Як зробити оцінку будинку — 7 простих кроків як оцінити будинок з земельною ділянкою + професійна допомога в оцінці будинку

Вітаю читачів сайту «Хитрий Бобер»! З вами   Марія Даровська.

Тема даної статті   оцінка будинку. Стаття буде цікава всім тим, у кого вже є будинок у власності, або тим, хто готується стати власником нерухомості.

Зверніть увагу, в кінці статті вас чекають корисні поради як не переплатити, оцінюючи будинок.

1. Що таке оцінка будинку і ким вона проводиться?

Оцінка будинку   процес, кінцевий результат якого   встановити його вартість.

Вартість будинку встановлюється законами ринкової економіки, тобто при купівлі-продажу визначається сумою, яку покупець готовий будинок купити, а продавець продати. Якщо покупець і продавець погоджуються на те, скільки коштує будинок, то операція не проводиться. Якщо одну із сторін ціна не влаштовує   значить, ця ціна не відповідає умовам ринку.

Але часто оцінити будинок треба не для продажу чи купівлі об'єкта. Тоді і потрібно провести незалежну оцінку.

Така процедура знадобиться:

• розрахунку податковій суми від продажу будинки;
• розрахунку суми відрахувань Пенсійний фонд;
• розрахунку суми держмита;
• іпотеки, так вона зазвичай перевищує 80-90% від вартості застави;
• розрахунку суми внесок капітал;
• коли заставне при арешті майнових спорах;
• виплаті страховки за будинок;
• при незавершеному будівництві;
• розрахунках інвестиційного проекту.

Оцінювачами можуть бути приватні чи фізичні особи, які перебувають у профільній СРО, які мають поліс страхування цивільної відповідальності на суму не менше 300 тисяч рублів.

СРО   саморегулівні організації   некомерційні об'єднання підприємств, створені за галузевою або територіальною ознакою. СРО працюють під контролем державних органів нагляду.

Детальніше про механізми і принципи оцінки   в оглядових статях «Незалежна експертиза» і «Незалежна оцінка».

2. У яких випадках необхідна оцінка будинку   огляд ТОП-7 основних ситуацій

У цьому розділі ми детально розглянемо ситуації, коли потрібно оцінити будинок.

Ситуація 1. Оформлення спадкових прав

Оцінку будинку для спадщини проводять, щоб обчислити нотаріальну мито, визначити суму земельного податку та держмита, дозволити майновий спір між спадкоємцями.

Для оцінки будинку потрібні документи з БТІ, документи, що підтверджують право власності і статус будинку, накладені на нього обтяження і паспорт замовника.

Якщо разом з приватним будинком в спадщину також переходить земельну ділянку на прилеглій до будинку території, то до оцінки будинку додасться також оцінка землі. З документів для незалежної кадастрової оцінки вартості житлового будинку знадобиться карта ділянки, геодезія, документи про статус землі і комунікаціях.

Врахуйте, що якщо мова йде про успадкуванні, то процедура оцінки дачного будинку для суду буде відрізнятися. Причина в тому, що, згідно із законодавством, дачі мають особливий правовий статус, який відрізняється від нерухомості житлового фонду.

Дача вважається цілим майновим комплексом, в який входить і ділянку, і будинок, і додаткові будівлі (сараї, побутовки), і зелені насадження (дивіться статтю «Оцінка майна»).

Ситуація 2. Укладення договору купівлі-продажу

Оцінка житлового будинку при укладенні договору купівлі-продажу зазвичай проводиться на стадії попередніх переговорів. У цьому випадку сторони спільно вибирають оцінювача.

Часто оцінку вдома перед продажем проводять для підтвердження факту продажу перед третіми особами. Заінтересованими особами можуть бути акціонери підприємства, податкова служба, вищестоящі організації.

Для податкових органів проведення оцінки   доказ правильності і повноти нарахування податків. Врахуйте, що якщо у податковій виникнуть питання вже постфактум укладення угоди купівлі-продажу, звіт оцінювача додасть значимості вашої аргументації.

Кандидатура оцінювача повинна бути погоджена і задовольняти як покупця, так і продавця. Оплата оцінювача не повинна залежати від результату оцінки, вона обговорюється заздалегідь і фіксується в договорі.

Читайте також матеріал «Оцінка квартири».

Ситуація 3. Оцінка за поданням органів опіки

Оцінюють будинок за поданням органів опіки у випадках, коли власник будинку або його частини   неповнолітня дитина або недієздатна особа. У такому разі без дозволу опікунської ради, неможливо продати, обміняти або подарувати житло, а також здати його в оренду, закласти або вчинити інші операції.

Механізм опікунської ради потрібен, щоб не допустити обмеження прав і дотримати інтереси неповнолітньої або недієздатної особи.

Оцінку будинки для органів опіки потрібно проводити при:

• продажу будинку;
• здачі в оренду;
• оформленні будинку в якості застави;
• розділі будинку;
• виділення частки в будинку;
• проведенні з будинком інших операцій, які можуть порушити права опікуваного особи.

Треба підготувати необхідні для оцінки житлового будинку документи про право власності, техпаспорт і паспорт замовника.

Як і в інших випадках, результат оцінки   висновок, що підтверджує ринкову вартість, з доданими правовстановлюючими документами.

Врахуйте, що з 2005 року рішення органів опіки стало обов'язковим лише для тих опікуваних осіб, які є власниками або співвласниками нерухомості.

Якщо продаж будинку скоїли, не отримавши згоди органів опіки, суд може визнати цю угоду недійсною і притягнути до кримінальної відповідальності особа, що надала неправдиві дані.

Ситуація 4. Страхування житла

Відповідно до законодавства РФ, якщо вартість нерухомості завищена щодо ринкової, договір страхування вважається недійсним.

Якщо страхова сума менша від ринкової вартості, страхування вважається неповним, а відшкодування при настанні страхового випадку виплатять частково. Виплачуватимуть з урахуванням ринкової вартості будинку, пропорційно його вартості.

Саме із-за перерахованих вище аспектів закону перед страхуванням будинку проводять процедуру його незалежної оцінки.

Врахуйте, що максимальна виплата страхової компанії дорівнює вартості будівництва нового будинку, ідентичного за параметрами. Але і тут є нюанс. Коли йдеться про страхування будинку, страхова сума все одно не буде дорівнювати його ринковій вартості. Причина у вартості землі, на якій побудований будинок. Це створює простір для інтерпретацій підрахунку.

Вихід   страхувати будинок без земельної ділянки, а страхову вартість визначати за допомогою оцінювача. У такому разі мінливості трактувань не буде.

Завдання в тому, щоб не допустити в договір невизначеність. Мета   уникнути затяжного судового конфлікту з неясним результатом (дивіться також «Судова експертиза»).

Ситуація 5. будинку Внесення в статутний капітал товариства

Внесення в статутний капітал організації допомагає деталізувати права учасників на прийняття рішень. Крім цього, при правильній оцінці внеску правильно обчислюється податок на майно та витрати на амортизацію. Тому, при внесенні будинку в статутний капітал важливо вірно оцінити його вартість.

Врахуйте, що грошова оцінка майнового вкладу, до якого належить будинок, здійснюється за угодою засновників. Але сума цієї оцінки не може перевищувати суму, яку оцінив будинок незалежний оцінювач.

Передача майна в якості внеску, згідно із законом, вважається інвестуванням, а не спосіб його реалізувати.

Ситуація 6. Розділ будинку

При розлученні або інших спорах про поділ будинку для того, щоб одна із сторін не відмовилася від своїх майнових прав, інша сторона повинна виплатити компенсацію.

Щоб визначити суму компенсації, потрібна послуга оцінювача. Він визначить вартість будинку разом із земельною ділянкою. А вже виходячи з цієї суми сторони прийдуть до угоди.

До розділу будинку вдаються при ліквідації підприємства, при виході з пайових власників, при продажу частки, виділення частки, розлучення. Ці дії часто здійснюють за допомогою нотаріуса (читайте статтю «Оцінка для нотаріуса»).

Приклад

Алла і Борис розлучаються. Борис замовив оцінку заміського будинку у оцінної компанії. Компанія оцінила будинок в суму, з якої не згодна Алла. Щоб вирішити цю ситуацію, Аллі потрібно вмовити чоловіка на повторну оцінку. А нового оцінювача   вибрати спільно. І спільно укласти з ним договір.

Якщо домовитися з екс-чоловіком не вдасться, потрібно провести експертизу спірного звіту на предмет достовірності. Таку експертизу повинна провести СРО оцінювача.

Читайте статтю «Незалежна експертиза квартири».

Ситуація 7. Отримання кредиту

Зазвичай розмір кредиту дорівнює сумі 80% вартості заставної нерухомості. З цієї причини оцінка будинку і землі   обов'язкова умова при використанні його в якості застави для іпотеки.

У цьому випадку оцінку повинна проводити професійна компанія-оцінювач, атестована банком.

Банк не нав'язує конкретного виконавця, а надає список атестованих оцінювачів, з якого і вибирають.

3. Як зробити оцінку будинку з земельною ділянкою   покрокова інструкція для новачків

Щоб оцінити будинок з земельною ділянкою, потрібно здійснити ряд дій. Давайте зрозуміємо яких і розберемо їх специфіку.

Крок 1. Вибираємо оціночну компанію

Для початку знадобиться вибрати оціночну компанію. Врахуйте, що в залежності від мети оцінки, вам може знадобитися, щоб оцінювач був атестований. Особливо це актуально, якщо оцінка потрібна для страхової компанії або банку. Якщо оцінювач не буде атестований, компанія просто не прийме її результати.

Також враховуйте репутацію фірми. Обов'язкові умови   компанія полягає в СРО і застрахувала свою цивільну відповідальність.

Про те, як грамотно вибрати фірму читайте у статті «Оціночна компанія».

Крок 2. Запрошуємо фахівців на об'єкт

Перед тим, як запросити оцінювача в будинок, приберіть сміття в ньому. Звільніть всі важкодоступні куточки будинку, такі як підвал і горище — вони мають бути доступні для безперешкодного огляду.

Обов'язково перевірте крани, труби, ручки та інші дрібні технічні деталі. Вони повинні нормально працювати.

Від того, чи ретельно ви підготуєтеся до приходу спеціаліста, залежить підсумкова вартість у звіті.

Крок 3. Визначаємо вартісну зону за місцезнаходженням домоволодіння

Від того, де саме знаходиться ваш будинок, залежить його вартість. Адже в кожному місті є престижні райони і, наприклад, спальні. На вартість може вплинути віддаленість будинку від транспортних розв'язок та інфраструктури, екологічна ситуація в районі розташування об'єкта, рівень шуму і т. д.

Визначте, яку вартісну зону ви входите і сформуйте для себе нижню і верхню планку цін у цій зоні.

Читайте статтю за суміжною тематикою «Незалежна будівельна експертиза».

Крок 4. Визначаємо вартість земельної ділянки

На вартість земельної ділянки обліку впливають десятки різних факторів.

Таблиця факторів, що впливають на вартість землі:

Крок 5. Визначаємо вартість головного будови

Для цього потрібно визначити чисту площа домоволодіння. Для цього площу фундаменту множиться на кількість поверхів. Прибудови, підвали, гаражі і веранди в цьому підрахунку не враховують.

Потім оцінюють вартість квадратного метра площі з урахуванням підсумовування знижок і доплат.

Таблиця причин зниження або збільшення вартості будинку:

Крок 6. Визначаємо вартість додаткових будов на ділянці

Треба зрозуміти приблизну вартість цих будівель самих по собі. Їх вплив на ціну будинку і ділянки ми врахували раніше.

Щоб обчислити вартість додаткових будівель   просто визначте вартість їх будівництва.

Крок 7. Отримуємо звіт про підсумковій вартості житла

Тепер визначаємо підсумкову вартість. Для цього підсумовуємо вартість будинку, земельної ділянки та додаткових будівель.

Незамінною допомогою у непростій справі оцінки будинку стане консультація юристів. Підібрати профільного фахівця ви можете на сайті «Правознавець». З 16,5 тисяч правників з усієї країни ви без праці зможете підібрати потрібного. Задавши питання на сайті, відповідь отримаєте вже через 15 хвилин.

Скористатися консультацією можна заповнивши форму на сайті або замовивши зворотній дзвінок.

Кожен день користувачі сайту отримують більше тисячі консультацій. Відвідувачі оцінюють консультації позитивно в 95% випадків. При цьому ймовірність помилки при консультації з допомогою «Правознавця» дорівнює нулю.

Додаткова інформація   в матеріалі «Обстеження будівель і споруд».

4. Професійна допомога в оцінці будинку   огляд ТОП-5 компаній з надання послуг

Щоб полегшити читачам вибір оціночної компанії, пропонуємо огляд п'ятірки кращих організацій цього профілю.

1) Гранд-Реал

Оціночна компанія «Гранд-реал» на ринку вже 13 років, а тому має достатньо досвіду в оцінці нерухомості, в тому числі будинків і земельних ділянок.

Компанія полягає в СРО, акредитована в двох СРО, застрахувала свою діяльність і діяльність своїх оцінювачів. Оцінює котеджі, будинки, дачі, земельні ділянки для різних цілей.

2) Профсервис

Компанія «Профсервис» займається різними видами оціночних послуг по всій території , в тому числі оцінкою будинків, котеджів та дач. За 15 років існування компанія отримала незамінний професійний досвід, який дозволяє виконувати послуги якісно та з дотриманням термінів.

«Профсервис» акредитований Ощадбанком. Оцінка проводиться при чіткому дотриманні правових та законодавчих норм. Отримати консультацію з питання, що цікавить можна зателефонувавши в компанію або замовивши зворотній дзвінок на сайті.

3) Нові горизонти

«Нові горизонти» надають послуги оцінки всіх видів. Фірма існує з 2010 року. Оціночну діяльність компанія здійснює в суворій відповідності з чинним законодавством. Крім оцінки, фірма «Нові горизонти» займається експертизами, консалтингом, инжинерингом.

Для процедури оцінки компанії знадобиться всього дві доби. Через 48 годин після укладання договору клієнт отримує звіт про незалежну оцінку будинку або іншого майна. Така оперативність можлива завдяки досвіду та професіоналізму штатних оцінювачів «Нові горизонти». Кожному клієнту також надається гарантійний лист.

4) Вега

Компанія «Вега» займається експертної та оціночною діяльністю різних видів, у тому числі оцінкою нерухомості. Як і вимагає законодавство, компанія   член СРО оцінювачів.

Штатні співробітники «Веги» мають профільну освіту та досвід роботи. Діяльність компанії та її оцінювачів застрахована, що також продиктовано законодавством РФ, як обов'язкова умова ведення оціночної діяльності.

5) Реал-А. К.

Компанія «Реал-А. К.» існує вже 15 років, з яких вже 12 надає послуги оцінки різних видів. У тому числі оцінює будинки, таунхауси, котеджі, садові будиночки. У штаті компанії шість оцінювачів різних профілів. «Реал-А. К.» полягає в СРО, тим самим дотримуючись вимог закону. Діяльність компанії та її співробітників застрахована. У списку переваг організації   курс на самі акутальные технології роботи і професіоналізм.

Додаткова інформація — у статті «Будівельно-технічна експертиза».

5. Як заощадити на оцінці будинку — 3 простих ради

Існує кілька способів заощадити частину коштів при оцінці. Але врахуйте, що економія на оцінці — не завжди гарна ідея.

Варто ретельно зважити можливі фінансові ризики в подальшому і прийняти рішення.

Порада 1. Користуйтеся послугами приватних оцінювачів

Щоб заощадити на оцінці, замість звернення в компанію можна звернутися до приватного оцінювачу. Його послуги зазвичай обходяться дешевше.

При цьому оцінювач повинен мати гарну репутацію і бути застрахованим. У цьому вимоги до приватній особі не відрізняються від вимог до компанії.

Послугами приватного оцінювача можна скористатися в тому разі, якщо вас не направили на проходження цієї процедури страхова компанія, банк або інша установа. У цьому випадку у оцінювача повинна бути акредитація цієї установи.

Про особливості судової експертизи читайте у статті «Судовий експерт».

Порада 2. Проведіть оцінку окремих об'єктів самостійно

Провести оцінку будинку можна своїми силами. Для цього потрібно скористатися рекомендаціями і таблицями факторів, що впливають на ціну, на підставі пункту три.

Такий самостійний аналіз підійде, якщо оцінка потрібна для формування ціни продажу. Якщо оцінка потрібна для суду, страхової організації або банку   доведеться звертатися до оціночну компанію.

Порада 3. Оцінюйте вартість будинку у режимі онлайн

Існує безліч ресурсів, на яких ви можете зробити оцінку дому онлайн. Для цього потрібно заповнити графи достовірною інформацією і отримати результат.

Цей спосіб підійде, якщо потрібно оцінити для особистих цілей і не підійде для страхових компаній, суду і банків.

Для поглиблення тему рекомендуємо до перегляду ролик по темі оцінки земельних ділянок, на яких розташований будинок.

6. Висновок

Сьогодні ми дізналися, як проводиться незалежна оцінка будинку і для чого вона може знадобитися. Як з'ясували зробити оцінку вдома самостійно. Визначили як відбувається така оцінка і в яких випадках вона підходить. Розглянули чинники, що впливають на вартість будинку та земельної ділянки у бік подорожчання або здешевлення.

На цьому наш матеріал підійшов до кінця. До нових зустрічей. Бажаємо вам, щоб результати оцінок збігалися з вашими очікуваннями! Будемо вдячні за оцінки і коментарі.