Вигідна іпотека — як вибрати саму дешеву іпотеку + професійна допомога в отриманні вигідною іпотеки

Привіт всім! Денис Кудерин знову на зв'язку!

Продовжуємо серію статей про іпотечне кредитування. Тема нової публікації – вигідна іпотека. Матеріал буде корисний всім, хто замислюється про придбання житла в кредит і шукає найбільш вигідні умови у фінансових організаціях.

Отже, почнемо!

1. Які умови по іпотечних позиках вважаються вигідними?

Для багатьох громадян іпотечне кредитування – єдиний спосіб обзавестися власним житлом не через довгі роки накопичень і економії, а прямо зараз.

Іпотечні позики під заставу нерухомості – популярний у всьому цивілізованому світі вид кредитування.

У цей спосіб придбання житла став популярний лише 15 років тому. Тим не менше тисячі громадян РФ вже встигли придбати нерухомість в борг під багаторічний заставу, а деякі навіть повністю розрахувалися за кредитами.

Позики під заставу – коротко про головне

Перш ніж говорити про вигідною іпотеці, потрібно кілька слів сказати про властивості позик під заставу нерухомості.

Коротко про основні ознаки іпотеки:

• кредити беруться на тривалий термін (від 5 до 30 років і вище);
• позики мають цільовий характер – вони видаються тільки на придбання житла, в крайньому випадку, на будівництво власного будинку;
• покупець, хоча і стає власником, не має права розпоряджатися майном без відома банку до повного розрахунку за кредитом.

Головні плюси іпотеки – швидкість оформлення позики (особливо якщо діяти через професійних кредитних брокерів), великий вибір програм, вигідне інвестування коштів.

Добротні квартири не стають дешевшими з роками і, як не крути, а оренда чужого житла завжди обходиться дорожче, ніж придбання власного.

Правда, є небезпека, що в разі невиплати боргу банк забере заставне майно собі згідно з пунктами іпотечного договору. Крім того, позики не видаються всім підряд – для видачі кредиту ви повинні задовольняти встановленим банками вимог.

Ці вимоги у всіх фінансових установах приблизно однакові:

• певний вік (від 21 до 40-45);
• наявність стабільної роботи;
• відповідний розмір доходу позичальника;
• хороша кредитна історія.

Більш докладно те, що таке іпотека взагалі і як вона працює, читайте в окремій статті нашого сайту. У цій публікації поговоримо про вигідною іпотеку.

Що таке «вигідна іпотека»

Навіть ті, хто ніколи не брав кредити, в курсі, що іпотека передбачає життя в борг і солідну переплату за придбаний об'єкт нерухомості. Тому словосполучення «вигідна іпотека» приваблює слух кожного позичальника.

Приклад

Сім'я з 3 чоловік вирішує взяти іпотечний кредит на 2-кімнатну квартиру строком на 20 років і вартістю 3 млн. руб. Щомісячна виплата при процентній ставці 13% в рік складе 35 000, а загальні виплати за весь термін складуть приблизно 5,4 млн.

У розрахунку не враховувалися одноразові комісії та страхові виплати. З ними сума буде ще значніше.

Не дивно, що з такими переплатами громадяни заздалегідь налаштовані на пошуки найбільш комфортних для своєї кишені умов.

Проте не завжди вигода залежить від зниженої процентної ставки. Вибравши «вигідну» іпотеку з низькими відсотками, позичальник не отримує автоматом гарантії, що ці гроші не повернуться в банк іншим шляхом – наприклад, через систему комісійних виплат.

Інший приклад

Багато позичальників з радістю готові взяти іпотеку без початкового внеску. Банки подають таку послугу як супер-вигідну для кредитоотримувача.

На ділі відсутність первинних виплат означає лише те, що вони будуть зроблені трохи пізніше. При цьому загальна переплата буде, швидше за все, ще вище, ніж з первинними внесками.

Експерти вважають, що слово «вигода» стосовно до сучасних іпотечними кредитами – вкрай розпливчасте поняття. Його трактування сильно залежить від швидкоплинних фінансових обставин і суб'єктивної думки кредитоотримувача.

Якщо ж поглянути на іпотечні позики під правильним кутом, очевидні «переваги» популярних іпотечних програм далеко не завжди виявляються такими.

Більш того, саме ті програми, які виглядають або підносяться як незручні і невигідні, на ділі виявляються кращим варіантом.

У виграші виявляються ті, хто готовий піти на певні жертви заради менш очевидних, але більш цінних в довгостроковій перспективі переваг.

2. Секрети вигідною іпотеки – експертна думка

Кілька слів про те, чи вигідно брати іпотеку зараз, в часи економічної нестабільності. Фінансові аналітики не відмовляють громадян від оформлення іпотечних договорів в поточному році, але закликають поставитися до процесу вибору програм з максимальною увагою.

зокрема, однозначно не варто брати кредит у валюті, яким би вигідним не здавався річний відсоток. Тисячі позичальників вже потрапили в «валютні пастки» минулих років і немає ніякої гарантії, що подібна ситуація не повториться знову.

Приклад

У 2008 році різниця між виплатами в рублях і у валюті за кредитними ставками в Ощадбанку становила всього 1-1,5 тисячі рублів. Взяті за тим курсом іпотечні позики в рублях і доларах майже нічим не відрізнялися: кредитоотримувач виплачував 35 000 рублів або $1100 (що теж становило за курсом приблизно 35 тисяч).

До 2016 року щомісячний платіж за доларовими кредитами об'єктивно збільшився майже вдвічі, зараз становить 75 000 рублів. А ті, хто взяв «рублеву» програму, продовжують виплачувати фіксовану суму в 35 000.

Тепер про деякі інші «переваги» і «плюси», якими заманюють сучасних позичальників.

Є кілька категорій привабливих пропозицій, які звучать переконливо, але на ділі навряд чи гарантують реальні вигоди.

Перерахуємо ці пропозиції від фінансових установ:

• плаваючі ставки;
• рефінансування;
• зниження ставок.

Докладно розглянемо кожен пункт.

Плаваючі ставки

Якщо послухати менеджерів банків, плаваюча ставка – супер-вигідний для позичальників варіант, що гарантує зміна річних і щомісячних виплат в залежності від об'єктивних ринкових процесів.

Проте ризики в цьому випадку покладено, знову ж таки, на тендітні плечі кредитоотримувачів. Деякі аналітики вважають, що небезпека плаваючих ставок настільки ж висока, як і у валютних кредитів.

Система нарахування відсотків за плаваючою ставкою прив'язана до економічних показників, а в найближчому майбутньому в російській економіці ніяких поліпшень не очікується.

Більш того, рівень інфляції зростатиме. Для позичальника це обійдеться нічим іншим, як збільшенням плаваючої процентної ставки. При цьому розмір цього показника не обмежений ніякими лімітами, що може запросто призвести до неплатоспроможності позичальника.

Деякі вважають, що кредит зі змінною ставкою вигідний на короткій дистанції. Тобто, якщо взяти позику і на 5-7 років і своєчасно розрахуватися з банком, нічого страшного не відбудеться, навпаки, за весь час виплат вийде заощадити кілька відсотків по ставці.

Можу сказати, що приблизно також міркували люди, які брали валютні кредити на ті ж 5 років у 2006 році з наміром оперативно погасити їх на вигідних умовах. Криза 2008 вніс в розрахунки позичальників свої корективи.

Рефінансування

Сьогодні фінансові установи пропонують клієнтам безліч програм з комбінованими процентними ставками. Позичальникам обіцяють знижену ставку протягом декількох років, а потім – рефінансування кредиту.

Мета рефінансування, на перший погляд, гранично ясна – поліпшити умови кредитування. Однак насправді все не так райдужно. Позичальники сподіваються, що зараз вони візьмуть кредит на привабливих умовах, а після завершення пільгового періоду рефінансують його за середньою ринковою ставкою.

Але банки вкрай неохоче йдуть на рефінансування і часто відмовляють клієнтам у їх законному праві на перегляд умов кредитування. Зазвичай ніяких поліпшених програм клієнти не отримують. А замість цього переходять на ту ж плаваючу ставку з високими відсотками.

У перші роки (поки діє пільговий період) позичальник оплачує зазвичай одні тільки відсотки. Коли він переходить на звичайну ставку, основний борг виявляється практично недоторканим: ніяких особливих переваг кредитополучатель не має, переплати такі ж високі, як при звичайному іпотечній позиці.

Зниження ставок

В останні роки на фінансовому ринку виникло чимало програм, які пропонують клієнтам банків заплатити зараз за зниження ставок в майбутньому. Проте комісійні за таке зниження дуже пристойні – в діапазоні від 1,5% до 7% від усієї суми кредиту.

Представлені менеджерами приклади розрахунків показують реальну економію по переплаті користувачам програм з оплатою зниження ставки. Проте вся економія обнулиться, якщо позичальник вирішить погасити кредит достроково – а до цього прагнуть всі іпотечні клієнти.

Про цей нюанс співробітники банку, швидше за все, замовчать. В результаті ніякої вигоди одержувач кредиту не отримає – тільки переплатить зайві (і немалі) гроші.

Про те, як взяти іпотеку, читайте докладний матеріал на нашому сайті.

3. Хто може скористатися пільговими іпотечними кредитами?

Якщо говорити про справжню вигоду, то її мають громадяни, які мають право на пільгове іпотечне кредитування.

Є кілька видів пільг:

• знижена процентна ставка;
• відсутність початкового внеску;
• наявність кредитних канікул – призупинення виплат на 1-3 роки при народженні дитини або за інших обставин.

Пільгові програми покликані зробити іпотечні кредити доступними для малозабезпечених категорій населення.

Хто має право на пільгові програми:

• молоді сім'ї (до 35 років);
• молоді вчителі;
• молоді спеціалісти;
• сім'ї з 2 і більше дітьми, які мають право на материнську іпотеку;
• військовослужбовці.

Остання категорія громадян взагалі не платить за іпотечні кредити власних грошей (якщо їх сума не перевищує 2,4 млн. руб.). З боргом розраховується Міноборони . Детальніше про військовій іпотеці – в спеціальній статті.

Незважаючи на численні плюси пільгових програм, у них є певні недоліки. Наприклад, учасників зобов'язують купувати нерухомість тільки у певного забудовника в певному районі або купівля супроводжується обов'язковою участю в пайовому будівництві.

4. На що звертати увагу при виборі вигідною іпотеки

Важко вирішити, яка іпотека найвигідніша, не вивчивши всі умови іпотечних програм.

Особливу увагу знавці радять звернути на наступні пункти:

1. Процентна ставка.
2. Розмір першого внеску.
3. Правила дострокового погашення.
4. Розмір комісійних за послуги.
5. Страхові платежі.

Договір іпотеки – не той документ, який можна «підмахнути не дивлячись». Уважного вивчення заслуговує весь текст, включаючи примітки і ті місця, які прописані дрібним шрифтом.

Тепер – докладніше про найважливіші умовах.

Умова 1. Процентна ставка

Річна ставка по кредиту – перше, на що звертають увагу при виборі програми. Це був би дійсно найважливіший пункт, якщо б банки вели повністю відкриту гру з клієнтом.

Але більшість кредитних установ, будучи чисто комерційними організаціями, що піклуються в першу чергу про власну вигоду, а не про економію клієнта.

побачивши низьку ставку за кредитами, не варто спокушатися – можливо, це лише маркетинговий хід, щоб привернути вашу увагу. Подальше вивчення умов дозволить оцінити вигоду програми більш тверезо.

В поточному році середня ставка в банках РФ перебуває в діапазоні 12-15%.

Умова 2. Розмір початкового внеску

Теж важливий пункт. Він показує, скільки клієнту треба заплатити банку відразу після підписання договору. Зазвичай це 10-30% від загальної суми іпотеки.

Сума солідна, але це своєрідна демонстрація серйозних намірів позичальника. Якщо одержувач кредиту є гроші на перший внесок, значить, він готовий заплатити і основну суму.

Багато клієнтів за звичкою шукають банки з мінімальним першим внеском або зовсім без оного. Однак пам'ятайте: чим менше ви платите сьогодні, тим більше доведеться платити завтра.

Умова 3. Правила дострокового погашення

Найважливіший пункт договору. Як вже було зазначено, переважна більшість платників прагне розплатитися по кредитах достроково, щоб зняти з плечей сім'ї тяжкий борговий тягар. Банкам же дострокові виплати невигідні – вони означають відсутність прибутку в майбутньому.

Кредитні фірми, як можуть, чинять перешкоди клієнтам, що бажають розрахуватися мерщій. Наприклад, їм забороняють платити більше щомісячного внеску до певного терміну або стягують додаткові побори за оформлення дострокового погашення.

Лояльні умови для «достроковиків»   ознака дійсно вигідною іпотеки.

Умова 4. Комісія банку

Момент, який часто упускають з виду. Одноразова комісія за видачу іпотеки іноді становить солідну суму – від 1% до 4% від розміру кредиту або вартості житла. Чим нижче комісія, тим вище процентна ставка, і навпаки.

Люди з математичним складом розуму, безумовно, розберуться в такій арифметиці, але далеко не всі клієнти вміють прораховувати вигоду (або відсутність такої) у довгостроковій перспективі.

Комісія за видачу кредиту – ще не всі гроші, які вам доведеться заплатити крім відсотків та тіла кредиту. Існують також комісійні за обслуговування, про яких багато клієнтів благополучно забувають.

На перший погляд ці частки відсотків здаються незначними, але оскільки вони стягуються регулярно, за рік набігають значні суми.

Приклад

Позичальник взяв кредит під надзвичайно вигідні 11% річних і не звернув уваги, що в договорі згадана комісія 0,4% за обслуговування рахунку. Маленькими літерами в примітках поряд з цими цифрами було зазначено: щомісяця.

Якщо не полінуватися і порахувати, то в рік за обслуговування набіжить 4,8%. Виходить, що насправді кредит у цьому банку становить не 11%, а 15,8% річних. А це – десятки тисяч рублів щорічно. Що називається – відчуйте різницю.

Умова 5. Страхові платежі

У юридичних і грошових питаннях дрібниць не буває. Багато клієнти забувають про цьому пункті договору, регламентованому законодавством. За законом обов'язковому страхуванню підлягають самі платежі. Всі інші види страхування – добровільні.

Але біда в тому, що від вашої згоди на добровільне страхування ризиків часто залежить величина процентної ставки.

Банки прагнуть максимально убезпечити свої фінансові транзакції, тому наполягають не тільки на страхуванні платежів, але і на страховці життя, працездатності та здоров'я клієнта (причому за його рахунок).

Рекомендую до перегляду корисне відео по темі.

5. В яких банках найвигідніша іпотека – ТОП-5 вигідних іпотечних програм

Привабливих програм немало, але щоб відшукати їх серед сотень кредитних пропозицій, вам доведеться витратити чимало часу.

Найбільш вигідні програми на поточний період часу представлю у вигляді таблиці:

Зверніть увагу — у деяких банках до кінця 16 року буде діяти пільгова іпотека з держпідтримкою для всіх громадян. Ставки за такими програмами істотно нижчі і становлять 7-10%.

6. Хто допоможе взяти вигідну іпотеку – професійна допомога кредитних брокерів

Розібратися у всіх нюансах іпотечних пропозицій – завдання не на один день. Але не факт, що навіть витративши кілька тижнів на вибір вигідною програми, ви отримаєте в результаті самий зручний і економічно доцільний варіант.

Щоб не зненавидіти іпотеку на все життя вже після першого року виплат, раджу скористатися професійною допомогою. Фахівці з пошуку найбільш вигідних і підходящих для клієнта банківських пропозицій називаються іпотечними брокерами.

У великих містах таким видом діяльності займаються цілі компанії. Крім того, у кожному солідному агентстві невижимости є відділи, що спеціалізуються по іпотечних кредитах.

Москвичі можуть звернутися в такі фірми як «Служба Кредитних Рішень», «Азбука житла», «Флеш Кредит», «Кредитна Лабораторія».

7. Висновок

Отже, вигідна іпотека – поняття неоднозначне і багатогранне. Не завжди низька відсоткова ставка – показник вигоди, так само як і відсутність первинного внеску не виступає однозначним перевагою іпотечного пропозиції.

Роблячи вибір, слід враховувати всі умови кредиту, включаючи самі неочевидні. Але навіть у цьому випадку немає гарантій, що ви не випустите з уваги який-небудь важливий пункт. Щоб цього не сталося, залучайте іпотечних брокерів – професіоналів з фінансових питань.

Команда нашого ресурсу бажає читачам успіхів в отриманні та погашення іпотечних кредитів. Ми просимо вас проявити активність і оцінити дану публікацію, а також залишити зауваження і коментарі по темі статті.