Як отримати іпотечний кредит   порядок отримання в банках в 2017 році + професійна допомога в іпотечному житловому кредитуванні

Привіт постійним читачам журналу , а також тим, хто відвідав наш ресурс вперше! З вами Денис Кудерин.

Ми продовжуємо багатогранну тему «Іпотека». Тема нової публікації – іпотечний кредит.

Стаття буде цікава не тільки тим, хто бажає придбати житло в іпотеку, але і всім, кого цікавлять актуальні фінансові питання.

А тепер про все по порядку.

1. Іпотечні кредити – що це таке, види та переваги

Іпотечний кредит – вид кредиту, який видається під заставу. Заставою виступає майно, яке купується на кошти кредиту. Як правило, таким майном стає нерухомість – квартира або приватний будинок.

Іншими словами визначальною ознакою іпотечного кредиту є наявність застави. Якщо є застава – є іпотека, якщо ні, це якийсь інший кредит, наприклад – споживчий.

Сам термін використовується в даний час в двох значеннях – це і запорука у вигляді нерухомого майна, та сама позичка, яка під цю заставу видається.

Взяти квартиру в іпотеку або по іпотеці – значить, придбати житло в борг і залишити його в якості застави кредитної організації.

Інші ознаки іпотечних кредитів:

• видаються на тривалий термін (від 5 до 50 років);
• мають цільовий характер – якщо позика видається на покупку житла, то придбати на ці гроші щось інше не вийде;
• розпоряджатися заставним майном в повній мірі власник не має права.

Саме слово «іпотека» має грецьке походження і в буквальному перекладі означає «підпора» або «стовп». Мається на увазі, що взяте на виданий кредит майно виступає в якості підпірки – додаткової страховки в разі невиплати боргу.

Більш детально про те, що таке іпотека і як вона працює, читайте в окремій статті ресурсу.

Важливий нюанс

Іпотека, як вже було сказано, передбачає обов'язковий заставу. Але заставу цей повинен володіти певними властивостями. Насамперед – мати публічний характер.

Органи, що реєструють угоди, роблять у документах офіційну запис про обтяження майна. До виплати всієї суми боргу власник не має права продавати, дарувати або міняти квартири з заставним статусом.

Ставки за іпотечними кредитами не так високі, як при видачі споживчих позик, однак тривалі строки розрахунку дозволяють банкам окупити видані кошти з лишком.

Для фінансових установ такі позики дуже вигідні, але одночасно ризиковані. З цієї причини банки пред'являють серйозні вимоги до позичальників і видають іпотеку далеко не всім бажаючим.

Види іпотечних кредитів

Існує кілька варіантів класифікації іпотечних позик.

Критерії відмінності кредитів наступні:

• цілі позик (на квартиру, будинок, на будівництво);
• наявність або відсутність першого внеску;
• валюта кредиту;
• терміни;
• джерела фінансування;
• процентні ставки.

Два принципово різних види іпотеки – кредит під заставу вже наявної нерухомості або позику на купівлю житла, яке виступить в якості застави після підписання договору купівлі/продажу.

У першому випадку позичальник зобов'язується не витрачати виданий кредит виключно на житлові потреби і може використовувати його на інші цілі. Такі кредити не надто популярні, оскільки не кожен готовий віддати в заставу своє особисте житло.

Конкуренція серед фінансових установ породила велику різноманітність кредитних програм. Кожен банк пропонує свої ексклюзивні продукти, але різниця між ними рідко буває принциповою.

Переваги і недоліки іпотечних позик

Коротко про плюси іпотеки.

Головні з них:

1. Швидке вирішення житлового питання. Сім'ям не потрібно збирати на квартиру роками або орендувати чужу нерухомість, витрачаючи на це власні ресурси. Можна взяти кредит і придбати власне житло вже у дебюті сімейного життя.
2. Економічні переваги. Мова про пільгові категорії позичальників – молодих сім'ях з дітьми, військових, молодих вчителів. Всім цим громадянам держава надає підтримку в оплаті іпотечних кредитів і можливість реальної економії власних коштів.
3. Вигідне інвестування. Повноцінна житлоплощу, особливо нова, з роками не втрачає своєї цінності, а навпаки. Маючи актив у вигляді нерухомості, ви можете бути впевнені, що в будь-який момент зможете реалізувати його за вигідною ціною.

не Можна не згадати про мінуси іпотеки. Основний з них – переплата коштів.

Приклад

Квартира вартістю 2 млн. руб. за підсумком обійдеться покупцеві, який бере звичайний іпотечний кредит без пільг, 4 або навіть 4,5 млн. при середній відсотковій ставці 13% річних. При цьому кожен місяць необхідно виплачувати близько 40% загального сімейного доходу.

чи Готові ви платити банку протягом найближчих 10-30 років, вирішувати тільки вам. Однак у більшості ситуацій особливого вибору у громадян немає – або іпотека, або довічне відсутність власної житлоплощі.

2. Порядок іпотечного житлового кредитування в банках в 2017 році

Порядок оформлення і видачі іпотечних кредитів контролюється федеральним законодавством. У основним документом, що регулює іпотечне кредитування, виступає закон від 1998 року, який так і називається «Про іпотеку».

Таким чином, фінансові установи не мають необмеженої свободи в операціях із кредитами і заставним майном – їх діяльність суворо визначена рамками закону.

Тим не менш, банки мають право вирішувати, кому видавати іпотечні кредити, а кому ні.

До потенційним позичальникам пред'являються наступні вимоги:

• вік на момент видачі клієнту не повинно бути менше 21 року, а на момент передбачуваного закінчення виплат – не більше 65;
• рівень доходів – загальний дохід сім'ї повинен перевищувати суму щомісячних виплат, принаймні, в 2 рази;
• наявність стабільної роботи;
• наявність громадянства країни, в якій видається кредит (для більшості видів іпотеки).

Сам іпотечний позику характеризується певними показниками, які обов'язково зазначаються в договорі.

Найважливіші параметри кредитів під заставу:

• терміни кредиту (5-30 років, в деяких банках – до 50 років);
• процентна ставка (в середньому в банках РФ – 12%);
• максимальний розмір кредиту (в російських компаніях – від 1 до 20 млн. крб. і більше);
• розмір штрафу за прострочення і строки дії санкцій.

В 16 році в РФ намітилася тенденція зниження процентних ставок у великих кредитних установах.

Причина цього явища очевидна – попит на іпотечне житло в умовах перманентної кризи в економіці стабільно падає, і банкам доводиться йти на послаблення, щоб залучити нових клієнтів.

Всі подробиці про умови іпотеки – в окремій статті.

3. Як взяти іпотечний кредит – покрокова інструкція

Порядок дій при отриманні іпотеки в чому залежить від фінансової установи, до якої ви звертаєтеся. У всіх конторах свої правила, свої вимоги до позичальників та наданих документів і свої терміни розгляду заявок.

Деякі установи надають споживачам пільгові умови: іпотека видається, що називається, «за двома документами», швидко і без нервів.

Оперативність, лояльність та інші поступки банків рідко бувають безкорисливими – в таких компаніях, як правило, більше первинний внесок і більш високі процентні ставки.

Тепер докладно про те, як взяти іпотеку.

Крок 1. Вибір об'єкта нерухомості

Більшість експертів сходяться на думці, що житло варто вибирати заздалегідь, до звернення в банк. Правда, деякі вважають, що можна зробити це пізніше, коли всі домовленості з компанією кредитної будуть досягнуті.

В останньому випадку клієнт повинен заздалегідь знати, на яку суму йому слід претендувати. Тобто, вивчити ринок нерухомості йому все одно доведеться.

Яке житло купується в іпотеку:

• готові квартири в новобудовах;
• житло на стадії будівництва;
• нерухомість на вторинному ринку;
• приватні будинки, котеджі.

Деякі банки, наприклад, Россельхозбанк або Ощадбанк видають позики на будівництво будинку.

Важлива інформація

Не всі продавці готові працювати з кредитними грішми, тому попереджати власників квартир про спосіб придбання житла (особливо на вторинному ринку) потрібно заздалегідь. Це позбавить вас від непорозумінь і зривів угод на стадії оформлення документів.

Банки теж не працюють з усіма підряд об'єктами нерухомості. Кредити видаються тільки під повноцінне житло, що відповідає встановленим вимогам. Квартири і будинки не можуть бути аварійними, старими, призначених під знос.

І ще один нюанс – житло вимагає професійної оцінки. Банкам потрібна впевненість, що розмір кредиту дорівнює вартості квартири або будинку.

Крок 2. Вибір банку

Критерії вибору фінансової установи у кожного позичальника свої. Але перше, на що дивляться клієнти, це процентні ставки. Саме цей показник – визначальний.

Знавці радять для початку дізнатися все про іпотечних програмах в тому банку, послугами якого ви регулярно користуєтеся. До постійним клієнтам у менеджерів більш лояльне і доброзичливе ставлення.

Ще кілька порад:

• обов'язково поцікавтеся, які умови дострокового погашення – раптом ваші доходи підвищаться, і ви захочете розрахуватися з кредитом раніше;
• ознайомтеся з відгуками про банк інших клієнтів, які вже скористалися іпотечними програмами;
• заздалегідь складіть список вакансій, що вас питань, які потрібно буде поставити менеджеру при першій бесіді;
• підрахуйте свій щомісячний дохід – якщо він занадто малий, подумайте про залучення позичальників.

Заздалегідь з'ясуйте, які будуть щомісячні плати, і загальну суму, яку в результаті вам доведеться заплатити.

Крок 3. Підготовка документів

Щоб збільшити шанси на плюсовій відповідь від банків, подайте заяву одразу у кілька кредитних компаній. Якщо вам дадуть добро відразу в 2-3 банках, ви зможете вибрати контору з максимально вигідними тарифами та умовами.

Перелік документів, які зазвичай вимагають менеджери:

• копія паспорта;
• свідоцтва про народження дітей;
• документ про шлюб;
• довідка з медичного закладу про відсутність психічних захворювань;
• довідка про доходи;
• копія трудової книжки;
• документи на об'єкт нерухомості (якщо ви вже вибрали житло).

Якщо є созаемщики, то потрібні довідки про рівень їх доходів.

Крок 4. Страхування угоди

Страхування – обов'язковий етап будь іпотечної угоди. Всі витрати по цьому пункту лягають на тендітні плечі позичальника. Однак обов'язкова лише страховка застави, всі інші способи зниження ризиків – добровільні.

Щоб убезпечити свої активи, банки йдуть на хитрощі, змушуючи клієнтів страхувати не тільки майно, а також працездатність і життя.

У підсумку страхуються (за рахунок позичальника) ризики банку, але не ризики власника квартири. При настанні страхових випадків всі виплати будуть йти на користь фінансової компанії. Якщо ж клієнт бажає відмовитись від страхування, банки у відповідь піднімають відсоткову ставку.

Іншими словами, страхуватися все одно доведеться. Щоб знизити витрати, рекомендую вибрати комплексний варіант і застрахуватися, що називається, «оптом» на всі випадки відразу.

Крок 5. Оформлення іпотеки та договору купівлі-продажу

Підписання кредитного договору – найважливіший етап операції.

Думаю, немає потреби нагадувати, що документ, яким би довгим і складним він вам не здався, потрібно обов'язково вивчити досконально. Зробити це слід до того, як ваші підписи будуть поставлені.

Особливу увагу приділяйте фінансової сторони угоди – суму внесків, виду платежів, розмірів штрафів у разі несплати. Добре, якщо банк надає докладну таблицю виплат на роки вперед.

Відразу після підписання кредитного документа або одночасно з ним підписується договір купівлі/продажу.

Спосіб передачі грошей обговорюється в індивідуальному порядку. Це або перерахування коштів на банківський рахунок продавця або передача фінансів допомогою банківської комірки.

4. Дострокове погашення іпотеки – плюси і мінуси

Важливий пункт, на якому слід зупинитися окремо.

Банки вкрай негативно ставляться до простроченням виплат по кредиту. Не в захваті вони і від дострокового погашення боргів, оскільки такі заходи позбавляють фінансові компанії частини прибутку.

Більшість кредитних організацій воліють ануїтетні платежі (виплати одного розміру кожен місяць). Дострокове погашення при такій системі призведе або до зниження процентної ставки, або до скорочення терміну виплат. Обидва варіанти для банку невигідні.

Банки не мають законних підстав відмовляти клієнтам у достроковому погашенні, але можуть всіляко перешкоджати у прагненні клієнтів розрахуватися з боргом як можна швидше.

Застосовуються різні прийоми:

• обмеження розмірів дострокових виплат;
• мораторій на дострокове погашення – тривалий період часу, протягом якого заборонено вносити додаткові суми;
• ускладнений порядок оформлення дострокових виплат.

Іноді вигідніше продовжувати платити вчасно, ніж погашати кредит достроково. Це стосується і тих випадків, коли заради зменшення терміну кредиту позичальник економить на рівні життя своєї сім'ї.

Для наочності рекомендую корисне і інформативне відео про іпотеку.

5. Що таке повернення відсотків по іпотеці?

Повернення відсотків – ще одне важливе питання, що стосується іпотечного кредитування.

Юридичне визначення

Повернення відсотків за іпотечним кредитом – надана законом РФ можливість повернути частину коштів, виплачених позичальниками по іпотеці.

Строго кажучи, в кишеню клієнта повертаються не самі виплати, а податки з цієї суми. Те, що ви отримаєте на руки, іменується «майновий податковий відрахування». За законом ця сума становить 13% від розміру іпотечного кредиту.

Повертає ці відсотки не банк, а держава. По суті, це як би ваші особисті гроші, які ваш роботодавець утримував із зарплати або виплачували ви самі, якщо ви підприємець або власник бізнесу.

Якщо ви бажаєте отримати вирахування, слід передати відповідні документи в податкову інспекцію. Якщо іпотечна угода була виконана за всіма правилами, відмови бути не повинно.

6. Як вибрати банк – ТОП-5 банків з вигідними іпотечними програмами

Вибираючи банк, частина клієнтів звертає увагу на розміри первинного внеску, інша – на процентну ставку. Третю категорію клієнтів цікавлять пом'якшені умови кредитів.

У таблиці включені банки, які лідирують серед фінансових компаній РФ по популярності серед всіх категорій позичальників:

7. Послуги кредитних брокерів – професійна допомога в отриманні іпотеки

Самостійне оформлення та отримання іпотечного кредиту – трудомісткий процес, який потребуватиме від вас концентрації, витрат часу і нервових ресурсів.

Полегшити своє завдання можна тільки одним способом – діяти через професійного посередника. Таку людину називають кредитним брокером.

Даний фахівець прекрасно обізнаний про всіх банківських програм і допоможе вам знайти найпривабливіший і економічно доцільний варіант.

Іпотечних брокерів знаходять у спеціальних компаніях, є вони і в кожному великому агентстві нерухомості.

У столиці визнані лідери серед брокерів це:

	«Служба кредитних рішень»   компанія, що надає послуги фізичним та юридичним особам з 2010 року;
	«LK-кредит»   молода компанія, не бере зі своїх клієнтів ніяких передоплат, оплата тільки за договором;
	«Підбір Іпотеки»   дає 100% гарантії схвалення кредитів в банках Москви. Компанія працює з 2012 року з фізичними та юридичними особами;
	«Комерсант-Кредит»   всі співробітники компанії раніше працювали керуючими і в службі безпеки банків;
	«Кредитна Лабораторія»   багаторічний досвід фахівців компанії дозволяє підготувати клієнта до специфічним запитам кредитних організацій.

Посередник між позичальником і банком не тільки шукає найкращі варіанти, але при необхідності може виступити поручителем свого клієнта. Допомога такої людини особливо актуальна в тих випадках, коли оформлення іпотеки ускладнено рядом специфічних факторів, які ставлять позичальника в глухий кут.

8. Висновок

Отже, іпотечні кредити – цілком посильний і доступний спосіб покупки нерухомості для тих, хто цього потребує.

Однак брати такий кредит доцільно людям з постійним джерелом доходу і серйозними планами на майбутнє. Переважна більшість «іпотечних» клієнтів у банках РФ – сімейні люди з дітьми і стабільною роботою.

Колектив журналу бажає читачам успіху в іпотечному кредитуванні. Ми просимо вас дати оцінку прочитаному і чекаємо коментарів, зауважень і своїх думок по темі публікації.