Оформлення угод з нерухомістю — порядок проведення угоди купівлі-продажу + інструкція по перекладу житлового приміщення в нежиле за 4 кроку

У вас є бажання і можливість придбати нерухомість, але підсвідомий страх перед бюрократичними процедурами не дає прийняти розумне рішення?

Я, Валерій Чемакин   професійний консультант з правових питань. Я знаю, що страхи виникають від невпевненості в своїх силах або від нестачі знань. Прочитавши мою статтю, ви озбройтеся знаннями і придбаєте впевненість, а оформлення угод з нерухомістю здасться вам буденною справою.

В кінці статті я зроблю огляд декількох юридичних агентств, які надають допомогу в оформленні угод з нерухомістю.

1. Що таке оформлення угод з нерухомістю і коли воно необхідно?

Будь-який перехід права власності від одного власника житла до іншого реєструється в Єдиному Державному реєстрі нерухомості (ЕГРН). Адмініструє цю базу даних Росреестр. Відомості знаходяться у вільному доступі, і будь-хто в потрібному обсязі отримує інформацію про цікавить об'єкті.

Для держави реєстрація потрібна, щоб не тільки вести облік всіх об'єктів, але і стягувати податки з власників — як фізичних, так і юридичних осіб.

Для власників нерухомості така міра теж необхідна. Внесення власника в ЕГРН означає, що його права будуть захищені перед третіми особами. Ніхто не зможе без рішення суду забрати у нього об'єкт.

Хоча реєстрація проводиться у Росреестре, документи для оформлення угод з нерухомістю можна подати і там, де діють Багатофункціональні центри (МФЦ). Прийом документів в таких центрах проводиться по тим же правилам, а терміни отримання держпослуг на 2 дні вище, ніж у Росреестре.

У загальному випадку достатньо мати на руках договір купівлі-продажу, складений у довільній формі учасниками угоди. В особливо важливих випадках, там, де згодом можуть виникнути спірні питання, оформлення угод купівлі-продажу проводиться у нотаріуса. Він же складає договір, який роздруковує на спеціальному бланку з водяними знаками.

В яких випадках укладення договору купівлі-продажу здійснюється у нотаріуса:

• дарування, продаж, міна однієї чи більше часток із спільної власності будь-якій особі, навіть одного з власників;
• ті ж дії, коли серед власників є неповнолітній;
• коли продається цілком спільна часткова для всіх членів сім'ї нерухомість.

Примітно, що за Цивільним кодексом 1964 року оформлення нерухомості та угод з нею вимагало походу до нотаріуса. Читайте про це в нашій тематичної статті.

2. Від чого залежить ціна оформлення угод з нерухомістю   огляд факторів, що впливають на вартість

На ціну впливає складність самої процедури, вартість об'єкта, тривалість проведення. Крім того, важливу роль у ціноутворенні відіграє спосіб оформлення угоди. Звернення до нотаріуса вимагає великих витрат. До цього потрібно додати згоду від чоловіка, яке коштує 1000 рублів.

Розмір держмита при реєстрації визначена податковим кодексом і залежить від виду об'єкта. Пропоную розглянути докладніше три основних фактори, що впливають на ціну оформлення угод з нерухомістю.

Фактор 1. Вартість об'єкта нерухомості

Сума угоди відіграє велику роль при оформленні права власності. Читайте про цю процедуру нашу докладну статтю. Це відноситься не стільки до Державної мито, скільки до розрахунку вартості послуг третіх осіб. Наприклад, нотаріусу треба заплатити певний відсоток від вартості реалізованого житла.

Приклад

Нещодавно я придбав двокімнатну квартиру, яка знаходилася в частковій власності у матері і дочки. Такі угоди укладаються у нотаріуса. При першому зверненні були надані всі документи на житло.

Після ознайомлення нотаріус озвучив ціну, яка становила майже 1% від суми угоди. Продавці заплатили 18 тис. рублів від вартості квартири 2 млн рублів.

При зверненні до юристів за оформлення угод з нерухомістю тариф на їх послуги теж розраховується виходячи з суми операції, хоча і не завжди.

Фактор 2. Складність процедури

Важливу роль у ціноутворенні відіграє складність самої процедури оформлення документів при операціях з нерухомістю. Справа в тому, що багато об'єктів не забезпечені всією необхідною документацією, яка повинна бути при реєстрації. Зокрема, можуть бути відсутні технічні паспорти, кадастрові схеми, та інші важливі документи.

Іноді виникають ситуації, при яких об'єкт угоди стає об'єктом суперечки між родичами або спадкоємцями. Врегулювання таких ситуації теж вимагає грошових вкладень. Тому, чим більше таких складності, тим вище вартість послуг юриста з нерухомості.

Фактор 3. Тимчасові витрати

Часто для оформлення угоди потрібно витратити більше часу, ніж потрібно в звичайній ситуації. Наприклад, коли власники або спадкоємці проживають в різних містах, і для їх прибуття потрібен час. Іноді щоб зареєструвати нерухомість, потрібно домогтися в суді права на це. Такі судові питання теж швидко не вирішуються. Чим триваліше термін, тим більше треба заплатити.

3. Порядок оформлення угод з нерухомістю — 5 основних етапів

Перейдемо до практичного розгляду алгоритму оформлення угод з нерухомістю у відповідності з останніми змінами в законодавстві.

Я постараюся згадати тут всі нюанси, щоб вам було зрозуміло, куди йти і що робити.

Припустимо, сподобалася квартира з оголошення на продаж, і ви вирішили її придбати та оформити у власність.

В першу чергу, зв'яжіться з продавцем і дізнайтеся у нього, скільки людей володіють цим об'єктом. Ще запитайте, чи є неповнолітні, та не дісталося житло у спадок. Ці відомості мають визначальне значення, оскільки від них залежать подальші дії щодо оформлення права власності на квартиру.

Етап 1. Аналіз документів

Отримавши усну інформацію, домовляйтеся з продавцем про зустрічі і просіть, щоб він приніс оригінали всіх документів. Це обов'язкова умова, так як шахраї часто під різними приводами використовують ксерокопії. Уважно вивчіть всі наявні документи.

Переконайтеся, що перед вами   дійсно власник нерухомості. Перевірте його паспорт і звірте дані з тими, які написані в документі на право власності. Врахуйте, що з початку 2017 року свідоцтво не видається. Замість нього на руки власнику надається виписка з ЕГРН.

Якщо власників кілька, зверніться до нотаріуса. Присутність всіх власників обов'язково. Єдине виключення   дію одного з власників від імені іншої на підставі довіреності від нотаріуса встановленого зразка.

Перевірити наявність технічної документації на об'єкт. Особливо це важливо при оформленні квартири у власність у новобудові. Чому? Про це ви дізнаєтеся з нашої тематичної статті.

Етап 2. Узгодження умов угоди

При першій зустрічі з продавцем узгодьте підсумкову суму угоди, адже торг ще ніхто не відміняв. Обговоріть також умови взаєморозрахунків. Коли і яким чином ви будете передавати гроші за об'єкт, потрібно вирішити вже на цьому етапі.

А також:

• узгодьте, яка меблі залишаються в квартирі, а краще відобразіть це в передавальному акті;
• в який термін продавець зобов'язується звільнити житло;
• коли він віддасть вам ключі.

Етап 3. Підготовка заяв та договорів

Якщо ваша угода проста і не вимагає участі нотаріуса, то складайте договір самостійно. Нотаріус сам готує текст договору, роздруковує його на спеціальному бланку і зшиває, як того вимагає Росреестр. При самостійному складанні враховуйте всі нюанси, які можуть виникнути.

Підписуйте простий договір безпосередньо в Росреестре або в МФЦ. При зверненні в останній, зшивати його немає необхідності. Це зроблять працівники центру. Заява на оформлення угод з нерухомістю теж пишіть прямо в офісі Росреестра або МФЦ. В останньому випадку робити це не доведеться, так як заява роздрукують на принтері і дадуть підписати.

Етап 4. Подача та отримання документів в УФРС

Як я вже говорив раніше, подати документи можна безпосередньо в Росреестр або МФЦ. Процедура ця нескладна.

Крім заяви і підписаного обома сторонами договору знадобляться:

• оригінали паспортів продавця і покупця, з яких співробітники знімуть копію і долучити до справи;
• документ про право власності на об'єкт нерухомості;
• технічна документація: технічний паспорт, кадастровий план;
• копія квитанції про оплату держмита, яку сплачує покупець.

Тепер про те, які документи потрібні при спадщину, даруванні та інших варіантах, відмінних від розглянутого.

Так як оформлення операції з нерухомістю відбувається не за договором купівлі-продажу, замість нього подається документ, який служить підставою для переходу права власності: дарча, свідоцтво про спадщину, судовий акт, постанова судових приставів, договір приватизації та інші подібні папери.

Етап 5. Переказ грошових коштів

Оскільки покупка житла та оформлення угод з нерухомістю тягне за собою розрахунки у великій сумі, то порядок передачі цих грошей продумайте заздалегідь. Не варто розраховуватися готівкою безпосередньо при укладенні договору. Є небезпека нарватися на шахраїв, які зникнуть з грішми, а об'єкт нерухомості вам не зареєструють.

Краще скористатися банківської осередком для передачі готівки. Продавець отримає гроші тільки після того, як право власності буде зареєстровано за вами. Є й інші способи передачі грошей, але про них читайте у статті про супровід угод з нерухомістю.

4. Допомога в оформленні угод з нерухомістю   огляд ТОП-3 компаній з надання послуг

Сфера нерухомості   хлібне місце для підприємців. На ринку працює велика кількість юридичних фірм, що надають подібні послуги.

Багато з них займаються тільки документальним оформленням, інші беруть на себе весь комплекс завдань, пов'язаних з цим питанням. Такі ж функції є у ріелторських компаній.

Нижче я пропоную огляд 3 фірм, які оформлюють операції з нерухомістю за відносно невеликі гроші і з гарною якістю.

1) Правознавець

Ця компанія стоїть осібно серед інших подібних. Спочатку вона створювалася як юридична консультація в інтернеті. Сайт цієї фірми забезпечений формою зворотного зв'язку. Через неї будь-хто задає питання, які цікавлять його. Тому, якщо ви хочете подавати документи самостійно, але бажаєте дізнатися, як це правильно зробити, або проконсультуватися з якихось нюансів, сміливо переходьте на сайт Правознавця і задавайте питання.

У Правознавця працюють співробітники, які проживають в різних містах . На ваше запитання відповість саме той співробітник, який має більшу компетенцію у цій сфері. Якщо вам потрібна детальніша консультація, то потрібно буде заплатити невелику суму, що не перевищує 900 рублів. Крім того, тут є можливість отримати безкоштовну консультацію. Проте в цьому випадку будуть дані тільки загальні рекомендації.

Не тільки консультаційні послуги надає компанія " Правознавець. Якщо вам потрібен хороший юрист для повного супроводу угоди купівлі продажу квартири, шукайте його через сайт. Обов'язково відгукнеться чоловік, який проживає недалеко від вас, готовий надати юридичну допомогу.

2) Особлива думка

Компанія займається оформленням угод з нерухомістю за дорученням клієнтів. Крім юристів у штаті працюють фахівці в галузі будівництва, кадастрові інженери і оцінювачі. Це дозволяє надавати весь комплекс послуг.

Послідовність послуг, що надаються компанією «Особлива думка»:

Якщо вам потрібно оформити будинок у власність – звертайтеся в компанію «Особлива думка».

3) Центр правового обслуговування

Компанія на ринку юридичних послуг працює з 1998 року і входить в 50 кращих юридичних фірм . Керівництво добре контролює дотримання інтересів кожного клієнта.

Послуги компанії:

• консультації в сфері нерухомості;
• оформлення документів;
• збір інформації і перевірка чистоти угоди;
• повний супровід оформлення землі у власність та інших угод;
• юридична експертиза документації.

Центр правового обслуговування не завищує ціни на свої послуги, що гарантує постійний приплив клієнтів.

На цьому мій огляд закінчено, пропоную подивитися тематичний відеоролик, перш, ніж розглянути ще одне цікаве питання.

5. Як оформити складну операцію з нерухомістю   переводимо жиле приміщення у нежиле за 4 кроку

досі ми з вами розглядали більш-менш прості угоди з нерухомістю. Це не означає, що всі без винятку об'єкти так легко реєструються.

Існують так звані «складні» операції з нерухомістю оформлення яких вимагає додаткових зусиль.

Пропоную розглянути на практиці питання переведення житлового приміщення в нежитлове. Така спокуса з'являється у тих власників, житло яких розташоване на першому поверсі будівлі, але не використовується за призначенням. Якщо перевести квартиру в статус нежитлового приміщення, можна вигідно здавати її в оренду юридичним особам або індивідуальним підприємцям.

Крок 1. Збираємо документи і звертаємося у відповідні інстанції

Перш ніж зайнятися цією справою, необхідно усвідомити правила, які чітко прописані в житловому кодексі.

Коли не можна переводити квартиру в нежитловий статус:

• якщо у приміщенні не можна обладнати окремий вхід крім під'їзду;
• якщо ви хочете перевести не всю квартиру, а лише окремі кімнати;
• якщо квартира передана в оренду або перебуває у заставі;
• якщо вона знаходиться не на першому поверсі багатоквартирного будинку.

Щоб провести всю цю процедуру, потрібно зібрати певний пакет документів, але рішення буде приймати уповноважений орган, і воно не завжди буває позитивним.

Документи:

• заява;
• документ про право власності;
• техпаспорт;
• план перепланування;
• поверховий план будинку.

Крім того, чиновники мають право вимагати від власника надати згоду інших мешканців будинку, інтереси яких можуть бути порушені.

Крок 2. Звертаємося до БТІ для визначення вартості перекладу

Мало подати документи на переведення житлового приміщення в нежитлове. Треба ще подати детальний план майбутнього нежилого приміщення. Для цього спочатку зверніться в БТІ, де проведуть повний розрахунок вартості послуг. Там же дізнавайтеся величину державного мита.

Крок 3. Міняємо планування та узгоджуємо дії з компетентними органами

Якщо для майбутнього нежилого приміщення потрібна інша планування, то на реконструкцію треба отримати дозвіл у будівельному відділі свого муніципалітету. На місце вийде фахівець в області будівництва і архітектури, який обстежує квартиру і дасть висновок щодо можливості або неможливості зробити перепланування по вашому ескізу.

Крок 4. Оформляємо право власності на нежитлове приміщення

Після того як ви зробите реконструкцію, потрібно викликати співробітників БТІ, які проведуть всі виміри і виготовлять новий технічний паспорт на це приміщення. Потім звертайтеся в Росреестр або МФЦ з заявою про реєстрацію вже нежитлового приміщення.

6. Висновок

Сподіваюся, що після прочитання цієї статті у вас більше не залишилося сумнівів у своїх силах і ви спокійно можете провести оформлення угод з нерухомістю своїми силами. Якщо все ж ви в чомусь сумніваєтеся, то зверніться в юридичну компанію, співробітники якої допоможуть вам оформити об'єкт.

Питання читачам

А які труднощі виникали у вас при оформленні угод з нерухомістю?

Бажаю вам успіхів у всіх починаннях і пропоную оцінити цю статтю. Якщо вона принесла вам користь, залиште коментар і не забувайте поширювати інформацію про неї в соціальних мережах.