Як отримати іпотеку без початкового внеску – всі способи отримання в 2017 році + професійна допомога в оформленні кредиту

Здрастуйте, шановні читачі! З вами на зв'язку Денис Кудерин!

Ми продовжуємо серію статей, присвячених іпотечного кредитування. Тема чергової публікації – іпотека без першого внеску.

Питання дуже актуальне для тих, хто не хоче або не має можливості брати кредит з попередньою оплатою 10-30% від вартості квартири.

Отже, приступимо!

1. Що таке первинний внесок і навіщо він потрібний

Для переважної більшості громадян іпотечний кредит – єдина можливість обзавестися власним житлом прямо зараз, а не через роки накопичень та економії.

Про те, що таке іпотека і як вона працює, читайте оглядову статтю на нашому сайті.

Сьогодні придбати іпотечне житло досить просто – треба мати стабільний дохід, прийнятний рівень зарплати і бажання присвятити деякий кількість особистого часу оформлення процедури.

Правда, є ще одна умова для отримання кредиту, яке для багатьох людей стає непереборною перешкодою. Мова йде про початковий внесок – необхідності вносити певну грошову суму відразу після підписання кредитного договору.

Для початку розберемося, що таке первинний внесок і для чого він потрібен банкам і позичальникам.

Ця сума являє собою гарантійний платіж, що доводить готовність одержувача кредиту платити за рахунками і підтверджує його платоспроможність. Суми першого внеску встановлюються кожним банком індивідуально.

Приклад

Іпотечний кредит від банку ВТБ 24 «Покупка житла на первинному ринку» пропонує, як сказано на сайті, максимально вигідні умови для позичальників.

зокрема, перший внесок для жителів певних областей складає всього 15%. Тобто при вартості житла в 4 млн. рублів початковий внесок буде дорівнює 600 000. Це дійсно щадні умови, оскільки в інших банках заплатити доведеться 1-1,5 млн.

Тепер про значення первинного внеску для кредитних організацій:

• зниження ризику – хоча б 10-30% позики вже будуть повернуті;
• додаткова страховка;
• перевірка лояльності позичальника і серйозності його намірів.

Будь кредит для банку, навіть із заставою у вигляді квартири, являє собою високий ризик. Термін погашення позики – величезний, суми – теж неабиякі. Як йтимуть справи з доходами у позичальника, наприклад, через 5 років, не може сказати ніхто.

Тому банкам потрібна хоча б якась гарантія безпеки у вигляді виплати певних відсотків від суми.

З цієї ж причини фінансові компанії воліють мати справу з високоліквідними об'єктами – квартирами в новобудовах з поліпшеним плануванням, новими будинками у відмінному стані.

Початковий внесок в деякому сенсі вигідний і позичальнику. Заплативши 30% відразу, ви значно зменшуєте загальний борг, процентну ставку і суму щомісячних виплат.

Крім того, готовність виплатити перший внесок відразу підвищує ваші шанси на позитивне рішення щодо видачі іпотеки.

Комерційні банки дуже неохоче йдуть на угоди з клієнтами, які не можуть зібрати коштів хоча б на 10-20% вартості житла. Втім, відсутність грошей ще не означає автоматичного відмови.

2. Завжди іпотека з нульовим внеском вигідна?

Для тих, у кого грошових накопичень категорично ні, іпотека без першого внеску – єдина можливість придбати житло.

Однак якщо мова йде про вибір між звичайною іпотекою та іпотекою без внеску, то не варто беззастережно віддавати перевагу кредиту з нульовими початковими виплатами.

Якщо взяти за основу процентну ставку, то при інших рівних умовах вона буде тим вище, чим нижче початковий внесок. Є і зворотна залежність: якщо ви виплатили 25-30% кредиту першим внеском, то ставка автоматично знижується на 1-3 відсотки.

Що стосується переплати, то вона прямо залежить як від процентної ставки, так і від суми кредиту. За такий довгий термін виплат іпотечна переплата завжди висока, а зниження ставки навіть на 1 відсоток – це економія за довгі роки іпотеки в десятки тисяч.

Експерти радять прорахувати всі варіанти заздалегідь. Якщо первинний внесок впливає на зниження відсотків, можливо, є сенс спочатку зібрати потрібну суму і вже потім оформляти кредит.

Чим більше фінансів у вас буде на момент придбання квартири, тим менше коштів доведеться брати в борг.

Якщо ж накопичити на внесок немає ніякої можливості, тоді іпотека без початкових виплат – ваш єдиний варіант. Далі я розповім, якими способами можна отримати іпотеку без попереднього внеску.

Докладний матеріал про те, як взяти іпотеку, читайте в окремій статті блогу.

3. Як отримати іпотеку без початкового внеску – 7 способів отримання

Економічна криза негативно вплинула на популярність іпотечних кредитів в РФ і суміжних державах. За даними статистики, зниження попиту на іпотеку в російських банках в 15-16 роках становить близько 20%.

Якщо економічна ситуація залишиться на колишньому рівні, у найближчі роки очікується ще більший спад.

Це змушує банківські установи пом'якшувати свої вимоги до позичальників і створювати все більш привабливі кредитні продукти для потенційних клієнтів.

Правда, зробити ставку нижче 11-12% банки не можуть – з урахуванням рівня інфляції вони просто залишаться без прибутку.

Існує близько десятка способів обійтися при оформленні іпотеки без першого внеску. Розглянемо детально найбільш популярні на даний момент варіанти.

Спосіб 1. Використання материнського капіталу

Спрямування державних дотацій на житлові потреби – досить популярний спосіб витрати маткапитала. Такий варіант ідеально підійде за умови, що розмір початкового внеску дорівнює або більше суми материнського допомоги.

Приклад

В поточному році материнський капітал становить 426 тис. рублів. Ця сума дозволить сплатити 20% від першого внеску за квартиру вартістю близько 2 млн. Іпотеки з держпідтримкою видаються в більшості великих банків РФ – зокрема, в Ощадбанку і Банку Москви.

І ще одна хороша новина: використовувати федеральні кошти для погашення внеску по іпотеці допускається безпосередньо після народження дитини, не чекаючи встановленого законом трирічного віку. Цю можливість надали сім'ям в 2015 році.

Для внесення коштів на банківські рахунки потрібно отримати згоду на такі транзакції в Пенсійному Фонді РФ (ПФР). Саме ця установа виносить будь-які рішення про використання державних дотацій. Мінус в тому, що рішення приймаються не відразу, а протягом 1-2 місяців.

Алгоритм дій позичальника буде наступний:

1. Знайти забудовника або продавця, згідного почекати зазначений вище термін.
2. Отримати добро від ПФР на використання державних активів на житлові потреби.
3. Знайти банк, згоден видати іпотеку під маткапитал.
4. Оформити іпотечний договір і внести в якості першого внеску засоби, забезпечені сертифікатом.

Для довідки: материнським капіталом можна погашати не тільки перший внесок, а й суму основного боргу.

На сайті є докладна стаття про іпотеку під материнський капітал.

Спосіб 2. Іпотека з держпідтримкою та інші пільгові програми

Сімейна іпотека – не єдиний варіант, який фінансується з федерального бюджету. У ряді російських банків працюють інші програми з державною підтримкою.

Слід сказати, що в останні кілька років кількість таких програм скоротилося, але при бажанні банки з проектами держпідтримки ви відшукаєте в будь-якому районному або обласному центрі РФ.

Пільговими умовами можуть скористатися:

• військовослужбовці;
• молоді сім'ї;
• молоді вчителі.

Про першої категорії громадян напишу в окремому пункті. Тут розгляну іпотечні пільги для молодих сімей та вчителів.

Учасниками програми «Молода сім'я» має право стати подружжя, які не досягли 35 років. Членство в проекті дає право на отримання сертифіката, який, в свою чергу, дозволяє розраховувати на державні субсидії у вигляді грошових коштів.

Найбільш популярний варіант використання цих активів – оплата першого внеску за іпотечними договорами. Учасники, що бажають скористатися державною допомогою, не отримують сертифікат відразу – потрібно якийсь час стояти в черзі на його отримання.

Є мінус – сума держдотацій не покриває понад 10% від вартості іпотеки. Але оскільки банки знають про це, то програми іпотеки з держпідтримкою розраховані саме на такий розмір первинної виплати.

Отриманий молодими осередками товариства сертифікат дійсний 6 місяців. За цей час учасники проекту повинні знайти банк з відповідними умовами, відповідне житло і оформити угоду.

Важлива інформація

Іпотечні позики на пільгових умовах видаються виключно банками-партнерами Агентства з Іпотечного Житлового Кредитування (АІЖК). В кожному регіоні країни – свій список банків, які співпрацюють з цією організацією.

Всі подробиці по темі – в статті «Іпотека для молодої сім'ї».

Коротко про іпотеку для молодих вчителів. Пільгові програми для даної категорії позичальників надаються лише деякими фінансовими установами РФ – наприклад, банками «Інтеркоммерц», «Банк Житлового Фінансування».

Спосіб 3. Споживчий кредит як перший внесок

Далеко не всі категорії громадян мають право на пільги держави. Що робити, якщо ви не молодий вчитель, не військовий, не учасник програми «Молода сім'я»?

Найбільш зрозумілий і простий варіант – оформити споживчий кредит під перший внесок і розрахуватися нею по іпотечній програмі. Деякі фінансові компанії (наприклад, «ДельтаКредит») навіть видають спеціальні позики, які так і називаються: «кредит під первинний іпотечний внесок».

Можна взяти споживчий позику в одному банку і розрахуватися ним як першим внеском в іншому. Складність лише в тому, що на позичальника ляже подвійне навантаження з виплат.

Знавці радять використовувати даний варіант в останню чергу, коли інші «методи боротьби» вже вичерпані або не дали результатів. Не розрахувавши свої фінансові можливості, легко потрапити в боргову пастку.

Споживчий кредит сильно зменшить платоспроможність позичальника. І якщо співробітники банку вирішать, що доходів клієнта для погашення відразу 2 позик недостатньо, йому можуть просто відмовити в іпотеку.

Крім того, статистикою встановлено, що найбільша кількість дефолтів (ситуацій, коли позичальник не спроможний виконувати кредитний договір на існуючих умовах) припадає саме на «подвійні» позики.

Спосіб 4. Заставу нерухомості замість внеску

Іпотека під заставу вже наявного у власності житла – варіант, вигідний для банку, але ризикований для позичальника.

Сума застави в таких випадках не перевищує 70% від реальної вартості вашої нерухомості. Зрозуміло, що квартира повинна бути житлової, ліквідною і приблизно рівнозначної за цінності приобретаемому по іпотеці житла.

Крім того, вона повинна знаходитися, що називається «в зоні інтересів» банку – тобто розташовуватися в тому ж районі або місті, де працює кредитна організація.

Майже всі великі банки, що видають іпотечні кредити, надають клієнтам можливість оформити іпотеку під заставу власного нерухомого майна. Взяти таку позику можна в Банку Москви, Росбанку, Альфа-Банку.

Спосіб 5. Додаткове забезпечення

Додаткове забезпечення – це той же заставу, тільки у вигляді цінних речей, а не нерухомості. В якості заставного майна клієнт надає, наприклад, автомобіль.

Правда, у вигляді єдиного забезпечення транспортні засоби не приймаються. Зате в такій якості приймаються золоті зливки та інші дорогоцінні метали за умови, що вони будуть зберігатися у банку-кредитодавця.

Заставної цінністю для фінансових установ мають також акції й інші цінні папери. Банківські фахівці чудово знаються на вигідних вкладень, тому приймають у вигляді застави дійсно ліквідні цінні активи.

Спосіб 6. Використання маркетингових акцій

Теж варіант, хоча і не надійний. У кризових умовах багато фінансові установи періодично запускають акції, по яких обмежена кількість бажаючих може взяти участь в іпотечних програмах на пільгових умовах.

Зазвичай такі акції організовуються за безпосередньої участі забудовників – партнерів банку, які будують нові будинки на надані кредитною організацією кошти.

Непоганий шанс стати власником нової квартири – правда, район та будинок вибирати не доводиться: він буде обраний банком і забудовником заздалегідь.

Спосіб 7. Військова іпотека

Спосіб тільки для військовослужбовців. Програма «Військова іпотека» діє на території РФ близько 10 років – за цей час десятки тисяч офіцерів і кадрових армійських працівників обзавелися власним житлом в регіонах .

Перевага даного способу отримання іпотеки в тому, що держава (а точніше Міноборони) оплачує не тільки перший внесок, але і весь інший кредит, якщо він не перевищує певної суми. У 2017 році ця сума дорівнює 2.2-2.4 млн.

Алгоритм дій наступний:

• військовослужбовець бере (не менш 3 років) накопичувально-іпотечній програмі;
• подає заявку в Росвоенипотеку на житловий кредит і отримує дозвіл;
• знаходить продавця житла і банк, який підтримує програму військової іпотеки;
• підписує договір і стає власником житла.

Правда, нерухомість залишається в подвійному заставі – у держави і банку одночасно. Так що продавати, дарувати, обмінювати це житло військовослужбовець не має права.

Придбавати квартири, будинки та котеджі по військовій іпотеці учасники програми можуть в будь-яких регіонах РФ. При цьому наявність у власності житла не перешкоджає отриманню другої квартири за державні дотації.

Детальніше про те, як працює військова іпотека, читайте в окремій статті.

Можу додати тільки одне – бути військовослужбовцям (а також штатним співробітником МНС і зовнішньої розвідки) в не тільки престижно, але й вигідно!

Рекомендую подивитись цікаве відео по темі іпотеки з нульовим внеском.

4. В яких банках можна взяти іпотеку без початкового внеску – ТОП-5 банків з привабливими програмами

Як я вже писав вище, банків, готових видати іпотеку без початкового внеску, предостатньо. Інша справа, що скористатися пільговими пропозиціями можуть далеко не всі категорії громадян.

У таблиці представлені п'ять банків з найбільш вигідними програмами без першого внеску:

5. Допомога кредитних брокерів в отриманні іпотеки без першого внеску

Самостійні пошуки вигідних кредитних варіантів в банках вашого міста – заняття виснажливе. Труднощі зростають багаторазово, якщо ви задалися метою обійтися без початкового внеску і не маєте при цьому ніяких пільг.

В таких випадках найбільш доцільний і ефективний спосіб вирішити проблему – це звернутися за професійною допомогою до кредитних брокерів.

Такі фахівці працюють не безоплатно, але часто їм по силам організувати кредитні угоди на найбільш вигідних для клієнта умовах.

зокрема, іпотечні помічники можуть стати поручителями позичальника і домовитися про видачу іпотеки з мінімальним або нульовим початковим внеском.

Лідери серед кредитних брокерів у та області:

«LK-кредит»   молода компанія, яка не бере зі своїх клієнтів ніяких передоплат, оплата тільки за договором;

«Кредитна Лабораторія»   багаторічний досвід фахівців компанії дозволяє підготувати клієнта до специфічним запитам кредитних організацій.

«Роял Фінанс»   команда співробітників складається з професіоналів, які відпрацювали не один рік у банках і інших кредитних організаціях.

6. Висновок

Пора підвести підсумки, друзі. Взяти іпотечний кредит і не платити 10-30% від вартості об'єкта цілком реально, хоча і не завжди вигідно.

Перш ніж скористатися пропозиціями від комерційних організацій, треба зважити всі плюси і мінуси свого вибору і математично розрахувати економічну доцільність такої позики.

Цілком імовірно, що легше буде накопичити потрібну суму або взяти в борг у знайомих, ніж платити десятиліттями високу процентну ставку.

Команда журналу бажає своїм читачам успіху в будь-яких кредитних і фінансових операціях. Будемо вдячні за оцінку статті, зауваження та коментарі до теми публікації.