Що таке довірче управління комерційною та житловою нерухомістю   покрокова інструкція як передати нерухомість в довірче управління + огляд ТОП-5 компаній з надання послуг

Вітаю читачів, заглянувших на сайт . З вами   Марія Даровська, і сьогодні ми поговоримо про передачу нерухомості в довірче управління.

Ця стаття допоможе тим власникам комерційної (і не тільки) нерухомості, хто не готовий витрачати свій час на всілякі клопоти, але хоче отримувати свій дохід з оренди. Як це можливо?

Не поспішайте стверджувати, що так не буває. Ми розповімо, як позбутися клопоту з нерухомістю і регулярно отримувати прибуток.

1. Що таке довірче управління нерухомістю?

Довірче управління — це передача активу у тимчасове керівництво іншій особі з метою отримання прибутку.

Сьогодні ми будемо говорити про довірче управління нерухомістю (комерційної або житлової).

Довірче управління нерухомістю (ДУН) – комплекс послуг, які отримує власник від керуючої компанії. Регулює відносини між власником і керуючою компанією Цивільний кодекс РФ. Його 53-я глава присвячена цього виду управління.

мають Потребу в даному виді послуг ті, хто не може (або не хоче) звалювати вантаж проблем управління на свої плечі   пошук орендарів, обслуговування об'єкта, аналіз ринку та інші обов'язки. Ще один варіант — коли житло здає опікун недієздатної особи, власника нерухомості.

Приклад

Часто в довірче управління віддають житло, придбане в популярних туристичних місцях. Таке житло купують з метою здачі через керуючу компанію для отримання прибутку.

ДУН припускає, що власнику буде виплачуватися певна сума, зазначена в договорі.

Це може бути:

• фіксована процентна ставка щомісяця або щорічно від вартості оренди за цей термін і за вирахуванням інтересу управлінця та поточних витрат;
• фіксована сума, яка гарантується керуючою компанією раз в місяць або інший проміжок часу.

Здача житла в управління нерідко знижує прибуток від об'єкта, але істотно економить час і зусилля. Адже всі клопоти по отриманню прибутку лягають на керуючого.

А якщо вибрати хорошого керівника, то прибуток може зрости, адже у профільній компанії свої секрети заробітку з оренди. Співробітник компанії, що управляє, для якого здача вашого майна   професія, швидше за все, впорається з нею краще, ніж ви.

Причини:

• відповідальний співробітник займається здачею об'єктів, вам же доведеться розривається між важливою робочою зустріччю і показом квартири;
• управлінці зазвичай вже мають налагоджені відносини з клінінговими компаніями та іншими необхідними службами.

Здача нерухомості в управління дозволяє отримувати прибуток пасивно, нічого не роблячи. Ви володієте майном і раз в певний проміжок часу отримуєте гроші на карту або переказом. На цьому ваші трудовитрати закінчуються.

Детальніше про довірчому управлінні в цілому та його види ви можете прочитати в статті «Довірче управління».

2. Чим займається довірчий керуючий — 7 основних функцій

Ми вже з'ясували, що довірче управління нерухомістю   комплекс послуг. Давайте розберемося, що до нього входить.

У цей комплекс може входити:

• аналіз ринку для визначення можливого прибутку від здачі;
• підбір об'єкта для покупки для подальшої здачі;
• аналіз варіантів використання об'єкта для отримання максимального прибутку;
• пошук орендаря;
• показ об'єкта орендарям;
• підготовка договору та інших документів для здачі об'єкта в оренду;
• контроль за виконанням договору орендарем;
• перерахування оплати за використання приміщення власнику;
• своєчасна оплата рахунків за обслуговування нерухомості;
• інші послуги.

Цей список може бути розширений. Просто врахуйте свої вимоги при складанні договору з керуючою компанією.

Якщо вас зацікавили інші види довірчого управління, то рекомендуємо прочитати статтю «Довірче управління майном».

А поки ми детальніше розглянемо функції керуючого.

Функція " 1. Аналіз ринку нерухомості

Аналіз ринку   необхідний етап при відкритті будь-якого бізнесу, особливо якщо ви хочете купити житло/офісне/складське приміщення для здачі або вже володієте таким.

аналіз ринку входить:

• рівень цін;
• величина попиту і пропозиції в даному сегменті;
• величина річного прибутку;
• термін окупності нерухомості при покупці;
• цільова аудиторія орендарів;
• можливі ризики;
• обсяг витрат.

Аналіз дозволить виявити цільову аудиторію людей, які зацікавлені вашими об'єктами нерухомості, та ефективні способи донесення до них інформації про об'єкти.

Таблиця наочно показує фактори впливу на попит і пропозицію на ринку нерухомості:

Функція 2. Пошук орендарів

Здається, що знайти орендаря   менша з проблем. Але це лише видимість. На ділі пошук орендаря   самий серйозний етап.

Вимоги до наймачеві:

• відповідальність;
• платоспроможність;
• своєчасність оплати;
• дотримання вимог власника об'єкта;
• чистота намірів;
• дбайливе ставлення до об'єкта і майна в ньому.

У кожній ріелторської компанії існують чорні списки наймачів. У них входять шахраї і ті, хто не виконували вимоги договору: псували приміщення, викликали нарікання сусідів (а ті поліцію), не оплачували комунальні витрати, затримували оплату і т. д.

У вас же таких списків ще немає і доведеться набивати шишки самостійно, як і втрачати гроші, коли нерухомість буде простоювати або вимагати термінового ремонту.

Завдання керуючої компанії:

• знайти максимально надійних і відповідальних наймачів;
• екстрено вирішувати проблеми і шукати іншого орендаря у разі помилки;
• оплатити двотижневий простою об'єкта у випадку екстреного з'їзду орендаря (якщо ця умова є в договорі).

Дивіться ролик, в якому показано основні схеми шахрайства при оренді квартир.

Функція 3. Підготовка та оформлення договору оренди

Якщо нерухомість вже здана, наймачів варто попередити, що тепер з виникаючих питань і оплату потрібно звертатися в керуючу фірму. Нові орендарі укладають договір про винаймання з довірчим управителем, а не власником.

Керуючий у цьому випадку сам буде готувати договір для клієнта і контролювати його виконання. У разі псування майна або порушень умов угоди, довірена особа самостійно займається питаннями компенсацій і може судитися з клієнтом. Але при укладенні будь-яких угод, компанія обов'язково вказує свій статус.

Власник підписує тільки договір довірчого управління з вибраною фірмою.

Функція 4. Оплата комунальних платежів

Комунальні платежі та збори за обслуговування об'єкта (якщо такі є) необхідно сплачувати вчасно.

У разі передачі об'єкта в управління контроль за виконанням цього обов'язку лягає на плечі керівника.

Функція 5. Контроль за своєчасністю орендної плати

Не всі орендарі відрізняються пунктуальністю в питаннях оплати. Комусь заважають об'єктивні причини, кому-то власна неорганізованість. У випадку договору на управління контроль оплати бере на себе керуючий. Власнику залишається отримати гроші на карту або іншим способом.

Функція 6. Надання будь-яких побутових послуг

При здачі в оренду об'єкт повинен регулярно оглядатися на предмет необхідних робіт. Їх слід виконувати відразу ж при виявленні проблеми. В іншому випадку час ремонту настане швидше, ніж ви очікували.

Треба, щоб крани не текли, не було проблем проводки, розбиті стекла вчасно змінювалися, а поламане і зіпсоване своєчасно ремонтувалося. Якщо у наймачів заклинить двері чи знадобиться встановити сигналізацію, компанія викличе майстри самостійно і простежить за його роботою.

Такий нагляд полегшує життя, якщо потрібно знайти нового орендодавця або продати об'єкт. Регулярне обслуговування істотно здешевлює плановий ремонт приміщення.

Функція 7. Страхування об'єктів нерухомості

Звичайно договір про довірче управління включає в себе вимогу застрахувати об'єкт від пожежі, затоплення та інших ексцесів. Якщо ви не хочете оплачувати страховку, можна знайти керуючого, який цього не потребує.

Але варто врахувати, що здача в оренду завжди пов'язана з ризиком збитків об'єкту. А дати гарантію від загоряння проводки в будинку або прориву труби в відсутність мешканців вам не зможе ніхто. Тому для вашого бюджету буде безпечніше застрахувати об'єкт. Ремонт вам і сусідам у випадку невдачі з сантехнікою сплатить страхова компанія.

Приклад

Дівчина зробила дорогий і трудомісткий ремонт у своїй пітерській квартирі. Не минуло й двох тижнів після завершення ремонтних робіт, як у неї прорвало трубу. Її не було вдома дві години.

За цей час труба встигла затопити майже весь стояк. Дівчині довелося оплачувати ремонт в десяти квартирах знизу. Ситуація пройшла б з набагато меншими фінансовими і нервовими втратами, якщо б житло було застраховано.

3. Як віддати нерухомість в довірче управління   покрокова інструкція для новачків

Давайте розберемося з механікою ДУН. Щоб віддати нерухомість в управління потрібно зробити наступні кроки.

Крок 1. Вибираємо компанію з надання послуг

Перше, з чим потрібно визначитися — це будь керуючої компанії віддати в довірче управління комерційну або житлову нерухомість.

Щоб не прогадати з компанією, приділіть увагу наступним пунктам:

• репутація компанії;
• відгуки;
• досвід роботи на ринку;
• чи є скарги на неї в інтернеті;
• судяться з компанією власники нерухомості, і якщо так, то чому;
• які умови надає фірма, можливо внести зміни у договір;
• яке винагороду хоче за свої послуги.

Крок 2. Збираємо документи

Для передачі об'єкта в управління вам знадобиться підготувати пакет документів.

Серед них повинні бути:

• документи, що підтверджують ваші майнові права;
• паспорт;
• зразок договору для передачі майна в управління.

Крок 3. Оплачуємо послуги

У разі передачі нерухомості в довірче управління послуги компанії зазвичай сплачуються у вигляді відсотка від орендної плати. Відсоток вираховується від прибутку, тобто за вирахуванням витрат на обслуговування об'єкта.

Крок 4. Укладаємо договір

Договір довірчого управління комерційною нерухомістю дає управителю право вчиняти будь-які дії, якщо вони в інтересах власника об'єкта. Обмежити ці права можуть лише законодавство та умови договору.

Договір полягає на термін не більше 5 років. Після цього договір можна продовжити або припинити. Також потрібно окремо зазначити дату вступу договору в силу. Ця дата може відрізнятися від дати підписання.

Для орендарів, комунальних служб та інших третіх осіб договір набирає чинності з моменту його державної реєстрації, а не з моменту підписання.

Крок 5. Організовуємо систему контролю за виконавцем

У договорі обов'язково слід прописати бажану форму звітності керуючого перед власником і регулярність її надання. Також рекомендуємо прописати санкції в разі невиконання. Тоді керуючий не зможе уникнути документальних підтверджень доходів і витрат по об'єкту.

Завжди краще, якщо договір складений не юристами керуючої компанії, а незалежними експертами, що захищають ваші інтереси. А перед підписанням договору потрібно отримати юридичну консультацію. Зробити це можна, як один із зручних варіантів, з допомогою компанії «Правознавець».

Основна перевага цієї фірми в тому, що вона працює в режимі онлайн і надає професійні юридичні послуги у цілодобовому режимі. На ресурсі у режимі онлайн доступні понад 700 кваліфікованих юристів різних галузей права.

Можете прямо зараз зателефонувати за номерами: Москва: 8 (499) 348-93-89; СПб: 8 (812) 602-78-84; безкоштовний номер по всім регіонам: 8 (804) 333-72-89 і отримати безкоштовну консультацію досвідчених юристів. Питання можна задати і прямо на сайті компанії Правознавець.ру. Відповідь прийде протягом 15 хвилин.

Читайте також на нашому сайті розгорнутий матеріал «Довірче управління активами».

4. Де замовити довірче управління нерухомістю   огляд ТОП-5 компаній з надання послуг

Багато компаній надають послуги ДУН, але чим більший вибір, тим складніше вибрати. Ми підготували для вас огляд п'яти топових компаній.

1) Сервісні технології

Керуюча компанія «Сервісні технології» вже 14 років обслуговує житлові, офісні, торгові та промислові об'єкти.

Компанія надасть такі послуги:

• розробить стратегію розвитку об'єкта;
• вибере підрядників;
• вирішить питання з комунальними та муніципальними службами;
• забезпечить обслуговування будівель, їх модернізацію;
• проведе внутрішні оздоблювальні роботи;
• упорядкує територію;
• забезпечить прибирання приміщень;
• забезпечить адміністративне управління;
• знайде орендарів, проведе переговори, простежить за виконанням умов договору;
• забезпечить охорону об'єкта.

2) Артэко

Керуюча компанія «Артэко» управляє 600 тисячами об'єктів, з них півмільйона   об'єкти комерційної нерухомості і 100 тисяч складських приміщень. За 13 років на ринку управляючих компаній з фірми зі штатом у три людини «Артэко» виросла в компанію, що обслуговує готель Raddison в Шереметьєво і одне з управлінь при МЗС . На даному етапі «Артэко» обслуговує 700 тисяч кв. м. площ.

«Артэко» може:

• залучити орендарів, операторів, керуючі компанії (брокеридж);
• придумати концепцію для більш вигідного використання об'єкта;
• скласти бізнес-план;
• отримати необхідні дозволи, погодження, документацію;
• здійснити будівництво та інженерний нагляд;
• забезпечити конс'ерж-службу (ресепшен);
• керувати паркуванням;
• забезпечити охорону об'єкта за допомогою власної служби безпеки;
• забезпечити консалтингові послуги у сфері нерухомості;
• забезпечити клінінговий сервіс житловим і нежитловим приміщенням і на прилеглій території, послуги промислового альпінізму, післябудівне прибирання;
• обслуговувати інженерні системи і обладнання за допомогою власної аварійної служби.

3) Zeppelin

Компанії «Zeppelin» за час свого існування керувала 2,5 млн кв. м комерційної нерухомості.

Компанія співпрацює з Росреестром, приймає участь в розробці російських «зелених стандартів». «Zeppelin» проводить семінари, консультації з технічної експлуатації, обслуговування, комерційного використання будівель.

Компанія надає послуги:

• аналізу ринку, оцінки конкурентоспроможності об'єкта;
• розробки концепції розвитку об'єкта;
• брокериджу (залучення орендаторів, контролю за виїздами і заїздами);
• реклами і маркетингу;
• ведення реєстру укладених договорів;
• виставлення рахунків, контролю за платежами;
• обслуговування з питань оподаткування;
• бухгалтерський і податковий облік;
• розробка і виконання річного бюджету;
• страхування об'єкта;
• роботи з контрольно-наглядовими службами.

4) Краус-М

«Краус-М» вже 15 років на московському ринку довірчого управління. Компанія пропонує послуги з техексплуатаціі інженерного обладнання та господарського обслуговування будинків і споруд.

Компанія активно займається впровадженням нових технологій і засобів в своєму сегменті, піклуючись про комфорт і здоров'я клієнтів. Послуги клінінгу проводять за допомогою екологічно чистих і безпечних засобів. Особливо складні забруднення видаляють за допомогою професійного обладнання та миючих засобів.

Співробітники «Краус-М» регулярно атестуються на предмети:

• правил технічної експлуатації інженерних систем будівель;
• технологій прибирання приміщень;
• етики спілкування з клієнтами.

Компанія візьме на себе весь цикл збиральних і експлуатаційних робіт.

5) Aktavest

«Aktavest» займається управлінням торгових центрів, розважальних структур та інших комерційних об'єктів. Компанія розробить концепцію розвитку і приверне орендарів, проведе ділові переговори в інтересах власника, візьме на себе просування і розвиток бізнесу. Забезпечить технічну експлуатацію та обслуговування інженерних систем, обладнання і мереж. Розробить бюджет, організує диспетчерську службу з цілодобовою роботою. Проведе клінінг, забезпечить догляд за територією.

Компанія забезпечить:

• функціонування будівель;
• ремонт;
• наявність орендарів;
• своєчасну здачу в експлуатацію;
• оптимальний для об'єкта дохід.

5. Що робити, якщо управитель не виконує своїх функцій   професійна допомога у вирішенні спорів

Трапляється так, що керівник відмовляється виконувати заявлені функції. Справа може бути неправильно складеному договорі або в несумлінності компанії. У таких випадках велика ймовірність, що проблему доведеться вирішувати в суді.

Але довгих позовів можна уникнути, якщо вчасно звернутися до кваліфікованого в питаннях довірчого управління юриста. Задати питання спеціалісту можна онлайн прямо на сайті компанії «Правознавець».

Юристи відповідають на запитання цілодобово. Максимальний час очікування   п'ятнадцять хвилин. 94,5% клієнтів, які скористалися консультацією компанії «Правознавець» залишилися задоволені. З цієї та інших причин сервіс визнаний кращим в рунеті за якістю надання юридичних послуг.

Поставити своє запитання можна за телефонами:

• Москва: 8 (499) 348-93-89;
• СПб: 8 (812) 602-78-84;
• Безкоштовний номер по всім регіонам: 8 (804) 333-72-89.

На сайті ви можете вибрати юриста потрібної спеціалізації у категорії «Наші юристи». У всіх фахівців сервісу тривалий стаж. Середній стаж — 12 років. З сервісом співпрацює 16322 юриста з усієї , включаючи штатних працівників. Юриста можна вибрати скориставшись фільтром міста проживання.

На сайт «Правознавця» щодня заходить більше 100 тисяч чоловік. А за три роки свого існування сервіс відповів на 450 тисяч питань, причому більша частина відповідей була дана безкоштовно.

Творець «Правознавця» Валерій Мішків і сам у минулому власник юрфірми. Але довівши компанію до максимально можливого стелі розвитку, Валерій зрозумів, що далі потрібно збільшувати число співробітників, а підхід в цілому. Рішення прийшло   Валерій створив першу російську успішну онлайн-майданчик юридичних консультацій.

Якщо у вас є юридичні питання або потребуєте кваліфікованої правової допомоги, сміливо телефонуйте в компанію Правознавець.ру або заходьте на сайт.

Наочне уявлення про роботу порталу дасть короткий відеоролик.

6. Висновок

Ми докладно обговорили, що таке довірче управління нерухомістю і як на нього перейти. З'ясували, що довірче управління підходить тим, хто хоче отримувати прибуток від об'єкта, мінімізувавши зусилля.

Розібралися, що при підписанні договору з компанією, потрібно ретельно вивчити її репутацію та умови. Переконалися, що краще підписувати договір після юридичної консультації.

Бажаємо вам вдалих угод і сумлінних контрагентів! Будемо раді оцінками і коментарями. До побачення!