Продаж квартири крок за кроком: нюанси, витрати, список необхідних документів

Продажу нерухомості, як і купівля – непростий процес, який вимагає часу, грошей і здорових нервів. Враховуючи тієї факт, що в нашій країні часто змінюються закони, особливості та процедури різних операцій – до продаж житла варто підготуватися. У своєму блозі я хочу розповісти, що потрібно знаті, продаючи квартиру, які витрати понесе продавець при угоді, який перелік обов'язкових документів потрібно підготувати в Україні.

Якщо ви вирішили продати житло, в першу чергу, потрібно звернути до ріелтора. Для продавця квартири послуги спеціаліста з нерухомості будуть безкоштовними, так як послуги посередника оплачує покупець. Зазвичай аудитор перевіряє наявність документів на нерухомість може попросити копію технічного паспорта і фотографії квартири для розміщення оголошення про продажу. Вивчивши всі фактори, ріелтор визначає ціну вашої квартири. В залежності від терміновості продаж і інших нюансів, ви можете збільшити або зменшити вартість житла.

Попередній договір купівлі-продажу квартири

Рано чи пізно на кожен товар є свій покупець. Якщо потенційний покупець вирішив придбати вашу квартиру, він повинен підтвердити свої наміри завдатком (зазвичай це сума становить від 1000 доларів) і підписаним договором завдатку. Ріелтор складає попередній договір купівлі-продажу об'єкта нерухомості. Найважливіші нюанси попереднього договору, на які варто звернути увагу:

• ціна квартири в гривнях;
• сума завдатку;
• термін, до якого повинен бути складений і нотаріально затверджений основний договір;
• термін, коли продавець повинний звільнити житло. Зазвичай продавцю на виселення з квартири дається місяць після підписання основного договору.

Якщо покупець відмовиться купувати квартиру, сума завдатку залишається продавцю. І навпаки, якщо ви передумаєте продавати квартиру, згідно з договором, доведеться заплатити суму в розмірі 2 задатків.

У попередньому та основним договорі купівлі-продажу нерухомості ціна вказується в гривнях. Якщо вартість квартири була встановлена в доларах, в день укладення попереднього договору потрібно домовитися, за яким курсом буде перерахунок.

Для зручності можна скористатися конвертером валют. Тут, звичайно, все залежить від домовленості – можна вважати на середньому або краще курсом на день укладення попереднього договору, або за курсом на день укладення основного договору. І тут продавець вже зустрічається з першим ризиком – ризиком коливання курсів валют. Чи допустима, що вартість квартири 100 000 доларів, будь-які зміни курсу на 1 коп – це втрата або виграш 1000 грн.

Пакет документів для продаж квартири

Отже, попередній договір підписаний, дата підписання основного договору визначено, тепер потрібно готуватися до нотаріальної продаж. Підготовка документів включає:

1. оригінал документів на нерухомість (свідоцтво про право власності на квартиру, технічний паспорт, будинкову книгу);
2. паспорт, ідентифікаційний код власника квартири;
3. свідоцтво про шлюб власника квартири;
4. згода чоловіка або дружини на продажів;
5. свідоцтво про народження дітей і дозвіл від опікунських органів на продажу (якщо частка нерухомості належить дітям)
6. Форму 2 (для її отримання потрібно звернути в ЖЕК або ОСББ);
7. довідку про відсутність заборгованості по сплаті комунальних послуг і квартплати (у Формі 2 можуть вказати про відсутність такої заборгованості, тому необов'язково просити окрему довідку);
8. експертну оцінку квартири. Зазвичай цим питанням займається ріелтор, звертаючись до фахівців оціночної компанії, альо оплатити послугу доведеться вам. До 1 листопада 2013 року експертна оцінка квартири робилася таким чином: спеціаліст оглядав і робив фото квартири, йому надавалися копія технічного паспорту квартири, паспортні дані власника, на підставі чого він готував звіт експертної оцінки нерухомості, в якому вказував ринкову вартість квартири. Вартість послуг експерта становила – від 400 грн. З 1 листопада 2013 року набравши чинності новий порядок оцінки майна для цілей оподаткування та нарахування і сплати інших обов'язкових платежів, затверджений постановою Кабінету міністрів №231. Оцінювати вартість майна можуть тільки сертифіковані у Фонді Державного Майна фахівці. Варто відзначити, що до 1 лютого 2014 року буде діяти спеціальний перехідний період, в ході якого в силі буде оцінка, проведена також оцінювачами, які не отримали відповідної освіти (тобто, експертну оцінку можна отримати за старим (чинного до 1 листопада) методом). З 1 лютого 2014 року визначати ринкову вартість квартири будуть спеціальні програми (при цьому, фахівця не потрібно приходити до вас додому). Ввівши основні дані про квартиру, програма визначить її вартість. Хоча багато говорили про подорожчання експертних послуг після нововведень, на сьогодні отримати експертну оцінку можна за 300 грн.
9. Виписка з квартири. Для виписки з квартири потрібно звернути у відповідний районний відділ державної міграційної служби (колишній паспортний стіл), написати заяву, сплатити мито в розмірі 30,5 грн. У паспорті співробітник міграційної служби вкаже про зняття з реєстрації місця проживання і видасть лист вибуття (який знадобиться для реєстрації за новим місцем проживання). Крім того, співробітник Жеку або ОСББ повинен зробити відмітку про виписку з квартири в будинковій книзі, Формою 2.

Нотаріальне посвідчення основного договору купівлі-продажу квартири

В нашій країні нерідко зустрічаються «чорні нотаріуси». Зазвичай нотаріуса вибирає покупець, так як він платити за його послуги. Альо для мінімізації ризиків краще заздалегідь запитати у покупця, який нотаріус буде супроводжувати догоду, і «перевірити» цього нотаріуса на відсутність «темних справ».

Процедура оформлення договору купівлі-продажу виглядає так: ознайомлення з договором; оплата всіх податків і зборів; оплата покупцем вартості квартири; підписання договору купівлі-продажу.

За що платити продавець:

• податок на доходи фізичних осіб: 5% від договірної або ринкової вартості квартири (податок нараховується на велику суму), 0% - у разі одночасного виконання трьох умов: 1) продається житловий будинок, квартира або їх частина, кімната, садовий (дачний) будинок (включаючи земельну ділянку, на якій розташовані такі фрази об'єкти, а також господарсько-побутові споруди та будівлі), а також земельну ділянку, розмір якого не перевищує норми безоплатної передачі землі, встановлених ст. 121 Земельного кодексу України залежно від її призначення 2) продажу одного із зазначених об'єктів відбувається вперше у звітному календарному році. 3. відчужуваний об'єкт перебуває у власності платника менш трьох років. (Послуги банку при оплаті податку на доходи – 1-2% від суми податку)

Квитанцію про сплату податку на дохід з продаж квартири краще зберегти для податкової інспекції.

• Перевірка квартири на юридичну чистоту (плата за пошук нотаріусом відомостей у Державному реєстрі прав) – 3 квитанції по 70 грн = 210 грн; (послуги банку - 3*5=15 грн)
• Витяг з Державного реєстру прав – якщо робить нотаріус – від 150 грн, державна реєстраційна служба – від 120 грн (+5 грн послуги банку). Якщо квартира була зареєстрована після 1.01.2013 р. – не потрібно платити за виписку, оскільки в цьому році всі квартири вже реєстрували реєстратори Державної Реєстраційної Служби.
• Витяг з Державного реєстру обтяжень рухомого майна – 34 грн (+5 грн послуги банку).
• Послуги банку за відкриття рахунку і перерахування грошей (400-600 грн).

З 1 вересня 2013 року купівля-продаж нерухомості вартістю більше 150 тис. грн. здійснюється за безготівковим розрахунком. Після ознайомлення з договором купівлі-продажу квартири та сплати податків, покупець і продавець їдуть в банк для перерахування грошей. Тому краще вибрати відділення банку, яке знаходиться недалеко від нотаріуса. Співробітникові банку потрібно надати суму угоди і номер договору купівлі-продажу. Середня комісія банку за таку операцію – 400-600 грн. Після того, як гроші будуть перераховані на рахунок покупця банк видає квитанцію-підтвердження перерахування грошей.

Після того, як нотаріус побачить підтвердження оплати, покупець і продавець можуть підписувати договір.

Підписуйте договір тільки після підтвердження банком перерахування грошей на ваш рахунок.

чи допустима, що продавець продає квартиру вартістю 500 000 грн. Розглянємо 2 варіанти: 1) дохід з продажу квартири не оподатковується 2) дохід оподатковується у розмірі 5%.

Таким чином, в залежності від ставки податку на дохід, продавцеві доведеться заплатити від 694 до 26 469 грн (у тому числі, за послуги банку – від 525 до 775 грн).