Що таке іпотека   повний огляд поняття та інструкція як розрахувати іпотеку + ТОП-5 банків з кращими умовами кредитування у

Здравствуйте, шановні читачі бізнес-журналу ! З вами Денис Кудерин.

Тема нової публікації – Іпотека. У статті буде зроблено докладний огляд даного поняття та розглянуто всі переваги, види і умови іпотечного кредитування.

Матеріал буде корисний всім, хто збирається придбати житло в іпотеку (неважливо – в найближчому або віддаленому майбутньому), а також тим, хто хоче підвищити рівень своєї фінансової грамотності.

А тепер про все по порядку!

1. Що таке іпотека – визначення і суть

Іпотека – різновид застави, що служить страховкою для кредитора, дає гроші в борг. Заставою виступає купується позичальником майно – як правило, це нерухомість (квартира, будинок, котедж, частка в квартирі).

Саме майно залишається у власності покупця, але кредитор у разі порушення боргових зобов'язань має право відчужити його в свою користь.

Власник не має права розпоряджатися житлом (продавати, дарувати, обмінювати) без дозволу кредитодавця на подібні операції.

Більш детально про іпотечні кредити – в окремій статті блогу.

Суть іпотеки

Визначальною ознакою іпотеки є застава. Саме його наявність – ключовий момент в понятті «іпотека». При цьому заставою може виступати та нерухомість, що купується, так і вже наявна.

Приклад

Сім'я Смирнових, будучи власниками 1-кімнатної квартири, вирішує поліпшити житлові умови у зв'язку з народженням первістка.

Банк погоджується надати кредит на оплату житла в споруджуваному будинку, і бере в якості застави за кредитом нинішню квартиру Смирнових. Після повної виплати боргу заставне обтяження з житлоплощі знімається.

Під іпотекою розуміється як сам заставу, так і грошовий борг, який під нього видається. Найчастіше, коли говорять «купити квартиру в іпотеку», мається на увазі – придбати її в борг і оформити в якості застави для кредитної компанії.

Всі подробиці про те, як взяти іпотеку, читайте у спеціальній публікації.

Характерні ознаки і властивості іпотеки:

• видається на тривалий термін (від 5 до 50 років);
• носить цільовий характер – якщо кредит видано на придбання житла, то купити на ці гроші автомобіль не вийде;
• видається під низькі (порівняно зі споживчими кредитами) відсотки;
• оформляється строго за правилами, встановленими федеральним іпотечним законодавством.

В теорії іпотека може видаватися і на інші цілі, крім покупки житла (на придбання предметів розкоші, на оплату лікування або навчання), але в така практика не користується популярністю.

Історична довідка

Згідно з офіційною версією істориків, поняття «іпотека» вперше з'явився в Древній Греції за 5000 років до н. е. Цим словом називали стовп, що стоїть на ділянці боржника. На стовпі містилася основна заставна інформація. Оформлення у заставу нерухомого майна практикувалося також в Стародавньому Єгипті.

У сучасній іпотечне кредитування має відносно недовгу історію. Купувати житло під заставу громадяни РФ стали тільки в кінці 90-х.

Саме тоді (1998) був прийнятий закон, який так і називався «Про іпотеку». Даний акт виступає основним документом, яким сьогодні керуються при оформленні іпотечних договорів.

Плюси і мінуси іпотеки

Для багатьох громадян іпотека – єдина можливість стати власниками власної квартири зараз, а не у віддаленому майбутньому. Саме тому кредити під заставу майна користуються стабільним попитом.

Плюси іпотеки:

1. Оперативне вирішення питання житла. Не потрібно роками збирати на квартиру і платити за оренду чужої нерухомості.
2. Економічні вигоди: мова про пільговому іпотечному кредитуванні. У безліч категорій громадян, які мають право на отримання іпотеки на вигідних умовах. Це і військові, і сім'ї з двома і більше дітьми, і молоді фахівці.
3. Вигідне вкладення коштів. Нерухомість, особливо нова, не втрачає з часом своєї цінності, а зовсім навпаки. Придбавши актив у вигляді житлової площі, власники отримують можливість реалізувати його в будь-який момент за вигідною ціною.

У іпотеки є і негативні сторони.

Перерахуємо головні мінуси:

• обмеження власника у праві на майно;
• висока переплата (за весь термін виплат покупець віддає приблизно вдвічі більше первісної вартості);
• тривалий строк виплат (10-30 років позичальник щомісяця вносить за житло значні суми – не всі витримують психологічний тиск багаторічного боргу);
• складнощі в оформленні кредиту – більшість банків пред'являє ряд вимог, яким далеко не всі позичальники можуть задовольняти;
• постійний ризик втратити житлоплощу – при форс-мажорних обставинах фінансові компанії рідко «входять у положення» клієнта і обов'язково карають його при затримці регулярних виплат.

Згідно зі статистикою, дозволити собі взяти іпотеку на звичайних умовах можуть лише 3-4% громадян РФ. На щастя, значна кількість росіян користуються пільговими іпотечними програмами.

Хочете знати про пільговому кредитуванні більше – читайте статті «Іпотека для молодої сім'ї», «Іпотека без першого внеску», а також «Вигідна іпотека».

Професійну допомогу у виборі іпотеки надають Іпотечні Агенції та Центри, які є в кожному великому місті.

2. Види іпотеки

Є кілька варіантів класифікації іпотеки. Два принципово різних типу – запорука під придбану нерухомість і під заставу вже наявне у власності житло.

Інший критерій відмінності стосується виду придбаного житла.

зокрема, по іпотеці можна придбати:

• квартири в новобудовах або споруджуваному будинку;
• квартири на вторинному ринку;
• будинки, дачі та дачні ділянки, котеджі;
• частки нерухомості.

Деякі банки видають іпотеку на будівництво житла власними силами або з залученням підрядників.

Конкуренція в середовищі кредитних установ призводить до надзвичайного різноманіття кредитних програм. Кожна фінансова компанія пропонує «ексклюзивні» продукти, але відмінності між іпотечними пропозиціями рідко бувають принциповими.

Трохи докладніше про дійсно унікальних варіантах іпотеки.

Військова іпотека

Мета такої іпотеки – забезпечити повноцінним житлом військовослужбовців Російської Федерації. Проект не має аналогів у світовій практиці. Стати його учасниками можуть офіцери, мічмани і рядові російської армії, служать за контрактом.

Військові вступають в Накопичувальну Іпотечну Систему та вже через три роки членства в ній можуть подати заяву на видачу коштів на іпотечну позику. Потім вони звертаються в банк і оформляють кредитний договір.

Початковий внесок оплачує Міноборони , ця ж структура вносить регулярні платежі за кредитом. Таким чином, військовослужбовці взагалі не вкладають у нерухомість ніяких коштів.

Правда, є обмеження по вартості придбаної житлоплощі – в поточному році ціна на квартиру не повинна перевищувати 2,4 млн. руб.

Читайте на нашому сайті розгорнутий матеріал по темі «Військова іпотека» і «Як купити квартиру по військовій іпотеці».

Іпотека з держпідтримкою

Ще один унікальний проект – іпотека з державною підтримкою. Програма працює з 2015 року і дозволяє скористатися пільговими умовами всім бажаючим незалежно від їх соціального статусу.

Мета програми – надати підтримку будівельним організаціям і пожвавити економічну ситуацію в країні в період затяжної кризи. Держава частково оплачує іпотечний кредит, дозволяючи позичальникам оформляти договори з більш низькою процентною ставкою.

Читайте публікацію – «Іпотека з держпідтримкою».

3. Як правильно вибирати іпотеку — 5 корисних порад

Вибір іпотечної програми – захід, до якого потрібно підійти з максимальною відповідальністю. Щоб взяти кредит на справді вигідних умовах, слід провести певну попередню підготовку.

Банківські пропозиції – продукт маркетингу, тому беззастережно вірити всім обіцянкам і цифр не варто. Слід заздалегідь з'ясовувати реальні умови кредитування, а не тільки ті, які озвучуються фінансовими компаніями.

Далі коротко про те, на що слід звертати увагу при виборі іпотеки.

Більш детально на цю тему в статтях «Умови іпотеки», «Як купити квартиру в іпотеку» та «Як продати квартиру в іпотеку».

Порада 1. Порівнюємо процентні ставки

Це перше, на що дивиться позичальник при виборі кредитної програми. Відсоткові ставки у банках РФ в даний час досить високі – 12-15%. Вважається, що в найвищі переплати за кредитами, але частково це пояснюється рівнем інфляції в країні.

Щоб ставка становила «цивілізовані» 7-9%, потрібно домогтися стабільності в економіці хоча б на 10-15 років. Тільки тоді кредитні організації зможуть знизити річні відсотки.

Розрахувати іпотеку можна онлайн за допомогою іпотечних калькуляторів, які є на офіційних сайтах кожного банку. Правда, там не завжди вказується розмір комісійних за обслуговування кредиту.

Приклад

Ви вирішили взяти іпотеку на квартиру вартістю 3 млн. руб. строком на 20 років з відсотковою ставкою 13%. Ввівши дані в іпотечний калькулятор, отримуємо 35 147 рублів щомісячних виплат і переплату по кредиту близько 5,4 млн.

Порада 2. Вивчаємо можливість дострокового погашення

Статистика свідчить, що більшість одержувачів кредиту прагнуть розрахуватися з боргом достроково. Часто кредит, взятий на 20 років, погашається вже через 7-10 років або навіть раніше.

Далеко не всі кредитні компанії в захваті від дострокової оплати боргу. Чим раніше клієнт виплачує суму кредиту, тим менше прибутку отримує банк.

З цієї причини фінансові установи намагаються уникнути позапланових внесків. Вони можуть взагалі заборонити робити виплати понад належного протягом певного періоду (це називається мораторій на дострокове погашення).

Ще один варіант – ускладнення процедури оформлення дострокового погашення та стягнення за це додаткової комісії.

Обираючи програму, слід вивчити всі ці пункти максимально детально.

Порада 3. Звертаємо увагу на розмір комісійних

Клієнти завжди в курсі, яка процентна ставка у їх іпотеки, але не всі знають, які стягуються комісійні за регулярне обслуговування банківських транзакцій. Між тим, ці суми часто складаються в десятки, а то і сотні тисяч рублів кожен рік.

Приклад

Банк пропонує вигідний (на перший погляд) кредит за 13% річних з швидким оформленням договору – що називається «за двома документами». Позичальник погоджується з усіма умовами видачі іпотеки, в тому числі – з розміром комісійних 0,4% щомісячно.

«Що таке 0,4%   дурниця»   приблизно така думка майнула в голові у одержувача кредиту, коли він підписує договір. Однак в рік показник 0,4 перетворюється на 4,8%. Саме це число слід додати до 13% річних. Таким чином, процентна ставка становитиме 17,8%, а це зовсім інші гроші.

Існують також одноразові комісійні за оформлення угоди. Про їх розмірах теж корисно знати заздалегідь.

Порада 4. Вивчаємо умови страхування

За законом страхування іпотечного майна – обов'язкове. Проте банки, крім передбаченого законодавством пункту, включають у договір інші види страхування життя позичальника, його працездатності і здоров'я.

Всі види страховок – платні і оформляються за рахунок одержувача кредиту. Часто регулярні виплати становлять до 1% річних від суми кредиту, а це чималі суми за роки іпотеки.

Клієнти мають право відмовитися від добровільної страховки, але в цьому випадку банки можуть збільшити процентну ставку. Всі ці нюанси вимагають попереднього узгодження.

Порада 5. Вивчаємо умови розірвання договору

Варто заздалегідь з'ясувати, при яких умовах банк має право розірвати договір і вимагати повернення застави.

Зазвичай банки йдуть на такий крок після прострочення платежів більше 3 разів на рік, але буває, що навіть разова прострочення – вже привід для серйозних репресій з боку кредитної організації.

4. Що потрібно для отримання іпотеки – основні умови та вимоги банків

Час, коли банки роздавали іпотечні кредити направо і наліво практично всім бажаючим, безповоротно пішло. Тепер, щоб отримати іпотеку, громадянам потрібно задовольняти численним вимогам і умовам кредитних компаній.

Основні з них:

• вік (позичальникові повинно бути більше 21 року на момент отримання іпотеки і менше 65 на момент погашення боргу);
• наявність стабільної роботи – клієнт повинен пропрацювати на останньому місці понад 6 місяців;
• рівень місячного доходу позичальника або сім'ї повинен у 2,5 рази перевищувати суму регулярних виплат;
• наявність коштів на перший внесок (у середньому він становить 10-30%);
• наявність позичальників (у разі, якщо дохід менше, ніж того вимагає банк).

У деяких кредитних організаціях потрібні медичні довідки, що підтверджують психічне здоров'я, і докази проживання в місті одержання кредиту протягом певного терміну.

Дивіться інформативне відео про іпотеку від експерта.

5. Що буде, якщо не платити іпотеку

В інтересах кожного позичальника – робити виплати чітко в строк і в належному обсязі. Але... людина припускає, а Бог розташовує. Або, кажучи інакше, обставини часто складаються не на користь позичальника.

Гроші, які мали піти на банківський рахунок, раптом стають терміново потрібні в іншому місці. Або їх просто немає – людині затримали зарплату або зовсім звільнили. Зайняти грошей у рідних чи знайомих для оплати щомісячного внеску не вдалося, підсумок – прострочення.

Якщо такі дії одноразові і не носять регулярний характер, кредитор просто застосовує санкції – нараховує штрафи і пені.

Якщо порушення умов договору позичальником повторюються, банк має право звернутися до суду і відсудити заставне майно. При цьому не має значення, чи є у людини (сім'ї) інша квартира.

Правда, кредитні компанії йдуть на такий крок лише в крайніх ситуаціях, коли всі інші варіанти впливу на боржника вже вичерпані. Такий варіант не дуже вигідний і для самих фінансових установ, оскільки реалізація житлоплощі не покриває всіх витрат.

Позичальникам, які знають, що не зможуть погасити черговий платіж, слід заздалегідь попередити про це банк і обговорити з менеджерами умови реструктуризації кредиту. Це допоможе домогтися зменшення розмірів виплат при подовженні терміну або отримати право на кредитні канікули.

6. Іпотека в – ТОП-5 банків з найвигіднішими іпотечними програмами

Оформити іпотечний кредит в столиці пропонують десятки фінансових компаній. Вибрати серед них організацію з дійсно достойними умовами – завдання не з простих.

У таблиці наведені 5 найбільш привабливих на 2016 рік іпотечних програм Москви і області:

7. Висновок

Іпотека – вельми обширна і багатогранна тема, яку складно розглянути у всіх деталях в рамках однієї статті.

Бажаючим взяти іпотеку в умовах кризи слід, перш ніж йти в банк, добре зважити всі плюси і мінуси свого рішення. Кредит видається не на 2-3 роки, а на десятки років. Ви впевнені, що зможете платити за рахунками протягом такого строку?

Всім читачам ми бажаємо успіху у їх фінансових справах. Чекаємо від вас оцінок статті, коментарів, зауважень і думок по темі публікації.