Оренда комерційної нерухомості — покрокова інструкція як здати в оренду комерційну площу + 5 корисних порад як зняти торгове приміщення або склад

Привіт всім, хто заглянув на сайт популярного інтернет-журналу ! З вами експерт   Денис Кудерин.

Тема сьогоднішньої розмови – оренда комерційної нерухомості. Стаття буде корисна бізнесменам, власникам нежитлових приміщень і всім тим, кого цікавлять актуальні фінансові питання.

В кінці статті на вас чекає огляд найбільш надійних українських ріелторських компаній, що надають посередницькі послуги при оренді об'єктів для комерції.

Отже, починаємо!

1. Для чого орендувати комерційну нерухомість?

Успішна підприємницька діяльність багато в чому залежить від вдало обраного приміщення для ведення справ. Особливою мірою це стосується торгівлі та сфери послуг. Затишний, добре обладнаний магазин в центральній частині міста сам по собі притягує покупців.

Те ж саме можна сказати про офіси. У кожної поважаючої себе компанії має бути добротне приміщення для роботи та прийому відвідувачів. Навіть якщо ви реалізуєте товар через інтернет-магазин, вам потрібно місце для комплектації і видачі замовлень, а також вирішення спірних питань з покупцями.

Не кожен бізнесмен, особливо початківець, може дозволити собі покупку нежитлового приміщення. У таких випадках на допомогу приходить оренда комерційної нерухомості.

Перерахуємо всі переваги оренди:

• відносно невисокі фінансові витрати;
• простіша у порівнянні з покупкою процедура оформлення документації;
• можливість у будь-який момент змінити орендодавця і переїхати в іншу будівлю;
• великий вибір об'єктів нерухомості, особливо в мегаполісах.

Зворотний процес – здача приміщень в оренду – теж має чимало плюсів. Насамперед, це надійне джерело пасивного доходу. Придбання у власність комерційних площ (торгових, офісних, промислових та інших) – вдалий варіант інвестування коштів.

Поки існує приватний бізнес, його представники будуть постійно мати потребу в приміщеннях для ведення справ, а значить, власники нерухомості будуть мати стабільний прибуток без особливих трудовитрат.

Пошук відповідного приміщення для бізнесу – захід клопіткий. Найбільш швидкий і надійний спосіб знайти об'єкт – це скористатися послугами професійних посередників.

Про те, як працюють сучасні агентства нерухомості, на нашому сайті є докладна стаття.

2. Як зняти комерційну нерухомість – 5 корисних порад

Орендуючи комерційні об'єкти, треба максимально уважно підходити до їх вибору. Від параметрів і функціональних характеристик приміщення залежить, як скоро ви зможете розпочати підприємницьку діяльність, і об'єкт буде повністю відповідати цілям вашого бізнесу.

Для початку визначтеся, як ви будете шукати відповідне приміщення – самостійно або за допомогою агентства. Перший спосіб передбачає наявність необмеженого запасу вільного часу і пов'язаний з різноманітними ризиками. Другий варіант більш безпечний і надійний.

докладніше на тему роботи з посередниками ви знайдете у статті «Ріелторські агентства».

Експертні поради допоможуть уникнути типових помилок орендарів.

Порада 1. Уважно вивчайте витяжку та вентиляційні системи

У приміщенні працюватимете ви самі або ваші працівники, тому наявність справних вентиляційних систем – пункт найважливіший. Відсутність потужної автономної вентиляції в будівлі – реальна перешкода для нормальної роботи кафе, ресторану, продуктового магазину.

Продукти харчування треба зберігати у відповідних умовах, а відвідувачів і продавців не повинні турбувати сторонні запахи. Більше того, санітарні служби просто не дозволять вам використовувати об'єкт під підприємство громадського харчування або продуктовий магазин, якщо в ньому є тільки загальнобудинкову вентиляція.

Порада 2. Загострите увагу на вантажно-розвантажувальних зонах

Зручна зона для навантаження-вивантаження товарів – ще один ключовий момент для власників кафе, ресторанів, їдалень та магазинів.

Важливо, щоб ділянка, на якій будуть проводитися вантажно-розвантажувальні роботи, не виходив у внутрішній двір житлового будинку або на проїжджу частину. Будете заважати мешканцям або автомобілістам, вас замучать скаргами.

Порада 3. Оцініть електричні потужності

Питання повноцінного електропостачання особливо актуальне для орендарів, чий бізнес пов'язаний з використанням енерговитратного обладнання – холодильників, електропечей, верстатів і т.і.

Прослідкуйте, щоб електричні кабелі в приміщенні були достатньо місткими, щоб забезпечити потреби підприємства в повному обсязі.

Порада 4. Уважно ознайомтеся з умовами договору

Перш ніж ставити свій автограф на договорі оренди, уважно ознайомтеся з умовами, на яких укладаєте угоду.

У договорі обов'язково повинні бути наступні пункти:

• терміни оренди, вартість і спосіб оплати;
• якщо приміщення здається з обладнанням, то обов'язково складається опис майна;
• відповідальність сторін за порушення договору;
• умови розірвання угоди.

Витрати на комунальні платежі, вивезення сміття, утримання протипожежної системи та охоронної сигналізації бере на себе, як правило, орендар. Однак орендодавець сплачує при необхідності капітальний ремонт, включаючи заміну сантехнічних комунікацій і електропроводки при виході їх з ладу.

Заздалегідь обговоріть з орендодавцем питання страхування майна – буде складено такий договір, і якщо немає, вирішите, хто візьме на себе оплату збитків у разі непередбачених ситуацій.

Читайте матеріал по суміжній темі «Купити комерційну нерухомість».

Порада 5. Перевіряйте документи на власність

В обов'язковому порядку варто перевірити правовстановлюючі документи власника – договір купівлі-продажу, витяг з Державного Реєстру на право володіння.

Переконайтеся, справді приміщення належить особі, яка вам його здає. В іншому випадку в один прекрасний момент з'явиться справжній господар об'єкта з відповідними повноваженнями. Важливо також, щоб приміщення не перебувало у заставі, не було заарештоване за борги, не мало інших обтяжень.

Людині, далекій від тонкощів житлового права, варто скористатися професійною допомогою при оренді чи купівлі нежилих приміщень. Наприклад, можна прояснити для себе всі неясні моменти на сайті uristy.ua – ресурсі, на якому працюють фахівці всіх напрямків юриспруденції.

Поставити своє запитання можна навіть без реєстрації, прямо на головній сторінці. Юридично коректну і грамотну відповідь ви отримаєте вже через кілька хвилин, причому абсолютно безкоштовно. Якщо ваша проблема потребує поглибленого вивчення, потрібно оплатити послуги професіоналів, але розмір гонорару ви можете установити самостійно.

Сайт uristy.ua – це кваліфіковане і швидке вирішення будь-яких правових питань.

3. Як здати в оренду комерційну нерухомість – покрокова інструкція для новачків

У вас є склад, торгове приміщення, офіс в центрі міста або інша нежитлова нерухомість, яка простоює без діла і вимагає постійних витрат на утримання? Вистачить втрачати гроші, пора їх отримувати. Здайте в оренду комерційне приміщення і майте стабільний щомісячний дохід.

Здача в оренду нежитлового об'єкта – захід відносно нескладний. Процедура регулюється статтею 795 Цивільного кодексу України. Найголовніше в цьому процесі – укласти з орендарем грамотний договір оренди.

Щоб провернути операцію швидко і з вигодою, дотримуйтесь нашого покрокового керівництва.

Крок 1. Вибираємо ріелторське агентство

Якщо ви вирішили працювати через посередника, потрібно вибрати для початку ріелторське агентство. Вивчіть пропозиції в інтернеті, спеціальних виданнях, розпитайте колег і знайомих – немає у них досвіду роботи з надійними професійними компаніями.

Звертайте увагу на три параметра – досвід роботи на ринку комерційної нерухомості, репутацію, наявність обширної бази даних.

Детальніше про принципи вибору агентства читайте в публікації «Послуги ріелтора».

Крок 2. Визначаємо розмір орендної плати

Щоб з'ясувати оптимальну ціну орендної плати, скористайтесь одним із двох варіантів. Перший – особисто перегляньте бази даних вашого міста і визначте приблизний діапазон цін за оренду схожих приміщень. Другий – делегуйте завдання ріелтора.

до Речі, крім агентств нерухомості, посередницькі послуги надають приватні маклери. Вони зазвичай беруть на 25-50% менше за свою роботу, ніж компанії. Однак приватних фахівців, що працюють з нежитловою нерухомістю, навіть великих міста – одиниці.

Детальніше про переваги приватного ріелтора – у відповідній публікації на сайті.

вартість оренди впливає кілька чинників:

• площа та стан приміщення;
• віддаленість від центру міста;
• близькість транспортних розв'язок;
• загальна ситуація на ринку комерційної нерухомості в вашому регіоні.

Хочете здати об'єкт швидко і без клопоту, просто трохи знизьте ціну.

Крок 3. Шукаємо орендаря

Якщо за вас працює посередник, то всі клопоти з пошуку орендаря ляжуть на його плечі. Агент сам організує рекламну компанію або скористається особистими каналами пошуку клієнтів. Можна трохи допомогти ріелтору – наприклад, самостійно розмістити банер на будівлі або на вікнах приміщення.

Про те, як вигідно продати комерційну нерухомість, на сайті є спеціальна публікація.

Крок 4. Готуємо документи

Якщо ви співпрацюєте з професіоналом, «паперовий» аспект заходу він теж візьме на себе. Ріелторам відомі всі тонкощі роботи з документами: вони підготують їх набагато швидше і якісніше.

Якщо ж ви обрали самостійний шлях, то на цьому етапі все одно доведеться скористатися професійною допомогою. А знайти її можна на вже згаданому вище сайті uristy.ua. Тут постійно працює близько 700 кваліфікованих юристів, у тому числі фахівців по житловому праву.

Для зручності користувачів по кожній галузі права створені окремі розділи. Виберіть потрібний вам і скористайтеся безоплатній або платній підтримкою юристів і адвокатів. Поставити своє запитання можна прямо зараз – ресурс uristy.ua працює в цілодобовому режимі.

Крок 5. Укладаємо договір оренди

Фінальний етап операції – укладення договору оренди. Професійний ріелтор складе цей документ самостійно за встановленою формою.

Вам залишиться лише перевірити угоду на наявність обов'язкових пунктів. Про них ми вже говорили в попередньому розділі: неважливо орендар чи орендодавець, згоду з умовами та правилами має бути обопільним.

4. Як знайти орендарів комерційної нерухомості – 4 перевірених способу

Кілька порад тим, хто займається здачею об'єктів в оренду вперше і абсолютно не в курсі, де йому шукати орендарів.

Спосіб 1. Через Інтернет

Якщо ви володієте комп'ютером на рівні пересічного користувача, шукайте орендарів через інтернет на сайтах безкоштовних оголошень і спеціалізованих ресурсах.

Досить ввести в пошукову рядок: зніму/здам офіс (торгове приміщення, склад, майстерню), і ви знайдете сотні бажаючих у своєму місті орендувати вашу нерухомість.

Спосіб 2. За допомогою оголошень у газетах і журналах

Незважаючи на загальний перехід на цифровий формат, люди продовжують читати паперові газети і журнали.

Знаходити потенційних клієнтів можна за оголошенням в друкованих виданнях. Іноді такі оголошення публікують самі агентства нерухомості, якщо відчувають гостру потребу в оренду нежитлових приміщень.

Спосіб 3. Серед друзів і знайомих

Хороший спосіб для тих, у кого широке коло спілкування. Якщо ви досвідчений підприємець, у вас напевно є знайомі, які хочуть самостійно зняти нежитлову площу, або знають людей, бажаючих орендувати нерухомість для ділових потреб.

Приємно мати справу з орендарем, якого ти знаєш особисто, але не забувайте і про те, що дружба дружбою, а договір треба складати по всім правилам.

Спосіб 4. З допомогою агентств нерухомості

Кожне ріелторське агентство, навіть суто локальне, має власну базу даних, в яку внесено потенційні орендарі, покупці та продавці. Просто поставте задачу пошуку перед своїм агентом і чекайте результатів.

У таблиці наочно представлені переваги та перспективи усіх 4 способів пошуку орендарів:

Більше інформації по цій темі – в статті «Управління нерухомістю».

5. Якщо ви здаєте комерційну нерухомість – 3 головних ризику для орендодавця

Кожен орендодавець турбується за стан свого об'єкта і бажає отримувати прибуток від оренди, а не збитки.

Перерахуємо основні ризики власників комерційної нерухомості і підкажемо, як їх уникнути.

Ризик 1. Використання приміщення не за призначенням

У кожному грамотно складеному договорі оренди зазначено, з якою метою і як буде експлуатуватися здане в оренду приміщення. Це стосується і обладнання, яке ви здаєте разом з орендою.

Якщо орендар обіцяв використовувати приміщення під склад, а влаштував у ньому магазин роздрібної торгівлі, ви маєте право оштрафувати його або розірвати угоду без повернення вартості оренди.

Ризик 2. Пошкодження або зникнення майна

Ви здали об'єкт та обладнання добропорядному, як вам здавалося, громадянину, а він, висловлюючись дипломатичною мовою, ваших очікувань не виправдав. А саме – довів приміщення до стану розрухи, поламав обладнання, викрутив лампочки і взагалі, повів себе по-свинськи.

Власник у таких випадках має право вимагати відшкодування шкоди в повному обсязі. Причому повинні бути відшкодовані не тільки витрати на ремонт, але і ринкова вартість зіпсованого обладнання.

Відповідальність не передбачена, якщо об'єкт та майно постраждали внаслідок непередбачених обставин, наприклад, від пожежі або повені.

Ризик 3. Відмова орендаря вносити щомісячну плату

Неакуратних платників треба карати гривнею. Однак це можливо, знову ж таки, якщо договір оренди складений за всіма правилами. Тобто в документі повинні бути чітко обумовлені строки і розмір щомісячних виплат.

6. Якщо ви знімаєте комерційну нерухомість – 3 головних ризику для орендаря

Орендар теж може постраждати в результаті протиправних або несанкціонованих дій орендодавця.

Ризик 1. Оренда приміщення, на яке у «орендодавця» немає законних прав

Якщо вам здасть приміщення осіб, у якого немає на об'єкт законних прав власника, договір буде вважатися недійсним. Щоб цього уникнути, вимагайте пред'явлення правовстановлюючих документів.

Можна самостійно отримати виписку з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, звернувшись в Центр надання адміністративних послуг. Послуга платна, але зате ви достовірно будете знати, «хто в домі господар».

Ризик 2. Зміна замків в приміщенні відразу після внесення передоплати

Так, такі ситуації ще зустрічаються в природі. Ви підписуєте договір, вносите передоплату, отримуєте з рук в руки ключі, а коли бажаєте в'їхати в приміщення зі своїм майном, з'ясовується, що замки замінили, а «власників» і слід прохолов.

Вихід в такій ситуації тільки один – звернутися в поліцію і порушити за фактом шахрайства кримінальну справу.

Ризик 3. Суборенда

Тут краще всього роз'яснити суть на простому прикладі.

Приклад

Орендар Андрій, підприємець-початківець, зняв на рік приміщення під магазин, сплативши за півроку вперед. При цьому перевірку правовстановлюючих документів бізнесмен не проводив, понадіявшись на чесність орендодавця.

Через місяць успішної торгівлі в магазині з'явився справжній господар з повним набором справжніх документів. Він ввічливо попросив орендаря з'їхати з займаної площі. Андрій спробував знайти суборендаря, щоб хоча б повернути свої гроші, сплачені наперед, але ні на дзвінки, ні на СМС заповзятливий посередник так і не дав відповіді.

Висновок: майте справу безпосередньо з власником. Принаймні, він повинен бути в курсі всіх маніпуляцій, які відбуваються з його майном.

7. Професійна допомога для орендарів і орендодавців – огляд ТОП-3 агентства нерухомості

Пошук кваліфікованого посередника – справа вкрай важка. Щоб допомогти читачам, ми склали огляд найбільш надійних компаній , що працюють з комерційною нерухомістю.

1) The Capital

Управляюче агентство нерухомості. Допоможе орендодавцям і орендарям здати і зняти: офіс, торгову площу, цех, склад, особняк і будь-який інший об'єкт комерційної нерухомості. В штаті компанії – досвідчені та кваліфіковані юристи та ріелтори.

Істотний плюс фірми – професійний підхід, наявність детально опрацьованої сайту, розробка індивідуальної стратегії для кожного клієнта контори. Немає таких послуг, що стосуються нерухомості, які фахівці компанії не могли б надати користувачам.

2) Park Lane

Комерційна нерухомість в і області – основна спеціалізація компанії/ Своєю метою агентство спочатку поставило забезпечення клієнтів найширшим спектром послуг, пов'язаних з орендою, купівлею і продажем нерухомості.

Фірма має кілька представництв в столиці. У своїй роботі використовує передові інформаційні технології та програмне забезпечення власної розробки. Має одну з найбільших баз даних/

На сайті є відкритий онлайн каталог об'єктів нерухомості. Гарантує клієнтам правову підтримку, консультує з усіх питань, пов'язаних з нерухомістю.

3) АН "Благовіст"

Агентство працює на ринку нерухомості більше 10 років. Комерційні об'єкти – основний профіль компанії. Сприяє в оренду, продажу і купівлі офісів, торгівельних точок, складів, виробничих приміщень, великих об'єктів індустріальної нерухомості.

Співробітники «Благовіст» відмінно розбираються в юридичних та фінансових аспектах угод і успішно застосовують свої знання на практиці. Інші плюси співпраці з агентством – оперативність, низькі тарифи, власна база даних, в яку включені нежитлові об'єкти Києва та Києвської області.

Рекомендуємо до перегляду цікавий ролик по темі оренди та купівлі комерційної нерухомості.

Оренда житлової і комерційної нерухомості під час війни. Юридичні аспекти

Як заробляти на нерухомості у війну та після перемоги. Особливості купівлі нерухомості

8. Висновок

Підведемо підсумки. Оренда комерційної нерухомості – справа вигідна і часто необхідне для власників нерухомості або бізнесу.

В таких операціях доцільно звертатися за допомогою до професійних посередників – вони заощадять ваш час і допоможуть знайти найбільш вигідні варіанти.

Бажаємо нашим читачам успіху у будь-яких операціях з нерухомістю! Будемо раді, якщо ви оціните і прокоментуєте статтю. До нових зустрічей!