Хто такий ріелтор і чим він займається – вся правда про професію + поради експертів щодо грамотного вибору послуг ріелторів та ріелторських компаній

Здравствуйте, шановні читачі нашого бізнес-журналу! Засновник інтернет-журналу «.ru» Олександр Бережнов знову з вами!

Тема даної публікації – професія ріелтор. Послуги ріелторів як і раніше актуальні і затребувані, але далеко не всі в курсі, чим саме займається ріелтор, де можна навчитися цієї спеціальності і за що посередник в угодах з нерухомістю отримує винагороду.

Про всі тонкощі цієї професії я розповім нижче. Отже, почнемо!

1. Хто такий ріелтор і в чому полягає його робота – визначення та особливості професії, завдання ріелтора та ріелторських компаній

Слово «ріелтор» узвичаїлося порівняно недавно. Згідно словниковому визначенню воно означає підприємця, що займається посередницькою діяльністю при здійсненні операцій з нерухомістю. Цей фахівець допомагає купити, продати, здати (зняти) житлову або комерційну нерухомість.

Під словом «ріелтор» не завжди розуміється конкретна людина або його професія, іноді так іменується організація (фірма, агентство), що виконує роль посередника, інформатора, консультанта при операціях з нерухомістю.

Кажучи більш звичною мовою, ріелтор зводить разом продавців і покупців нерухомості, власників та квартиронаймачів. Він допомагає учасникам угоди знайти один одного, шукає найбільш вигідні варіанти, надає наймачеві юридичний захист.

За свою роботу ріелтор отримує посередницький відсоток або заздалегідь обумовлену суму гонорару.

У спеціальній літературі зустрічаються різні варіанти написання цього слова. Найбільш коректні форми вимови і написання — «ріелтор» (вважається самим вірним) або «ріелтор». Слово походить від англійського «realtor».

Історична довідка

За часів соціалізму професії ріелтора офіційно не існувало. Функції посередників виконували бюро з обміну житлової площі. Нелегально працювали ріелтори вдома, яких в ті часи називали «маклерами».

Перші приватні ріелторські компанії в з'явилися в 1990-х роках. Для діяльності у якості посередника при угодах з нерухомістю потрібні були державні ліцензії та обов'язкове страхування професійних послуг.

В даний час ріелторською діяльністю займаються в основному агентства нерухомості.

Ріелторські компанії стали багатопрофільними організаціями, в штаті яких задіяні маркетологи, юристи, економісти, власне агенти з продажу.

Конкурентна боротьба між агентствами, особливо в умовах економічної нестабільності, досить висока, що змушує фірми пропонувати нові послуги своїм клієнтам.

Обов'язки ріелторів

Професійні обов'язки сучасних ріелторів досить великі. Крім знання теорії і практики продажів, фахівці даного профілю повинні бути юристами, психологами і дипломатами. Також необхідно розбиратися в маркетингу і рекламі, будівництві і типи нерухомого майна.

Навички спілкування, мабуть, ключові в цій професії. Можна навчитися складати грамотний професійний договір, але якщо ви не вмієте переконати клієнта довіру, з вами просто не будуть працювати. Бажані якості – акуратність, ввічливість, приваблива зовнішність.

Конкретні завдання ріелтора:

• грамотна презентація власних послуг, пошук клієнтів, виявлення їх потреб;
• швидкий пошук потрібних клієнтові об'єктів;
• виїзд на місця, огляд об'єктів нерухомості;
• передпродажна перевірка об'єктів і документів (юридична чистота), підготовка повного пакету паперів для здійснення операції;
• документальне оформлення угоди;
• надання супутніх послуг (допомога в переоформленні документів, пошук банку для отримання іпотеки та інше).

Обов'язкові навички й здібності – уміння орієнтуватися на ринку нерухомості, знання інфраструктури окремих районів.

Експерти ріелтерського бізнесу кажуть, що якщо агент пропонує клієнту квартиру, він повинен заздалегідь знати, що видно з кожного вікна.

В останні роки в обов'язки професійного ріелтора входить забезпечення безпеки операцій з нерухомістю. Люди, що мають у власності не один об'єкт і часто займаються реалізацією власності, майже завжди мають особистого ріелтора з солідним досвідом роботи та високим гонораром.

Ринок нерухомості настільки різноманітний і специфічний, що далеко не всі покупці і продавці знають, чого хочуть. Як представник професії, в якій мова та спілкування відіграють не останню роль, ріелтор повинен вміти працювати з запереченнями і розуміти, як кажуть професіонали, «біль клієнта».

На практиці це означає відчувати бажання споживача, навіть якщо він сам не може їх озвучити. Завдання не з легких, але з досвідом таке вміння приходить само собою.

2. Де знайти ріелтора і скільки коштують його послуги

Отже, ви вирішили продати або купити квартиру, зняти житло або просто дізнатися середні ціни на нерухомість у вашому районі. Зазвичай витративши чимало часу на самостійні пошуки, дзвінки, листування по Інтернету, люди розуміють, що їх дії малорезультативні і хаотичні.

Виникає думка звернутися до професіонала. Кажуть, що найкращий спосіб знайти надійного фахівця по операціях з нерухомістю – прислухатися до порад знайомих. Напевно хтось з них займався продажем або купівлею квартири і знайомий з професійними ріелторами.

Детальніше про те, як знайти чесного агента, я розповім в наступному розділі, тут же поясню, де саме його слід шукати.

Є три варіанти:

1. Вибрати найближчим агентство нерухомості, зателефонувати туди, а краще прийти особисто.
2. Запитати у родичів і друзів, немає у них на прикметі надійного людини;
3. Знайти приватного ріелтора в мережі або за оголошеннями в ЗМІ.

Фахівці-одинаки, які працюють незалежно від агентств, бувають різними. Іноді це, що називається, «гросмейстери міжнародного класу» з багаторічним досвідом роботи, а іноді – самоучки з сумнівною репутацією і такими ж методами роботи.

Про головну небезпеку при роботі з незалежними фахівцями – «чорних» ріелторів – ми теж поговоримо окремо.

не Можна сказати, що звернення в агентство надійніше, ніж контакти з незалежними ріелторами. Є дійсно професійні фахівці, які чудово обізнані юридично, економічно і не потребують підтримки великої фірми.

А приватним чином вони працюють тому, що не потрібно платити агентству відсотки від угоди або орендну плату за офіс.

Самі агентства теж бувають різного рівня і статусу. Наприклад, в столиці є декілька великих компаній, укомплектованих здебільшого непрофесіоналами і людьми з нульовим досвідом роботи.

За що ріелтори отримують свій гонорар

Фахівці по операціях купівлі-продажу-оренди зазвичай отримують комісію від кожного закритого договору. Фіксованої ставки немає або вона мінімальна. Якщо ріелтор представляє агентство, він отримує від 25% до 75% від прибутку (в залежності від свого рівня).

Приклад

Квартира продана за 1 млн.: агентство отримує 30 тис., фахівець, який здійснив операцію, 10-15 тисяч. Ріелтор, який працює самостійно, бере весь прибуток собі, але при цьому здійснює більший обсяг роботи, оскільки юридичну та інформаційну допомогу йому ніхто не надає.

Людям, далеким від ринку нерухомості, робота ріелтора здається легкою, не вимагає спеціальних знань і навичок: треба лише організувати зустріч покупця і продавця та отримати за це гонорар. Зрозуміло, що насправді все набагато складніше.

Кращі ріелтори – справжні трудоголіки, які виконують колосальний обсяг роботи. Заробітки професіоналів вельми солідний і можуть обчислюватися шестизначними сумами в місяць. І не варто думати, що ріелтори – спільнота чудовиськ, які наживаються на проблеми з нерухомістю у своїх клієнтів.

Житло коштує стільки, скільки за нього платять: впливати на ціну в умовах ринку неможливо.

3. Як знайти надійного ріелтора – ТОП-5 порад від експертів

Люди, які не стикалися з продажем, купівлею та орендою житла раніше, зазвичай намагаються заощадити на послугах ріелтора. Вони намагаються знайти варіанти самостійно або користуються послугами недосвідчених фахівців, що працюють за мінімальну винагороду.

Часто такий підхід не виправдовує себе і працює в мінус. Але це не завжди так.

В одній з попередніх статей я вже писав, як продати квартиру самостійно. У цій статті я розповів, як це зробити, вдаючись до допомоги ріелтора і порівняв обидва підходу до продажу нерухомості.

Квартиру середньостатистичний громадянин купує або продає лише кілька разів у житті: до цієї операції слід підійти максимально серйозно.

Треба знайти кращого ріелтора в кращому агентстві нерухомості: розмір гонорару, безумовно, відіграє певну роль, але краще заплатити «на працю», ніж віддати гроші людині з формальним підходом до справи і відсутністю практики.

Кілька експертних порад, як знайти надійного і знає ріелтора.

Порада 1. Звертайте увагу на досвід роботи і реальні відгуки клієнтів

Непрофесіоналів на ринку нерухомості предостатньо. За деякими відомостями (інформація надходить від працівників одного великого столичного агентства), 50-70% операцій здійснюється за принципом «авось пронесе». Основна частина клієнтів про це не здогадується (принаймні, до закриття угоди).

Тому при виборі фахівця логічно буде перевірити його досвід роботи і поспілкуватися з людьми, яким цей ріелтор вже надав свої послуги. Можна запитати безпосередньо, а можна отримати відомості через керівників компанії. Фірми солідного рівня навряд чи будуть надавати клієнтам неправдиві відомості.

При цьому формальне ріелторські освіта не настільки важливо, тим більше, що саме ріелторів у нас ще не готує не один навчальний заклад. У цій професії може досягти людина з будь інститутській «скоринкою».

Але все ж, бажано, щоб аудитор мав вища юридична освіта, здобута в престижному Вузі. Наявність диплома вже дає деякі непрямі переваги даного специлисту.

Врахуйте, що великі агентства беруть усіх охочих. Після безкоштовних 2-тижневих курсів новоспечені ріелтори вважаються повністю готовими до практики, однак я не радимо залучати серйозні угоди фахівців без досвіду.

На рахунку кваліфікованого працівника має бути хоча б 10 закритих договорів. Ця інформація зазвичай теж знаходиться у відкритому доступі.

Порада 2. Шукайте спеціаліста через друзів, родичів і знайомих

Це самий оптимальний варіант. Коли мені потрібно було продати свою квартиру, я так і зробив. В ідеалі, хороший ріелтор, як сімейний лікар або адвокат, повинен бути рекомендований друзями і родичами.

Найчастіше звертаються до посередників з метою допомогти продати свою нерухомість, але якщо вам потрібно купити квартиру, вам допоможуть підібрати варіанти.

Як купити квартиру самостійно і з допомогою ріелтора я вже писав раніше.

У кожної людини завжди більш широкий круг спілкування, ніж він думає. Розпитайте не тільки знайомих, але й у їхніх знайомих: хто-небудь обов'язково має вдалий досвід продажу або придбання житлоплощі і знає хорошого фахівця.

Порада 3. Працюйте з солідними компаніями

Велике агентство нерухомості – ще не означає хороше. Нав'язлива реклама фірми на кожному паркані – не показник якості послуг.

Якщо ви бажаєте знайти дійсно надійного посередника, доведеться витратити час і з'ясувати реальну репутацію фірми через Інтернет і інші джерела інформації.

Порада 4. Вивчіть відгуки в мережі про роботу агентства або конкретного фахівця

Вивчіть відгуки про діяльність компанії або спеціаліста на тематичних форумах і ресурсах. Відрізнити реальні відгуки від прихованої реклами зазвичай легко – пряма людська мова звучить більш безпосередньо і менш грамотно.

Не бійтеся дзвонити фахівцям особисто. Розмова завжди скаже більше, ніж безособова інформація. Поговоривши кілька хвилин, стане зрозуміло, хто з ріелторів намагається побудувати чесні і ділові стосунки, а хто роздає нічим не підкріплені обіцянки.

Порада 5. Вибирайте з кількох кандидатур

Поговоривши з 5-10 кандидатами, зустріньтеся з ними особисто. Розкажіть кожному, яке завдання ви вирішуєте і чого очікуєте. Не бійтеся відстоювати свої права і озвучувати умови, які вважаєте важливими.

Особливо не варто поспішати з вибором посередника, якщо у вас передбачається складна операція з декількома власниками і різними формами розрахунку (іпотека, материнський капітал, військовий сертифікат).

Клієнти мають право наполягати на перевірці особистих документів, паспорта агента, свідоцтва індивідуального підприємця (якщо фахівець працює приватним чином).

4. Найкращі ріелторські агентства Москви і Санкт-Петербурга – відгуки, досвід роботи, ціни

Ринок нерухомості столиці і Петербурга дає можливість успішно вести свої справи сотень дрібних і великих агентств і тисячам ріелторів. Частина з них працює самостійно, інші представляють яку-небудь фірму.

Кожна компанія має своєю базою даних і власними технологіями роботи.

Я зробив власну добірку агентств нерухомості Москви і СПб і об'єднав їх для наочності в таблицю:

Зазвичай ріелторські послуги складають від 2% до 5% від вартості нерухомості.

Обов'язково уточніть, яку комісію ви заплатите посередникам, якщо будете продавати свою квартиру через агентство. Відгуки про всіх перерахованих агентствах нерухомості я знайшов переважно хороші. Саме тому вам рекомендую.

Вам залишається тільки подзвонити в дані компанії і вибрати для себе найбільш підходящу.

5. Хто такі чорні ріелтори – як уникнути обману

Термін з'явився в 1990-х роках, коли попит на житло в та інших мегаполісах зріс до максимуму. Чорними ріелторами називали злочинні групи, в які входили, крім власне посередників по операціях з нерухомістю, нотаріуси, муніципальні працівники, співробітники правоохоронних структур.

Чорні ріелтори працювали за шахрайськими схемами, внаслідок яких громадяни втрачали свою нерухомість, не отримуючи навзамін нічого, а в ряді випадків – навіть втрачаючи життя. Жертвами злочинних груп ставали цілі сім'ї, літні люди, незахищені верстви населення.

В даний час ріелтори-шахраї теж існують, правда, працюють більш тонко і менш прямолінійно. Зазвичай цим займаються невеликі агентства зі скромною репутацією або ріелтори-одинаки.

Поширений спосіб обману людей чорними ріелторами

Аферисти пропонують клієнтам укласти договір (як правило, за оренду житла), надаючи адреси квартир, яких не існує в природі. Або квартири є, але їх власники нічого не знають про намір зняти житло.

Анулювати договір і отримати гроші назад в більшості випадків неможливо – текст складений таким чином, що знімає з агентства всяку відповідальність.

Послуги компанії надані інформаційні: клієнт платить тільки за самі адреси і телефони передбачуваних квартир, та подальше використання цієї інформації ще не гарантує успішного заселення в наші квартири.

Як уникнути обману? Тільки одним способом – співпрацювати виключно з перевіреними фірмами і ріелторами з бездоганною репутацією, про яких можна знайти інформацію в Інтернеті і спеціальній літературі.

6. Як правильно скласти договір на надання ріелторських послуг

В юридично коректне договорі повинні бути представлені всі необхідні пункти в повному обсязі – особливо розділи, що стосуються гарантій клієнта. На сайті професійного юриста можна скачати зразок договору співпраці з ріелтором.

7. Де вчать на ріелтора безкоштовно – поради для тих, хто хоче обрати професію ріелтора

У РФ немає спеціалізованих навчальних закладів, що займаються підготовкою професійних ріелторів. Функціонують прискорені курси при кожному великому агентстві, що займаються підготовкою фахівців для себе.

У самих компаніях особливих вимог до кандидатів на цю посаду немає. Первинне співбесіду може пройти здобувач без освіти, грамотно заповнив анкету і відповів на всі питання наймача (агентства нерухомості).

Якщо ви націлені на кар'єрне зростання і хочете стати професіоналом в операціях з нерухомістю, вам знадобиться юридична освіта, знання психології та основ маркетингу.

Професія ще знаходиться на стадії інтенсивного розвитку: її найголовніша перевага в тому, що ви самі визначаєте власні цілі та перспективи.

Рівень доходу тут не фіксований, він не обмежений. У ріелтори заробляють від 30 000 до 300 000 рублів на місяць.

В залежності від рівня спеціаліста, деякі особливо успішні ріелтори отримують більше мільйона рублів. Зазвичай це люди з досвідом роботи 5-10 років, яким їх клієнти довіряють продавати дорогу житлову нерухомість або великі комерційні об'єкти, в тому числі бізнеси, елементами яких є нерухомість.

Рекомендую вам подивитися відео про професії ріелтора з Олександром Мальцевим   директором одного з відомих агентств нерухомості.

Особливо це відео буде цікаво тим, хто хоче дізнатися як стати ріелтором:

8. Висновок

Підведемо підсумки, друзі. Ріелтор – затребувана спеціальність, якій не загрожує вимирання, поки існує ринок нерухомості. Перспективи в цьому бізнесі досить високі.

Так, це дійсно бізнес. Тут немає окладів і робота дуже напружена, творча, але й високооплачувана по результату!

Але, як і у всякій справі, для досягнення відчутних успіхів потрібне терпіння і наполеглива праця.

Я бажаю вам, шановні читачі, професійних і особистих успіхів у професії ріелтора і чекаю від вас коментарів до цієї статті.