Як купити квартиру в іпотеку – 5 простих кроків + поради щодо підготовки документів та оформлення покупки

Вас вітає бізнес-журнал ! На зв'язку з читачами Денис Кудерин.

Нова публікація присвячена продовженню «іпотечного» циклу. Ми поговоримо про купівлю квартири в іпотеку – темі, актуальною для багатьох наших читачів.

Для людей, які не мають великих грошових накопичень, іпотека – єдиний спосіб обзавестися власним житлом.

У статті розглянемо всі плюси і мінуси цього варіанту придбання нерухомості.

А тепер про все по порядку!

1. Квартира в іпотеку – особливості та нюанси покупки

Бажання мати власне житло – природна потреба кожної людини. Особливо гостра необхідність в придбанні власної житлоплощі виникає у сімейних людей, які починають спільне життя.

Ціни на нерухомість традиційно і незмінно високі: викласти повну ціну за квартиру (навіть на нульовій стадії будівництва) не всім по кишені. Тому більшість покупців шукають альтернативні шляхи вирішення житлового питання.

Один з таких варіантів – покупка в іпотеку. Людям, які не знають, що означає це слово, і тим, хто ніколи не стикався з банківським кредитуванням, я рекомендую до прочитання оглядову статтю «Що таке іпотека».

Умови і суть

Кількість квартир, куплених під заставу, щорічно зростає. Для багатьох людей іпотека – єдиний шанс стати власником власного житла, нехай навіть не належить покупцеві в повній мірі.

На юридичному мові купівля майна в іпотеку – вид кредитування, при якому об'єкт продажу залишається під заставою у фінансовій організації, яка видала позику. Банк має право відсудити квартиру собі, якщо позичальник з якихось причин не може виплачувати борг або порушує умови договору.

В іпотечній угоді бере участь 3 сторони:

• продавець квартири або забудовник;
• банк, що видає гроші в борг;
• позичальник (покупець).

Відносини іпотечного боржника і кредитної компанії регулюються не тільки пунктами складеного договору, але і законами країни, в якій здійснюється операція. У РФ таким документом виступає закон 1998 року «Про іпотеку».

Іпотека видається банком лише в тому випадку, якщо кредитодавець повністю впевнений у платоспроможності позичальника. Кредити не лунають фінансовими установами направо і наліво: для оформлення іпотеки потрібно мати стабільний дохід певної величини і мати бездоганну кредитну історію.

Важливі нюанси

Іпотека майже завжди дається на тривалий термін (мінімум – 5-10 років, максимум – 50). Оскільки суми кредитів немаленькі, повернути їх з відсотками за більш короткий проміжок часу просто нереально.

Банки не зацікавлені у достроковому погашенні іпотеки, так як в цьому випадку покупець переплачує менше. Загальні суми переплати за роки виплати комісійних і самого боргу злякають недосвідчених читачів, але обійти цей пункт неможливо.

Купуючи житло в іпотеку, будьте готові, що загальна переплата складе 70-100%. Це означає, що за квартиру вартістю 1,5 млн. ви за весь строк платежів можете заплатити 2,5-3 млн. І ще один невтішний факт – в РФ найвищі переплати за кредитами за житло.

Висновок

Перш ніж оформляти кредит, тверезо оцініть свою платоспроможність і готовність кожен місяць протягом наступних 10-30 років викладати зі своєї кишені значні суми виплат.

також Пам'ятайте, що ви маєте право припинити дію договору, якщо тягар виплат стане непосильним.

Про те, як продати квартиру в іпотеку, на сайті є докладна стаття.

2. Плюси і мінуси покупки квартири в іпотеку

Іпотечні кредити поступаються за популярністю споживчим у жителів РФ і близького зарубіжжя, оскільки вважаються занадто «дорогими».

Кількість укладених угод в кризові часи очікувано знизився, є стійка тенденція до зменшення попиту на заставне житло.

Але багато хто продовжує брати житло в іпотеку, у тому числі – сім'ї з 2 і більше дітьми, які використовують для початкового внеску федеральний сімейний капітал. Детальніше про іпотеку під маткапитал читайте в окремій статті блогу.

Плюси

Саме очевидне перевага іпотечного кредиту – можливість швидкого вирішення квартирного питання.

Інші переваги:

• деякі банки пропонують пільгові кредитні продукти для молодих сімей;
• купуючи нерухомість (навіть у заставу) ви робите потенційно прибуткове вкладення, оскільки квартира (особливо нові) з плином часу не втрачає в ціні, а навпаки;
• великий вибір об'єктів – доступне житло в новобудовах та на вторинному ринку;
• військовим і сім'ям з 2 (і більше) дітьми держава надає кошти на оплату всього кредиту або його значної частини.

Ну і життєвий довід – як не крути, а знімати кімнату або квартиру в кінцевому підсумку все одно дорожче і важче, ніж брати в іпотеку, тим більше що зі знімною житлоплощі вас в будь-який момент можуть попросити з'їхати господарі.

Мінуси

Мінусів у іпотечного кредитування теж предостатньо:

• значна процентна ставка (у більшості великих банків РФ комісія не опускається нижче 11-13% в рік);
• штрафи та пені за прострочення;
• тривалий термін виплат, протягом якого багато сімей змушені жити в режимі постійної економії;
• у разі систематичної затримки платежів і порушення умов договору банк має право повернути собі квартиру і продати її іншим бажаючим;
• кредити видаються далеко не всім: банки ретельно перевіряють платоспроможність клієнтури.

Саме оформлення покупки в іпотеку – теж непросте захід. Але в цьому питанні я постараюся вам допомогти безпосередньо в рамках даної статті.

3. Як купити квартиру в іпотеку – покрокова інструкція

Всім, хто планує іпотечну покупку, вивчення покрокової інструкції заощадить час у майбутньому і дозволить уникнути типових помилок позичальників. Оформлення іпотеки набагато складніше, ніж отримання звичайного споживчого кредиту.

У процесі іпотечного кредитування присутні такі пункти як оцінка об'єкта нерухомості, страхування предмета застави, складання застави на майно. Упевнений, що більшість читачів не в курсі, що представляють собою дані процедури.

Однак почнемо з початку – з вибору об'єкта.

Крок 1. Вибираємо об'єкт

Отже, ви зважили всі «за» і «проти» і вирішили брати іпотечний кредит на купівлю житла. З чого почати цей захід? Знавці радять починати з вибору об'єкта нерухомості.

Особливо важливо вибрати квартиру заздалегідь, якщо ви робите покупку в новобудові. На ранніх стадіях будівництва житлових комплексів, коли ризики максимально високі ціни на квартири у забудовників найнижчі.

Правда, не всі банки згодні видавати кредит під споруджувані об'єкти – зазвичай лише ті, що виступають офіційними партнерами будівельних фірм. До того ж іпотечні відсотки до введення будівлі в експлуатацію зазвичай на 1-2% вище, ніж стандартні.

«Вторинка» теж вимагає попереднього вибору об'єкта. В іншому випадку ви просто не будете знати, який розмір кредиту вам знадобиться. Рекомендую також відразу попередити продавця, що ви будете купувати нерухомість в іпотеку.

Врахуйте також, що існують певні вимоги, які банки пред'являють до об'єктів. Насамперед, це повинні бути повноцінні житлові квартири. Якщо мова йде про вторинне житло, то такі об'єкти не повинні бути ветхими та аварійними.

Важливий пункт: позичальникові треба заздалегідь оцінити ринкову вартість квартири. Для цих цілей наймається легітимний оцінювач. На виставлену суму і буде орієнтуватися банк при видачі кредиту.

Крок 2. Вибираємо банк і іпотечну програму

Вибір банку залежить від особистих переваг позичальника і ряду об'єктивних факторів. Для початку потрібно зрозуміти, чи підходять умови кредитної установи вам, а потім з'ясувати, чи відповідаєте ви вимогам банку до кредитополучателям.

Заощадити на відсотках в наші дні вдається рідко, тим більше, що їх розміри в іпотечних програмах можуть змінюватися в залежності від строків виплати.

Навіть так звані «іпотечні калькулятори», які є на багатьох офіційних сайтах банків, часто не дають об'єктивного уявлення про розміри переплати.

Щоб зрозуміти, скільки вам насправді доведеться переплатити, потрібно читати умови вже готового договору в момент його складання. Природно, вивчити договір потрібно його підписання.

На які пункти варто звернути увагу при виборі банку:

• максимальна сума виданих іпотечних позик;
• розмір першого внеску;
• вимоги до позичальників;
• кількість обов'язкових страховок при оформленні угоди;
• максимальний час прострочення, після якої банк почне стягнення заставного майна;
• репутація та надійність організації.

Якщо у вас складнощі з підтвердженням доходів, але є пристойна сума на початковий внесок, вибирайте банки, в яких кредити видають на більш лояльних умовах. Але врахуйте, що відсотки за таким кредитом, знову ж таки, будуть вище.

Що стосується іпотечних програм, то величезна кількість таких не повинно вводити вас в оману. Вибирайте найбільш підходящий вам за умовами варіант для молодої сім'ї, з держпідтримкою, з маткапиталом, з мінімальним внеском – і приступайте до оформлення.

Крок 3. Готуємо документи і подаємо заявку

Якщо ви хочете мінімізувати ризик відмови, подайте документи відразу 2 банку.

Список документів у кожної компанії індивідуальний, різні і терміни схвалення заявки фахівцями. Є банки, що видають кредит за кілька днів, що називається, «під 2 документа», а є установи з розгалуженим бюрократичним апаратом, що вимагають значний пакет паперів та довідок.

Зразковий список документів:

• паспорт (копія);
• документ про сімейний стан;
• свідоцтво про реєстрацію квартири, на придбання якого надається кредит;
• кадастровий паспорт об'єкта;
• висновок незалежної компанії про реальну ціну квартири;
• довідка з медичного закладу, що підтверджує дієздатність заявника;
• довідки про відсутність заборгованості у продавця по комунальних платежах;
• інші документи на розсуд банку.

Подальший етап – схвалення банком вибраного об'єкта. Якщо співробітників фінансової компанії все влаштовує, позичальнику видається дозвіл на оформлення угоди купівлі-продажу.

Крок 4. Страхуємо операцію

Згідно з законом про іпотеку, що купується об'єкт підлягає обов'язковому страхуванню від ризиків пошкодження і втрати. Деякі банки пропонують позичальникам застрахувати заодно і своє життя, право власності і ризик неповернення боргу.

Відмова від одного з видів обов'язкового страхування, запропонованих банків, автоматично означає підвищення процентної ставки, так що погоджуватися на ці умови чи ні – справа вашого особистого вибору.

Крок 5. Підписуємо кредитний договір і договір купівлі-продажу

Перед підписанням кредитного договору рекомендую уважно прочитати по пунктах, особливу увагу, приділяючи рядками, надрукованим дрібним шрифтом у примітках. Іноді там криється важлива для позичальника інформація.

Договір іпотеки дає вам право розрахуватися з продавцем або забудовником позиченими грошима і придбати квартиру. Угода купівлі/продажу з продавцем житла оформляється в Росреестре. Куплена квартира передається банку в заставу, як і зазначено в іпотечному договорі.

Крім договору іпотеки, оформляється також заставна. Ця цінний папір залишається в банку і є документальним свідченням наявності квартири в заставі у кредитної організації.

4. Який банк вибрати – ТОП-5 компаній з вигідними умовами

Майже всі великі та дрібні банки пропонують користувачам іпотечні кредити. Вибрати дійсно вигідний для покупця кредитний продукт – завдання не з простих.

Можна піти по простому шляху і співпрацювати тільки з популярними компаніями, що входять в ТОП-10 у вашій країні за розміром активів і надійності.

В європейському регіоні РФ п'ятірка найбільш популярних фінансових установ, що пропонують іпотеку, виглядає наступним чином:

1. Ощадбанк.
2. ВТБ 24.
3. Газпромбанк.
4. Відкриття.
5. Банк Москви.

У таблиці нижче наведені процентні ставки та кредитні продукти цих організацій:

5. Чи можна купити квартиру в іпотеку без початкового внеску

Майже завжди іпотечний позику передбачає внесення початкового внеску в розмірі від 10% до 50% від загальної суми. Іншими словами, позичальникам потрібна досить солідна сума накопичень.

Сім'ї з 2 і більше дітьми мають право в якості первинного внеску використовувати материнський капітал. Ті, у кого немає такої можливості, і немає достатніх накопичень, змушені шукати альтернативні шляхи.

Деякі банки пропонують іпотеку з нульовим внеском. Це означає, що позичальник не вносить ніяких коштів на момент підписання договору, а платить тільки щомісячні суми, розраховані банком індивідуально.

Відразу хочу попередити, що іпотека без первинного внеску – ризикований вид кредитування, насамперед, для самого позичальника. Відсотки за такого варіанту іпотеки зазвичай вище, а при розірванні договору одержувач кредиту і позбавляється своїх вкладів, і самої нерухомості.

Експерти не радять без роздумів вибирати іпотеку без початкового внеску. У більшості випадків дані продукти – розрахований маркетинговий хід для залучення нових клієнтів.

В умовах загального падіння попиту на іпотечні кредити банки виживають, як можуть. Один із способів триматися на плаву – створювати нові привабливі для клієнтів пропозиції.

6. Можливі ризики при купівлі квартири в іпотеку

Головна небезпека – у можливої нестачі коштів на постійні щомісячні платежі. Якщо в якийсь момент виявиться, що ви більше не можете платити борг по іпотеці, ви можете втратити й житлоплощі, і вже зроблених внесків.

Щоб цього не сталося, потрібно розрахувати рівень своїх доходів на кілька десятиліть вперед. І пам'ятайте, що витрати іпотеки завжди більше, ніж може здатися до відкриття операції.

Навіть оформлення зажадає витрат, про які ви могли не здогадуватися. Сюди, наприклад, відноситься плата оцінювачу квартири або купівля супутніх послуг, які вам обов'язково спробує нав'язати банк.

Важливо також брати кредит саме в тій валюті, в якій ви маєте регулярний дохід. Це убезпечить вас від стрибків курсу.

Приклад

У початковий період кризи 14-15 років сильно постраждали ті, хто брав іпотеку в доларах. Валюта майже вдвічі зросла в ціні по відношенню до рубля, і тепер позичальники об'єктивно платять набагато більше.

Якщо ви купуєте житло на вторинному ринку, обов'язково варто з'ясувати, хто є власником квартири, хто прописаний на житловій площі, сплачені борги по комунальних платежах.

Цивільні спори – це останнє, в чому зацікавлений покупець, який бажає обзавестися власною нерухомістю. Уникнути негативних моментів допоможе професійний помічник купівлі квартири – ріелтор або кредитний брокер.

Як зробити покупку вигідною – експертні поради

Іпотека – найскладніший вид банківського кредиту, тому вимагає продуманого і послідовного підходу.

Щоб зробити покупку гранично вигідною, дотримуйтесь експертними рекомендаціями:

1. Вибирайте максимально ліквідний об'єкт. Чим цінніше квартира, яку ви купуєте, тим вище ймовірність, що банк надасть вам найвигідніший в фінансовому плані кредит.
2. Оціните кілька фінансових компаній. Чим більше пропозицій ви розглянете, тим вище шанс знайти найпривабливіший в економічному плані варіант.
3. Аналізуйте не номінальні, а реальні умови банків. Нерозумно оперувати тільки тими відсотками, які подаються в рекламі кредитної компанії.
4. В першу чергу оцініть той банк, клієнтом якого ви є. Менеджери цінують постійних клієнтів і готові надати їм пільгові умови.

Попереднє вивчення умов і пропозицій вимагає витрат часу і сил, але пам'ятайте: наявність актуальної та достовірної інформації часто означає суттєву економію ваших особистих фінансів.

Корисне відео від професійного ріелтора Андрія Краснова.

7. Професійна допомога при купівлі житла в іпотеку

Щоб взяти дійсно вигідну іпотеку, треба бути докою в юридичних та фінансових питаннях і мати великий досвід в операціях з нерухомістю.

Інший варіант – звернутися за професійною допомогою до кредитних брокерів або фахівцям з агентств нерухомості, які займаються іпотечними угодами.

Кредитні брокери співпрацюють з банками і мають свої підходи до менеджерів кредитних компаній. Такі компанії за певну винагороду досягають угод з банками на пільгових для клієнта умовах. Іноді вигода досягає 2-3%, а це десятки і навіть сотні тисяч рублів виплат за весь іпотечний термін.

В і області надійну репутацію мають такі компанії як:

• «Фрідом»;
• «Бест-Нерухомість»;
• «Азбука житла»;
• «Капітал Нерухомість»;
• «Підбір Іпотеки».

Майже всі великі агентства мають у штаті співробітників, які спеціалізуються на іпотечних позиках. Вам потрібно лише чітко сформулювати мету, і ви отримаєте грамотну кваліфіковану підтримку.

8. Висновок

Зробимо висновки. Покупка житла в іпотеку – відповідальний крок, який слід робити максимально усвідомлено.

Якщо ваша робота і фінансовий статус дозволяють розраховувати доходи на багато років вперед, тоді квартира в кредит – ваш варіант. Якщо є сумніви, що ви потягніть 10-30 років постійних виплат, варто подумати про альтернативні шляхи вирішення питання.

Пам'ятайте також, що існують пільги, якими можуть скористатися окремі категорії громадян, як наприклад, військова іпотека. Про те, як придбати квартиру по військовій іпотеці читайте в нашій окремій статті.

Журнал бажає читачам успіху в будь-яких фінансових операціях. Ми просимо вас також оцінити прочитану статтю. Чекаємо зауважень і коментарів до теми публікації.