Здрастуйте, шановні читачі! Денис Кудерин знову на зв'язку.
Ми продовжуємо вивчати іпотечне кредитування. Нова стаття присвячена умовам отримання іпотеки в банківських установах.
Матеріал буде цікавий тим, хто збирається в найближчому або віддаленому майбутньому мати справу з житловими кредитами, а також усім, хто цікавиться актуальними фінансовими питаннями.
Отже, приступимо!
1. Загальні умови іпотечних позик в 2017 році
Для багатьох людей придбання житла в іпотеку – єдиний спосіб обзавестися власною нерухомістю. Платити 10-30 років потроху для більшості громадян легше, ніж викласти суму в кілька мільйонів єдиним платежем.
Однак далеко не всім бажаючим банки готові видавати іпотечні кредити під заставу квартири. Фінансові установи повинні бути впевнені в платоспроможності клієнта і його готовності чітко дотримуватися графіку іпотечних виплат.
В різних банках вимоги до особи позичальника та умови видачі кредитів відрізняються. В останні роки у зв'язку з економічною нестабільністю правила отримання кредитів на житло злегка змінилися.
Очікуване падіння попиту на іпотеку змушує фінансові компанії пом'якшувати свої умови і залучати клієнтів вигідними кредитними продуктами. Наприклад, стали популярними програми без первинних платежів.
Всі подробиці про іпотеку без початкового внеску читайте в окремій статті.
Банки готові піти на багато поступок, але єдине, що вони не можуть зробити – це істотно знизити розміри комісії (відсоткові ставки). Тому взявши іпотеку, будьте заздалегідь готові до солідної переплаті – така «природа» цього виду кредитування.
Позначимо для ясності головні відмінності іпотеки від звичайних кредитів:
- видається на тривалий термін (від 5 до 50 років);
- видається виключно на житлові потреби (купівля квартири, будинки, будівництво);
- вимагає застави у вигляді об'єкта покупки.
Статистика свідчить, що в найвищі відсотки переплати по іпотечних кредитах, але варто також враховувати розміри інфляції в РФ.
з урахуванням девальвації внутрішньої валюти і стабільного зниження купівельної спроможності рубля річні процентні ставки не виглядають такими вже надмірними і «грабіжницькими».
Експерти вважають, що зниження відсотків за іпотечними кредитами можливо тільки після підйому або хоча б стабілізації економіки в .
Є хороші новини: у порівнянні з 2015 роком у 16 ставки знизилися в середньому по РФ на 1-2 пункти. Але в цілому виплати за довгостроковими житловими кредитами досить високі і доступні далеко не всім громадянам.
Вибрати банк з найкращими умовами іпотечного кредитування – завдання не з простих. Навіть якщо фінансова організація підходить вам по всім параметрам, може виявитися так, що з якихось причин співробітників банку не влаштує ваша кандидатура.
І хоча у всіх випадках питання розглядається в індивідуальному порядку, існує ряд об'єктивних факторів, що впливають на прийняття рішення банківськими службовцями – видавати іпотеку клієнту або відмовити в кредитуванні.
На нашому сайті є розгорнута стаття про те, що таке іпотека і як вона працює.
2. Як розрахувати виплати відсоткової ставки по іпотеці – приклади розрахунків
Один з головних питань потенційних позичальників – скільки доведеться виплачувати щомісяця по конкретному кредиту?
Незважаючи на те, що більшість великих банків надає потенційним клієнтам таку опцію як іпотечний калькулятор, користувачі часто не можуть з розрахунком щомісячних та щорічних іпотечних платежів.
На перший погляд, все досить просто.
Ви враховуєте:
- процентну ставку (у банках РФ вона становить 11-15% на рік);
- спосіб розрахунку (в більшості установ пропонують ануїтетний варіант – однакові розміри виплат кожен місяць);
- розмір першого внеску;
- загальну суму кредиту.
Дані вносяться в іпотечний калькулятор онлайн на сайті обраного вами банку, який сам вважає розмір щомісячного платежу.
Приклад
Сім'я Смирнових купує квартиру за 3 млн. руб. і вирішує взяти кредит на 20 років (240 місяців) в умовному банку з процентною ставкою 13%.
Якщо не враховувати суму першого внеску, то щомісячний платіж за такою ставкою вийде 35 147 рублів, а сума переплати за весь термін кредиту складе 150%.
Багато це чи мало, вирішувати самим покупцям. У розрахунках не враховувалися щомісячні комісії банку за обслуговування рахунку і деякі інші поточні витрати.
Ситуація ускладнюється, коли застосовується диференційований платіж або в розрахунок приймаються великі суми, які вносить клієнт для дострокового погашення кредиту. Про те, вигідно чи насправді погашати борг достроково, читайте у відповідному розділі статті.
У таблиці наведені тарифи іпотечних позик від великих банків РФ:
| № | Банки | Іпотечні програми | Перший внесок | Термін кредиту (в місяцях) | Процентна ставка | Максимальна сума кредиту (в рублях) |
| 1 | Сбербанк | Іпотека з держпідтримкою, Придбання готового житла | 20% | 360 | 12% | від 8 до 15 млн. |
| 2 | ВТБ 24 | Житло на первинному і вторинному ринках | 15% | 180-360 | 13-15% | від 8 до 75 млн. |
| 3 | Райффайзенбанк | Квартира в новобудові | 10% | 300 | 11% | 15 000 000 |
| 4 | ЮниКредит | «Іпотека кличе!» | 20% | 360 | 12% | Не встановлено |
| 5 | Газпромбанк | Іпотека з держпідтримкою | 20% | 360 | 11,75% | 20 000 000 |
3. Умови видачі іпотеки на прикладі провідних банків РФ
Іпотечні кредити надаються клієнтам відповідно до федеральними законами. Загальна вимога більшості банків, що видають житлові іпотечні кредити, – наявність громадянства в країні видачі позики або постійне проживання в регіоні, де купується житло.
Правда, деякі фінансові компанії, що видають кредити під «вторинку», не обумовлюють видачу іпотеки громадянством або пропискою.
Пол також не виступає визначальним критерієм. Однак конкретний фахівець може віддати перевагу в якості позичальника чоловіка або жінку.
Особливу увагу банки приділяють освіті громадянина, його життєвим і кар'єрним перспективам. У правилах банках немає пунктів, що стосуються вузівського диплому, але його наявність – негласне, але майже обов'язкова вимога у всіх кредитних компаніях.
Бізнесмени та індивідуальні підприємці, у яких їх власну справу виступає єдиним джерелом доходу, вважаються високоризиковими клієнтами. Набагато з більшою готовністю банки видадуть кредит скромним державним службовцям зі стабільною зарплатою.
Детальніше про іпотечні кредити в окремій публікації.
Тепер – по порядку про всі умови.
Умова 1. Вік
Для видачі кредитів банки надають перевагу клієнтам працездатного віку, що цілком логічно і зрозуміло. Вік, при якому починають видавати кредити – 21 рік. Верхня межа – це, як правило, пенсійний вік плюс ще 5-10 років.
В середньому передбачається повне закриття кредиту до 65 років. Лідером у плані вікових меж кредитоотримувачів виступає Ощадбанк, готовий чекати погашення кредиту до 75 років.
Верхня межа для військової іпотеки в силу її специфіки дорівнює 45 років – у цьому віці більшість військовослужбовців йде на пенсію. Докладно про військовій іпотеці – у відповідній статті блогу.
Втім, віковий критерій – не самий основний при прийнятті рішення. Набагато більший вплив має наявність у потенційного клієнта стабільного доходу, майна і поручителів (позичальників).
Умова 2. Трудовий стаж
Щоб дані про трудовий статус не стали перешкодою у видачі позики, потенційного одержувача кредиту необхідно пропрацювати на одній посаді або в одній організації не менше 6 місяців.
Загальний стаж роботи за минулі п'ять років повинен становити мінімум рік. Перевага, звичайно, віддається людям з постійним місцем роботи та фіксованого «білою» зарплатою. Ідеальний варіант – державні службовці.
Умова 3. Рівень доходу
Перше, на що звертають увагу співробітники банківських організацій, це рівень щомісячного доходу одержувача кредиту. Почасти саме від цього показника залежить розмір кредиту і, відповідно, виплат.
За законом виплати не повинні перевищувати 40-50% загального доходу позичальника. Це логічно, адже кредитоотримувачу і його родині потрібна не тільки дах над головою, але також харчування, одяг та інші нагальні речі.
Додатковим плюсом для банківського персоналу виступає наявність у клієнта прибуткових вкладень (наприклад, акції). Зрозуміло, що наявність вкладів у цінні папери, золото, ф'ючерси вимагає обов'язкового підтвердження.
У деяких кредитних програмах враховуються також наступні критерії:
- загальний дохід подружжя;
- доходи найближчих родичів (якщо вони поручителі);
- додаткові підтверджені доходи, наприклад, від оренди нерухомості.
Крім фінансового стану, оцінюється відповідальність і акуратність позичальника. Якщо у нього є борги за діючими кредитами, навряд чи рішення про видачу нового буде позитивним.
Якщо договір, за яким були прострочення, все-таки оплачено та анульовано, можна спробувати змінити думку банку про наявність кредитної історії. Як варіант – представити докази, що прострочення були викликані екстреними обставинами, і в них не було вини позичальника.
Умова 4. Шлюбні відносини і наявність співпозичальника
Перевагу мають сімейні клієнти, у яких є діти, а другий чоловік працює. Позичальники з 2 і більше дітьми, що мають право на материнський капітал, можуть скористатися для погашення первинного внеску або частини кредиту державними активами.
Хочете знати більше про іпотеку під материнський капітал, читайте відповідну статтю на сайті.
Статус сімейного людини і наявність дітей – безсумнівний плюс. Однак якщо дружина позичальника – у відпустці по догляду за новонародженим або в сім'ї велика кількість утриманців, це може стати причиною відмови банку.
Тепер про наявність співпозичальника. Така людина (зазвичай це чоловік, родич або навіть близький друг) здатний поліпшити умови кредитування та вплинути на позитивну відповідь на прохання про видачу позики.
Умова 5. Термін кредиту
Термін визначається спільно банком і позичальником. Це час, за який ви повинні повністю розрахуватися з кредитом.
Термін обумовлюється:
- рівнем доходу клієнта;
- віком;
- розміром кредиту.
В Ощадбанку максимальний термін виплат дорівнює 30 рокам. У деяких банках дають іпотеку на 50 років. Мінімум, на який можна брати іпотеку в більшості кредитних організацій – 10 років, рідше 5.
Якщо гроші потрібні на більш короткий період, краще оформити інший вид цільового кредиту – наприклад, споживчий. Такі позики видаються навіть на 6 місяців.
Умова 6. Початковий внесок
Первинний внесок скрізь різний. Навіть в одному банку існують різні іпотечні програми, умови яких відрізняються, іноді значно.
Пільгові іпотечні програми передбачають зменшення первинного внеску. Наприклад, в Ощадбанку по проекту «Молода сім'я» перший внесок буде всього 10%, а якщо в сім'ї є діти, то зовсім 5%.
В інших банках або за іншими програмами плата солідна – від 15 до 30%.
Умова 7. Процентна ставка та порядок виплат
В поточному році середня процентна ставка для банків становить 12-14% річних.
Що стосується порядку виплат, то в РФ більшість кредитних компаній практикує ануїтетні платежі – тобто рівні виплати за певні проміжки часу.
Іншими словами, кожен місяць клієнт виплачує фіксовану і незмінну суму протягом усього періоду кредитування.
Умова 8. Необхідні документи
Надання справжніх документів і грамотно оформлених офіційних паперів – одне з головних умов позитивної відповіді.
В Ощадбанку список документів наступний:
- паспорта та свідоцтва про народження дітей (копії);
- документ про шлюб;
- документ, що підтверджує доходи;
- копія трудової книжки;
- документи на об'єкт позики.
Знадобиться також заяву на видачу кредиту, який заповнюється по всій формі.
Умова 9. Страхування
В РФ страхування – обов'язкова умова всіх іпотечних програм. Страхується, в першу чергу, саме майно від ризиків його втрати та псування.
Часто самі банки ініціюють додаткові страховки – життя позичальника, втрати працездатності. У таких випадках краще скористатися комплексним страхуванням, оскільки такий варіант обійдеться вам дешевше.
Рекомендую до перегляду відео по темі статті.
4. Вигідно виплачувати іпотеку достроково?
Актуальне питання для всіх позичальників. Чому клієнти намагаються погасити борг як можна раніше? Причина – у величезних переплати за відсотками.
Будь-експерт скаже, що взявши іпотеку на 20 років, ви заплатите за квартиру в 2 рази більше, ніж вона коштує на момент видачі кредиту.
Звичайно, слід враховувати інфляцію, валютні курси та інші об'єктивні показники, але переплата (і вельми солідна) має місце при будь-якому розкладі.
Банківські працівники розповідають, що частина клієнтів, дізнавшись про розміри переплат в ході підписання договору, просто відмовляється від іпотеки. Інші роблять все можливе, щоб погасити борг раніше терміну.
Кредитним компаніям такі варіанти невигідні. Ануїтетна схема платежів передбачає повільне і поступове погашення спочатку комісії, і тільки потім самого позики.
Сам борг (тіло кредиту) зменшується в перші роки дуже повільно, що дратує і дратує позичальників, а деяких вводить в ступор.
При достроковому погашенні кредиту зменшується більш наочно. Однак банки намагаються боротися з такою практикою, оскільки втрачають на позапланових внески частину прибутку.
Практикуються наступні способи регулювання:
- обмеження суми дострокових платежів;
- тривалий мораторій (погашення можливе тільки після декількох років);
- ускладнення процедури (потрібно переоформляти угоду і платити за це комісійні тощо).
Експерти радять вдаватися до дострокового погашення лише після ретельного розрахунку їх економічної доцільності.
У ряді випадків дострокові виплати просто «з'їдають» значну частину активів позичальника, які можна було б використовувати більш продуктивно.
Пам'ятайте, що «сьогоднішні» гроші завжди дорожче «завтрашніх».
5. Хто допоможе вигідно взяти іпотеку
Оформлення іпотеки – досить складний і довготривалий процес для юридично непідготовлених громадян, якими, у загальному-те, є всі ми.
Щоб заощадити час, кошти і нервову енергію, я раджу звернутися до іпотечних брокерів – професіоналів, що спеціалізуються на кредитах. Ці люди допоможуть взяти максимально вигідну іпотеку, що, в кінцевому рахунку, позначиться на величині процентної ставки та інших важливих показниках.
У кожне велике агентство нерухомості має штат професійних кредитних брокерів. Є компанії, які працюють виключно за кредитами.
Лідерами серед брокерів визнані фірми:
«Служба кредитних рішень» компанія, що надає послуги фізичним та юридичним особам з 2010 року.
«Підбір Іпотеки» дає 100% гарантії схвалення кредитів в банках Москви. Компанія працює з 2012 року з фізичними та юридичними особами.
«Азбука Житла» найбільшої в столиці агентство нерухомості, що працює з 1997 року і має 8 філій у різних районах міста.
«Капітал Нерухомість» агентство, що допомагає отримати кредит в найкоротші терміни з мінімальним пакетом документів.
«Фридом» гарантує зниження процентної ставки на 0,5-1% і скасування комісії за видачу позики.
Багато компаній мають філії в інших містах РФ.
На сайті є докладний матеріал про те, як взяти іпотеку.
6. Висновок
Зробимо висновки. Тим, хто збирається придбати нерухомість в борг, знати умови іпотечного кредитування заздалегідь потрібно обов'язково. Це позбавить від типових помилок і оман кредитоотримувачів.
Знаючи, які вимоги висувають банки, ви зможете мінімізувати ризик відмови і взяти іпотеку на максимально вигідних для себе умовах.
Всім своїм читачам команда проекту бажає успіху в справі придбання нерухомості по іпотеці або будь-яким іншим способом. Чекаємо оцінок статті, зауважень та коментарів до теми публікації.