Як правильно і вигідно купити квартиру і не бути обдуреним   покрокова інструкція для самостійної купівлі квартири + грамотне оформлення документів на наочних прикладах

Здрастуйте, шановні читачі! З вами Олександр Бережнов.

Цю статтю я вирішив написати, так як сам не раз купував квартири для себе і своїх знайомих, і весь досвід опишу в даній статті.

Вивчивши матеріал, ви особисто для себе оцініть, чи варто вдаватися до допомоги ріелтора, а якщо він вам знадобиться, то дізнаєтеся, на що варто звернути увагу.

У підсумку, ви зможете з легкістю купити підходящу нерухомість, а також дізнаєтеся про всі тонкощі і потенційні небезпеки майбутньої угоди.

Сідайте зручніше, буде цікаво!

1. Як підготуватися до купівлі квартири

Придбання житла – відповідальна і непроста захід, до якого треба належним чином підготуватися.

Перш ніж перейти безпосередньо до процесу покупки, слід розповісти як діяти, щоб не втратити гроші і нерви. Всяке відповідальна і складна справа не можна починати без підготовки: правильно проведена попередня робота полегшує таку задачу.

Перше, з чим варто визначитися: хто буде займатися пошуком квартири і оформленням договору – ви або ріелтор? Обидва варіанти вимагають продуманого підходу і попередньої роботи. На перший погляд, легше скористатися професійною допомогою і це цілком виправдано.

Хороший ріелтор вчиться працювати роками і володіє відповідними навичками. Але за свої послуги він бере певну плату, іноді досить пристойну. У середньому послуги ріелтора на ринку варіюються від 2% до 6% від суми угоди (здійснюючи допомогу в продажу квартири).

Однак, за підбір квартири, тобто допомога в покупці, посередники беруть набагато менше: від 0,5% до 3%.

Оцініть, скільки ви зможете виграти, якщо вирішите зайнятися покупкою квартири самостійно і обійтися без посередників. І постарайтеся визначити, чи здатні ви самі врахувати всі можливі ризики при здійсненні угоди.

Пам'ятайте, що вирішивши діяти самостійно, можливо, ви виграєте в грошах, але при цьому втратите набагато більше моральних сил і ресурсів часу.

також Потрібно визначитися, яку саме квартиру ви хочете придбати.

Ринок житла підрозділяється на первинний і вторинний.

Первинне житло – це квартири в новобудовах, на які ще не оформлено право власності фізичної особи. Тобто первинне житло — це не просто новий будинок, а нерухомість, що знаходиться у власності забудовника до її реалізації кінцевому споживачу, в даному випадку вам.

Вторинне житло - квартира, на яку вже оформлено право власності фізичної особи. Тобто вторинне житло може бути як новим, щойно зданому будинку, так і в дуже старому, якому налічується 100 років.

Обидва варіанти мають як плюси, так і мінуси.

Переваги первинного житла наступні:

1. «Юридична чистота квартири. Первинне житло не має передісторію, у нього ще не було власників, а значить, на житлоплощі ніхто не прописаний і ніяких проблем з екс-господарями не виникне;
2. Новизна квартири. В новобудовах зазвичай немає необхідності робити капітальний ремонт, модернізувати сантехнічні комунікації і т. д.
3. Відносно невисока ціна. Ця перевага має місце у випадку покупки квартири в споруджуваному будинку за договором пайової участі.

Є й недоліки:

1. Великий термін реєстрації права власності. Свідоцтво про право власності на об'єкт нерухомості як правило покупець отримує через місяці, що означає неможливість прописатися в своєму житлі.
2. Ризик втратити гроші при купівлі житла в споруджуваних будинках. Бувають ситуації, коли компанія-забудовник виявляється шахраєм або банкрутом.
3. Географічне розташування. Часто новобудови знаходяться у віддалених районах міста;
4. Відсутність обробки. Ремонт в будь-якому випадку доведеться робити самому.

Вторинне житло купувати, звичайно, швидше і найчастіше зручніше. Головна небезпека тут – юридичні питання.

Перед покупкою потрібно переконатися, чи всі колишні мешканці виписані з житлоплощі, немає осіб, зберегли право проживання в квартирі, не здали житло в оренду, не значаться за даними житлом заборгованості по комунальним платежам, за які вам потім доведеться розплачуватися як новому власнику.

Можливі й інші обтяження, про які ви можете не знати, наприклад, квартира може бути закладено або заарештована. Варто насторожитися, якщо раптом вам необґрунтовано пропонують придбати об'єкт за низьку ціну.

2. Від чого залежить ціна квартири і як не переплатити за неї

Як купити житло і не переплатити за нього? Питання актуальне для всіх, навіть для людей з достатніми засобами: ніхто не зацікавлений в зайвих витратах, коли є можливість їх уникнути.

Вартість квартири – ключове питання при операціях з нерухомістю.

Часто саме ціна виступає визначальним чинником вирішення про покупку житла або, навпаки, відмови від угоди.

• Як вигідно купити квартиру і визначити, наскільки ціна відповідає реальним характеристикам житлоплощі?
• В якій ситуації варто поторгуватися, а краще відразу дати згоду на операцію?

ці питання вирішуються, безумовно, в індивідуальному порядку, але загальні критерії вибору все ж існують.

При купівлі, наприклад, автомобіля, ціна визначається маркою, її функціональними характеристиками, віком, ступенем зносу (пробіг). Однак на відміну від більшості споживчих товарів, ціна квартири набагато меншою мірою залежить від її стану.

Основні фактори ціноутворення тип будинку, топографічне розташування об'єкта та наявність інфраструктури, поверховість. Але навіть при аналогічних параметрах 2 квартири в одному районі можуть мати істотну цінову різницю.

Купуючи будинок в селі, де немає попиту на житло, можна придбати непогану споруду навіть нижче її собівартості. Зовсім інша справа в містах, де ціна житла лише мінімально залежить від витрат на його будівництво.

У цілому в мегаполісах ціна окремої квартири в кілька разів перевищує її собівартість, тому методика оцінки житла заснована в першу чергу на аналізі пропозиції і попиту.

Нещодавно у нас виходила докладна стаття з якої ви можете дізнатися, як швидко і вигідно продати квартиру, в ній ми описали критерії оцінки нерухомості та алгоритм визначення об'єктивної вартості на даний момент.

Що потрібно знати перед купівлею квартири

Купуючи житло, важливо з мінімальною похибкою оцінити її реальну вартість по відношенню до пропонованої ціни і визначити, наскільки можливий торг.

З таким завданням найбільш ефективно може впоратися або досвідчений і знаючий чоловік, або професійний ріелтор.

Зазвичай продавець чи його посередник спочатку виставляють ціну на рівні верхньої планки.

У вартість житла понад реальної ціни вже закладено:

• вартість послуг агентства або посередника;
• сума, в межах якої власник планує торгуватися.

Продавець і ріелтор заздалегідь визначають для себе нижню планку – мінімальну вартість, яку вони можуть запропонувати. При грамотному торзі можна подолати і її, але потрібні професійні навички переговорів, конкретні переконливі докази, аргументи.

Нижче ви дізнаєтеся, як правильно оцінити квартиру, що купується.

Від чого залежить ціна квартири (16 основних параметрів):

1. Кількість кімнат
2. Метраж (квадратура)
3. Планування
4. Розмір кухні
5. Поверх і поверховість будинку
6. Тип будівлі і рік його споруди
7. Прилегла територія
8. Наявність балкона або лоджії
9. Стан об'єкту (ремонт)
10. Тип опалення (центральне/індивідуальне)
11. Розмір комунальних платежів
12. Тип санвузла (суміжний/роздільний)
13. Район розташування (центр/околиця)
14. Інфраструктура району
15. Забудовник (перевірена компанія/новий гравець на ринку)
16. Готовність об'єкта до експлуатації (етап будівництва будинку)

Крім квартир за цінами в межах ринку, при купівлі нерухомості можна зіткнутися з необґрунтовано завищеними або заниженими цінами на об'єкти.

Обидва варіанти мають насторожити покупця: в першому випадку продавці розраховують на простачка, у другому – ви можете стати жертвою аферистів або отримати у власність квартиру з істотними прихованими недоліками (наприклад, величезними боргами за комунальні послуги).

Найбільш розумний спосіб перевірити доцільність пропонованої ціни квартири – звернутися до професійного оцінювача. Це вимагає витрат, але зате є гарантія, що вас не обманюють.

3. Ріелтор – чи варто вдаватися до послуг посередника і як правильно його вибрати

Як краще купити квартиру – самостійно або за допомогою посередника?

Як вже було сказано, вирішувати квартирне питання, не вдаючись до сторонньої допомоги, можна тільки при наявності певного досвіду.

Якщо ви новачок в операціях з нерухомістю, скористайтеся допомогою агентів з купівлі/продажу житла. Можна також звернутися за допомогою до своїх родичів чи близьких друзів, якщо у них є необхідний досвід. Це буде дуже добре, якщо приміром, вони нещодавно вже купили нерухомість і відповідно в курсі того, який зараз ринок, ціни, і знають все про оформлення угоди.

Порівняння переваг і недоліків самостійної покупки квартири і з допомогою ріелтора

Можна застосувати проміжний варіант – основну частину роботи виконати самостійно (пошук варіантів, торг), а в допомогу залучити юриста.

У містах існують десятки юридичних фірм, готових за певну плату проконсультувати покупців цікавлять пунктів угод і допомогти з усім комплексом юридичного оформлення квартири.

Якщо ви вирішили довірити придбання квартири агентству нерухомості, потрібно грамотно підійти до його вибору.

Якщо не хочете ризикувати, вибирайте великі компанії: там і вибір співробітників більше, і архівні бази ширший, хоча ціни можуть бути вище.

Добре, якщо компанія є членом гільдії ріелторів федерального або регіонального рівня.

Вибір посередника – справа серйозна. Як показує практика, ви можете знайти хорошого ріелтора, звернувшись за рекомендацією друзів і знайомих. Іноді це допомагає знизити ціни на послуги і підвищує рівень надійності ріелтора.

Також варто побувати в офісі компанії особисто: не надто довіряйте словам, сказаним по телефону, або красивою картинці на сайті агентства.

В офісі не соромтеся перевіряти документи і ставити прямі запитання: ви покупець, і мають намір витрачати свої «кровні» гроші.

Ознаки надійного (або хоча б порядного) агентства:

• професійний підхід до роботи;
• термін існування компанії на ринку;
• пристойне технічне оснащення;
• порядок і дисципліна в офісі.

Укладаючи договір на підбір об'єкта нерухомості, переконайтеся, що всі ризики при проведенні операцій з квартирою повинні нести спільно ви та компанія.

В документах повинно бути згадано назву фірми, а не прізвище конкретного ріелтора: так безпечніше з юридичної точки зору. Обов'язково повинні враховуватися кризові та «форс-мажорні» обставини.

Завдання ріелтора – знайти компроміс між вами та власником: якщо агент більшою мірою відстоює інтереси господаря квартири, це повинно вас насторожити.

Якщо раптом ріелтор повідомляє вам інформацію, що несподівано з'явився ще один покупець, який пропонує на $1000 більше, не варто вірити на слово: такі відомості потребують перевірки.

Будьте реалістами – не довіряйте своєму агенту беззастережно: він переслідує свою вигоду, і не завжди вона співпадає з вашою. Якщо вам категорично відмовляють у зниженні ціни, приводячи при цьому «неспростовні» докази такого рішення, то краще розглянути ще кілька варіантів.

Працюючи з ріелтором, максимально інформуйте його про параметри шуканої площі і своїх побажаннях. Якщо ви бажаєте спостерігати з вікна захід сонця або хочете тихих сусідів-пенсіонерів, краще заздалегідь сповістити агента про це.

На практиці ріелтор прагне включити у вартість квартири та власні комісійні. Про розміри посередницького відсотка клієнта навіть не завжди інформують.

Якщо в договорі ви вказуєте максимальну суму, яку готові заплатити за житло, будьте впевнені, що саме цю ціну вам і буде пропонувати ваш агент в надії отримати гранично високі комісійні.

Щоб виключити невигідні для вас ситуації, слід:

• заздалегідь визначити в договорі суму винагороди ріелтора не у відсотках, а фіксоване (бажано);
• вказати, яка сторона оплачує оформлення угоди. Зазвичай, всі витрати з оформлення житла несе покупець;
• перелічити всі можливі витрати клієнта при укладанні угоди.

При складанні договору ріелтор має право взяти з клієнта певний аванс. Це цілком закономірно: пошук варіантів вимагає певної роботи і витрат.

Проте розмір авансу повинен бути розумним: не більше $1000 в залежності від вартості квартири і складності пошуку. Відзначте в договорі, що аванс входить в загальну суму винагороди ріелтора. І головне, зафіксуйте письмово, що ріелтор отримав ці гроші в рахунок своїх послуг.

Не завжди пошук можливих варіантів закінчується успішно. Хто несе відповідальність, якщо угода не відбулася? Про це теж варто подбати заздалегідь. Експерти радять включити в договір з агентом наступні пункти:

1. Ріелтор зобов'язаний надати клієнту на розгляд не менше 3-х варіантів, які повністю відповідають початковим вимогам.
2. У разі невиконання пунктів договору ріелтор зобов'язується повернути клієнту аванс і виплатити неустойку в заздалегідь обумовленій сумі.
3. Якщо клієнт відмовляється від 3-х варіантів (які відповідають критеріям пошуку), він має право вимагати повернення авансу за вирахуванням оплати діяльності ріелтора. (Розмір такої плати звичайно варіюється в межах $200).

Професійний підхід до відповідальності обох сторін відразу налаштовує ріелтора на ділову хвилю і гарантує відсутність халтури в роботі. Включивши в договір вищевказані пункти, довго чекати варіантів і підганяти агента вам не доведеться.

ріелтор Повинен відповідати за чистоту угоди

Теоретично будь-який договір при відповідних обставинах може бути анульований у суді. Навіть самий досвідчений профі не дасть 100% гарантії, що цього не трапиться.

Проте агентство має повністю відповідати за помилки, допущені його штатними працівниками в ході оформлення угод купівлі/продажу, і за порушення даних зобов'язань. Іншими словами, ріелтор несе хіба що моральну відповідальність за недобросовісного продавця, але повністю відповідає за власні дії.

Відшкодування матеріальних збитків, заподіяних покупцеві, можливо при наявності в ріелторської компанії цивільного договору страхування. Сума, яку страховик оцінює збиток, зазвичай відразу вказується в договорі. На велику компенсацію клієнтові можна не розраховувати.

4. Популярні способи покупки квартири

Отже, як купити квартиру? Чим краще розплатитися за майбутнє житло – готівкою відразу, банківськими переказами щомісяця?

Кожен спосіб має свої сильні і слабкі сторони.

1) За готівку

Пряма купівля за готівку – з одного боку, найпростіший спосіб, з іншого – найбільш нервовий. Роблячи таке придбання, людина часто вчиняє найдорожчу покупку в своєму житті. Питання безпеки фінансів в таких операціях має першорядне значення.

Перш ніж розплачуватися, покупцеві слід ретельно перевірити стан житлоплощі, юридичну чистоту житла, погодити з продавцем найбільш прийнятний спосіб передачі грошей.

Статистика свідчить, що 90% розрахунків (в першу чергу, при купівлі «вторинки») проводиться за готівкові кошти. Формально перехід до покупця права власності здійснюється в момент державної реєстрації угоди. Однак реєстрація відбувається через 10 діб після надання документів. Коли ж платити господареві?

Є 2 варіанти:

1. Передати кошти перед оформленням документів, склавши розписку в отриманні грошей в рахунок угоди купівлі-продажу нерухомості.
2. Зробити оплату після реєстрації права нових власників на житло.

Другий спосіб більш ризикований, і зазвичай усі операції здійснюються через складання розписки.

Звести ризики до мінімуму допомагають: юридично оформлені розписки, наявність свідків угоди, передача грошей в людному місці (в ідеалі   з камерами спостереження), використання банківської комірки.

2) Через іпотеку

Іпотека є хорошим варіантом для людей зі стабільним доходом, але не має всієї суми для придбання нерухомості.

Покупка квартири без грошей — це популярний питання серед наших громадян. Зазвичай вони вирішуються оформленням іпотеки в банку.

Іпотечна ставка в коливається і в різних банках становить від 10,5% до 14%.

Купити таким способом квартиру можна, маючи на руках чималу суму початкового внеску. Зараз він становить від 10% (в окремих випадках) до 40% в різних банках.

З одного боку, іпотека – найбільш доступний і популярний метод покупки житла при відсутності коштів. Але з іншого – це суттєва фінансова навантаження для одержувача іпотечного кредиту.

За даними Федеральної служби державної реєстрації, кадастру і картографії (Росреестр) з січня по червень 2015 було зареєстровано 533 тис. іпотечних кредитів.

Іпотека – відповідальне рішення, яке треба всебічно обміркувати. Чи готові ви протягом 15-30 років регулярно віддавати значну частину своїх доходів банку і вести більш скромну і стриману життя?

Певна частина населення однозначно висловлюється проти іпотеки, називаючи цей варіант «кабали» та «фінансовим рабством».

Такі люди вважають, що взявши іпотеку, доведеться жити чи ні на хлібі і воді, працюючи по 12 годин на добу. Квартира, на думку противників іпотеки, не та мета, заради якої варто втрачати роки життя.

Така думка має розумні підстави. Людям властива переоцінка своїх можливостей. Вони вважають, що якщо купувати дешеву їжу, ходити пішки, економити на розвагах, одязі та інших нагальних речах, можна розплатитися з кредитом достроково. Але це – шлях в нікуди.

При такому розкладі ваше прагнення до розвитку і досягнення життєвих цілей впаде до нуля. Працюючи з ранку до ночі, задовольняючись малим, ви ризикуєте впасти в депресію, зіпсувати стосунки з чоловіком і дітьми і навіть втратити роботу.

Щоб цього не сталося, слід засвоїти головне правило іпотеки: платежі повинні бути посильними для вас.

Борг повинен стати фоном вашого життя, а не предметом щоденних турбот.

Не варто платити з останніх сил, позбавляючи себе відпочинку, нової одягу, відпусток та розваг. Потрібно лише помірно оптимізувати витрати.

Допустимий максимальний платіж по іпотеці це 30-40% від основного доходу.

Якщо після вирахування цієї суми у вас цілком вистачає на життя, значить, такий варіант для вас. Платити більше людині важко психологічно. Цифри, звичайно, річ умовна, але реально оцінити свої сили цілком можливо.

3) В розстрочку

Такий спосіб нерідко виявляється єдино можливим для тих, хто не має повної суми платежу на момент купівлі квартири, але розраховує отримати гроші в найближчий період. Розстрочка – щось середнє між іпотекою і повної одноразової оплатою.

Купуючи житло в розстрочку, покупець робить первісний внесок, а решта виплачує рівними частками кожен місяць або за заздалегідь встановленим графіком. Термін таких платежів зазвичай 3-12 місяців, рідше до 2-х років. Первинний внесок зазвичай становить 50%.

Розстрочка підходить далеко не всім: таким варіантом користуються ті, хто має стабільний високий дохід або планує внести гроші після продажу вже наявної нерухомості.

Розстрочкою часто користуються, якщо потрібно терміново придбати квартиру в споруджуваному будинку, оскільки на пізніших етапах будівництва вартість житла значно зросте. Деякі компанії пропонують короткострокові безвідсоткові розстрочення (3-6 місяців). В інших випадках за відстрочку платежу належить внести 10-12% переплати.

4) За материнський капітал

Материнський капітал – реальний шанс для молодих сімей* купити квартиру за відсутності потрібної суми. Даним варіантом оплати можуть скористатися сім'ї, в яких є 2 дитини і більше.

Молода сім'я – це сім'я в перші 3 роки після укладення шлюбу (у разі народження дітей – без обмеження тривалості шлюбу) за умови, що один з подружжя не досяг 30-річного віку.

Щорічно сума материнського капіталу індексується. Наприклад, у 2015 році вона становила 453 000 рублів. Отримати сертифікат на володіння материнським капіталом можна безпосередньо відразу після народження дитини або пізніше. Згідно із законодавством, програма працює до кінця грудня 2016.

При купівлі житла за допомогою материнського капіталу слід враховувати, що сума надходить на рахунок власника квартири тільки через 2 місяці після укладення угоди.

Якщо сума житла більше материнського капіталу, покупець вносить недостатню кількість коштів готівкою. Для здійснення угоди покупець звертається в Пенсійний фонд. Капітал можна використовувати як у вигляді першого іпотечного внеску, так і направити на погашення поточного кредиту.

5) Від забудовника

Покупка квартири від забудовника – досить ризикований варіант.

Однак при вдалому розкладі такий спосіб може принести значну вигоду. Купуючи квартиру від забудовника, варто провести попередню роботу:

• провести порівняльний аналіз цін. Дуже занижена вартість повинна насторожити покупця: солідна фірма навряд чи буде віддавати нерухомість за безцінь;
• зібрати максимальну кількість інформації про забудовника;
• ознайомитися з установчими документами компанії, дозволом на будівництво, проектної документації, договором на земельну ділянку;
• вивчити умови договору пайової участі: бажано зробити це уважно і будинку, де вас ніхто не квапить і ніщо не відволікає. Також можна підстрахуватися, показавши договір досвідченому юристові;
• перевірити акредитацію новобудови в банку;
• перевірити всі акти і узгодження аж до дозволу на підключення будинку до місцевих комунікацій після завершення будівництва;
• оцінити ступінь готовності житла (втім, не завжди навіть 80% готовності гарантує успішне закінчення будівництва).
• оцінити об'єкт з точки зору окупності інвестицій.

Купуючи квартиру від забудовника, ви можете вигідно перепродати її в подальшому, зробивши ремонт і оформивши право власності.

Зверніть увагу, що в разі продажу, ви будете зобов'язані заплатити податок 13%, якщо володієте цією нерухомістю менше 5 років (зміна в законодавстві з 2016 року), раніше було 3.

6) Від підрядника (у новобудові)

Підрядник — це організація або індивідуальний підприємець, який здійснює роботи або продає товари (будматеріали) для компанії-забудовника.

тобто забудовник — це клієнт підрядника. Так як часто у компанії-забудовника обмежені кошти, то з підрядниками він розраховується натурою, тобто готовими квартирами.

Приклад

Компанія-забудовник «Містобудівна компанія» зводить житловий комплекс «Олімп», а підрядник ІП Петров для будівництва «Олімпу» здійснив для «Містобудівної компанії» постачання цегли на 10 000 000 рублів.

Тоді після здачі об'єкта «Олімп» ІП Петров отримає 4 готових квартири по 2 500 000 рублів, тобто всього на 10 000 000 рублів.

Причому, вартість 2 500 000 за квартиру нижче ринкової. У той час як сам забудовник продає такі квартири дорожче, наприклад за 3 500 000 рублів.

Таким чином, підрядник виявляється в потенційному «наварії». Але часто йому потрібно повернути свої гроші в оборот, і тоді він швидко продає дісталися від забудовника квартири за ціною нижче ринку, наприклад за 3 000 000 рублів.

Тут ви можете заощадити до 20% від вартості квартири.

Важливий момент!

Підрядники при розрахунку приймають лише готівку і в обмежений термін, зазвичай не більше 10 днів. Цим і обумовлена більш низька ціна.

Сама процедура покупки квартири від підрядника називається «договір переуступки права вимоги нерухомості». Тобто, поки ваш будинок не зданий, їм володіє забудовник. Коли забудовник «відписав» квартиру підряднику, то за законом він має право вимагати від забудовника це житло після здачі будинку.

Відповідно, якщо ви купили квартиру від підрядника, то право вимоги готової квартири переходить до вас після здачі будинку.

Головне для клієнта – знайти сумлінного і порядного підрядника, який не займається махінаціями, а працює за реальним договором із забудовниками.

7) Від власника

Купівля від власника – поширений варіант купівлі вторинного житла.

Зазвичай так іменується купівля без посередників (тобто ріелторів), коли покупець і продавець безпосередньо домовляються про умови угоди. Купівля без ріелтора дозволить вам заощадити певну суму, але при цьому ризик придбати житло, що не відповідає заявленим характеристикам, підвищується.

В цьому випадку сторони правочину   продавець і покупець просто укладають договір купівлі-продажу нерухомості і здають документи до реєструючого органу.

5. Як вигідно купити квартиру – 7 простих кроків для покупця

Дотримуючись заздалегідь продуманим планом, зменшує ймовірність помилок і мінімізуєте ризик втратити свої гроші.

Крок 1. Визначаємо параметри майбутньої квартири

Слід відразу визначитися, яка саме вам потрібна квартира, в якому будинку, на якому поверсі, в якому районі. Продумайте також, на який ринок будете орієнтуватися – первинний або вторинний.

Пам'ятайте, що вторинне житло – це нерідко квартири в будинках з певним зносом, а сама житлоплощу іноді обтяжена боргами або кримінальної передісторією.

З іншого боку – зазвичай навколо новобудов недостатньо розвинена інфраструктура, а в самих квартирах часто відсутня внутрішня обробка приміщень. Всі ці нюанси варто продумати і врахувати заздалегідь.

Крок 2. Розуміємо, скільки грошей є в наявності

Ясно, що переваги покупців формуються у відповідності з наявними фінансами, але певна свобода маневру у вас завжди є. Наприклад, за одну суму можна купити однокімнатне житло в центрі або «двушку» у віддаленому районі.

Спочатку фінансове питання здається цілком певним: кількість власних грошей вам відомо, варіантів купівлі безліч і у всіх оголошеннях вказана ціна об'єктів. Але коли доходить до справи, виникає безліч нюансів.

Бажання покупця заощадити цілком закономірно: зазвичай новачок на ринку житла орієнтується на мінімальні ціни. Але фахівці попереджають: велика частина привабливих пропозицій, з якими ви зустрічаєтеся, переглядаючи оголошення,   фікція, або як говорять мовою ріелторів оголошення-качка*.

Оголошення-качка   оголошення про продаж нерухомості за заниженою ціною (неіснуючий об'єкт) для залучення потенційного покупця.

Коли ви зателефонуйте за вказаними телефонами, вам дадуть відповідь, що квартира продана або знята з продажу.

Питання: хто ж розміщує подібні оголошення? Відповідь: ріелтори або посередники. Виходячи на зв'язок з потенційним покупцем, вони завжди мають шанс запропонувати йому інший варіант – але вже за іншою ціною.

Ще одне зауваження: наявність певної суми в кишені або на рахунку – це ще не межа ваших можливостей. Криза зовсім не поставив крапку на інституті кредитування. Банки, як і раніше, дають в борг, хоча і менше.

Наочний приклад

Чоловік 30 років з середньою зарплатою 30 — 50 тис. рублів може отримати кредит від банку у розмірі 1   1,5 млн. руб, що значно збільшує потенційні можливості. На суму кредиту істотно впливає вік позичальника, стаж роботи і підтверджений рівень доходу, кредитна історія.

Необхідно також пам'ятати, що частина з наявної у вас суми буде витрачена на супутні витрати, а деякі засоби добре б залишити на можливий ремонт.

Не варто планувати операцію «впритул»: краще залишити частину грошей на непередбачені витрати.

Крок 3. Вибираємо спосіб покупки (за готівку або в іпотеку)

Способи оплати докладно розглядалися вище, тут же нагадаю, що кожен повинен обрати найбільш вигідний для себе варіант. Частина людей вважає за краще розрахуватися за все відразу (заплатив і забув), для інших така можливість в даний момент часу просто нереальна.

Крок 4. Вибираємо спосіб пошуку варіантів (самостійно без ріелтора або за допомогою посередника)

Обираючи шлях самостійного придбання житла без посередника, будьте готові до витрат часу, втрат психічної та емоційної енергії. Особливо складно тим, хто стикається з придбанням нерухомості вперше.

Вивчайте інформацію, наберіться терпіння, не приймайте спонтанних рішень.

Крок 5. Оглядаємо підходящі варіанти

Не варто відразу чіплятися за першу-ліпшу квартиру. Обов'язково перегляньте кілька варіантів.

При перегляді вивчіть «підводні камені», перш ніж складати договір. Якщо ціна здається вам заниженою, можливо, існують деякі обставини, які від вас приховані – наприклад, невдалі сусіди, відстрочка заселення в новобудові.

Навіть мікроклімат району має значення. По дорозі до нового житла варто звернути увагу на місцевий «контингент». Для наочності можна навіть скористатися громадським транспортом. Жити в кримінальному або чисто «пролетарському» районі комфортно тільки представникам певних категорій громадян.

Якщо є діти, подумайте про їх перспективи – в які школи вони будуть ходити, хто буде їх друзями.

Двір, прибудинкова територія, під'їзд і ліфт – все це невід'ємні елементи вашої майбутньої власності. Не варто купувати «камеру в тюрмі» навіть за дуже вигідною вартості. У самій квартирі обов'язково вивчіть ті елементи, які зазвичай не згадуються в описах об'єктів:

• висоту стелі;
• тип перекриттів;
• стан проводки і сантехніки;
• стан підлоги і стін;
• наявність ліфтів, їх кількість та стан.

Оцініть суму майбутнього ремонту і додайте її до ціною квартири – це і буде її реальна вартість. Готуючись до зустрічі з власниками, заздалегідь складіть список важливих питань:

• яка передісторія квартири;
• хто прописаний на житловій площі, є серед прописаних діти, особи, які проходять службу в армії або відбувають термін ув'язнення, психічно хворі;
• є заборгованості по «комуналці» та який її розмір.