Як продати квартиру в іпотеку – 4 перевірених способу + професійна допомога у продажу іпотечних квартир

Здрастуйте, шановні читачі! Вас вітає Денис Кудерин.

В черговий публікації нашого ресурсу ми продовжимо досліджувати велику тему під назвою «Іпотека». Тема нової статті – як продати іпотечну квартиру.

Матеріал буде в першу чергу цікавий тим, хто більше не може або не бажає платити іпотечний кредит і хоче позбутися від купленої в борг нерухомості, а також всім, хто хоче підвищити рівень своєї фінансової грамотності.

Отже, приступимо!

1. Чи можна продати квартиру в іпотеку

Статистика свідчить, що більше 50% всіх квартир в РФ набувається в іпотеку. Не буду зупинятися на зручності і переваги такого способу купівлі нерухомості – про це на сайті є окрема стаття «Квартира в іпотеку».

Сьогодні поговоримо про зворотному процесі – продажу іпотечної квартири. Нагальна необхідність позбутися від купленого в кредит житла може виникнути у кожного.

В окремому розділі ми розглянемо всі обставини, при яких така угода доцільна і вигідна.

Однак для початку варто відповісти на запитання – чи законна така процедура взагалі? Чи можна продати іпотечну квартиру?

Відповідь – так, якщо купівля-продаж проводиться юридично грамотно, з дотриманням існуючих правил і нормативів. Продати квартиру, придбану в іпотеку, можна на будь-якій стадії виплати кредитів, більш того – навіть на етапі будівництва житла.

Відразу озвучу головна умова законності угоди: будь-які операції з нерухомістю, що знаходиться в заставі, можна проводити тільки з дозволу або за безпосередньої участі фінансової організації, в якій оформлено кредит.

Кажучи простіше, реалізувати нерухомість легально вийде тільки через банк. Оскільки майно не належить позичальнику повністю, розпоряджатися ним виключно по своїй волі він не має права.

Більш того, існує ряд ситуацій, коли банк має право відсудити собі квартиру у позичальника.

До таких ситуацій належать:

• наявність заборгованості;
• неналежне поводження з квартирою, псування майна;
• несанкціоновані роботи щодо зміни технічних характеристик приміщень;
• втрата майна з вини власника;
• передача нерухомості третім особам.

Висновок: не варто навіть намагатися діяти в обхід фінансової компанії. Легальних схем продажу квартири без участі банку не існує.

Але не треба впадати у відчай: продаж за згодою фінансової компанії – зовсім не програшний варіант. Якщо діяти послідовно і грамотно, є шанс не тільки повернути свої гроші, але навіть провести операцію з вигодою для себе.

Немає потреби продовжувати виплачувати борг, якщо в якийсь момент він стає непосильною. Іпотечна позика видається на багато років – за цей час часто змінюються життєві і фінансові обставини.

У наступних розділах я розповім, у яких випадках продаж іпотечного майна неминуча і як зняти з себе кредитне обтяження грамотно і ефективно.

Детальніше про те, що таке іпотека і як вона працює, читайте в окремій публікації нашого блогу.

2. В яких випадках продають іпотечну квартиру

Чому у людей виникає бажання продати іпотечне майно?

Причин тому може бути багато, але найголовніша з них – втрата доходу, достатнього для погашення боргу. Частина людей, урізавши щомісячні витрати, продовжує тягти непосильний вантаж, страждаючи при цьому морально і фізично.

Але інша частина, зваживши всі «за» і «проти», приймає рішення позбавитися від майна, за яке доводиться платити непомірну в сформованих обставинах ціну.

Перерахую всі причини продажу квартири в іпотеку:

• втрата доходу;
• потреба в придбанні більш просторого житла;
• бажання заробити на угоді перепродажу;
• особисті причини – розлучення, одруження, переїзд в інше місто (країну).

Тепер детальніше про кожну з причин.

Втрата доходу

Втратити роботу або інший джерело доходу в умовах економічної нестабільності простіше простого. Вас звільнили по скороченню, підприємство розорилося, ваш особистий магазин прогорів, а бізнес перестав приносити прибуток.

Ні в якому разі не бажаю нашим читачам подібної долі, але в наш час ніхто не застрахований від втрати стабільного доходу.

Фінансову організацію не хвилюють економічні обставини. Платежі потрібно здійснювати щомісяця в повному обсязі, інакше банк неминуче застосує санкції та накладено штрафи.

Якщо платник не бачить інших шляхів вирішення проблеми в найближчому майбутньому, вихід тільки один – продати іпотечне майно і переїхати в більш скромне житло.

Необхідність розширення житлоплощі

Сама типова ситуація такого плану – народження дитини. Якщо дитина другий, то для поліпшення умов житла сім'я має право скористатися материнським капіталом.

Про те, як купити квартиру в іпотеку на маткапитал, читайте окрему публікацію на сайті.

Потреба в придбанні більш престижної квартири виникає у людей, що отримали прибуткову посаду або відкрили прибутковий бізнес.

Існує два варіанти дій в такій ситуації:

• взяти другий кредит і виплачувати 2 іпотеки (якщо доходи сім'ї дозволяють, банк не буде проти);
• продати першу квартиру і купити більш простору.

Перший варіант досить ризикований, оскільки, як вже було сказано вище, від фінансових труднощів не застраховані навіть доларові мільйонери.

Особисті обставини

Життя повне несподіванок: родина вирішує переїхати в інше місто, і нерухомість, обтяжена необхідністю багаторічних виплат, їй просто не потрібна. Або сім'я вирішила розлучитися, і спільне майно у вигляді іпотечної квартири не потрібно ні одному з подружжя.

Приклад

Поживши разом кілька років, молодята прийшли до висновку, що їх зустріч була помилкою. Оскільки іпотека була оформлена на дружину і чоловіка як на позичальників, вони обоє залишаються боржниками по іпотеці. Але так як загальна квартира їм більше не потрібна, єдиний розумний варіант – продати її з дозволу банку.

Один з подружжя або обидва можуть зайнятися продажем заставного майна. Тільки звільнившись від боргу, вони можуть почати роздільну життя.

Заробіток на угоді продажу

Варіант для розумних і просунутих.

Якщо нерухомість купувалася в споруджуваному будинку на ранній стадії, то до завершення будівництва його вартість істотно збільшиться. У ряді випадків продаж з лишком перекриє будь-які іпотечні витрати.

Знавці радять учасникам пайового будівництва реалізовувати майно до здачі об'єкта в експлуатацію, так як переоформити такий договір набагато простіше, ніж оформляти готове житло.

Повторюся, дані маніпуляції актуальні тільки для тих, хто спочатку ставить собі за мету заробити на іпотеці. Буває, звичайно, що поки будинок стоился, необхідність у житлі у позичальника відпала: в таких ситуаціях вигода від продажу стає побічним ефектом життєвих обставин.

3. Як продати квартиру в іпотеку – 4 перевірених способу

Будь-який варіант продажу квартири, що перебуває у статусі застави, не буде простим. Адже по суті, ви не володієте майном повністю, оскільки воно обтяжене заставою.

Тому перш ніж зважитися на продаж квартири з іпотечним статусом, слід заздалегідь обрати спосіб майбутньої угоди.

Існує 4 законних варіанти:

1. Дострокове погашення: ви знаходите покупця, згідного купити майно з обтяженням і внести суму, необхідну для повного погашення боргу.
2. Продаж кредитних зобов'язань: ви оформляєте «перезайм»   процедуру, в результаті якої ваш кредит переходить до іншої людини.
3. Продаж через банк: банк сам займається пошуком покупця і зняттям обтяження.
4. Самостійна продаж: ви знаходите покупця, він звертається в банк, складає з ним письмову угоду про подальше придбання об'єкта і розраховується за нього. Обтяження позичальник знімає сам на підставі довідки про відсутність заборгованості.

А тепер докладно про кожному способі.

Спосіб 1. Продаж за готівку (дострокове погашення)

Така схема, безумовно, найвигідніша для власника квартири. Правда, відшукати покупця, який погодиться мати справи з іпотечним майном, справа непроста.

Обтяження саме по собі відлякує – кожному хочеться купити квартиру без жодних боргів і зобов'язань, а таких об'єктів на вторинному ринку предостатньо.

До такого способу зазвичай вдаються при продажу споруджуваного житла, купленого по іпотечній програмі. Попитом користуються і нові готові квартири в престижних районах з розвиненою інфраструктурою. На підвищення популярності об'єкта працює також покращене планування і кінцева стадія будівництва.

Стадії операції:

• покупець нотаріально оформляє угоду з позичальником і вносить суму, необхідну для тотального погашення іпотечної позики;
• після закриття боргу та зняття обтяження з квартири продавець і покупець йдуть в реєстраційну палату, де оформляють договір купівлі-продажу;
• якщо стадія здачі об'єкта в експлуатацію ще не настала, замість купчої відбувається переоформлення договору пайової будівництва.

Такий спосіб називають «довірчим», оскільки здобувач житла заздалегідь погашає кредит своїми засобами, ще не здійснивши акт купівлі/продажу.

Після сплати боргу по іпотеці і зняття обтяження покупець кладе залишок грошей за покупку квартири в банківську комірку. Продавець одержить цю суму тільки після того, як буде підписаний договір продажу і оформлені всі інші документи.

Спосіб 2. Продаж боргових зобов'язань

Інша назва даного варіанту – «перезайм». Житло, що знаходиться в заставі у кредитної компанії, власник вправі передати в борг іншій фізичній особі, якщо воно візьме на себе зобов'язання по іпотеці.

Бажає перепозичити іпотеку можна знайти самому. Позичальник, який знайшов клієнта, приводить його в банк і проводить процедуру переоформлення. Майбутній власник повинен відповідати вимогам банку – мати стабільний дохід і пристойну кредитую історію. Якщо клієнт відповідає умовам, укладається новий договір.

Згідно з цим документом житло продовжує залишатися в банківській заставі, але гроші за кредитом виплачує вже інший клієнт. При бажанні «перезаемщик» має право погасити кредит достроково.

квартири, що знаходяться в заставі, можуть залучити покупців:

• по-перше, зниженою вартістю;
• по-друге, розташуванням в хорошому районі;
• -третє, поліпшеним плануванням і обробкою.

Процедурою перереєстрації обтяження в Росреестре зазвичай займається сам банк. Від першого позичальника вимагається підписання угоди про переуступку боргових зобов'язань.

Процедура продажу боргових зобов'язань займає в середньому близько 20 днів. 5 днів потрібні для зняття обтяження і 2 тижні на оформлення нового документа купівлі-продажу.

Спосіб 3. Продаж з допомогою банку

Відмовитися від участі в продажу – законне право кожного позичальника. Якщо йому не вистачає часу або він не можете бути присутнім при оформленні угоди особисто (наприклад, при переїзді в інше місто), він вправі перекласти реалізацію іпотечної квартири повністю на плечі працівників банку.

Зняттям обтяження та іншими етапами операції займаються в цьому випадку банківські службовці і покупець, якого теж знаходить фінансова організація. Новий власник сплачує борг по іпотеці та переоформлює житлоплощу на себе.

Грошовий залишок від угоди (якщо такий є) становить різницю між сумою іпотеки і ціною на нерухомість. Ці гроші покупець кладе в депозитну комірку банку, а колишній власник квартири забирає їх після підписання документа купівлі-продажу.

Спосіб 4. Самостійна продаж

Самостійна – не мається на увазі нелегальна. Сповіщати банк все одно доведеться. Мова лише про те, що зняття обтяження, оформлення документів та інші етапи операції виконуються продавцем і покупцем повністю самостійно.

Приховувати від потенційного нового власника факт обтяження квартири незаконно і недоцільно. Якщо ви будете видавати інформацію по частинах і замовчувати про важливих обставин, у людини складеться враження, що його хочуть втягнути в якусь аферу.

Етапи угоди наступні:

• покупець дивиться об'єкт;
• якщо квартира влаштовує, покупець звертається в кредитну фірму з виявленням бажання викупити заставу;
• співробітники складають з покупцем попередній договір, завірений нотаріусом;
• покупець вносить суму для погашення іпотечного боргу в депозитну комірку №1, а гроші, що належать позичальнику, у вікно №2;
• з об'єкта знімається обтяження;
• оформляється документальне підтвердження продажу в Росреестре;
• банк і продавець отримують доступ до клітинок №1 та №2 відповідно.

Самостійний спосіб трохи швидше, але знайти покупця на квартиру в заставі не так-то просто. Крім того, банк дасть згоду лише у випадку, якщо у нього немає жодних претензій до позичальника: він справно виплачував іпотеку і не має заборгованості по термінах.

Для наочності об'єднаємо в таблиці всі плюси і мінуси варіантів продажу іпотечної нерухомості:

4. Продаж іпотечної квартири – можливі ризики і підводні камені

Для банку головне – повернути собі суму боргу по іпотеці, тому шукати вигідні варіанти, щоб грошей вистачило ще й продавцю, працівники фінансової компанії не будуть. З цієї причини операція через банк найменш вигідна для власника нерухомості.

Висновок

Якщо ви хочете не просто позбутися від іпотечного боргу, а отримати хоч якісь гроші за свою квартиру, шукайте покупця самостійно.

З іншого боку, якщо ваша квартира не приваблює потенційних господарів нічим, крім ціни, про вигоду можна забути.

Втім, іноді самостійна продаж недоступна за правилами кредитного договору. Ряд банків вимагає, щоб перебуває в заставі квартира, продавалася виключно через власну базу кредитної організації.

Що стосується ризиків для покупців, то вони мінімальні в разі угод з заставними квартирами, оскільки суворо регулюються і контролюються федеральним законом «Про іпотеку». Якщо в процедурі беруть участь представники банку, юристи та ріелтори, ризик визнання договору недійсним наближений до нуля.

Ще один нюанс: при дозволі на самостійну продаж вартість квартири також контролюється банком. Ви не можете встановлювати свою ціну, щоб скоріше продати нерухомість. Банку важливо, щоб сума покрила всі кредитні зобов'язання позичальника, включаючи штрафи і пені.

5. FAQ – відповіді на типові питання

Власникам квартир і покупцям іпотечної нерухомості корисно буде знати відповіді на найпоширеніші питання щодо продажу та купівлі заставного майна.

чи Можна продати квартиру без попередження банку?

Відповідь – ні. Законно продати заставну квартиру як свою власну не вийде. Банк повинен бути в курсі будь-яких операцій з іпотечної нерухомістю, поки борг не погашено повністю.

Однак якщо ви виплатили іпотеку разом з усіма комісійними, об'єкт стає вашим майном, і ви вільні розпоряджатися їм самостійно – дарувати, продавати, обмінювати, передавати в спадщину.

чи Можна продати квартиру, куплену по військовій іпотеці?

Знову ж таки, якщо позичальник вже розрахувався з боргом, він має право здійснювати будь-які операції з квартирою. Все ускладнюється, якщо військовий не встиг розрахуватися з боргом, але в силу обставин змушений продавати житло.

Щоб отримати дозвіл на продаж «військово-іпотечної квартири позичальникові доведеться зібрати величезну кількість дозвільних та інших документів, відвідавши для цього десяток різних інстанцій. Продати таку квартиру без дозволу Міноборони РФ не вийде.

В ситуації, коли продаж квартири пов'язана з перекладом військового в иногороднюю частина, Росвоенипотека всіляко сприяє процедурі продажу.

В інших випадках питання вирішується особисто військовим – якщо йому вдасться переконати офіційні органи видати дозвіл на продаж, він зможе виставити квартиру на торги, якщо ні, доведеться чекати закінчення терміну виплат.

Все про військовій іпотеці – у спеціальній статті журналу.

чи Можна продати одну іпотечну квартиру і купити іншу?

Така ситуація виникає, коли у позичальника виникла необхідність придбати квартиру більшої площі або, наприклад, переїхати в інший район. У теорії така операція цілком здійсненна, але на практиці цей варіант зажадає від продавця неймовірних витрат часу та моральної енергії.

Спочатку доведеться знайти продавця, готового закрити перший борг по іпотеці, потім скласти новий договір іпотечного кредитування. Не кожен банк погодиться на такі маніпуляції – хіба що побачить в цій угоді вигоди для себе.

Як продати квартиру в іпотеку, яка у власності менше 3 років?

Продаж квартири, що знаходиться у власності менше 3 років, передбачає сплату податку з продажу, який для багатьох продавців буде непосильним.

Проте можна здійснити таку операцію без сплати податку, якщо продажна ціна на квартиру буде не більше тієї, за яку ви її купували. Дана процедура називається «заниження ціни».

У будь-якому випадку доведеться домовлятися безпосередньо з представниками банку. Якщо вони дадуть «добро» на таку угоду, ніхто не завадить вам провести її.

6. Професійна допомога у продажу іпотечної квартири

Навіть досвідчені в угодах з нерухомістю люди не завжди в курсі всіх нюансів і особливостей при продажу іпотечних квартир.

Щоб не програти в грошах і не залишитися в боргу у банку, рекомендую скористатися професійною допомогою в таких угодах і звернутися в яку-небудь надійне і недороге агентство нерухомості.

Послуги таких організацій платні, але зате ви виграєте в часі і іноді – в ціні квартири. Співробітники агентств мають свої підходи в переговорах з банківськими організаціями, тому здійснюють такі операції швидко і з вигодою для клієнта.

Для закріплення матеріалу рекомендую до перегляду інформативне відео від Ярослава Дмитрієва, експерта з фінансових питань.

7. Висновок

Зробимо висновки. Продаж майна в статусі іпотечному застави – захід непросте, але цілком посильне для енергійного і діяльної людини.

Для досягнення успіху в цій справі я рекомендую заздалегідь вивчити всі нюанси і юридичні тонкощі питання, щоб не втратити в грошах і зберегти свої нерви.

Колектив журналу бажає читачам успіху у будь-яких операціях з нерухомим майном. Ми просимо вас також дати оцінку прочитаному. Якщо є зауваження – не соромтеся, пишіть!