Як продати комерційну нерухомість — 6 простих кроків по продажу комерційної нерухомості + професійна допомога при продажу нерухомості

Здравствуйте, шановні читачі популярного інтернет-журналу ! На зв'язку Денис Кудерин.

Ця стаття присвячена продажу комерційної нерухомості. Якщо у вас є склад, торгове приміщення, офіс або інший нежитловий об'єкт, ви завжди можете його реалізувати. Про те, як це зробити грамотно і розумно, ми і поговоримо.

А в кінці статті в якості бонусу – огляд надійних ріелторських компаній, які допоможуть вам продати власність швидко і юридично чисто.

Отже, поїхали!

1. Що таке комерційна нерухомість і як на ній заробити?

Будь-які об'єкти нежитлової нерухомості – офіси, торгові точки, склади, спортивні та готельні комплекси, цехи і майстерні – відносяться до розряду комерційних приміщень.

Така нерухомість за визначенням повинна приносити своєму власнику дохід, а не простоювати без діла, з'їдаючи гроші за зміст.

Якщо ви володієте комерційним приміщенням, у вас є маса варіантів перетворити його в джерело прибутку.

Ось деякі з них:

• обладнати об'єкт під особистий бізнес;
• здати його в оренду іншим підприємцям;
• продати зацікавленим особам.

Саме про продаж ми і поговоримо в нашій статті.

Найбільш ймовірний варіант використання нежитлової нерухомості після її покупки у власника – відкриття магазину роздрібної або оптової торгівлі. Приміщення під магазин повинні відповідати певним вимогам, інакше санітарні та інші служби не дадуть добро на експлуатацію об'єкта.

Наприклад, продуктові торговельні точки повинні мати автономну вентиляцію та протипожежну систему. Тому, перш ніж продавати площа під магазин, переконайтеся, що вона відповідає необхідним параметрам. Ще більш суворі вимоги пред'являються до приміщень під кафе, ресторани та інші заклади громадського харчування.

Сам процес реалізації комерційної нерухомості – захід клопітка і складна, особливо для людей, які ніколи не займалися продажем нежитлових приміщень. Такі об'єкти за статистикою продаються в 1,5-2 рази довше, ніж житлові квартири.

Тому більшість продавців діє через посередників – ріелторів, фахівців по операціях з нерухомістю.

Про те, як працюють ріелторські агентства, читайте детальну статтю на нашому сайті.

Інвестиції в комерційну нерухомість – популярний і перспективний спосіб вкладення коштів. Поки існує приватний бізнес, підприємці будуть мати потребу в приміщеннях для ведення оного.

А значить, буде існувати і попит на об'єкти нежитлового фонду. Навіть в умовах економічного спаду нерухомість для комерції продовжує приносити власникам дохід від оренди або продажу.

Продаж приміщення з максимальною вигодою для власника – це ціле мистецтво. Однак існують перевірені алгоритми, які дозволяють реалізувати майно швидко і дорого. Саме їх ми розглянемо у наступних розділах статті.

Зворотний процес – купівля комерційної нерухомості – докладно вивчено в іншій публікації нашого блогу.

2. Які існують способи продажу комерційної нерухомості – ТОП-3 основних способи

Продавати нерухомість в перший раз біса складно і страшно, особливо для людей вразливих і не мають вродженої ділової хватки. Новачків нерідко обманюють, вводять в оману, «кидають» і «розводять».

Щоб цього уникнути, слід заздалегідь вирішити для себе, як саме ви будете продавати своє майно – самостійно або із залученням професійних помічників. Відразу скажу, що перший варіант не підходить для новачків.

Розглянемо всі способи продажу докладно і докладно.

Спосіб 1. Самостійна продаж

Цей спосіб варто вибирати тим, у кого є хоча б мінімальний досвід серйозних угод з нерухомістю. Якщо ви ніколи не займалися такими справами, зіткнетеся з труднощами вже на першому етапі. Наприклад, не зможете адекватно оцінити своє приміщення і занадто занизите або завысите ціну.

Ще одна важлива обставина: щоб самостійно займатися продажем, потрібно мати необмежений запас часу. Ви будете самі організовувати рекламну кампанію, відповідати на дзвінки, зустрічатися з потенційними покупцями.

Якщо у вас, крім продажу, є інші заняття, будьте готові, що часу на них буде залишатися все менше і менше.

Приклад

Один мій знайомий на ім'я Рінат володів невеликим приміщенням, яке використовувалося для торгівлі овочами та фруктами. Нещодавно Рінат переїхав в інший район і вирішив продати точку швидко і без залучення посередників. Повісив саморобний банер, дав оголошення в ЗМІ та в інтернеті.

Переїзд і облаштування на новому місці займали у Ріната майже весь вільний час, але спочатку він ще встигав відповідати на дзвінки і зустрічатися з охочими. Але поступово їх потік вичерпався, оголошення загубилося серед інших подібних, а приміщення так і стоїть вже більше 9 місяців з сиротливым банером «Продам».

Висновок: не вмієш продавати чи немає на це часу, не берись. Делегує цю задачу тим, хто може і вміє.

Спосіб 2. Користування послугами приватного ріелтора

Приватний маклер – це висококваліфікований спеціаліст, який працює незалежно від агентств нерухомості. Оскільки такому «вільному стрілку» не потрібно регулярно «відстібати» відсоток з доходу в корпоративний котел, він бере за свої послуги менше на 25-50%.

Але є небезпека, що вам попадеться аферист, непрофесіонал або новачок. Серед приватних маклерів з комерційною нерухомістю працюють одиниці. Такого спеца можна знайти в або СПб, але, наприклад, в Барабинске   складно або неможливо.

У будь-якому випадку працювати з ним, як і з заангажованим агентом, потрібно строго за контрактом.

Дізнайтеся більше про приватних ріелторів з відповідної статті.

Спосіб 3. Звернення в агентство нерухомості

Це оптимальний варіант для ділової людини. Послуги агентства коштують грошей, але ці витрати в кінцевому рахунку з лишком окупаються. За умови, звичайно, що вашим об'єктом займаються справжні професіонали з досвідом ведення подібних справ.

У кожної контори є готова клієнтська база, так що пошук покупця, дзвінки і переговори агенти беруть на себе. Вони ж простежать за юридичною чистотою операції, займуться підготовкою і оформленням документації, фінансовими взаєморозрахунками.

За хорошим ріелтором продавець, як за кам'яною стіною. Можна не боятися, що приміщення піде задешево або його приберуть до рук шахраї.

Про те, як працюють агентства нерухомості, читайте більш докладний матеріал.

Невелика таблиця наочно демонструє основні плюси і мінуси всіх способів продажу:

3. Як продати комерційну нерухомість – 6 простих кроків

В і країнах СНД – мільйони квадратних метрів нежитлової нерухомості, і ця кількість щорічно зростає. Однак і потреби підприємців пропорційно збільшуються, так що на будь-який об'єкт перспективної нерухомості завжди знайдеться свій покупець.

Продавцеві залишається лише знайти клієнта і отримати з нього по максимуму. Як це зробити? Читайте інструкцію і застосовуйте на практиці.

Крок 1. Готуємо об'єкт до продажу

Перше правило вдалого продажу – ваш об'єкт повинен бути юридично чистим. Це значить, у нього не повинно бути, крім вас, інших власників. На «чисте» приміщення не претендують ні муніципальні, ні федеральні, ні якісь інші структури.

Об'єкт не повинен знаходитися в арешті, у податковому або майновий заставі. Якщо якісь проблеми були в минулому, і ви їх успішно вирішили, цей факт потрібно обов'язково задокументувати.

Нове приміщення з обробкою і ремонтом не потребує додаткової підготовки. Хіба що для продажу площі під магазин або кафе буде потрібно провести додаткові комунікації – наприклад, встановити автономну вентиляційну систему.

Повністю готовий об'єкт «під ключ» коштує на порядок дорожче, ніж той, у якому новому власнику доведеться ще місяць-другий наводити марафет.

Якщо до продажу об'єкт перебував в оренді, варто усунути сліди колишніх орендарів: прибрати вивіски, розклеювання, стенди, зайве обладнання. При необхідності найміть клінінгову службу: бездоганний зовнішній вигляд прискорить процес продажу.

У спеціальній публікації ви знайдете багато корисних відомостей про оренду комерційних приміщень.

Крок 2. Визначаємо вартість нерухомості

Коректне визначення ціни – найважливіший етап процесу. Зробити це самостійно під силу небагатьом власникам потрібно буде провести повноцінне маркетингове дослідження, вивчити ринок і зробити вірні висновки. На вартість приміщення впливають десятки чинників.

Перерахуємо основні:

• вік будівлі;
• стан об'єкта;
• місце розташування;
• наявність паркувальних місць;
• близькість транспортної розв'язки;
• корисна площа.

Важко врахувати всі обставини без професійної підготовки, тому краще викликати оцінювача. Якщо ви дієте через агентство, цю функцію візьме на себе ваш ріелтор.

Хочете знати більше по цій темі, читайте статтю «Ріелторські послуги».

Крок 3. Розміщуємо рекламу

Грамотна реклама прискорює термін продажу, факт.

Варіанти розміщення реклами:

• безкоштовні дошки оголошень в інтернеті;
• реальні дошки оголошень в офлайні;
• друковані видання;
• телебачення і радіо;
• зовнішня реклама – банери, розтяжки, покажчики на асфальті, плакати.

Самостійно організувати кампанію здатний далеко не кожен продавець. Тому зазвичай «просуванням і впровадженням» займаються фахівці з ріелторської контори.

Сьогодні основне середовище, в якій мешкають орендарі і покупці нежитлових об'єктів, це Рунет. Саме в мережі люди займаються пошуком пропозицій та збутом майна. Зрозуміло, що потрібно знати сайти з високою відвідуваністю і направляти основні зусилля саме туди.

Крок 4. Вибираємо покупця

Добре, коли є з кого вибирати. Якщо бажаючих багато – вибирайте того, хто готовий заплатити відразу викликає у вас найбільшу довіру.

При роботі через посередника пошуком і вибором покупців буде займатися ваш агент. Але останнє слово, звичайно, залишиться за вами.

Порада для тих, хто хоче продати дуже швидко: деякі агентства пропонують послугу викуп нерухомості. Це означає, що приміщення у вас купують самі компанії, але за ціною на 15-40% нижче ринкової.

Крок 5. Готуємо документи

Щоб угода купівлі-продажу була повністю легітимною, всі документи повинні бути підготовлені заздалегідь.

Знадобляться наступні папери:

1. Правовстановлюючі документи, що підтверджують, що ви – власник об'єкта, а не орендар, тимчасовий керуючий або внучатий племінник власника.
2. Витяг з Державного Реєстру – засвідчує, що приміщення не закладено, не заарештовано, не виставлено на торги.
3. Технічна характеристика об'єкта (її отримують у БТІ). В документі зазначено усі важливі параметри: рік введення в експлуатацію, площа, кількість кімнат, поверховість і т. д.

Професійний ріелтор завжди допоможе, якщо якихось документів не вистачає або вони неправильно оформлені.

Крок 6. Укладаємо договір

Кульмінація процесу укладення договору купівлі/продажу. Цей етап вимагає спеціальних знань і досвіду. Тому краще, якщо складанням документа займаються фахівці.

У договорі вказується порядок взаєморозрахунків, обговорюються способи передачі грошей від покупця продавцю, прописується вартість об'єкта та інші важливі відомості, аж до вказівки, яка із сторін понесе додаткові витрати на реєстрацію правочину в Росреестре

Документ повинен мати однозначне трактування. Бажано завірити його у нотаріуса. А ще краще, якщо нотаріус особисто бути присутнім на процедурі укладання угоди.

Головне правило продавця (так і покупця): спочатку читаємо, потім підписуємо. Правило просте, але на ділі йому слідують лише одиниці. Люди або соромляться читати договір, поки інші сторони чекають, або сподіваються на авось. Це хибна лінія поведінки. Читати потрібно. І не по діагоналі, а пункт за пунктом.

Якщо у вас є якісь сумніви щодо угоди, краще прояснити їх заздалегідь. Кращий варіант – скористатися правовою підтримкою на сайті Правознавець.ру. На цьому порталі працюють юристи усіх напрямків, у тому числі по житловому праву. Будь-яке питання, заданий користувачем, буде розглянуто та вивчено професіоналами.

На прості запитання юристи дадуть безкоштовно. Складні проблеми, які не потребують додаткового вивчення або роботи з документами, вирішуються за гроші, але розмір гонорару користувач може встановлювати самостійно.

Сайт Правознавець.ру працює в цілодобовому режимі. Є питання? Пишіть в чат або телефонуйте за телефонами:

Про те, як грамотно управляти нерухомістю, читайте у спеціальному випуску журналу.

4. Професійна допомога у продажу комерційної нерухомості – огляд ТОП-3 компаній

Вибір посередника – справа тонка. Оскільки нерухомість ми продаємо далеко не кожен день, шукати компанію потрібно вдумливо і тверезо, як супутника життя.

З деякими агентствами працювати легко і приємно, про інших хочеться скоріше забути. Щоб полегшити завдання читачам, експерти нашого сайту провели аналіз ринку і вибрали три найбільш надійних російських компанії, що займаються комерційними об'єктами.

1) Інком-Нерухомість

Чверть століття на ринку нерухомості, головний офіс в і ще 40 відділень у всіх районах міста, філії у великих містах РФ. Найбільший інвестиційно-девелоперський холдинг в країні – займається не тільки ріелторською діяльністю, але і зведенням малоповерхових житлових комплексів у столиці, Підмосков'ї і Красноярську.

Робота компанії неодноразово відзначалася внутрішніми і міжнародними нагородами. Має статус «Народна марка ». На організованому ринку московських ріелторських послуг частка присутності компанії становить 32%. Професійна допомога у продажу, купівлі, оренди нежитлових приміщень та будівель.

2) Ренталком

Компанія працює на столичному житловому ринку більше 10 років. Об'єкти комерційного призначення – основний профіль фірми. Завдання фахівців агентства – професійне сприяння у продажу, придбання та оренду офісів, торгових приміщень, виробничих цехів, складів, спортивних і готельних комплексів.

Головні переваги організації – оперативність співробітників, максимально коректна оцінка вартості об'єктів, наявність власної бази даних, низькі ціни на послуги, гарантія результату, юридична бездоганність кожної угоди.

3) Delta Estate

Агентство елітної нерухомості. Займається дорогими квартирами, торговельної та офісної нерухомістю, земельними ділянками, будинками, будівлями під реконструкцію. Має найбільшу у столиці базу даних. Працює з відомими корпораціями та приватними клієнтами.

Професійний учасник ринку з 2000 року. За роки роботи компанія допомогла реалізувати понад 600 кв. метрів офісних і торгових площ. З кожним роком обсяги реалізованої нерухомості збільшуються, удосконалюються методики продажів, впроваджуються нові технології і поповнюється інформаційна база.

5. 4 корисних ради з швидкою продаж комерційної нерухомості

Хочете продати швидко і з вигодою, користуйтеся порадами наших експертів. Ці поради прості, але гарантують власникам нерухомості оперативні та безпечні продажу.

Порада 1. Співпрацюйте з агентствами нерухомості

Якщо на вашому рахунку не один десяток проданих об'єктів, продовжуйте діяти самостійно. У вас природжений талант.

Іншим краще співпрацювати з професіоналами. Вони знають ринок, вміють працювати з документами грамотно, зацікавлені у продажу приміщення за максимальною ціною. Виграєте ви – виграє агент.

Порада 2. Вибирайте фірми, що спеціалізуються на терміновий викуп нерухомості

Логічне продовження першої ради. В огляді, який представлений вище, 2 з 3 компанії спеціалізуються на нежитлових об'єктах. Такі агентства мають вузьконаправлених ріелторів, які роками займаються тільки продажем або, наприклад, орендою офісів і магазинів.

Порада 3. Підготуйте аргументи прибутковості використання об'єкта

Даючи оголошення, не скупіться на слова і яскраві картинки. Вкажіть всі плюси вашого приміщення – близькість транспортного вузла, недавній ремонт сантехніки та заміна проводки, вдале розташування в діловому районі міста, чудовий вид на мегаполіс з офісу на 25 поверсі. Вдалі фото прекрасно доповнять картину.

Порада 4. Створюйте цільову рекламу

Таргетна реклама – потужний маркетинговий інструмент, яким користуються не тільки менеджери, але і розумні продавці комерційної нерухомості. Орієнтуйтеся в своїй рекламній кампанії на тих, кому таке приміщення потрібніше всього – підприємців, інвесторів, оптових торговців.

Рекламу треба давати там, де цільова аудиторія її прочитає – на спеціалізованих сайтах, а не в загальному потоці оголошень. Можна навіть надрукувати невеликий наклад рекламних флаєрів та поширити їх за діловим центрам вашого міста.

Дивіться узагальнюючий ролик по темі статті.

6. Висновок

Зробимо висновки. Продаж комерційної нерухомості – справа відповідальна і трудомістка. Якщо у вас немає відповідного досвіду і спеціальних знань, краще довірити реалізацію об'єкта професійним посередникам.

Команда журналу бажає читачам успіху в будь-яких фінансових справах! Будемо вдячні, якщо ви оціните і прокоментуєте цю статтю. До нових зустрічей!