Оцінка ринкової вартості нерухомості — 6 етапів з проведення оцінки + професійна допомога оціночних компаній

Добрий день, шановні читачі бізнес-журналу ! Вас вітає консультант з правових питань Валерій Чемакин.

Ви отримуєте в банку кредит під заставу, але не знаєте, як підтвердити вартість заставної квартири? Не біда. Прочитавши цю статтю, ви дізнаєтеся, що таке оцінка ринкової вартості нерухомості, і як вона допоможе вирішити вашу проблему.

В кінці статті я пропоную невеликий бонус – огляд оціночних компаній за найвигіднішими умовами.

1. Що таке оцінка ринкової вартості нерухомості?

Ми часто стикаємося з необхідністю щось купити чи продати. Але чи замислювалися ви коли-небудь, з чого формується ціна товару в умовах вільного ринку? Чому вартість схожих за характеристиками товарів в одних випадках відрізняється, а в інших   практично однакова?

Якщо ці питання розглядати в контексті угод з нерухомістю, то можна побачити деякі закономірності. По-перше, ціна залежить від фізичних характеристик об'єкта і прилеглої території. По-друге, вона постійно змінюється в залежності від попиту. По-третє, швидше продаються ті об'єкти, ціна яких була ближче всього до середніх значень.

Звідси сформувалися методи оцінки ринкової вартості (детальніше про них можна прочитати в тематичній статті на нашому сайті).

Всього прийнято виділяти 3 методи:

1. Порівняльний метод. В ході нього проводиться аналіз всіх продажів подібних об'єктів у конкретному місці за певний час. Порівнюючи досліджуваний об'єкт з іншими, оцінювач робить відповідний висновок
2. Витратний метод. Він враховує обсяг капіталовкладень, необхідних для створення аналогічного об'єкта. При цьому враховується знос. Основою методу є той факт, що готова нерухомість навряд чи буде дорожче, ніж витрати на зведення такого ж об'єкта.
3. Метод капіталізації доходів. Він заснований на оцінці передбачуваного прибутку від використання об'єкта в комерційних цілях (здача у найм, оренда). Цей метод застосуємо тільки для оцінки ринкової вартості комерційної нерухомості.

Звідси робимо висновок, що оцінка ринкової вартості нерухомості – це не що інше, як визначення найбільш оптимальної ціни об'єкта, за якою його можна продати в розумні терміни на взаємовигідних для обох сторін угоди умовах.

2. В яких ситуаціях необхідно проведення оцінки ринкової вартості нерухомості — 5 популярних ситуацій

У вузькому побутовому сенсі знання ринкової ціни об'єкта необхідно вигідною для його продажу чи придбання. Однак не тільки і не стільки для цього проводиться процедура оцінки ринкової вартості нерухомості.

Офіційно оформлені результати досліджень мають статус юридично значущих фактів. Тому вони необхідні при різних взаємодіях з органами державної влади, комерційними організаціями, для вирішення спорів у судових та інших інстанціях. Розглянемо найбільш популярні ситуації.

Ситуація 1. Продаж нерухомості

Це найпростіша ситуація, при якій продавець, далекий від угод з нерухомістю, бажає не помилитися при продажу об'єкта.

Приклад

Пенсіонер Іван Петрович все життя прожив у старому триповерховому будинку, мешканці якого подібно йому, живуть там по кілька десятків років. Іван Петрович вирішив переїхати в село ближче до брата, але за якою ціною продавати квартиру, не знає. В цінах він не розбирається. Квартири в цьому будинку не продавалися вже давно.

Знайомий порадив пенсіонеру замовити оцінку ринкової вартості об'єкта, що він і зробив. В результаті вирученої при реалізації квартири суми вистачило на придбання добротного будинку в селі.

У наведеному прикладі добре проілюстровано, як пенсіонеру допомогла оцінка ринкової вартості квартири. Детальніше про цю процедуру рекомендую прочитати в нашій спеціальній статті.

Ситуація 2. Майнові спори

Незалежна оцінка ринкової вартості нерухомості є підставою для прийняття судом справедливого рішення при майнових суперечках. Маючи точне уявлення про те, скільки коштує сьогодні на ринку ваша квартира, суддя розподілить суму між колишнім подружжям і дітьми.

Подібні спори виникають і між спадкоємцями, якщо пішов у світ інший родич не встиг оформити заповіт. Коли конфлікт не можна вирішити полюбовно з-за різного підходу спадкоємців до передбачуваної вартості житла, то краще всього скористатися послугою оцінки ринкової вартості нерухомості.

Ситуація 3. Оформлення іпотечного кредиту

Деякі банки не вірять на слово позичальнику і для підтвердження ціни придбаного об'єкта вимагають висновок оцінювача. У цьому випадку хочеш-не хочеш, але доведеться витратитися на цю процедуру.

Тільки врахуйте, банк видасть саме ту суму, яка буде зазначена у висновку. Втім, воно може стати додатковим аргументом у торзі з продавцем.

Ситуація 4. Отримання кредиту в банку

Вам терміново потрібна велика сума грошей, але банк такий кредит без забезпечення дати не може. Вихід один – заставити своє житло або земельну ділянку. Для укладання договору застави з банком буде потрібно підтвердити ринкову вартість об'єкта.

При необхідності оцінювач визначить ринкову вартість земельної ділянки, хоча ця послуга зазвичай трохи дорожче.

Ситуація 5. Залучення інвесторів

Додаткові кошти ніколи не бувають зайвими, тому багато організацій використовують всі можливі ресурси для залучення інвестицій. Цінна або потенційно цікава для інвесторів нерухомість легко вирішує цю задачу. Однак для того, щоб у когось виник інтерес, потрібно цю саму нерухомість оцінити.

Приклад

Я придбав земельну ділянку 20 соток за 1 млн рублів. Сьогодні в цьому місці немає ніяких комунікацій і навіть не нарізані орієнтири для під'їзних шляхів. Подібні ділянки з комунікаціями продаються за 2 млн рублів. Генеральним планом міста передбачено облаштування району протягом найближчих 2 років.

Мій знайомий має свій будівельний бізнес. Він готовий за половину ділянки збудувати дім в чорновій обробці, який через 2-3 роки я продам не менш ніж за 3 млн. Ось такий бізнес-план.

Приклад ілюструє, як земля може стати об'єктом інвестицій. Додам, що мій знайомий як бізнесмен не звик кидати гроші на вітер. Перш ніж погодитися з моєю пропозицією, він замовив оцінку ринкової вартості нерухомості методом капіталізації доходів.

Сьогодні всі легальні об'єкти зареєстровані в Єдиному державному реєстрі нерухомості (ЕГРН). У ньому містяться необхідні для продавця, покупця або інвестора відомості. Отримати їх можна безпосередньо на порталі Росреестра або на сторонніх сайтах. Один з них – сайт компанії ЕГРП365.

Діяльність цієї фірми спрямована на надання інформації з ЕГРН. Навіщо вам вона? Тут все просто: при проведенні оцінки фахівець повинен знати кадастрову вартість нерухомості. Про це понятті читайте в нашій спеціальній статті. Тут лише скажу, що вона міститься в тих довідках, які ви можете замовити в компанії ЕГРП365.

Крім того, безпосередньо з сайту цієї компанії можна перейти на кадастрову карту , що дуже зручно, коли потрібно прив'язати об'єкт до місцевості і візуально оцінити його місцезнаходження.

3. Як проводиться оцінка ринкової вартості нерухомості — 6 етапів оцінки

найпростіший спосіб дізнатися, скільки коштує ваш об'єкт, це самостійно і безкоштовно провести оцінку ринкової вартості нерухомості за допомогою онлайн калькулятора.

Точність при цьому залишає бажати кращого, але все-таки це краще, ніж брати ціну «зі стелі». Щоправда, результати такого аналізу не можуть бути офіційними і не допоможуть при вирішенні більшості питань.

Для врегулювання серйозних справ потрібно звернутися в оціночну компанію, фахівці якої на основі затверджених методик проведуть оцінку ринкової вартості нерухомості за помірну ціну і видадуть офіційний результат, придатний для пред'явлення в будь-яких органах. Як це зробити – читайте нижче.

Етап 1. Вибір оціночної компанії

У першу чергу потрібно вибрати хорошу оціночну компанію, у якої є всі ресурси для проведення якісної оцінки.

При виборі керуйтеся репутацією фірми і її популярністю у вашій місцевості. Кращий спосіб – запитати поради у своїх знайомих, друзів або родичів. Можливо, хтось з них вже користувався такими послугами.

Етап 2. Консультація з фахівцями

При першому відвідуванні компанії потрібно проконсультуватися з фахівцями. Найчастіше первинна консультація безкоштовна.

Вам пояснять, на яких засадах ґрунтується оцінка ринкової вартості нерухомості, коли вона буде проведена і в які терміни підготують звіт. Якщо вас все влаштує, переходьте до наступного кроку.

Етап 3. Укладення договору

Якщо всі умови, включаючи вартість надання послуг і порядок розрахунків, вас влаштовують, сміливо укладайте договір. При цьому варто звернути увагу на деякі нюанси.

Що обов'язково має бути прописано в договорі:

• методика оцінки;
• дата і час огляду об'єкту при необхідності;
• терміни проведення досліджень;
• дата і місце видачі готового результату.

Після підписання договору не забудьте повідомити всі зацікавлені сторони про дату та час проведення огляду об'єкта оцінювачем, так як ваші опоненти по майнових спорах можуть побажати присутнім при цій процедурі.

Етап 4. Збір необхідної документації та інформації

Після підписання договору вам потрібно надати оцінювачу всю необхідну документацію, а також забезпечити вільний доступ на об'єкт в призначений час.

Йому знадобиться копія вашого паспорта, документи, що підтверджують право власності, або виписка з ЕГРН, так як сьогодні при реєстрації нерухомості видається тільки вона.

Етап 5. Розрахунок та формування вартості

Після того, як оцінювач провів візуальне обстеження об'єкта, вам залишається тільки чекати, поки він зробить розрахунок вартості за своїми методиками. На це може піти кілька днів, тому наберіться терпіння. Втім, деякі компанії проводять цю процедуру за 1-2 дні за додаткову плату.

Етап 6. Передача замовнику звіту

У зазначений час вам належить з'явитися в компанію за звітом. Цей документ має юридичну силу для будь-якого державного та приватного установи або організації.

Тільки врахуйте, що термін його дії обмежений 6 місяцями. Це обумовлено високим ступенем мінливості цін у житловій сфері. Адже іноді за цей час ціна може змінитися на 20%.

Цим відрізняються результати визначення ринкової вартості від підсумків кадастрової оцінки нерухомості, які можуть бути незмінними цілих 5 років. Статтю на цю тему ви можете прочитати на сторінках нашого журналу.

4. Хто проводить оцінку ринкової вартості нерухомості   огляд ТОП-3 оціночних компаній

Всі оціночні компанії і індивідуальні оцінювачі зобов'язані входити в саморегульовані організації (СРО). Це вимога законодавства. Членство в СРО не роздають просто так — для цього компанія повинна задовольняти певним умовам компетентності, що охороняє оціночний бізнес від дилетантів.

Я розглянув кілька фірм, які займаються оціночним бізнесом, та виокремив серед них 3 компанії, які, на мою думку, можуть вас зацікавити.

1) ТОВ «Граунд»

Вже з назви видно, що ця фірма займається справами, пов'язаними з землею. Хоча на ринку вона представлена тільки 4 роки, фахівці встигли зарекомендувати себе з позитивної сторони. У компанії працюють не тільки оцінювачі, але і кадастрові інженери, картографи, геодезисти, землевпорядники. Звідси і такий широкий спектр послуг.

Послуги, що надаються компанією «Граунд»:

2) ЮРДИС

Ця компанія спеціалізується тільки на оціночних послуги, які вона надає якісно, з гарантією достовірності і в строк. Ціни цілком доступні. Наприклад, ціна оцінки ринкової вартості квартири складає всього 3 тис. рублів, для банку – 4 тис. рублів. Оцінити земельну ділянку обійдеться вже в 10 тис. рублів, а комерційну нерухомість у 18 тис.

Крім того, фахівці цієї фірми проводять таку процедуру, як заперечення кадастрової вартості на підставі проведеної власної оцінки об'єкта. У скарбничці компанії є більш 500 успішних справ за цим напрямом діяльності.

3) Нові Горизонти

Ґрунтувалася ця компанія в 2010 році як оціночна. Однак сьогодні фірма займається не тільки різними видами оцінки, але і консалтингом, інжинірингом, експертизою. Ціни на оцінку ринкової вартості нерухомості включають ПДВ і не перевищують середньоринкові. В цьому ви можете переконатися, якщо скачаєте прайс-лист компанії з сайту.

Перш ніж перейти до наступного розділу, пропоную подивитися відеоролик.

5. Як заощадити на оцінці ринкової вартості нерухомості — 3 корисних ради

Будь-які дії, що передбачають вирішення тих чи інших майнових спорів, тягнуть за собою неминучі витрати. Кожна людина бажає знайти шляхи економії.

При проведенні оціночних дій така можливість існує, треба тільки дотримуватися деяких порад.

Порада 1. Користуйтеся безкоштовними послугами оціночних компаній

Багато оціночні фірми пропонують безкоштовні послуги. Це стосується не тільки первинної консультації. Вам може бути надана безкоштовна експрес-оцінка або доставка звіту. Багато оцінювачі не беруть грошей за виїзд на об'єкт. Іноді це досить суттєва стаття витрат, тому вибирайте компанію, яка пропонує максимальну кількість безкоштовних опцій.

Порада 2. Вибирайте компанії поблизу оцінюваного об'єкта

Витрати на переїзд до об'єкта і назад не завжди беруть на себе оцінювачі. Часто вони закладені у вартість послуги. Тому шукайте компанію, яка розташована ближче всього до досліджуваного об'єкта. Це дозволить заощадити на транспортних витратах на відрядження.

Порада 3. Консультуйтеся з юристами

Перед тим, як замовляти оцінку, обов'язково проконсультуйтеся з юристами. Наприклад, ви хочете оскаржити кадастрову вартість квартири. Перевірка онлайн калькулятором показує, що вона не сильно відрізняється від ринкової.

У цьому випадку будь-який порядний юрист вам порадить не витрачати гроші на проведення оцінки, так як це безглуздо.

Якщо ви не знаєте, де знайти таких порядних юристів, то відвідайте сайт компанії Правознавець. Ця фірма надає консультаційні юридичні послуги в режимі онлайн через свій портал. Там є зручна форма зворотного зв'язку, через яку можна задати питання. Можна зателефонувати за номерами.

У будь-якому випадку ви отримаєте саму недорогу і корисну консультацію. Можливо, вам навіть платити нічого не потрібно буде. Відповіді на багато питань просто опубліковані на сайті. Крім того, якщо питання не потребує індивідуального підходу, відповідь на нього теж буде безкоштовний.

6. Висновок

Оцінка ринкової вартості нерухомості допоможе вам у вирішенні серйозних питань, тому сума, сплачена за її проведення   ніщо в порівнянні з можливою вигодою.

Бажаю вам успіхів у всіх ваших добрих починаннях і пропоную оцінити статтю або залишити коментар до неї.