На життєвому шляху зустрічаються перешкоди, обійти які не виходить. Однак їх можна навчитися долати з найменшими втратами. Завжди є ризик купити пристойний з вигляду будинок, оформити його у власність, а через деякий час дізнатися, що стіни під сайдингом згнили, а дах протікає. Що робити в таких випадках?
Я Валерій Чемакин — консультант з правових питань, завжди раджу не панікувати. Чи можливе розірвання договору купівлі продажу нерухомості після реєстрації? Так, можливо а в яких випадках, ви дізнаєтесь, коли прочитаєте статтю.
Так як найчастіше ця процедура проводиться в судовому порядку, то в кінці статті пропоную огляд юридичних компаній, які нададуть вам кваліфіковану допомогу.
- Для чого проводиться розірвання договору купівлі-продажу та які можуть бути наслідки при цьому?
- Що є підставою для розірвання договору купівлі-продажу нерухомості огляд основних причин
- Як розірвати договір купівлі-продажу після реєстрації покрокова інструкція
- Допомога у розірванні договору купівлі-продажу нерухомості – огляд ТОП-3 компаній з надання послуг
- Як вберегтися від шахраїв при укладенні договору купівлі-продажу нерухомості — 3 простих порад
- Висновок
1. Для чого проводиться розірвання договору купівлі-продажу та які можуть бути наслідки при цьому?
Найчастіше невдоволення придбаним майном виникає після виявлення істотних технічних недоліків або обставин, що виключають нормальне користування об'єктом.
З'являється все це з-за повного або часткового невиконання договірних зобов'язань однієї зі сторін. У переважній більшості випадків незадоволеним угодою залишається покупець, хоча буває і навпаки.
Цивільний кодекс (ЦК РФ) і правила оформлення угод з нерухомістю дозволяють розірвати договір купівлі продажу хоч після реєстрації, хоч до неї. Однак для цього потрібні вагомі підстави, про які ми поговоримо в наступному розділі. Тут же відзначу, що є два випадки, коли договірні відносини припиняються.
Коли виконання договору припиняється:
- Розірвання угоди. При порушенні однією із сторін договірних зобов'язань. Передбачений досудовий і судовий порядок.
- Визнання договору недійсним. При виявленні в ньому фактичних помилок і невідповідностей вимогам законодавства.
Проте варто пам'ятати, що розірвання договору купівлі продажу нерухомості після реєстрації несе за собою цивільно-правові та податкові наслідки.
По суті, після цього все повертається назад, гроші — тому, хто купив, нерухомість — продавцю. У цих цілях укладається новий договір купівлі-продажу з усіма витікаючими наслідками. Зокрема, про цю операцію теж повинна знати податкова інспекція.
2. Що є підставою для розірвання договору купівлі-продажу нерухомості огляд основних причин
Закон покликаний захищати обидві сторони договірних відносин в рівній мірі. Тому такі капризи покупця, як незадоволеність кольором шпалер або розбіжність у поглядах на життя з сусідами, ніхто до уваги не візьме.
Умови розірвання договору купівлі продажу нерухомості після реєстрації досить жорсткі. Для цього повинна бути вказана серйозна причина. Ось деякі з них.
Причина 1. Використання підроблених документів при угоді
Якщо після реєстрації квартири раптом виявилося, що на неї претендують треті особи, або були приховані інші важливі обставини шляхом підробки документів продавцем, то така угода гарантовано буде розірвана. Важливий момент тут — наявність умислу продавця ввести покупця в оману.
Причина 2. Відсутність оплати за нерухомість за умовами договору
У деяких випадках люди продають житло з відстрочкою або розстрочкою платежів. Умови цього визначаються безпосередньо у договорі купівлі-продажу чи в додаткових угодах, розписках та тому подібних документах.
Не рідкісні ситуації, коли покупець при виникненні фінансових труднощів перестає сплачувати борг. У цьому разі продавець має право розірвати в добровільному порядку або через суд.
Причина 3. Наявність обтяження у вигляді прописаних у квартирі громадян
Реєструючих органів при укладенні угоди не вимагають підтверджуючих документів про відсутність зареєстрованих в квартирі або боргів по комунальним платежам. Про це повинен подбати сам продавець ще на початковому етапі і прописати всі моменти в договорі купівлі-продажу.
Приклад
Деякий час тому я здійснив операцію обміну приватного будинку на квартиру в Тюмені. Однак у ній була прописана дочка господині, яка проживає в . Щоб виписатися і прописатися в будинку їй потрібно було приїхати, але швидко зробити це вона не могла.
Вихід знайшовся. Ми відобразили в договорі, що дівчина зніметься з реєстраційного обліку у місячний термін. Вона виконала договір і виписалася, але якщо б не зробила цього, то така обставина могла стати приводом для розірвання договору купівлі-продажу.
Тому, для підстраховки, урегулируйте в договорі всі подібні питання ще до оформлення нерухомості у власність. Про цю процедуру читайте в нашій окремій статті.
Причина 4. Виявлення помилок в правовстановлюючих документах
Буває, що вже після реєстрації виявляється, що в правовстановлюючих документах продавця були раніше допущені суттєві помилки, які відбилися і на документації покупця. Наприклад, з якоїсь причини площа квартири виявилася не 96 м2, а 69 м2. Тобто при огляді ви не звернули уваги і заплатили гроші за зайві квадрати.
Такі суттєві невідповідності часто стають підставами для розірвання договору купівлі-продажу, а як це правильно зробити — читайте в наступному розділі.
3. Як розірвати договір купівлі-продажу після реєстрації покрокова інструкція
Коли вже відбулася державна реєстрація об'єкта, розірвати договір стає складно, але все-таки можна. Для цього доведеться пройти досить тривалу процедуру. Простіше, якщо сторонам вдасться домовитися, а якщо ні, то доведеться звертатися до суду.
Набагато легше розірвати попередній договір купівлі продажу нерухомості, ніж основний документ після процедури реєстрації. Про попередньому договорі ми поговоримо в кінці розділу, а зараз читайте про вже зареєстрованих операціях з нерухомістю.
Крок 1. Формулюємо причину розірвання договору
Якщо вас не влаштовує щось істотне в придбаному житлі, починайте процедуру розірвання. Причина повинна бути серйозна, бажано одна з тих, що були перераховані вище. Претензію викладайте в письмовій формі, відобразивши в ній всі підстави для розірвання договору купівлі-продажу.
Крок 2. Повідомляємо другій стороні про бажання розірвати договір
Повідомлення про розірвання договору купівлі продажу нерухомості після реєстрації треба передати другій стороні. Переконайтеся, що ця інформація отримана продавцем. Краще надіслати рекомендованого листа або вручити особисто під розписку. Офіційний термін очікування відповіді — 30 днів.
Якщо ваш опонент з усім згоден і готовий повернути гроші, зробити це просто так не вийде. Доведеться знову укладати договір купівлі-продажу, але зі зміною ролей.
Угода знову буде проходити процедуру реєстрації. Варіант мирного розв'язання спору досить рідкісний. Набагато частіше розірвання договору купівлі-продажу нерухомості після реєстрації за ініціативою тільки одного боку проводиться в суді.
Крок 3. Звертаємося до суду і складаємо позовну заяву
Ви вправі самостійно направити в суд позов про розірвання договору купівлі-продажу після реєстрації, але краще найняти грамотного юриста з нерухомості. Про переваги такого підходу читайте в тематичній статті на нашому сайті.
Підсудність справ при розірванні договору купівлі продажу нерухомості після реєстрації залежить від типу опонентів. Якщо це фізичні особи, то потрібно звертатися в районні суди. При суперечках між організаціями — ласкаво просимо в арбітражний суд.
Крок 4. Надаємо необхідні документи
Крім позову, суд треба надати документи на нерухомість, а також матеріали, що підтверджують вашу правоту. Можливо знадобиться запросити свідків. Врахуйте, що самостійно відстояти свою точку зору, буде складно.
Особливо це відноситься до розірвання нотаріального договору купівлі продажу нерухомості після реєстрації. Тому краще найняти представника, що має досвід у вирішенні подібних конфліктів.
Крок 5. Чекаємо рішення суду
Судові тяжби іноді тривають роками. Однак, якщо відбулося останнє засідання, і суддя оголосив про закінчення процесу, залишається тільки дочекатися його рішення. Але це зовсім не означає, що всі пригоди на цьому не закінчилися. Добре, якщо продавець людина заможна і швидко поверне вам гроші.
В іншому випадку справа може дійти і до виконавчого провадження. При цьому терміни повернення коштів після розірвання зареєстрованого договору купівлі-продажу нерухомості зростуть у кілька разів. Набагато легше розірвати договір ще до його реєстрації в Єдиному державному реєстрі нерухомості.
Порядок розірвання попереднього договору купівлі продажу нерухомості до реєстрації:
- Уведомляете опонента про відмову від угоди.
- Інформуєте Росреестр, написавши відповідну заяву.
- Реєстрація не відбувається.
- Правові наслідки відсутні.
- Гроші залишаються при вас, а при квартира продавця.
Тільки врахуйте, що строки вчинення реєстраційних дій у більшості випадків не перевищують 5-7 днів. Якщо не встигнете за цей час відмовитися від угоди, то житло стане вашим. В цьому випадку знову дивіться Крок 1. Можливо, знадобиться юрист, знайти якого ви зможете без праці, якщо продовжите читання статті.
4. Допомога у розірванні договору купівлі-продажу нерухомості – огляд ТОП-3 компаній з надання послуг
Одне з найскладніших напрямків у юриспруденції – житлове право. Ніхто не може гарантувати результат судового спору по таких справах. Тому саме тут важливо мати гарну підтримку в особі кваліфікованого юриста.
Сьогодні безліч компаній займається супроводом угод з нерухомістю. Вартість варіюється в широких межах і залежить від статусу компанії, регіону, складності справи, обсягу роботи. Проте багато хто фірми, орієнтовані на звичайного клієнта, беруть недорого, та ще й приймають оплату в розстрочку за розірвання договору купівлі продажу нерухомості після реєстрації.
1) Правознавець
Вся робота цієї компанії нерозривно пов'язана з інтернетом. Фахівці працюють віддалено через портал Правознавця. Вони надають консультаційні юридичні послуги з будь-яких правових питань. Якщо ваша проблема стосується нерухомості чи іншої сфери, заходьте на сайт і без реєстрації відправляйте своє повідомлення через наявну там онлайн форму.
Формулювати питання потрібно лаконічно, але зрозуміло. Викладіть свою проблему і поясніть, що ви хочете отримати в результаті. Вам відповість юрист, який краще інших розбирається в цій темі. Якщо потрібен розгорнутий відповідь з алгоритмом дій, доведеться трохи заплатити, близько 700 – 900 рублів. Узагальнені відповіді співробітники компанії дають безкоштовно.
Зручність сервісу в тому, що консультацію можна отримати незалежно від того, де ви проживаєте. Особливо це зручно тим, для кого знайти юриста поблизу від будинку проблематично. У деяких випадках фахівці компанії надають практичну допомогу. Якщо ви хочете отримати недорогу, але ємну консультацію по своєму питанню, то краще Правознавця вам не знайти.
2) Поверх
Агентство нерухомості «Поверх» займається не тільки підбором та продажем житла, але і надає юридичні послуги з супроводу угод. В тому числі юристи компанії допомагають розірвати вже зареєстровані угоди.
Послуги компанії «Поверх»:
| № | Найменування послуги | Опис послуги |
| 1 | Продаж житла | Вимагає не тільки вміння знайти покупця, отримати хорошу ціну, але і забезпечити комфортні умови для продавця |
| 2 | Купівля житла | Вимагає дуже відповідального підходу, перевірки юридичної чистоти квартири, відсутність різного роду обтяжень |
| 3 | Здача житла в оренду | щоб уникнути неприємних наслідків для господаря необхідно укласти з орендарями грамотний договір |
| 4 | Супровід угоди | Повний комплекс юридичних послуг, починаючи від первісної бесіди з продавцем, закінчуючи одержанням документів про право власності (витяг з ЕГРН) |
| 5 | Розірвання або визнання недійсними договорів купівлі-продажу | Направлення претензії опоненту, підготовка позову до суду, супровід справи в суді |
3) Лорд
юридична компанія широкого профілю. Вона працює як з фізичними, так і юридичними особами за різними напрямками. Велику частку справ займає цікавить нас житлова сфера. Причому первинну усну консультацію юристи дають безкоштовно.
Письмове роз'яснення коштує 1,5 тис. рублів. Досудове вирішення питання — 15 тис. рублів, а ось представництво в суді для одностороннього розірвання договору купівлі продажу нерухомості після реєстрації вже 30 тис. рублів. Якщо врахувати, що витрати відшкодовує сторона, що програла, то це цілком прийнятні ціни.
Ще я вам розповім про способи самозахисту при укладанні угод з нерухомістю, а поки подивіться тематичне відео.
5. Як вберегтися від шахраїв при укладенні договору купівлі-продажу нерухомості — 3 простих порад
Щоб зменшити ризик при розірванні вже виконаного договору купівлі продажу нерухомості не після реєстрації, а ще до неї, дотримуйтесь елементарних заходів безпеки.
Найкраще залучити фахівця для супроводження угод купівлі-продажу квартири. Чому? Читайте в нашій спеціальній статті. Якщо все ж вирішили діяти самостійно, прислухайтеся до наступних порад.
Порада 1. Вказуйте в договорі точні терміни передачі квартири у власність
Чим більше буде у договорі умов, тим простіше домогтися його розірвання в судовому порядку. Приміром, чітко вказаний термін передачі квартири у власність та звільнення її від своєї присутності продавцем, а також іншими прописаними особами, позбавить вас від необхідності виганяти їх з дільничним.
Ви просто пригрозіть розірвати договір. Адже будь-яке недотримання або несанкціоноване вами зміна в умовах дає право розірвати договір купівлі-продажу нерухомості.
Порада 2. Додайте в договір пункт про розірвання при відмові виконання продавцем своїх зобов'язань
Вищесказане незаперечно у тому випадку, коли договір містить такий пункт: «При недотриманні будь-якої з сторін зобов'язань, передбачених даним договором, він може бути розірваний з сплатою неустойки стороною, яка порушила їх».
При наявності такого пункту винною боці доведеться шукати дуже вагомі причини, щоб перешкоджати розірвання договору.
Порада 3. Пропишіть терміни та розмір повернення коштів у разі розірвання договору
Крім цього, у договорі потрібно вказати конкретні терміни повернення сплачених коштів, їх суму, а також інші компенсаційні виплати, якщо розірвання угоди проходить з ініціативи однієї сторони.
6. Висновок
Розірвання договору купівлі продажу нерухомості після реєстрації – справа досить клопітка, але вирішуване. Якщо ви уважно прочитали статтю, то успішно впораєтеся з цією проблемою самі або з допомогою юристів.
Питання читачам
Як ви думаєте, що ще можна відобразити у договорі купівлі-продажу, щоб його розірвання в разі необхідності було максимально легким?
Свої думки та зауваження прошу залишати в коментарях до статті. Якщо вона вам сподобалася – ставте оцінки і лайки в соцмережах. Бажаю всього самого найкращого, і частіше заходьте на сторінки нашого журналу!