Управління нерухомістю як бізнес — покрокова інструкція як управляти нерухомістю + професійна допомога в управлінні нерухомістю

Здрастуйте, дорогі друзі! Вас вітає популярний бізнес-журнал ! На зв'язку   Денис Кудерин.

Тема публікації – управління нерухомістю. Доступно, просто і докладно я розповім, як робити бізнес на управлінні жилими або нежилими об'єктами. Матеріал буде цікавий як власникам нерухомості, так і тим, хто хоче спробувати свої сили в справі управління.

В кінці статті вас чекає невеликий бонус – огляд трійки найбільш компетентних в РФ компаній, що займаються професійним управлінням нерухомістю.

1. Що таке управління нерухомістю?

Якщо ви – щасливий власник нерухомості, на якій можна робити бізнес, вам не обов'язково займатися справами самому. Є більш цивілізований і простий варіант – здати об'єкт в управління професійної компанії.

Фірма буде займатися комерційною експлуатацією вашого приміщення, а ви – отримувати регулярний прибуток. Класичний приклад пасивного доходу. Природно, якась частина фінансових надходжень піде на виплату гонорару за послуги керуючої організації.

В рамках управління нерухомістю відбувається розумне розмежування функцій власника та керуючого. Завдання власника – знайти надійного, кваліфікованого і розторопного посередника, який буде відстоювати його інтереси.

Далі всі функції управління делегуються компетентним співробітникам, але стратегічні рішення і загальний контроль залишаються за власником. Управляючий, в свою чергу, виступає від його імені і вносить при необхідності свої пропозиції по збільшенню доходу або поліпшенню умов експлуатації.

Перерахуємо головні плюси довірчого управління:

• економія часу і сил власника;
• підвищення конкурентності об'єкта на ринку нерухомості;
• юридичний аспект експлуатації об'єкта знаходиться в руках професіоналів;
• керівник уважно стежить за станом нерухомості і намагається не допускати псування майна або неналежного поводження з нею.

Якщо раніше в довірче управління передавали в основному об'єкти закордонної нерухомості, то в останні роки така послуга набирає популярність і на внутрішньому житловому ринку і країн СНД.

Куди легше передати об'єкт в компетентні руки, ніж займатися ним самому шукати орендарів, відбирати надійних кандидатів, оформляти договори, щомісяця стягувати плату, вислуховувати скарги сусідів і т. д.

У разі стороннього управління всі ці турботи доручаються професійної компанії, в якій краще знають, як зробити, щоб усі учасники процесу (включаючи сусідів) були задоволені і щасливі.

Короткий перелік професійних завдань управляючої фірми:

• створення сприятливих умов для клієнта;
• просування об'єкта на ринку нерухомості з метою отримання максимального прибутку;
• контакти зі страховиками та брокерами;
• розробка і впровадження заходів щодо оптимізації витрат на експлуатацію об'єкта;
• проведення планових профілактичних і ремонтних робіт;
• пошук орендарів, переговори з ними, оформлення договорів оренди, контроль дотримання договорів;
• фінансові взаєморозрахунки;
• взаємодія з державними органами (при необхідності).

Професія керуючого нерухомістю стає з роками все більш затребуваною. По-перше, тому, що незважаючи ні на які кризи в країні будується все більше житлових і комерційних об'єктів. По-друге, все більше власників нерухомості бажають делегувати повноваження професіоналам, а не займатися справами самостійно.

Де вчать на керуючого нерухомістю? В деяких профільних вузах, зокрема в МГСУ (Московський Державний Будівельний Університет), в МДУП (Московський державний університет природооблаштування), у столичній Академії комунального господарства та будівництва, Петербурзькому державному політехнічному університеті та деяких інших навчальних закладах.

Крім цього, в можна закінчити платні курси, організовані сертифікованими фахівцями з Інституту Управління Нерухомістю США (IREM).

Додаткову інформацію по темі грамотної експлуатації нерухомості ви знайдете у статті «Як здати квартиру».

2. Що включає в себе управління нерухомістю – огляд ТОП-5 основних функцій управління

Основні завдання компанії з управління нерухомістю і конкретних фахівців – забезпечувати клієнтам стабільну прибуток і грамотно експлуатувати об'єкти, дані розпорядження.

Існують і більш конкретні функції, які ми розглянемо у всіх подробицях.

Функція 1. Планування витрат і доходів з нерухомості

Перша функція – суто економічна.

Керівник:

• розподіляє фінансові потоки;
• аналізує експлуатаційні витрати і організовує і заходи по їх зниженню;
• контролює стабільне надходження орендних платежів;
• підтримує орендну плату на максимальному ринковому рівні;
• веде бухгалтерію і звітну документацію.

У будь-який момент компанія повинна бути готова відзвітувати перед замовниками за всіма статтями – професійне управління передбачає повну прозорість фінансових взаєморозрахунків.

Функція 2. Реклама об'єкта та залучення орендарів

Керування об'єктом включає в себе його рекламу і просування на житловому ринку. Професійний керівник завжди знає, як найкращим чином показати гідності конкретної житлоплощі і приховати недоліки.

Тут компанія довірчого управління частково бере на себе функції агентства нерухомості. Тобто шукає покупців, рекламуючи об'єкт усіма можливими способами. Грамотна рекламна кампанія – гарантія вигідної угоди.

Профі просувають товар по всіх фронтах – через інтернет, ЗМІ, друковані видання, зовнішню рекламу. Чим більш вигідними для клієнта умови контракту, тим більше розмір винагороди керуючого.

Функція 3. Технічне обслуговування та експлуатація нерухомості

Щоб об'єкт якомога довше залишався у функціональному і презентабельному стані, його потрібно належним чином обслуговувати.

Керуючий зобов'язаний:

• стежити за правильною експлуатацією нерухомості;
• вчасно проводити профілактичні та ремонтні роботи;
• забезпечувати охорону об'єкта, якщо цього вимагає власник;
• організовувати клінінг – це професійне прибирання житлової площі;
• утримувати і розвивати об'єкт у відповідності з його призначенням і вимогами клієнта.

Всі сантехнічні, інженерні системи повинні працювати справно і безперебійно. Якщо мешканці скаржаться на тарганів або гризунів, керуючий викликає спеціальні служби для знищення їх.

Якщо в управлінні перебувають приватний будинок (котедж, особняк) фірма містить в ідеальній чистоті прилеглу територію, очищає від снігу, сміття, відходів, займається озелененням ділянки.

Про те, які особливості мають об'єкти з вищої цінової категорії, читайте в статті «Елітна нерухомість».

Функція 4. Узгодження перепланувань та реконструкцій

Якщо керуюча організація, виходячи з міркувань підвищення прибутковості, вважає, що об'єкт потребує перепланування або реконструкції, вона може запропонувати такий варіант власнику.

Всі роботи проводяться за рахунок власника, але сам процес контролюється представниками керуючої фірми. Вони наймають підрядників і стежать за ходом ремонтних заходів.

Функція 5. Підготовка договорів та вирішення спірних питань

Вся юридична сторона процесу контролюється керуючою компанією. Фахівці готують текст договору з орендарем, стежать, щоб пакет документів був повним. У разі виникнення спірних ситуацій представляють інтереси клієнта в суді.

В таблиці основні функції управління та їх особливості представлені в наочному вигляді:

На сайті є вузькоспеціальна стаття на тему оренди комерційної нерухомості.

3. Як керувати чужою нерухомістю і отримувати хороші гроші   покрокова інструкція для новачків

Цей розділ для тих, хто бажає зайнятися управлінням нерухомістю на професійному рівні. Звичайно, зрозуміти всі нюанси процесу управління можна тільки після навчання за цією спеціальністю. Але основні кроки процесу корисно знати заздалегідь.

Деякі вважають, що управляють нерухомістю – ті ж ріелтори. Це помилкова точка зору. Керуючий займається не тільки рекламою і пошуком орендарів, він універсальний фахівець – економіст, юрист, маркетолог, архітектор, навіть еколог і будівельник в одній особі.

А тепер – покрокова інструкція для початківців управлінців

Крок 1. Укладаємо договір на управління нерухомістю

Спочатку потрібно знайти власника, який погодиться передати вам в управління свою нерухомість. Потім з ним укладається договір, в якому чітко і без двозначних формулювань обумовлюються умови співпраці – розмір винагороди, характер звітності, строки дії угоди, відповідальність сторін за порушення зобов'язань.

На цьому етапі корисно заздалегідь прояснити для себе юридичні тонкощі процесу. Зробити це швидко і недорого можна в компанії Правознавець, яка працює онлайн в цілодобовому режимі.

Вам треба лише максимально коректно і грамотно поставити своє запитання та отримати відповідь від кваліфікованого фахівця в сфері житлового права. На сайті постійної доступності знаходяться сотні професійних юристів та адвокатів. Більше 90% консультацій даються ними безкоштовно.

Отримати грамотну правову підтримку можна прямо зараз – просто зайдіть на сайт Правознавець.ру і витратьте кілька хвилин на вивчення функціоналу. Можна також скористатися внутрішнім онлайн чатом.

Крок 2. Знаходимо орендарів

Отже, ви стали керівником. Ваша наступна задача – пошук орендарів. На цьому етапі потрібно організувати ефективну рекламну кампанію об'єкта, щоб здати його за максимальною ціною. Від розміру орендної плати будуть залежати ваші комісійні.

З орендарями в обов'язковому порядку укладається договір. Зрозуміло, що професіонал не стане брати користувачі перших зустрічних, а вибере орендарів порядних, платоспроможних, охайних.

Якщо за помилку ви оселіть в чужій квартирі скандальних, проблемних, безгрошових клієнтів, відповідати за їх виселення та відшкодування збитків доведеться особисто вам або вашої компанії.

Приклад

Керуючий поселив у квартирі ніде непрацюючого мешканця, за фахом – дизайнера, який запевнив, що найближчим часом займеться фрілансом.

Однак через місяць з'ясувалося, що основна діяльність орендаря – зустрічі з друзями і багатоденні застілля з шумом, музикою, випивкою і цигарками. Оплатити наступний місяць мешканець не зміг, довелося виселяти його і кілька днів приводити квартиру в порядок.

З часом ви навчитеся визначати ступінь лояльності майбутнього орендаря з першого погляду.

Крок 3. Контролюємо своєчасне надходження орендної плати

Фахівець постійно контролює, щоб умови оренди неухильно дотримувалися. Стежить, щоб число мешканців відповідало угоді, щоб у квартирі жили саме ті люди, які укладали договір.

І головне – щоб мешканці вчасно вносили орендну плату. Від цього залежить, чи буде задоволений вашою роботою власник житла. Варто заздалегідь попередити орендарів, що затримувати плату можна ні на один день, інакше буде поставлено питання про виселення. У цьому пункті керуючий повинен відстоювати гранично жорстку позицію.

Крок 4. Організовуємо погашення комунальних заборгованостей

Комунальні платежі теж контролюються управителем. Він може делегувати цю функцію орендарям, але господар запитає в разі чого саме з нього, а не з мешканців.

Зберігайте всі чеки та квитанції, звіряйте показання лічильників, робіть щомісячні звіти.

Крок 5. Виселяємо орендарів

Термін договору оренди пройшов. Мешканці мають вправо продовжити угоду або з'їхати з квартири. У першому випадку складається новий договір, у другому – скатертиною доріжка, але спочатку потрібно залагодити всі фінансові справи. Повний розрахунок, нульовий баланс, ніяких заборгованостей і «я через тиждень вам переведу на карту».

Крок 6. Замовляємо клінінгові послуги

Після виселення квартиру потрібно привести в повний порядок. Самостійно займатися прибиранням не треба, на це є фахівці. Вони зроблять клінінг швидше, краще і професійніше. Витрати покладаються на господаря – тільки не забудьте зберегти чеки.

Крок 7. Організовуємо дрібний поточний ремонт

Якщо вийшли з ладу елементи сантехніки або електропроводки, якщо відклеїлися шпалери або погано працює холодильник, керуючий зобов'язаний усунути неполадки. Оплачує ремонт, знову ж таки, власник, але потрібно зберегти документальне підтвердження несправностей і їх усунення.

4. Професійна допомога в управлінні нерухомістю – огляд ТОП-3 компанії з надання послуг

Розділ для власників нерухомості, які хочуть передати її в управління, але вагаються з вибором надійного партнера. Подаємо думку експертів – огляд трійки кращих професійних керуючих компаній.

1) Сервісні технології

Фірма гарантує якісне обслуговування і зниження експлуатаційних витрат на 30-50%. Управління нерухомістю – основний профіль компанії. Фахівці Сервісних технологій» займаються обслуговуванням і експлуатацією будівель з 1998 року.

Всі співробітники пройшли навчання з курсу міжнародного Інституту Управління Нерухомістю і мають досвід у сфері архітектури, ріелторських послуг, будівництві і реконструкції. Відповідальність працівників в обов'язковому порядку страхується провідними страховими фірмами РФ. Крім управління, компанія займається консалтингом, клінінгом, послугами для ТСЖ.

2) IPT-Group

Організація не тільки розробляє і реалізує програми комерційного управління, але і стежить за грамотною технічною експлуатацією нерухомості. Компанія забезпечує сучасне інфраструктурне оснащення об'єктів, застосовуючи найбільш актуальні технології.

Вироблені за роки практики стандарти управління забезпечують власникам стабільний прибуток, прозору звітність і гарантують повну безпеку активів. Фірма працює в 40 регіонах РФ і на поточний момент керує 240 об'єктами. Попутно компанія займається управлінням бізнесом і інвестиціями, професійною оцінкою, юридичним супроводом комерції.

3) Артэко

Компанія працює на російському ринку з 2003 року. Управління нерухомістю – основна сфера діяльності «Артэко». Фірма займається житловими та комерційними об'єктами, забезпечуючи: економну експлуатацію, утримання в чистоті, благоустрій, озеленення, дрібний і капітальний ремонт об'єктів.

У організації власна аварійна служба та електровимірювальна лабораторія. Є клінінговий відділ, консьєрж-сервіс, відділ промислового альпінізму та консалтингу.

5. Як уникнути співпраці з шахраями — 4 корисних ради по управлінню нерухомістю

Ризик зіткнутися з шахраями є в будь-якому комерційному підприємстві. Управління нерухомістю – не виняток.

Щоб не стати жертвами аферистів, дотримуйтесь корисним експертним радам.

Порада 1. Ніколи не вручайте ключі, не отримавши гроші

Ніколи не забувайте принцип, озвучений класиками: «Вранці гроші – увечері стільці». Вручати ключі мешканцям можна тільки після підписання договору та внесення орендної плати в повному обсязі.

Якщо клієнти не можуть або не хочуть співпрацювати на ваших умовах, скажіть їм «до побачення» і шукайте інших.

Порада 2. Завжди укладайте контракт з орендарем

«Без контракту не працюю!» Цю фразу повинен знати і пам'ятати кожен керівник. Всі пункти і нюанси оренди повинні бути внесені в протокол»   документально завірені та враховані обома сторонами. Жодних усних угод, обіцянок і запевнень.

Порада 3. Обов'язково вимагайте документи з особистими даними орендаря

Документи слід обов'язково перевіряти. Дані паспорта квартиронаймача потрібно внести в договір.

Так буде легше відшукати орендаря, якщо він виявиться шахраєм – наприклад, здасть ваш об'єкт іншим бажаючим за велику суму, а сам зникне в невідомому напрямку.

Порада 4. Відмовтеся від співпраці з орендарями, у яких немає роботи

Безробітні громадяни – не кращі кандидати у орендарі. Якщо вас мешканці запевняють, що за них платитимуть батьки, друзі, благодійний фонд допомоги африканським студентам, завжди перевіряйте цю інформацію.

А краще вибирайте клієнта зі стабільною роботою, наприклад – держслужбовця з фіксованою «білою» зарплатою.

Дивіться ролик, в якому керівник керуючої компанії популярно пояснює сенс і переваги довірчого управління нерухомістю.

6. Висновок

Отже, друзі, зробимо висновки. Управління нерухомістю – корисна і перспективна послуга, якою варто скористатися всім, хто бажає отримувати від своїх об'єктів максимум комерційної віддачі, але не бажає витрачати на це особисте час.

Команда нашого журналу бажає вам успіху, благополуччя і процвітання! Будемо вдячні за оцінки та коментарі до прочитаного. До нових зустрічей!