Операції з нерухомістю — як укласти договір по операціях з нерухомістю: покрокова інструкція для новачків + професійна допомога при укладанні угод

Ви думаєте, що для покупки нерухомості потрібні тільки гроші і бажання? Вважаєте, що з усіма формальностями розберетеся по ходу процесу? Можливо так і буде, але при цьому вам доведеться набити купу шишок і переробляти багато по кілька разів.

Навіщо вчитися на власному досвіді, якщо можна скористатися чужим? Я, Валерій Чемакин, консультант з правових питань, розповім як правильно проводяться операції з нерухомістю.

В кінці статті зроблю огляд декількох компаній, які надають послуги з проведення операцій з нерухомістю.

1. Що таке угоди з нерухомістю і для чого вони проводяться?

Вартість нерухомого майна вимірюється в сотнях тисяч і мільйони рублів.

Великі гроші привертають до себе шахраїв всіх мастей, що робить відносини у цій сфері небезпечними.

Операція з нерухомістю — це регламентована Цивільним законодавством (ГК РФ) операція з передачі права на об'єкт від одного власника до іншого.

Державний орган, наділений функцією правового регулювання угод з нерухомістю, це Росреестр, який має право вносити зміни в Єдиний державний реєстр нерухомості (ЕГРН).

Щоб на приватну власність ніхто сторонній не міг претендувати, здійснюється державне оформлення угод з нерухомістю. Детальніше про цю процедуру читайте в тематичній статті на нашому сайті.

Цілі майнових угод:

• продаж або придбання нерухомості та оформлення її у власність;
• приватизація належить державі або муніципалітету власності;
• передача в дар або по спадку;
• інші операції у житловій сфері (рента, застава, арешт).

Для безпеки краще замовити в юридичній компанії супровід угод з нерухомістю. Докладніше про таку можливість можна прочитати в нашій спеціальній статті, а зараз давайте познайомимося з видами угод.

2. Які бувають види операцій з нерухомістю   огляд ТОП-3 основних виду

Всі угоди можна розділити на договірні і односторонні. Оформляти договором передбачено всі відносини, в яких бере участь більше двох осіб До односторонніх можна віднести такі угоди, як дарування, передача у спадок.

Існує ще кілька критеріїв, за якими в юридичній науці прийнято класифікувати види угод. Нехай цю тему глибоко вивчають юристи по нерухомості, а ми з вами розглянемо три основних вигляду операцій.

Вид 1. Угоди зі зміною власника

Найчастіше на побутовому рівні люди проводять такі процедури самі або звертаються в агентство для супроводу угод з нерухомістю, в результаті якої майно переходить від одного власника до іншого.

До таких операцій відносяться:

• купівля-продаж;
• успадкування будь-якого роду;
• реалізація заставних або боргових зобов'язань;
• приватизація державного або муніципального майна ;
• націоналізація (передача у власність від держави);
• оформлення довічної ренти або утримання;
• безоплатне або оплатне вилучення землі або знесення будови;
• операції обміну.

Для ознайомлення з прикладом такої операції пропоную прочитати статтю «Супровід угоди купівлі-продажу квартири».

Вигляд 2. Операції із зміною складу власників

Часто угоди відбуваються з частками нерухомості.

При цьому змінюється кількісний і якісний склад власників. Одні з них можуть продовжувати володіти об'єктом, а інші втрачають таке право.

До операцій такого виду потрібно віднести акціонування, розділ майна, пайове будівництво, розселення комуналки і вступ в кондомініум. У сфері економічних взаємовідносин це: ліквідація підприємства, а також внесення нерухомості до статутного капіталу.

Оформлення кредиту під заставу нерухомості передбачає, що при певних умовах право власності на житло переходить до банку.

3 Вид. Операції з додаванням інших суб'єктів прав

Іноді деякі види комерційної діяльності припускають операції з нерухомістю, в результаті яких у того чи іншого об'єкта з'являються додаткові власники, користувачі або обмеження (сервітути).

До таких операцій відносяться:

• інвестування в будівництво або реконструкцію;
• передача власності в оперативне, довірче управління або господарське відання;
• оренда, найм або піднайм;
• передача земельних ділянок у успадковане володіння чи постійне використання;
• накладення та зняття сервітутів;
• бронювання.

При цьому процедура оформлення нерухомості у кожному з розглянутих випадках має свої особливості, розібратися в яких можна, якщо прочитати відповідну статтю на нашому сайті.

3. Як відбувається передача грошей при укладанні угод з нерухомістю — 3 головних способу

Так як при здійсненні операцій з нерухомістю не уникнути етапу передачі грошей, то це питання варто розглянути докладніше.

В більшості своїй в таких угодах фігурують солідні грошові суми, передача яких повинна проводитися максимально безпечно. Навряд чи хтось наважиться сьогодні виробляти розрахунок готівкою в кілька мільйонів рублів, ніяк не убезпечивши себе.

Альтернативою стане безготівковий переказ на банківський рахунок, що іноді потрібно при іпотеці або оформлення квартири у власність у новобудові, яка була придбана з використанням бюджетних коштів за однією з державних житлових програм. Можна розрахуватися готівкою наступними способами.

Спосіб 1. Банківська комірка (депозитарій)

Банківську комірку у спеціальному сховищі (депозитарії) орендує покупець. Туди він закладає необхідну суму в присутності продавця. Після цього сторони підписують угоду про користування цією клітинкою. За нього продавець зможе забрати гроші з осередку тільки після реєстрації нерухомості.

Якщо по якійсь причині оформлення права власності не відбулося, то покупець зможе безперешкодно вилучити гроші. Продавця допустять до осередку тільки з паспортом та документами, що підтверджують перехід права власності покупцеві. Оренда банківської комірки для операції з нерухомістю гарантує безпеку і виключає шахрайство.

Спосіб 2. Депозит у нотаріуса

Це теж надійний, але досить дорогий спосіб передачі грошей. Сам по собі він коштує всього 1500 рублів, але при цьому операція з нерухомістю в нотаріуса та оформлення згоди чоловіка на неї обійдуться ще приблизно в 20 тис. рублів, у залежності від суми угоди.

Суть депозиту у нотаріуса полягає в тому, що покупець переводить гроші на його банківський рахунок. Потім нотаріус посвідчує договір, в якому відображені умови переказу грошей продавцю. Найчастіше це закінчення процедури реєстрації в Росреестре. Якщо по якійсь причині оформлення права власності на квартиру не сталося, нотаріус поверне гроші на рахунок покупця.

Спосіб 3. Акредитив

Цим способом користуються рідко, оскільки він дуже складний і не всі банки його застосовують. По своїй суті він подібний передачі грошей через комірку. Однак тут взаєморозрахунки проводяться в безготівковій формі з рахунку покупця на рахунок продавця, який може просто перевести в готівку гроші після завершення процедури реєстрації об'єкта.

4. Як покупцю укласти договір по операціях з нерухомістю — 5 основних етапів

Кожна зі сторін угоди повинна дотримуватися свого алгоритму в ході всієї операції. Однак деякі вимоги однакові. Приміром, як продавець, так і покупець повинні суворо дотримуватися законодавства. Інакше операцію з нерухомістю визнають недійсною за рішенням суду.

Крім того, потрібно знати, що при виявленні факту обману в процесі реєстрації права будь-яка із сторін може ініціювати процедуру розірвання договору купівлі-продажу. Про те, як це відбувається на практиці, читайте у тематичній статті на нашому порталі. Тепер давайте розглянемо алгоритм укладання угоди для покупця.

Етап 1. Вибір квартири

Сьогодні більшість покупців переглядає безліч сайтів з оголошеннями в надії підшукати собі відповідне житло чи іншу нерухомість.

На них публікуються як приватні оголошення, так і об'єкти бази даних агентств нерухомості. Ви маєте право самостійно підбирати собі квартиру або звернутися за допомогою в таке агентство.

Приклад

Кілька років тому я купував кімнату у комунальній квартирі, для сина-студента. Спочатку довелося об'їхати безліч варіантів, але нічого хорошого не було. Житло було «вбите» або з сусідами алкоголіками і наркоманами.

Після цього я уклав договір з однією з відомих ріелторських контор. Мені попався дуже відповідальний співробітник. Хлопець знайшов мені кімнату за тиждень, а ще «вмовив» власника поступитися майже 150 тис. рублів.

Звернення в компанію краще, якщо вас турбує чистота угоди з нерухомістю. Адже всі об'єкти в базі проходять перевірку, так як агентство несе відповідальність перед клієнтом.

Етап 2. Укладання попереднього договору купівлі-продажу

Тут може бути кілька варіантів. Найпростіший випадок: ви завантажуєте зразок договору з інтернету і редагуєте його під свої реквізити. Врахуйте, що це допускається тільки при простій операції, коли є один продавець і один покупець.

Складніше, коли нерухомістю володіло кілька людей. У цьому випадку самостійно скласти договір не вийде. Операції з нерухомістю в частковій власності проходять при нотаріусі. Він же складає договір і роздруковує його на спеціальному бланку.

Етап 3. Вибір банку для проведення операції

Якщо розрахунок з продавцем ви вирішили зробити через банківську комірку або акредитивом, то потрібно турбуватися вибором відповідного банку. Справа в тому, що не у всіх відділеннях є депозитарії, тим більше не кожен банк надає послуги акредитива. Тому поцікавтеся заздалегідь про наявність такої можливості у відділенні, де ви звикли обслуговуватися.

Етап 4. Укладення договору і передача грошей

Коли знайдете відповідний банк, то можна приступати до остаточного підписання договору купівлі-продажу. Ще раз уважно перечитайте його, щоб не було ніяких помилок у тексті і особливо в реквізитах сторін договору.

У договорі з банком на оренду осередку і в додатковій угоді чітко пропишіть умови передачі грошей продавцю. Це ж відноситься і до варіанту з акредитивом. Договір купівлі-продажу підписується безпосередньо при подачі документів для реєстрації операції з нерухомістю в МФЦ або Росреестре.

Етап 5. Завершення розрахунків по угоді та підписання передавального акта

Суть передавального акта полягає в тому, що сторони виробили між собою всі розрахунки і претензій один до одного не мають. При використанні банківської комірки, акредитиву або депозиту у нотаріуса це означає, що гроші передані на тимчасове зберігання, а продавець їх отримає після того, як угода буде зареєстрована в ЕГРН.

Підписаний акт передачі долучається до пакету документів, необхідного для процедури оформлення будинку у власність або будь-якої іншої нерухомості. Перед підписанням цього документа покупцеві варто ще раз переконатися у відповідності дійсності наявних у нього відомостей.

5. Як продавцю укласти договір по операціях з нерухомістю   покрокова інструкція для новачків

Якщо ви продавець, то все трохи простіше. Адже ви впевнені, що ваша нерухомість юридично чиста і відсутні заборони на операції з нею. Проте, щоб все пройшло гладко, потрібно зайвий раз перевірити, чи не накладений на житло арешт з-за вашої заборгованості.

Врахуйте, що наявність у вас неповнолітніх дітей може стати перешкодою для продажу житла. Щоб цього не сталося, треба заздалегідь підготуватися до операції. Як це зробити — читайте далі.

Крок 1. Готуємо квартиру і документи для її продажу

В квартирі потрібно навести порядок. Якщо ви залишаєте новим власникам якісь предмети меблів, то обговоріть це заздалегідь, а краще складіть список і прикладіть його до передаточним актом. Зберіть всі необхідні для продажу документів.

Що потрібно перевірити і зробити продавця:

• дійсність свого паспорта та паспортів співвласників нерухомості при їх наявності;
• наявність документів про право власності або виписки з ЕГРН;
• відсутність арештів та інших обмежень на продаж;
• запитайте в органах опіки дозвіл на операцію (при наявності неповнолітніх);
• отримаєте у нотаріуса дозвіл на угоду від чоловіка;
• якщо нерухомість була в частковій власності, домовтеся з нотаріусом про дату підписання договору купівлі-продажу.

Деякі покупці для гарантії своєї безпеки та уникнення заперечування угоди з нерухомістю вимагають довідку з ПНД (психоневрологічного диспансеру). Тому варто її теж отримати, але краще вже перед самою угодою. Якщо є нерозуміння між вами та близькими родичами по угоді з нерухомістю, то огляд на осудність тим більше обов'язково.

Крок 2. Шукаємо покупця

Коли все готово, приступаємо до пошуку покупця. Тут два варіанти: або ви самі розміщуєте оголошення в газетах і на сайтах, або звертаєтеся за допомогою в ріелторську компанію. Втім, можна ці два способи комбінувати.

В самому оголошенні потрібно докладно описати технічні характеристики об'єкта, стан прилеглої території, інфраструктури. Бажано робити це в художній формі — це приваблює потенційного покупця.

Крок 3. Складаємо попередній договір купівлі-продажу

Коли покупець знайдений — обговоріть з ним всі умови та складіть попередній договір купівлі-продажу. Зробити це можна самостійно, або звернутися в будь-яку юридичну компанію, яка надає такі послуги. Вартість цього невисока, зате заощадите час.

Крок 4. Контролюємо закладку грошей в банківську комірку

Якщо домовилися, що покупець передасть гроші через банківську комірку, то підіть в депозитарій разом з ним і проконтролюйте закладку грошей. Уважно перерахуйте купюри, щоб уникнути помилок. Ключ покупець віддає або відразу, або після оформлення нерухомості у власність.

Крок 5. Укладаємо договір купівлі-продажу і реєструємо права нового власника

Після закладки грошей йдіть разом з покупцем в МФЦ або Росреестр, підписуйте договір і віддавайте документи на реєстрацію. Врахуйте, що на операції з нерухомістю встановлені податки, які називаються держмитом. Квитанція про оплату повинна бути додана до пакету документів.

Тепер залишається тільки чекати, поки Росреестр зареєструє право нового власника. Терміни встановлені законом і порушувати їх не можна. Найчастіше реєстрацію проводять за 5-9 днів, в залежності від типу об'єкта і місця подачі документів.

Крок 6. Отримуємо гроші

Після того, як новий власник отримає документи, робіть з них копію і йдіть в банк за грошима. Не забудьте захопити з собою погашені документи, які підтверджують припинення вашого права.

6. Професійна допомога при здійсненні операцій з нерухомістю   огляд ТОП-3 компаній з надання послуг

Складнощів з оформленням можна уникнути, якщо звернутися за допомогою в юридичну контору або ріелторську компанію. Доведеться тільки написати довіреність на операцію з нерухомістю, зразок якої вам не потрібно, так як вона оформляється нотаріусом на спеціальному бланку.

Компаній, які займаються нерухомістю, безліч. Я рекомендую вам три відомі фірми, фахівці яких виконують свої обов'язки професійно і відповідально.

1) Правознавець

Юристи цієї компанії надають консультації по операціях з нерухомістю в режимі онлайн. Щоб скористатися їх послугами достатньо відвідати сайт Правознавця і ввести своє питання в спеціальну форму зворотного зв'язку. При цьому буде два варіанти відповідей: платний і безкоштовний.

У першому випадку за невелику плату вам буде надана вичерпна інформація щодо вашої проблеми з докладним алгоритмом дій. Безкоштовне звернення тягне за собою спільну відповідь на поставлене запитання або посилання на законодавство.

Послуги компанії Правознавець:

Фахівці Правознавця надають не тільки дистанційні юридичні послуги у формі консультування, але і при необхідності готують документи і здають їх на реєстрацію.

2) Особлива думка

Компанія займається юридичним супроводом угод з нерухомим майном. Фахівці уважно аналізують всі представлені клієнтом документи та перевіряють об'єкт нерухомості на предмет застави, арештів, заборон і обмежень на продаж. Потім вони допомагають провести переговори між продавцем і покупцем.

Всі етапи юристи беруть на себе: складають договір, забезпечують взаєморозрахунки як готівкою, так і в безготівковому вигляді, оформлюють нерухомість в Росреестре. У ході реєстрації проводиться моніторинг поточного стану справ, щоб в оперативному порядку реагувати на можливі несприятливі наслідки для клієнта.

3) Лорд

Фахівці компанії «Лорд» займаються операціями з нерухомістю будь-якого виду: купівлею-продажем, даруванням, приватизацією, спадщиною і всіма іншими. Первинну консультацію вони надають безкоштовно. Письмове консультування коштує 1500 рублів, укладення договору — 7 тис., представництво в суді — 20 тис.

Перелік послуг компанії:

• консультування;
• оформлення та здача документів на реєстрацію;
• оформлення документації для угоди;
• правовий супровід і перевірка чистоти угоди;
• експертиза всієї документації.

Все це допомагає уникнути неприємностей, наприклад, при оформленні землі у власність. Читайте про цю процедуру в нашій спеціальній статті.

Тепер пропоную подивитися відео по темі статті, після чого розповім про критерії законності угод.

7. Коли операція з нерухомістю вважається дійсною   огляд основних умов

Нерідкі випадки, коли через деякий час після укладення угоди вона визнається судом недійсним і договір розривається. В цьому випадку доведеться повертати гроші, а що робити, якщо вони вже витрачені? Врахуйте, що термін позовної давності по операціях з нерухомістю становить від 1 року до 10 років, залежно від конкретних обставин.

Найчастіше, щоб визнати операцію з нерухомістю недійсною, строк оскарження складає 3 роки з моменту виявлення обставин, що стали причиною для позову. Тому потрібно заздалегідь знати, які умови дозволяють звертатися до суду.

Умова 1. Законність змісту

Зміст договору купівлі-продажу або інших документів, що були підставою для переходу права власності не повинно суперечити чинному законодавству і містити суттєвих помилок.

Умова 2. Правоздатність і дієздатність осіб-учасників угоди

Всі особи, які беруть участь в угоді повинні бути правоспособными і дієздатними. Ось для чого бажано отримувати довідку з ПНД. Правоздатність законних представників неповнолітніх або інших недієздатних осіб підтверджується роздільною здатністю з органів опіки.

Умова 3. Відповідність волі і волевиявлення учасників правочину

Будь-яка угода укладається на добровільній основі. Якщо який-небудь із сторін вдасться довести, що вона прийняла рішення унаслідок тиску з поза, то суд розірве таку угоду. Тому будь-яке примушування   потенційна причина неприємностей надалі. Якщо ж вас примушують до вчинення правочину, постарайтеся це зафіксувати.

Умова 4. Дотримання форми проведення операції

Будь-яка операція з нерухомістю проводиться в тій чи іншій формі. Вона повинна відповідати фактичному змісту дій. Тобто, при даруванні або спадкування не може бути складений договір купівлі-продажу і навпаки.

8. Висновок

Сподіваюся, що надана мною інформація допоможе вам без праці зробити операцію з нерухомістю своїми силами або за допомогою фахівців.

Бажаю всього самого найкращого і пропоную оцінити статтю, а також залишити коментар до неї.