Журнал вітає своїх читачів! На зв'язку економіст, Едуард Стембольский.
У новому випуску ми продовжуємо тему материнського капіталу. Сьогодні ми поговоримо про купівлю квартири на сімейний капітал, про всі особливості та нюанси даної процедури.
Стаття буде корисна в першу чергу сімейним людям і тим, хто планує завести дітей в найближчому майбутньому. Інформація стане у нагоді також тим, хто бажає підвищити рівень своєї юридичної та фінансової грамотності.
Отже, почнемо!
1. Як купити/продати квартиру за кошти материнського капіталу
Статистика свідчить, що найбільш актуальний напрямок витрат сімейного капіталу – придбання або будівництво нового житла. На ці цілі направили свої кошти 70% сімей, що отримали сертифікат з січня 2007 року.
Купівля квартири – самий простий і зрозумілий спосіб поліпшити житлові умови. Однак не у всіх сімей є можливість придбати нерухомість повністю за свої власні кошти. Коли з'являється друга дитина, шанси накопичити на квартиру не виростають, а рівно навпаки.
Материнський (сімейний) капітал (МСК) служить свого роду важелем, який допомагає зрушити справу з мертвої точки. Правда, за законом скористатися державними активами можна тільки після 3-річчя малюка.
Ці гроші можна:
- додати до власних заощаджень для покупки нерухомості;
- використовувати в якості початкового внеску по іпотеці;
- направити на погашення вже наявного позики на придбання житла.
Всі варіанти застосування МСК будуть детально розглянуті в наступних розділах.
Важливий нюанс!
При покупці квартири на кошти, надані державою, можливий безготівковий розрахунок. «Живі» гроші на руки батькам не видаються.
І ще одне правило: всі угоди за участю маткапитала повинні отримати схвалення Пенсійного Фонду (ПФР). Скористатися сертифікатом в обхід цієї установи не вийде.
Набувати житло дозволяється як в новобудовах, так і на вторинному ринку. Але неважливо, який варіант покупки ви обираєте, об'єкт нерухомості повинен володіти певними характеристиками.
Вимоги до квартир, придбаним за маткапитал:
- житло повинно відповідати санітарно-гігієнічним нормативам;
- квартира повинна знаходитися на території РФ;
- нерухомість повинна мати статус повноцінного житлового об'єкта.
І ще один важливий пункт, що стосується оформлення угоди купівлі-продажу. Купуючи житло за МСК, покупець повинен виділити частки всіх членів сім'ї, включаючи дітей.
Можна купити житло без іпотеки до 3 років
Більшості батьків додаткова площа потрібна відразу ж після народження дитини, а не через 3 роки. Однак закон суворо регламентує цей термін – оперувати грошима до третього дня народження сім'я не має права.
Виняток становлять випадки, коли гроші використовуються для погашення іпотечних кредитів. В таких ситуація ПФР дозволяє спрямовувати кошти з державних рахунків на банківські до настання трирічного віку.
Є 2 способи використання коштів маткапитала до 3 років:
- погашення основного боргу по іпотеці (зменшення комісійних шляхом дострокової виплати частини позики);
- оплата первинного внеску при отриманні іпотечного кредиту.
Приклад
Сім'я Петрових має іпотечний кредит в банку на найближчі 30 років. Після народження другої дитини батьки отримують сертифікат на маткапитал.
Сім'я має право відразу скористатися державними засобами для зменшення суми боргу та розміру щомісячних виплат. Чекати 3 роки Петровим не потрібно.
На нашому сайті є докладна стаття на цю тему, яка так і називається «Іпотека під материнський капітал».
Питання використання МСК до 3 років вельми актуальне для власників сертифіката. Крім іпотеки, погасити достроково можна позика на будівництво будинку та деякі інші кредити, пов'язані з поліпшенням житлового положення.
Про це читайте у статті «Будівництво будинку під маткапитал».
А ось прямі купівлі квартир у новобудовах та на вторинному ринку оплатити активами сімейного капіталу можна строго після 3 років. Правда, подати заяву в ПФР на використання засобів можна за кілька місяців до настання цього терміну.
2. Чи можна купити житло за мат капітал у родичів?
За законом комерційні угоди між родичами не забороняються. Але у випадках, якщо мова про операції з державними коштами, на дії осіб, що перебувають у кровній спорідненості, накладаються деякі обмеження.
Мами, тата, бабусі й дідусі не можуть продавати своїм дітям і онукам квартири і будинки за кошти сімейного капіталу. Рідні брати і сестри теж не мають на це право. Заборона має законодавчу силу: його введення стало вимушеною відповіддю на приватні випадки шахрайства з федеральними фінансами.
Угоди між кровними родичами можуть мати корисливу мету – незаконне переведення в готівку МСК, а зовсім не підвищення рівня життя. Держава прагне в першу чергу захистити права дитини і не зацікавлене в якихось аферах з нерухомістю.
Правда, здійснювати операції купівлі/продажу житла під маткапитал між двоюрідними братами і сестрами не заборонено, якщо, звичайно, такі операції спрямовані на поліпшення умов життя.
3. Всі способи придбання квартири на кошти сімейного капіталу
Маткапитал – найбільша субсидія в , яка видається сім'ям. Грамотне використання цих грошей стане вигідним вкладенням батьків та їх дітей у власне майбутнє.
Нижче детально розглядаються всі варіанти придбання нерухомості на державні кошти. Вибір способу покупки залежить від ваших щоденних потреб та поточних можливостей.
Спосіб 1. Одноразова покупка
Якщо суми допомоги і ваших особистих заощаджень вистачає на пряму (одноразову) покупку квартири, то полягає стандартний договір купівлі-продажу.
Головна трудність у придбанні квартири з допомогою МСК в тому, що кошти на рахунок продавця надходять не відразу, а тільки через 2 місяці після подачі заявки в ПФР.
Співробітники цієї організації зобов'язані перевірити юридичну чистоту угоди, уточнити статус об'єкта нерухомості і провести інші передбачені законом процедури.
Таким чином, потрібно буде небудь знайти покупця, який погодиться чекати 2 місяці, або знайти інший спосіб своєчасного розрахунку з ним.
Найбільш простий метод, яким користується більшість покупців: взяти кредит в банку на потрібну суму, розрахуватися з продавцем, а потім погасити позику засобами сімейного капіталу.
Важливо!
Згідно з прийнятим у 2015 році законом, мікрофінансовим організаціям заборонені будь-які транзакції з сімейними активами. Так що брати кредит в таких установах під забезпечення маткапиталом не можна.
Як саме оформляється така покупка, ми докладно розповімо у відповідному розділі.
Спосіб 2. Придбання в кредит (іпотека)
Купівля в кредит – більш поширений вид придбання нерухомості. Наявність кредитного договору прискорює процес переведення державних коштів на банківський рахунок, щоправда, без стандартної перевірки юридичної чистоти угоди все одно не обійтися.
Алгоритм дій при оформленні кредиту (в тому числі іпотечного) наступний:
- Укладається договір з банком.
- Подається заява у ПФР.
- Після позитивного рішення і переказу коштів на рахунок ви стаєте власником квартири.
До виплати повної суми боргу нерухомість, згідно з правилами іпотечного договору, залишається в заставі у банку і не може бути продана, подарована або розміняна.
Не всі фінансові компанії видають кредити під маткапитал, а в умовах кризи їх кількість зменшилася до кількох найбільших гравців фінансового ринку.
Список банків, що видають іпотечні кредити:
- Ощадбанк.
- ВТБ 24.
- ДельтаКредит.
- Альфа-банк.
- Банк Москви.
У кожному банку свої фінансові продукти, пов'язані з державними сімейними дотаціями. Вимоги до заявників стандартні – стабільна робота, сімейний дохід певного розміру, бездоганна кредитна історія.
Спосіб 3. Купівля частки
Закон не вітає купівлі частки квартири чи будинку на кошти маткапитала. Однозначна вимога для придбання сімейного житла – наявність ізоляції.
Банки теж рідко дають кредити під МСК на придбання частини об'єкта нерухомості, оскільки таку операцію складно оформити юридично з дотриманням інтересів всіх зацікавлених осіб.
В окремих випадках допускається придбання ізольованою, великий за площею кімнати з окремим входом і статусом приватизованої. Якщо співробітники державних органів визнають таке житло задовільним для проживання дітей, вони можуть дати дозвіл на використання коштів сімейного капіталу.
Важливо пам'ятати, що мета фінансової підтримки – поліпшення життєвих умов сім'ї і дітей в першу чергу. На це і варто робити упор батькам, які бажають придбати кімнату і подають заяву в ПФР на розпорядження державними активами.
У таблиці нижче я описав плюси і мінуси всіх варіантів купівлі квартири за МСК:
| № | Спосіб покупки квартири | Плюси | Мінуси |
| 1 | Пряма купівля (одноразова) | Квартира переходить у власність відразу після здійснення угоди | Не всі продавці згодні мати справу з маткапиталом |
| 2 | Купівля в кредит (в іпотеку) | Можна погашати вже наявний кредит на квартиру і вносити початкову сплату | Не всі банки працюють з маткапиталом |
| 3 | Купівля частки (кімнати) | Можна купити житло без залучення власних коштів | Закон пред'являє підвищені вимоги до операцій з частками нерухомості |
4. Порядок дій при купівлі квартири
Щоб придбати квартиру із залученням маткапитала, потрібно знайти продавця, заручитися його згодою на операцію, потім звернутися в ПФР і отримати дозвіл на переведення коштів.
Фонд приймає рішення не відразу. Його співробітникам необхідно час (1-3 місяці), щоб перевірити юридичні аспекти угоди і оцінити статус житла.
Іноді батьки стикаються з відмовою на оплату нерухомості з боку державних органів. Найчастіша причина такого рішення – невідповідність житла встановленим законом вимогам.
У сім'ї є декілька варіантів поведінки в такій ситуації:
- звернення в суд з метою оскарження відмови;
- самостійний розрахунок з продавцем;
- розірвання договору.
Щоб такі ситуації не виникали, я раджу консультуватися з працівниками ПФР заздалегідь, або залучати професійних юристів перед складанням договору.
А тепер порядок дій при купівлі житла.
Крок 1. Знаходимо житло
Перше, що слід зробити – відшукати продавця, що зголосився прийняти частину оплати коштами маткапитала.
Не всі власники квартири виявляються в захваті від операцій з сімейним капіталом. Найголовніша причина невдоволення – відстрочений платіж (необхідність чекати 1-3 місяці).
Виправити ситуацію можна або з допомогою одноразової позики, який береться у банку на загальних підставах, або з допомогою роз'яснювальної бесіди з власником квартири.
Не забувайте про вимоги, які пред'являють державні службовці до об'єктів нерухомості – вони повинні бути ізольованими, повністю придатними для проживання.
Крок 2. Отримуємо дозвіл Пенсійному Фонді
Звертатися в цей орган обов'язково. Операції з використанням сертифіката в обхід ПФР вважаються незаконними і тягнуть за собою штрафи і карні покарання.
До заяви про використання коштів маткапитала на житлові потреби додаються наступні документи:
- паспорти батьків (копії);
- свідоцтва про народження всіх дітей (копії);
- сертифікат (оригінал);
- СНІЛС заявника (страхове пенсійне свідоцтво);
- копія договору на покупку квартири (або договору про іпотеку);
- зобов'язання (завірене у нотаріуса) протягом 6 місяців після покупки виділити частки в квартирі всім членам сім'ї, якщо немає можливості виділити їх відразу;
- виписка з банку про суму заборгованості (якщо коштів потрібні для оплати за кредитом);
- розрахунковий рахунок продавця, на який потрібно перевести гроші.
Якщо сертифікат виданий на усиновлену дитину, знадобиться документ про усиновлення.
При покупці житла по іпотечній схемі обов'язково проводиться страхування життя позичальника і оформляється заставу на квартиру.
Крок 3. Оформляємо операцію
В ідеалі в день здійснення угоди покупцеві потрібно повністю розрахуватися з продавцем, але оскільки кошти маткапитала перераховуються не відразу, ця частина оплати відкладається.
Якщо зайняти грошей у банку не виходить, продавцю доведеться чекати. Всі нюанси оплати повинні бути зафіксовані в договорі. Прямим текстом там вказується, що частина суми буде сплачено пізніше коштів МСК.
Для гарантії іноді узгоджується сума штрафу на випадок, якщо умови договору не будуть виконані покупцем.
У читачів може виникнути питання: якщо повний розрахунок за житло не зроблено, отримає покупець свідоцтво про власності? Так, отримає, але з обмеженням. До повної оплати нерухомість залишиться у заставі у продавця. Після остаточного розрахунку це обтяження знімається.
5. Материнський капітал та ринок вторинного житла – нюанси та особливості
Значна частина сімей, що володіють сертифікатами, воліє вибирати житло на вторинному ринку. Це простіше при оформленні і більш прийнятно за цінами.
Але тут каменем спотикання може стати сам продавець. Справа в тому, що при операціях з маткапиталом необхідна тотальна прозорість угоди.
У договорах із залученням держдотацій прописуються реальні суми, а деякі продавці не хочуть платити великі податки.
Коли покупець купує квартири на свої кошти, угода відбувається просто: договір укладають на суму до мільйона, інші гроші передаються під розписку. У разі залучення МСК такий варіант не пройде.
Другий нюанс – терміни угоди. Про це я писав вище – не всі продавці згодні чекати кілька місяців, необхідних для вирішення ПФР про передачу коштів.
Вимоги до житла, приобретаемому на вторинному ринку, стандартні:
- квартира повинна перебувати на російській території;
- вона не повинна бути аварійної, старою, що вимагає капітального ремонту;
- її площі повинно бути достатньо для комфортного проживання всіх членів сім'ї.
В інтересах дітей, для яких, в кінцевому рахунку, і відбуваються угоди купівлі-продажу, працівники ПФР виїжджають на місця для перевірки стану житла. Якщо що-то у придбаних квартирах їх не влаштовує, вони мають право відмовити в перерахуванні коштів.
Рекомендуємо переглянути дане відео на тему покупки нерухомості на маткапитал:
6. Висновок
Отже, шановні читачі, тепер ви знаєте про купівлю квартири під маткапитал набагато більше.
Придбання житла з залучення державних дотацій – не таке вже й складне захід, як може здатися спочатку. Головне – здійснювати операції грамотно і діяти в інтересах усієї сім'ї. Тоді у ПФР не буде підстав у відмові на матеріальну допомогу.
Вся детальна інформація про МСК на нашому сайті у статті «Все про материнський капітал».
Бажаю вам успіху в житлових питаннях та прошу оцінити даний матеріал. Чекаю зауважень і коментарів до теми публікації.