Оренда приміщень під магазини і салони послуг в Києві: на що звернути увагу

Prosto приміщення під мінімаркети, аптеки, перукарні дуже зручно орендувати – але неспеціалістові для початку варто дізнатися основні правила і підводні камені цього процесу. Головні особливості оренди торговельних приміщень для малого бізнесу в Києві описує Bigenergy.com.ua

Тарифікація оренди

Тарифи оренди та суборенди невеликих торгових площ в Києві частіше номінуються за все приміщення (в місяць), а не пометрово – на відміну від офісних приміщень, номинирующихся переважно за квадратний метр.

Головним «регулярним» винятком із цього правила є «відсіки» торгових центрів, у яких, найчастіше, вартість оренди єдина для всієї будівлі або поверху, або його частини, а площа торгової точки є чи не єдиним її описовим параметром (у багатьох ТЦ цей параметр ще і варіабельна: скільки метрів вам потрібно, стільки отгораживайте або стільки стандартних відсіків поспіль і орендуйте).

Крім того, ціни та окремих торгових приміщень приблизно в 10-20 відсотках нерегулярних випадків номінуються за квадратний метр. Трохи частіше це застосовують орендодавці центральних «торгових» вулиць мегаполісів (фактично, теж є величезним торговим центром), можливо тому, що в них підсумкова велика орендна ціна за все приміщення може виглядати дещо лякаюче на тлі конкурентів з сусідньої вулиці. Набагато рідше пометровая тарифікація зустрічається в рядових торгових приміщеннях спальних районів. Є й зворотні винятки: зрідка і в ТЦ зустрічаються ціни не за метр, а за всю торгову точку.

Іншими словами, новачкові, шукає недороге торгове приміщення по оголошеннях, варто орієнтуватися на порядок цін. В гривнях тризначні або в доларах двозначні – це за метр. В гривнях від 10 000 або в доларах від 1000 – це орендна ціна «за все» (якщо мова не йде про Хрещатику або Андріївському узвозі: там і за метр такі тарифи). В гривнях кілька тисяч або в доларах кількасот – у багатьох районах Києві тут може бути і так, і так. У будь-якому випадку, перепитати орендодавця при першому дзвінку або повідомленні про принципі заявленої тарифікації стоїть першим чи другим питанням.

Що стосується експлуатаційних витрат (аналог комунальних платежів для нежитлового фонду), то на відміну від оренди офісів, в переважній більшості випадків жоден з видів таких регулярних платежів в орендну плату за магазин або приміщення сфери послуг не входить. Навіть в торгових центрах практикується окремо збір з орендарів невеликих відсіків «на прибирання торговельного залу», «на вентиляцію», «на охорону», не кажучи вже про оплату електроенергії.

До речі, в ТЦ в зовсім вже мініатюрних відсіках нерідко працює один лічильник електроенергії на ряд торгових точок, а оплата ділиться між ними або порівну – або складним пайовим розподілом за погодженням всіх орендарів на загальному лічильнику і їх орендодавця (адже магазин одягу зазвичай споживає менше електрики, ніж аптечний пункт тих же розмірів, оскільки останній повинен мати відносно великий холодильник, безперебійно і безперервно працюючий).

«Дуже часто в Києві експлуатаційні витрати невеликого магазину складають половину і більше від орендної плати за приміщення. Цілком стандартна сьогоднішня ситуація для продовольчого мінімаркету з великим холодильним і кліматичним обладнанням – 4000 гривень експлуатаційних платежів в місяць на 6000 гривень орендної плати, – зазначає Лариса, директор київського агентства нерухомості. – Останнім часом вже не унікальні і випадки перевищення експлуатаційних платежів невеликого магазину над орендною платою за його площу. Це пов'язано з швидким подорожчанням в Україні в 2014-15 роках експлуатаційних витрат при збереженні або зменшення орендних тарифів», – додає ріелтор.

Практично єдиною валютою тарифікації оренди київських магазинів у 2010-ті роки є гривня. «Орендарі вважають непорядним і небезпечним під час інфляції прив'язувати ціни до доларів – а з початку 2014 року взагалі відмовляються підписувати договори, в яких орендодавець вимагає доларових орендних цін», – зазначає Лариса, директор центру нерухомості.

Як і при оренді офісів та житла, при першому платежі в торговій оренді часто стягується орендна плата в подвійному розмірі «за перший і останній місяць» або плата за три перших місяці, а зрідка – і за півроку.

Залишилось зауважити, що нотаріальне посвідчення договору оренди торговельної точки, вже мала торговельний профіль раніше або свіжопобудованого тільки для такого використання, у нас практикується рідко. Найчастіше, полягає звичайний контрактний договір двох суб'єктів господарювання, нотаріальне посвідчення якого необов'язково. Іншими словами, мінімаркети, маленькі перукарські на околицях, аптеки досить часто орендуються з укладенням лише «взаємного» договору між юрособами з їх печатками і підписами.

У зв'язку з такою реєстраційної простотою, і з дуже частим перебуванням «магазинними» орендодавцями орендарів по бізнес-каналах, по діловому знайомству (що викликає нечисленність вільного пропозиції по оренді навіть у Києві), і з повним присутністю цих нечисленних орендних пропозицій у відкритому доступі – ріелторські посередництво при оренді невеликих торгівельних площ у нас майже не практикується.

 

Колишні Бніп – нинішні Дбни

Ідеальний варіант оренди мінімаркету або невеликого салону послуг для небагатого підприємця – знайти торгову точку, попередні орендарі якої мали точно той же профіль діяльності (і при тому пішли не через штрафу за невідповідність приміщення даним профілем торгівлі та послуг). Тільки в цьому випадку приміщення практично гарантовано відповідає необхідним державним нормам для даної діяльності, а його комунікації витримують виникають стандартні навантаження. І це аж ніяк не маловажні нюанси «з мінімізації штрафів» від якогось пожежного нагляду, а в разі оренди офісів – а наріжний камінь оренди торгового приміщення.

За словами ріелторів, цілий ряд невеликих стартапів зазнали серйозні для них збитки із-за недостатнього знайомства з власників госнормами для приміщень торгівлі. Мова йде про ситуації, коли приміщення, що мало перш інший профіль діяльності, орендовано, за оренду сплачено за кілька місяців – а дозвіл на бажану діяльність органи влади не видають через порушення норм або ж рано чи пізно виписується великий штраф.

Також іноді торгові міні-площі в старих будівлях стикаються з частим блокуванням електромережі запобіжниками через малу потужність проводки – просто кажучи, вибиваються пробки прямо під час роботи торгової точки. «Таке, наприклад, трапляється в виведених з житлового фонду колишніх квартирах «хрущовок» з їх алюмінієвої проводкою номінальної граничної потужністю 2 кіловати, искрошенной за півстоліття набагато більших навантажень (просто проектувальники 1950-х років не могли враховувати майбутнього розвитку електротехніки, оскільки перебували під жорстким тиском «боротьби з надмірностями сталінської архітектури», чому в пориві мінімізації будівельних витрат і затвердили проводку в «хрущовках» тільки під потреби освітлення)», – описує «будівельні» зокрема Лариса, директор агентства нерухомості.

І серед цих тимчасово постраждалих київських невеликих компаній – вимушених терміново «розводити» зовні вздовж стін нову потужну проведення в орендованому приміщенні або втратити останнього, що цікаво, зустрічалися навіть такі малоенергоємні точки послуг, як перукарські. А адже орендарю досить було зазирнути в будівельні норми, щоб дізнатися необхідні для його діяльності потужності електромережі – і запитати про наявність таких приміщенні у його орендодавця. І у разі відсутності необхідного – можна провести в приміщенні необхідні ремонтні роботи, погодивши їх з власником, або ж шукати інший об'єкт оренди.

Отже, новачкові в сфері оренди приміщень для торгівлі і послуг ще до пошуку приміщення слід ознайомитися з тим, що в СРСР і нинішньої РФ має назву Снип (Будівельні норми і правила) і ВСНы (Відомчі будівельні норми) для підприємств торгівлі і послуг. За традицією, ці ж скорочення використовуються в розмовній мові і в Україні, хоча насправді в 2009-10 роках на зміну багатьом позднесоветским Сніпам і ВСНам, що діяло у нас всі 1990-і і 2000-і роки, прийшли нові державні будівельно-експлуатаційні норми, розроблені Міністерством регіонального розвитку та будівництва; і їх навіть в російській мові прийнято називати українським скороченням їх назви: «ДБН» (Державні будівельні норми).

Серед усіх ДБН документ з державними експлуатаційними нормами для підприємств торгівлі має назву «ДБН Ст. 2.2-23:2009». Він затверджений Наказом №4 Мінрегіонбуду від 19.01.2009 року і набрав чинності з 01.07.2009 року. У повному обсязі ці норми викладені на порталі самого Мінрегіонбуду – тут – і передруковані низкою інших сайтів.

Роздрукувати і прочитати ДБН Ст.2.2-23, якщо ви «магазинний» або «салонний» орендар, варто і для зміни профілю діяльності орендованого приміщення, і коли попередній орендар мав той же профіль діяльності, що у вас – і навіть тоді, коли ви вже давно орендуєте торгову площу, але норми експлуатації за своїм профілем діяльності ще не вивчали.

Як кажуть підприємці-орендарі зі стажем, «Бніп є документ, службовець для знаходження приводів оштрафувати будь-яке підприємство». Але навіть на тлі такої іронії ДБН для підприємств торгівлі викликає особливо саркастичні думки – детальне читання всіх його приписів супроводжується стійким відчуттям, що в повному обсязі вони ще не були дотримані жодної торгової точки України, навіть супермаркетів і гіпермаркетів. Приклади можна множити нескінченно – обмежимося лише згадкою того, що додаток «Б» в кінці цього ДБН наказує будь-якому підприємству торгівлі і послуг створити масу умов для обслуговування покупців на інвалідних візках. І таким чином, уже один вхід у торговий зал строго через «вертушку» є порушенням цілого ряду пунктів даного ДБН – що, правда, як всі знають, за шість років існування нормативу так і не завадило наявності безальтернативних і вельми «антиинвалидных» вхідних вертушок в сотнях тисяч магазинів країни.

І все ж, як не іронізуй, а більшість норм ДБН Ст. 2.2-23 мають серйозний зміст, здоровий експертний розрахунок та відповідність очікуванням відвідувачів. Тому знання і дотримання, по можливості, цих норм орендарями та орендодавцями торгових приміщень – це справа, в кінцевому рахунку, збільшує торгові обороти і доходи.

Наостанок додамо, що бажання орендаря провести реконструкцію орендованого приміщення зі зміною присвоєного йому можливого профілю діяльності, природно, повинно узгоджуватися детально по всіх пунктах з орендодавцем – і відображатися в договорі з ним. «Витрати орендаря на невеликий реконструкційний ремонт в «недорогих» точках торгівлі або послуг в Києві часто приймаються орендодавцями в залік орендних платежів, тобто замість них», – підкреслює Лариса, директор агентства нерухомості.

В цьому випадку головне – обом сторонам відразу чітко домовитися з граничним і всім проміжним цінами такої «зачитывающейся» реконструкції, щоб не створювати конфліктні ситуації з власником приміщення ще до початку торгівлі в ньому. По-перше, існує такий невблаганний побутової закон: «підсумкова ціна будь-якого ремонту перевищить межі розрахункової його вартості, особливо під час інфляції». А по-друге, у випадку невеликих торгових площ варіанти типу «привезене устаткування не пройшло в дверні прорізи» часто-густо збільшують планові первинні витрати «торгового» орендаря в кілька разів.

.