Комерційна нерухомість — покрокова інструкція як купити комерційну нерухомість + професійна допомога в покупці комерційної нерухомості

Здравствуйте, шановні читачі популярного бізнес-журналу ! З вами – Денис Кудерин.

Тема нашої сьогоднішньої публікації – купівля комерційної нерухомості. Стаття буде корисна всім, хто хоче придбати нежитловий об'єкт для використання у підприємницькій діяльності, а так само тим, кого цікавлять актуальні економічні та фінансові питання.

На ці та інші питання я постараюся відповісти максимально докладно і докладно.

1. Що таке комерційна нерухомість?

Є два варіанти використання нерухомості. Перший – це жити в ній, другий – робити з її допомогою гроші. Про житлових приміщеннях ми докладно розповідали в попередніх випусках нашого журналу. Сьогодні поговоримо про нежитлової нерухомості, що використовується в комерційних цілях.

Комерційна нерухомість – це споруди, будівлі, приміщення та земельні ділянки, які використовуються у підприємницькій діяльності.

Такі об'єкти обладнуються під офіси, торгові зали, точки громадського харчування, готелі, промислові центри. Власники одержують дохід, використовуючи нерухомість самостійно або здаючи її в оренду. В комерційні об'єкти можна також інвестувати кошти з метою їх поліпшення і подальшого перепродажу.

До комерційної нерухомості відносяться і кіоски з хот-догами на зупинці, і промислові комплекси, що займають кілька гектарів. Володіють такими об'єктами фізичні особи, малі підприємства і крупні міжнародні корпорації.

Діяльність офіційної компанії неможлива без використання комерційного офісу. Навіть якщо фірма працює виключно через інтернет, у неї повинен бути за законом юридична адреса.

Будь-який об'єкт комерційного характеру – чиясь власність.

Тому нежитлова будівля або приміщення можна:

• купити;
• продати;
• здати в оренду;
• передати у спадщину;
• подарувати;
• використовувати в якості застави при отриманні кредиту;
• внести в статутний фонд юридичної особи.

Хочете знати більше про оренду комерційної нерухомості – читайте спеціальну статтю на цю тему на нашому сайті.

Оподаткування комерційної нерухомості

Податки з комерційних об'єктів – найскладніша сфера правового врегулювання. Є кілька схем оподаткування нежитлових приміщень. Ці схеми відрізняються розмірами ставок, способами стягування податку, масштабами пільг.

Базовий показник для обчислення суми податку – ринкова вартість об'єкта. Плату стягують як федеральні, так і місцеві органи влади. Ставки бувають фіксованими і плаваючими.

Для юридичних осіб-резидентів РФ податок, відповідно до законодавства, не повинен перевищувати 2,2% від кадастрової вартості в рік. Для іноземних компаній, які володіють нерухомістю в податкова ставка набагато вище – до 20%.

Про те, як грамотно продати комерційну нерухомість, читайте в окремій публікації.

2. Класифікація комерційної нерухомості – 6 основних видів

Є кілька типів класифікації комерційної нерухомості. Вона буває міської та заміської, російської і зарубіжної.

Як і у випадку житлових будинків, існує первинний ринок комерційної нерухомості і вторинний. Крім того, нежитлові приміщення різняться за площі, статусом і вартості.

У цьому розділі ми розглянемо класифікацію об'єктів за їх цільовим призначенням.

1 Вид. Нерухомість вільного призначення

До цього виду відносяться приміщення, які використовуються для різних цілей – наприклад, їх обладнають під кафе, ресторан, салон краси, розважальний комплекс.

В цю категорію потрапляють нежитлові площі, які розташовуються на перших поверхах новобудов. Часто забудовник сам не в курсі, для яких цілей будуть використовуватися в подальшому ці приміщення. Крім того, їх призначення нерідко змінюється, коли об'єкт переходить від одного власника до іншого.

Нерухомістю вільного профілю цікавляться, в першу чергу, представники малого бізнесу. Багатофункціональність таких приміщень робить їх вигідними об'єктами для інвестування коштів.

Вигляд 2. Нерухомість для роздрібної торгівлі

До цього виду відносяться найбільш перспективні з точки зору комерційної прибутку об'єкти. Торгова нерухомість призначена для безпосереднього проведення продажу.

Є десятки різновидів торгових об'єктів:

• кіоски;
• бутіки;
• павільйони;
• аптеки;
• магазини;
• універсальні торгові центри;
• супермаркети;
• гіпермаркети;
• моли;
• галереї;
• торгові доми.

Великі об'єкти будуються з наперед визначеною плануванням. У сучасних торгових комплексах, крім торгових точок, є зони відпочинку і розваги, кафе та кіоски швидкого харчування, дрібні майстерні та інші підприємства сфери послуг. Нерідко такі приміщення вимагають величезного вкладення коштів.

Приклад

У в останні роки з'являються торговельні центри для заможних людей, що реалізують товари категорії «люкс». Такі будівлі нагадують монументальні палаци, де на тлі дорогих дизайнерських інтер'єрів на вітринах виставлені прикраси, одяг від кутюр, аксесуари та інші товари вищої цінової категорії.

Паралельно розвивається ринок нерухомості для «масової» торгівлі. Мережеві гіпермаркети десятками відкривають нові філії в мегаполісах, так і в маленьких містах.

Вигляд 3. Офісна нерухомість

Ще одна популярна різновид нежитлової нерухомості. Офіси (вони ж кабінети, якщо говорити по-російськи) – це приміщення, розташовані, як правило, в спеціальних офісних будівлях (бізнес-центрах).

В офісах займаються веденням бізнесу – управлінням, переговорами, роботою з документами.

Офісні приміщення, розташовані в діловому центрі міста, коштують пристойних грошей. Про репутацію і престиж фірми можна судити по розташуванню і станом її офісу.

Вигляд 4. Індустріальна нерухомість

Сюди відносяться промислові об'єкти. Є безліч їх різновидів – заводи, фабрики, цехи, майстерні, склади, бази, ангари. У приміщеннях індустріальної нерухомості займаються виробництвом продукції та її зберіганням.

Вигляд 5. Квартира

В якості комерційних об'єктів іноді використовують житлові багатоквартирні будинки, перетворюючи їх в апартаменти для приїжджих та здаючи в оренду на короткий термін.

В кожному великому місті існують хостели, в яких за невелику плату студенти, мандрівники і туристи можуть зняти недороге житло на години, доби, тижні.

Вигляд 6. Соціальна нерухомість

До соціальної нерухомості відносяться медичні центри, басейни, оздоровчі та спортивні комплекси, фітнес-клуби, а також аеропорти.

У таких приміщень бувають приватні власники, які отримують за використання їх власності третіми особами прямий дохід або орендну плату.

Таблиця дасть більш наочне уявлення про види та типових прикладах комерційної нерухомості:

3. Як купити комерційну нерухомість – 7 простих кроків

Нежитлові об'єкти купують або безпосередньо у власників, або через агентства нерухомості, про яких ми писали в одній з публікацій. Другий варіант більш кращий, оскільки знижує ризики шахрайства та економить час. Правда, за такі послуги доведеться заплатити від 2 до 8% від вартості приміщення.

Ще один варіант – скористатися допомогою приватного маклера. Але кваліфікованих фахівців, що працюють з комерційними спорудами поза ріелторських агентств, одиниці. Про те, хто такі приватні ріелтори, на сайті є спеціальний матеріал.

Далі – покрокова інструкція для тих, хто бажає придбати продуктовий магазин, склад, офіс, завод по виробництву пластикових пляшок або хлібопекарню.

Крок 1. Вибираємо об'єкт нерухомості

Вибирати об'єкт потрібно в залежності від цілей його використання. Як вже говорилося, допомога професіоналів з ріелторського агентства значно прискорить процес пошуку.

Агентства, що спеціалізуються на комерційній нерухомості, мають широку базу таких об'єктів. А досвідчені співробітники знають всі юридичні тонкощі і нюанси операцій з нежитловими спорудами і приміщеннями.

Всі подробиці про принципи роботи професіоналів розкриті в статті «Послуги ріелтора».

Крок 2. Оглядаємо приміщення

Огляд об'єкта необхідний для виявлення його переваг і недоліків. Зверніть увагу на сусідні будівлі, наявність зручних під'їзних шляхів, близькість транспортних розв'язок.

Важливо також оцінити вік будівлі і її якість – стан інженерних та сантехнічних комунікацій, водопроводу, теплопостачання. Також з'ясуйте, чи підходить будівля для вашого бізнесу.

Крок 3. Проводимо аналіз документів

Найважливіша стадія угоди. Потрібно перевірити договір купівлі продажу нерухомості, інші правовстановлюючі документи, кадастровий план, довідки з БТІ про склад будівлі та її конструктивних характеристиках.

Простежте за тим, щоб у приміщення не було інших співвласників, крім продавця. Важливо також, щоб за приміщенням не було жодних боргів по комунальних та інших платежах.

Крок 4. Запрошуємо експертів в області купівлі-продажу комерційної нерухомості

Оцінку та експертизу будівлі повинні проводити професіонали. У підсумковому документі, який складають експерти, детально обґрунтована оцінка об'єкта і надано рекомендації щодо його використання.

Крок 5. Укладаємо договір купівлі-продажу

Договір укладається з власником будівлі особисто. Документ складається фахівцями. У ньому вказуються умови передачі об'єкта нерухомості новому власнику, чітко прописані фінансові аспекти угоди.

Обов'язково мають бути пункти про відповідальність сторін: які санкції передбачені для продавця і покупця у разі порушення умов договору.

Крок 6. Виробляємо оплату

Оплата провадиться відповідно до умов договору купівлі-продажу. Співробітники банку проводять операцію в точній відповідності з цим документом. Сторони домовляються заздалегідь, яким способом будуть передані гроші – готівкою, безготівкою, в розстрочку або повною сумою відразу.

Крок 7. Реєструємо комерційну нерухомість

Після підписання документа купівлі-продажу учасниками угоди договір обов'язково передається в Росреестр, де реєструється згідно з чинним законодавством. Співробітники цієї структури видають покупцеві свідоцтво права власності та офіційно підтверджують покупку.

Читайте публікацію по суміжній темі – «Викуп нерухомості».

Операції з комерційною нерухомістю не менш, а може навіть і більш небезпечні, ніж угоди з житловими приміщеннями. На всіх етапах доцільно консультуватися з професійними юристами щодо моментів, які викликають у вас сумніви або питання. Зробити це можна, звернувшись на сайт компанії «Правознавець».

На цьому ресурсі працюють кваліфіковані юристи і адвокати по всіх галузях права. Поставити своє запитання можна прямо на головній сторінці або вибрати відповідний вашій сфері розділ. Перший відповідь ви отримаєте вже через 15-20 хвилин. Якщо проблема не потребує глибокого вивчення, допомога буде безкоштовною.

Звертайтеся на сайт Правознавець.ру і користуйтеся підтримкою професіоналів тоді, коли ви цього потребуєте.

4. Професійна допомога в покупці комерційної нерухомості – огляд ТОП-3 агентства нерухомості

Придбання нежитлових об'єктів – справа клопітна. Щоб допомогти читачам з вибором професійного посередника, ми зробили огляд трьох надійних і перевірених агентств нерухомості, що працюють в столичному регіоні.

1) МДБН

Московська Міська Служба Нерухомості займається житловими і нежитловими приміщеннями, надає допомогу клієнтам в отриманні іпотечного кредиту, допомагає приватизувати житло і консультує з усіх житлових питань.

Стаж роботи агентства на ринку – більше 20 років. Професійні ріелтори працюють з фізичними особами та корпоративними клієнтами. Співробітники добре орієнтуються в сучасних тенденціях ринку і гарантують клієнтам юридичну надійність кожної угоди.

2) Ренталком

Фірма працює на ринку столичної нерухомості вже більше 10 років і спеціалізується на комерційних об'єктах. Сприяє в операціях з продажу, купівлі та оренди нежитлових приміщень та будівель, офісів, торгівельних точок, складів. Допоможе у продажу готового бізнесу.

Фахівці «Ренталком» добре розбираються у фінансових і юридичних питаннях і вміють застосовувати свої знання на практиці. Професійні ріелтори діють оперативно і приділяють кожному клієнту максимум уваги.

3) Hunters Estate

Об'єкти комерційного призначення – основна і єдина спеціалізація агентства. Компанія надає якісні послуги з оренди, продажу і купівлі нежитлових об'єктів. Допоможе продати за максимально високою ціною і купити дешевше.

«Мисливці за нерухомістю», згідно з інформацією на офіційному сайті, «бігають швидше інших і використовують найсучасніше зброя – унікальне, хмарні сервіси і великі бази даних».

Штат укомплектований досвідченими фахівцями. Якщо вам потрібно реалізувати об'єкт терміново і колись самостійно займатися документами і переговорами, ріелтори зроблять цю роботу за вас швидко і юридично грамотно.

5. Як заощадити при покупці комерційної нерухомості – 4 корисних ради

Експертні поради допоможуть вам провести операцію придбання нерухомості з вигодою для власного бюджету.

Порада 1. Відмовтеся від покупки об'єкта в центрі

Якщо вам байдуже, в якій частині міста купувати об'єкт, то покупка на околиці дасть значну економію.

Вибирайте місця з хорошою транспортною розв'язкою, якщо плануєте діяльність, для якої важлива доступність.

Порада 2. Знайдіть саму вигідну ставку по іпотеці

В іпотеку можна купити не тільки житлові об'єкти, але і комерційні. Головне, знайти надійний банк, який надає такий вид послуг, і вибрати іпотечну програму з найнижчою ставкою.

У наступному розділі ви знайдете огляд банків, що пропонують найбільш вигідні умови для клієнтів, які бажають придбати нежитлову нерухомість в кредит.

до Речі, на нашому сайті є докладна стаття про те, як купити квартиру в іпотеку.

Порада 3. беріть участь в акційних пропозиціях від забудовника

Напевно ви бачили на об'єктах, що будуються величезні білборди з привабливими пропозиціями від забудовника. Цю ж інформацію девелоперські компанії регулярно публікують на своїх офіційних сайтах.

Зазвичай такі акції проводяться на певних етапах зведення будівель. Якщо ви встигнете скористатися такими пропозиціями, можна заощадити від 15 до 25%.

Порада 4. Придбайте об'єкт в початковій стадії нерухомості

На нульовій стадії будь-які об'єкти нерухомості стоять на 30-40% відсотків дешевше. Звичайно, в цьому випадку покупець ризикує зіткнутися з «довгобудом», банкрутством забудовника та іншими форс-мажорними обставинами.

Тим ретельніше потрібно підходити до вибору будівельної компанії. Зберіть всю доступну інформацію про забудовника. Якщо фірма працює на ринку більше 10-15 років і побудувала десятки об'єктів по всьому місту, ризик для покупця – мінімальний.

6. Якщо не вистачає власного капіталу – де взяти іпотеку на комерційну нерухомість для фізичних осіб

Пропонуємо огляд банків, що пропонують іпотеку на комерційну нерухомість приватним особам, у тому числі індивідуальним підприємцям.

1) Ощадбанк

найпопулярніший в банк, який працює з фізичними особами та корпоративними клієнтами. Повний стаж роботи компанії – 175 років. Професіоналізм, наявність величезної кількості філій у всіх містах і регіонах, швидке і якісне обслуговування.

Для користувачів, охочих придбати комерційний об'єкт в кредит, доступна послуга купівлі нежитлового приміщення, що перебуває у власності банку.

Ощадбанк має унікальну базу нерухомості. Йому належить безліч складських, торговельних та офісних будівель, які можна використовувати в різних галузях підприємницької діяльності.

2) Промсвязьбанк

Компанія входить в трійку найбільших приватних банків РФ. Стаж роботи організації – понад 20 років, розмір активів – близько 12,5 трлн. рублів. Центробанк включив «Промсвязьбанк» в десятку системоутворюючих фінансових установ країни.

Кредит на покупку комерційної або житлової нерухомості в цьому банку можна взяти навіть без початкового внеску. Серед інших пільг – можливість надання відстрочки при погашенні боргу до 12 місяців, знижені процентні ставки для представників малого бізнесу. Максимальний розмір кредиту для фізичних осіб – 50 млн. руб.

3) Газпромбанк

Банк створений у 1990 році, має головний офіс в столиці, сотні філій по всій країні і входить до ТОП-10 найбільших банків . Індивідуальним підприємцям банк надає можливість придбати нежитлове або житлове приміщення за іпотечним кредитом без початкового внеску.

Мінімальний розмір кредиту – 500 000 руб., максимальний – 10 млн. Термін кредитування – до 30 років. Процентна ставка – в межах 13-14%. Для деяких категорій позичальників передбачені знижки.

Рекомендуємо подивитися цікавий ролик по темі публікації.

7. Висновок

Підведемо підсумки. Існує велика кількість видів і типів нежитлових будівель, які можна використовувати в цілях бізнесу. Купити комерційну нерухомість набагато простіше і безпечніше, якщо довірити цю справу професійним ріелторам.

Ми бажаємо читачам успіху у фінансових справах. Будемо раді, якщо ви оціните прочитану статтю і залишите свої коментарі. До нових зустрічей!