, у якого стелю і стіни обсипаються. Їх влаштує такий варіант? Думаю, що ні. Що робити?

Треба терміново оцінити реальну вартість житла і наполягати саме на цій сумі. Не знаєте, що таке ринкова вартість і як її встановити? У статті ви знайдете відповіді на це та інші питання, пов'язані з оцінкою нерухомості.

У фіналі статті на вас чекає огляд декількох компаній, що надають таку послугу.

1. Що таке ринкова вартість і коли проводять її оцінку?

В умовах вільного ринку кожен об'єкт, товар або послуга мають визначену вартість, виражену в грошовому еквіваленті. Цей показник визначається попитом, що склалися на поточний момент. Всі вхідні дані для утворення кінцевої ціни формуються ринком і не можуть бути фіксованими.

Визначення ринкової вартості дається у Федеральному стандарті оцінки. Згідно з цим документом, ринкова вартість — це найвірогідніша ціна, за якою об'єкт можна продати на вільному ринку на дату проведення оціночних дій.

При цьому повинні дотримуватися певні умови.

Умови для визнання ринкової ціни:

• рішення про угоді продавець і покупець беруть добровільно;
• сторони володіють вичерпною інформацією про предмет угоди;
• об'єкт продається на відкритому ринку;
• ціна об'єкта встановлена без тиску будь-яких надзвичайних обставин.

Не плутайте ринкову ціну з кадастрової вартістю, про яку можна прочитати детальну статтю на нашому сайті. Остання потрібна державі для нарахування податків на нерухомість, перша   самому власнику для власних цілей.

Для чого потрібно визначення ринкової вартості об'єкта:

• для виплати компенсації, коли держава вилучає майно для своїх потреб;
• для встановлення заставної вартості об'єкта при іпотеці;
• , щоб дізнатися реальну ціну об'єкта під час продажу;
• щоб оцінити дійсний вклад у статутний капітал;
• щоб дати оцінку майна при банкрутстві;
• при оцінці безоплатно переданого майна.

Прийнято виділяти 3 методи оцінки ринкової вартості нерухомості (про поняття читайте в окремій статті на нашому порталі).

Порівняльний метод передбачає аналіз оцінювачем всього масиву реальних продажів подібних об'єктів за певний проміжок часу. Об'єкт просто зіставляється з ринковими аналогами по вартості.

Витратний метод заснований на обчисленні суми вкладень, необхідних для створення подібного об'єкта. Він враховує знос. Передбачається, що готова нерухомість не може коштувати дорожче, ніж нове будівництво точно такого ж об'єкта.

Метод капіталізації доходів застосовується для нерухомості, яка використовується в комерційних цілях. Беруться доходи, отримані в перший рік використання, і на їх основі обчислюється перспектива отримання прибутку в майбутньому.

2. Які фактори впливають на ринкову вартість об'єкта — 3 головні фактори

Оцінка ринкової вартості об'єкта – процес досить складний. На кінцевий результат впливає безліч факторів, у тому числі кон'юнктурних, тобто залежать від поточного стану справ. Наприклад, продати одну і ту ж квартиру можна за зовсім різні гроші протягом півроку, якщо ситуація в економіці нестабільна.

Крім того, є фундаментальні фактори, які формують основу ринкової вартості. Давайте розглянемо їх.

Фактор 1. місце Розташування об'єкта

Так як від соціально-економічного стану території залежить рівень життя населення на ній, то і вартість житла не виняток. Чим бідніша територія, тим дешевше там житло. Ця тенденція простежується на всіх рівнях: федеральному, регіональному, районному.

Навіть усередині одного муніципального освіти вартість житла може сильно відрізнятися. Вона залежить від розвиненості інфраструктури мікрорайону або населеного пункту.

Наявність великої кількості об'єктів соцкультпобуту, хороша транспортна розв'язка, екологічне благополуччя і розвинений ринок праці – ось умови високої ринкової вартості об'єкта.

Фактор 2. Стан об'єкта

Технічний стан об'єкта відіграє важливу роль при проведенні незалежної оцінки ринкової вартості. Квартири в нових або капітально відремонтованих будинках продаються набагато дорожче. При цьому навіть давність проведення ремонту враховується.

Зовнішній вигляд будівлі відіграє помітну роль при проведенні оцінки ринкової вартості квартири. Про це рекомендую прочитати нашу тематичну статтю.

Що стосується земельних ділянок, то і тут цей чинник проявляє себе, хоча і в меншій мірі. Приміром, доглянута земля в дачному кооперативі завжди цінується вище, ніж зарослий і занедбану ділянку.

Фактор 3. Характеристики об'єкта

Цей фактор включає в себе: поверховість будівлі, наявність ліфта, паркувальних місць, зручність транспортної розв'язки, площа, стан прилеглої території, в тому числі благоустрій двору.

Земля характеризується своїм призначенням, дозволеним використанням, а також родючістю. Ці параметри досить сильно впливають на ринкову вартість земельної ділянки, про яку йдеться в іншій статті на нашому сайті.

Приклад

У минулому році я придбав земельну ділянку 4 сотки в СНТ Технік за 130 тис. рублів. При цьому через дорогу продавалася земля такої ж площі, але під ІЖС за 800 тис. рублів. Віддаленість від центру міста і площа однакова, а вартість різна. У чому причина?

Справа в тому, що я на своїй ділянці можу побудувати дачу і займатися садівництвом, а через дорогу можна побудувати будинок, до якого будуть підведені всі комунікації, включаючи газопровід. Різниця в дозволеному використанні визначила таку різницю у цінах.

3. Як провести оцінку ринкової вартості — 7 простих кроків

Припустивши, що пропонована вам компенсація за аварійне житло несправедлива, ви починаєте думати, де провести експертизу або оцінку ринкової вартості. У великих містах зробити це нескладно із-за великої кількості всіляких оціночних компаній. Однак у маленьких населених пунктах це може стати проблемою.

На щастя, сьогодні, завдяки інтернету, відстані перестають бути перешкодою. Це стосується і юридичних послуг. Приміром, компанія Правознавець, яка повністю побудувала свій бізнес на використанні інформаційно-комунікативних технологій, може проконсультувати людину, навіть якщо він знаходиться на Чукотському півострові.

Фахівці фірми готові не тільки дати консультацію по будь-яких юридичних питань, але і знайти найближчого до вас оцінювача, який з-за високої конкуренції радий поїхати куди завгодно, щоб виконати роботу.

Щоб скористатися послугами компанії Правознавець, звертайтеся через форму зворотного зв'язку на сайті.

Крок 1. Вибираємо оціночну компанію

Якщо ви живете у великому місті, то вибір перед вами стоїть дуже широкий. А мегаполісах   десятки оціночних компаній і незалежних оцінювачів, готових за помірну плату оцінити ринкову вартість нерухомості. Деякі роблять це в режимі онлайн.

Проте при виборі варто керуватися наступними критеріями:

• компанія повинна бути відомою і перевіреної часом;
• всі ліцензії і сертифікати на право займатися оцінкою повинні бути доступні користувачеві;
• вітаються позитивні відгуки ваших друзів і знайомих.

Важливий момент: з початку 2017 і по 2020 рік приватні компанії та незалежні оцінювачі поступово усуваються від проведення оцінки кадастрової вартості нерухомості. Подробиці ви можете прочитати в спеціальній статті нашого журналу. Цей закон не поширюється на оцінку ринкової вартості.

Крок 2. Отримуємо консультацію

Якщо ви знайшли оціночну компанію, що задовольняє всім вашим вимогам, то перш ніж укладати договір, проконсультуйтеся. Така послуга зазвичай безкоштовна. Опишіть експерту ситуацію в загальних рисах і дайте характеристику свого об'єкта без прикрас його якостей.

Багато оцінювачі вже на цьому етапі можуть сказати приблизний результат, з чого ви зможете зробити висновок про доцільність проведення оцінки. Адже якщо пропонована муніципалітетом ціна не буде дуже сильно відрізнятися від передбачуваної ринкової, то варто нести витрати?

Крок 3. Укладаємо договір

Якщо ваша вигода очевидна, укладайте договір. При цьому зверніть увагу на терміни надання послуги. Можливо вони занадто великі, тоді вам потрібно домовлятися про термінове проведення оцінки або шукати іншу компанію.

Крок 4. Оплачуємо послуги

Після укладення договору потрібно оплатити послуги. Ви можете зробити це будь-яким доступним способом, але в будь-якому випадку зберігайте платіжні документи.

Можливо, вони знадобляться, якщо виникнуть які-небудь спори в подальшому.

Крок 5. Надаємо необхідні документи

Для проведення оцінки ринкової вартості будь-якого виду потрібно не тільки виїзд фахівця на об'єкт, але і деяка технічна та інша документація:

Необхідні документи:

• паспорт;
• правовстановлюючі документи на об'єкт нерухомості;
• технічний паспорт.

Ще вам потрібно отримати кадастрові виписки з Єдиного державного реєстру нерухомості (ЕГРН). Зробити це можна безпосередньо на сайті Росреестра, або на сайтах комерційних фірм, наприклад — у компанії ТОВ ЕГРП365.

На головній сторінці порталу є форма, в яку можна ввести адресу та отримати відомості з ЕГРН.

Компанія ЕГРП365 спеціалізується на наданні послуг, пов'язаних з кадастром нерухомості. Тому в ній можна замовити будь-які документи, необхідні для проведення оцінки ринкової вартості. З головної сторінки сайту ЕГРП365 можна в один клік перейти на кадастрову карту і без праці знайти потрібний об'єкт з прив'язкою до місцевості.

Крок 6. Очікуємо на проведення оціночних робіт

Так як професійні оціночні роботи включають в себе виїзд на об'єкт і його обстеження на проведення процедури потрібен певний час.

Найчастіше це кілька днів. Цю обставину слід враховувати, якщо вас підтискають терміни. У будь-якому випадку потрібно дочекатися, поки буде готовий акт оцінки ринкової вартості об'єкта.

Крок 7. Отримуємо звіт

Результатом проведених робіт буде звіт, який має юридичну силу і при необхідності може бути представлений у суді.

Але пам'ятайте, що термін дії результатів оцінки ринкової вартості — 6 місяців. Це не дивно, адже за цей час ситуація на ринку може змінитися кардинально.

4. Хто проводить оцінку ринкової вартості   огляд ТОП-3 оціночних компаній

На ринку юридичних послуг сотні компаній, які займаються оцінкою. Ці фірми мають ліцензії, а співробітники необхідну кваліфікацію. У одних компаній це тільки один із напрямків діяльності, інші цілком і повністю працюють в оціночній сфері.

Я пропоную огляд 3 таких фірм, а ви можете відвідати їх сайти і порівняти умови.

1) ТОВ "Максилайн"

Фірма займається всім, що пов'язано нерухомістю, експертними та оцінними діями. Крім того, юристи компанії готові надати повний юридичний супровід, аудит, підтримку в тендерах і аукціонах, страхування.

Основні послуги компанії «Максилайн»:

2) Кански і Партнери

Компанія займається виключно оцінкою ринкової вартості. Об'єктами оцінки служать не тільки квартири, будинки та інша нерухомість, але і будь-які матеріальні та нематеріальні активи. Замовлення приймаються в будь-який час доби, навіть у вихідні і святкові дні. Спеціалісти готові виїхати до клієнта, коли завгодно.

Розрахунок вартості проводиться за допомогою сучасних програмних комплексів, що гарантує відсутність технічних помилок. Звіт оцінювача компанії відповідає ФЗ-135 про оціночної діяльності, що дає можливість надавати його в суди, банки, органи опіки, страховикам і нотаріусам.

3) Русфининвест

Ця фірма також займається оціночною діяльністю. Об'єкти її роботи: нерухомість, автотранспорт, бізнес, обладнання, майно.

Оцінка ринкової вартості бізнес-активів і будь-якого іншого майна, так само важлива, як і оцінка нерухомості. Адже на підставі офіційного висновку оцінювачів компанії Русфининвест, ви можете отримати кредит на розвиток бізнесу або вчинити інші важливі дії.

Ціни на послуги компанії під силу кожному. Наприклад, оцінка квартири або транспорту обійдеться всього в 3500 рублів.

На завершення огляду пропоную переглянути відеоролик про оцінку ринкової вартості.

5. Як заощадити на проведенні оцінки ринкової вартості — 3 корисні ради

У цілому оцінка майна досить витратна справа, особливо якщо потрібно оцінити кілька об'єктів. Однак і тут існують способи економії.

Ось деякі поради, які допоможуть знизити ваші витрати без збитку для якості проведених робіт.

Порада 1. Вибирайте оціночні компанії недалеко від об'єкта

В підсумковий гонорар оцінювач завжди закладає транспортні витрати, витрати на відрядження, плату за готель, якщо необхідно. Щоб уникнути цього, намагайтеся вибирати оціночні компанії, які розташовані недалеко від оцінюваного об'єкта.

Порада 2. Проводите оцінку заздалегідь

Оціночні роботи – процес досить тривалий, але при необхідності він може бути скорочений за рахунок збільшення робочого часу оцінювача. Зрозуміло, що термінова оцінка завжди коштує дорожче. Замовляйте роботи завчасно, щоб не переплачувати за терміновість.

Порада 3. Користуйтеся безкоштовними послугами оціночних компаній

Деякі компанії активно пропонують в рекламних цілях безкоштовні послуги, такі як безкоштовний виїзд оцінювача, безкоштовна консультація.

Не соромтеся користуватися клієнтськими привілеями, і при виборі компанії приділяйте цьому нюансу належну увагу.

6. Висновок

Розібравшись у тому, що таке оцінка ринкової вартості і де її замовити, ви забезпечуєте собі впевненість у своїх силах при будь-яких суперечках, пов'язаних з ціною на майно.

Бажаю, щоб ви завжди могли добитися справедливості законними способами. Пропоную оцінити статтю і залишити коментар до неї.