Інвестиції в будівництво житла — як стати інвестором за 5 кроків + 5 слушних порад, як уникнути ризиків при інвестуванні

Привіт всім, хто завітав на сайт бізнес-журналу «! З вами на зв'язку Денис Кудерин, експерт в області інвестування.

Нова стаття продовжує великий цикл матеріалів про інструменти і механізми грамотного інвестування. Тема публікації – вкладення в нерухомість на етапі будівництва.

Вклади в нерухомість на стадії будівництва – хороший спосіб здобути фінансову незалежність і змусити гроші працювати.

Про те, як це зробити – читайте прямо зараз!

1. Чи вигідно вкладати гроші в будівництво житла?

Знаєте, на скільки відсотків збільшується ціна готового житла в новобудові, порівняно з вартістю на етапі будівництва? Правильна відповідь – на 40-70% (при середньому терміні зведення будинку в 1-2 року).

Бажаючи зацікавити покупців, забудовники встановлюють мінімальні ціни саме на старті продажів. Особливо помітна різниця в цінах при будівництві великих житлових комплексів і цілих мікрорайонів.

Зведення таких масивів поетапне, і девелопери (підприємці, що заробляють на будівництві) знижують початкову вартість житлоплощі для створення позитивного іміджу компанії та залучення першої хвилі клієнтів.

Вигода очевидна: інвестуючи в нерухомість на стадії будівництва, можна заробити вдвічі більше після здачі об'єкта в експлуатацію. Єдина перешкода, що зупиняє інвесторів, це ризик, що будівництво застопориться або зовсім не буде закінчено.

У міру зведення новобудови вартість квадратних метрів зростає: кожен поверх додає 2-3% в ціні житлоплощі. Звідси висновок: чим раніше ви вкладаєте гроші в об'єкт, тим вищі можливі дивіденди від подальшого продажу чи експлуатації.

На сайті є докладний матеріал про інвестиції в нерухомість, рекомендую читачам ознайомитися з ним.

Перерахуємо всі переваги інвестицій у будівництво:

• висока рентабельність і ліквідність;
• надійність (нерухомість рідко падає в ціні, особливо у великих містах);
• великий вибір об'єктів інвестування;
• різні варіанти використання житла (продаж, здача в оренду).

Одна вдало придбана квартира може приносити дохід роками і десятиліттями.

Приклад

Купивши престижну квартиру в центрі міста, можна здавати її в оренду на короткий термін (години, доби, тижні). Окупність такого підприємства – 3-5 років, а далі ви отримуєте чистий прибуток без якихось особливих трудовитрат. Такий спосіб заробітку – ідеальний зразок пасивного доходу.

Є й мінуси. Головний з них – залежність попиту на квартири від економічних факторів. У період кризи люди рідше купують нерухомість, вважаючи за краще почекати до кращих часів.

Проте більшість експертів по довгостроковим інвестиціям вважають вклади в житло менш ризикованими, ніж, скажімо, гра на фондовій біржі або передача грошей в довірче управління.

Читайте також статтю «Що таке вигідні інвестиції в ».

2. У будь будівництво краще інвестувати кошти?

Є кілька напрямків для вкладів в нерухомість на стадії будівництва. Одні більше підійдуть інвесторам з невеликим капіталом, інші – більш досвідченим комерсантам з пристойними фінансовими активами.

Пропоную увазі п'ять найбільш актуальних і надійних варіантів для вкладення коштів.

Житлові будинки

Найбільш доступний спосіб інвестування, що характеризується мінімальними ризиками. Довгострокова мета таких вкладень гранично зрозуміла: купуємо житлоплощу на стадії зведення, а після здачі будинку продаємо її за вигідною ціною або заробляємо на оренді.

Обов'язково враховуються наступні показники:

• розташування (віддаленість від транспортних вузлів і метро);
• планування квартири;
• інфраструктура (наявність поблизу шкіл, дитячих садків, супермаркетів);
• плани розвитку району в майбутньому.

Найбільш затребуване на ринку малогабаритне житло – одно - і двокімнатні квартири.

Котеджі

Заміські будинки і дачі також можуть принести інвесторам непоганий прибуток. Котеджі користуються особливим попитом у жителів мегаполісів – кожен городянин хоче відпочивати в тихому, екологічно сприятливому місці, подалі від загазованості і суєти.

Об'єкти нерідко купуються на стадії фундаменту: такі вкладення вважаються найбільш перспективними. Обов'язково враховуйте при купівлі статус району, стан інфраструктури, наявність комунікацій та інші важливі для комфортного життя параметри.

Готелі

Світовий досвід показує, що термін окупності готелів становить від 3 до 7 років. Цілком пристойні показники, особливо якщо врахувати, що добротне житло для приїжджих у великих містах завжди користується попитом.

Виробничі приміщення

Варіант для інвесторів, що мають деякий досвід в операціях з нерухомістю. Виробничі площі на стадії будівництва краще купувати з наперед визначеною метою.

Попитом користуються об'єкти, які в майбутньому будуть використовуватися в потребах харчової промисловості, перспективні також площі під фабрики по виробництву меблів, побутової хімії і товарів першої необхідності.

Новачкам займатися вкладеннями у виробничу нерухомість варто лише через посередництво професійних керуючих компаній або Піфів.

Комерційні об'єкти

Ще один напрямок, який більше підходить досвідченим бізнес-інвесторам.

До комерційної нерухомості відносяться:

• будівлі під торгові приміщення (невеликі магазини, супермаркети, торговельні центри);
• заклади громадського харчування, ресторани, кафе;
• розважальні, спортивні, освітні центри;
• об'єкти під офіси і ділові центри;
• складські приміщення, ангари, сховища;
• сільськогосподарські об'єкти.

У великих містах пріоритет мають офіси та торгові зали. Сотні дрібних і великих комерсантів готові регулярно платити за орендовані площі. Їх власникам залишається лише стежити за станом приміщень і отримувати стабільний дохід.

Здача в оренду – основний спосіб використання комерційної нерухомості. Це досить дорогий вид інвестицій з довготривалим строком окупності (5-8 років).

У таблиці нижче наочно продемонстровані особливості та терміни окупності різних об'єктів нерухомості:

Хочете більше інформації по інвестуванню для початківців, читайте детальну статтю на цю тему.

3. Як інвестувати в будівництво – 5 простих кроків

Роблячи вкладення за заздалегідь визначеним планом, ви знижуєте ризики і збільшуєте майбутню прибутковість. Будь-які інвестиції вимагають ретельного розрахунку і потребують заздалегідь розробленої стратегії.

Крок 1. Вибираємо забудовника

Обов'язковий і найважливіший етап – з'ясувати, хто будує об'єкт (що за компанія). Експерти радять купувати нерухомість у відомих у вашому місті девелоперів.

При виборі забудовника враховуйте такі параметри як:

• кількість об'єктів, вже зданих в експлуатацію;
• репутацію компанії;
• відгуки клієнтів;
• досвід комплексної забудови;
• загальна кількість інвесторів;
• участь у спільних кредитних програмах з великими банками (фінансові компанії ретельно вибирають партнерів з сумнівними фірмами не зв'язуються);
• суворе відповідність дій компанії федеральному законодавству.

Діяльність забудовників регулюється на державному рівні законом 214-ФЗ (запам'ятайте цей номер, стане в нагоді).

В і області можна вибрати одного з 3 забудовників, представлених нижче.

«А101 Девелопмент»   девіз компанії: ми будуємо місто, в якому хочеться жити. Забудовник вже звів 500 000 квадратних метрів житлових приміщень, і 53 000 м2 комерційної нерухомості. Компанія будує дитячі сади і школи і співпрацює з найбільшими російськими банками іпотечного кредитування. Входить рейтинг ТОП-5 серед девелоперів Московській області і в ТОП-15 по всій .

ДК «ПІК»   найбільший російський девелопер. Діє з 1994 року і займається реалізацією масштабних будівельних проектів в , області і інших регіонах . Пріоритетний напрям   будівництво доступного житла в сегменті індустріального домобудівництва. З початку своєї діяльності фірма звела 15 млн. квадратних метрів житлових приміщень (250 000 квартир). Входить в список системоутворюючих для російської економіки підприємств.

Capital Group   компанія, що виконує повний цикл будівельних робіт, починаючи з аналізу земельних ділянок і закінчуючи обробкою приміщень. Здійснює також управління будівлями після їх введення в експлуатацію. На рахунку девелопера   71 проект і 7 млн. м2 площі. Об'єкти компанії неодноразово оголошувалися кращими реалізованими проектами в і області.

Крок 2. Вибираємо об'єкт інвестування

Вибір об'єкта – ще одна важлива стадія інвестиційного процесу. Починати пошуки можна з району, в якому спостерігається найбільший попит на житло.

Про те, які параметри потрібно враховувати при виборі житлових квартир, я вже писав – інфраструктура, наявність транспортних розв'язок і т. д. Купуючи комерційні об'єкти, заздалегідь визначитеся з кінцевою метою інвестування та розробіть професійний бізнес-план.

Крок 3. Проводимо переговори

Забудовник обраний, пора провести переговори. Згідно із законодавством РФ, набути права власності на об'єкт, що перебуває на стадії зведення, неможливо.

Покупець має право на:

• договір пайової участі;
• договір пайового внеску;
• інвестиційний внесок;
• вступ в будівельний кооператив.

Знавці радять вибирати пайову участь і наполягати саме на такому договорі. Обговорюються також способи оплати – поетапне внесення коштів (покупка в розстрочку), перерахування повної суми відразу після підписання угоди, інші варіанти.

Крок 4. Вивчаємо документи

Угода на купівлю недобудованої нерухомості здійснюються в рамках вже згаданого закону 214-ФЗ.

Документи бажано перевірити із залученням незалежного юриста. Це потребує додаткових витрат, але безпеку угоди – не та стаття, на якій варто заощаджувати.

Крок 5. Укладаємо договір

Укладення договору – фінальна стадія угоди. Перед тим, як підпишете остаточний документ, вивчіть всі його пункти. Їх треба переглянути не по діагоналі, а саме вивчити.

Зверніть увагу на:

• терміни закінчення будівництва;
• умови розірвання договору;
• пункт, в якому вказана конкретна вартість квадратного метра (потрібно, щоб ціна була фіксованою і не підлягала зміні);
• штрафні санкції для кожної із сторін, що порушили договір;
• форс-мажор.

Пам'ятайте, що будь-яка операція з придбання нерухомості пов'язана з ризиком. Про те, як уникнути шахрайства, буде розказано у відповідному розділі нашої статті.

4. Як можна заробити на інвестиціях у будівництво нерухомості – 3 перевірених способу

А тепер про самих надійних і перевірених способи заробітку на вкладення в будівництво.

Спосіб 1. Здаємо нерухомість в оренду

Бізнес на здачі житла в оренду – це «довгі» гроші. Але зате і рівень прибутковості тут досить високий. Терміни окупності – 5-10 років. І не забувайте, що навіть після 10 років використання квартира все одно залишається вашою.

В мегаполісах є попит на будь-які типи житла – елітні квартири для подобової оренди, кімнати у спальних районах, малогабаритні квартири молодим сім'ям.

Пара слів про оренду комерційної нерухомості. Компанії і приватні підприємці, представники юридичних професій, перукарі, стилісти, лікарі завжди будуть потребувати в офісах, кабінетах і торгових приміщеннях для свого бізнесу. Попит на квадратні метри в ділових і торгових центрах – стабільний і постійно зростає.

Єдиний мінус комерційної нерухомості – відносно висока вартість. Щоб придбати квартиру, достатньо 1-3 млн. рублів. Офісні та торгові приміщення коштують в 2-3 рази дорожче.

Спосіб 2. Купуємо квартиру в новобудові для подальшого перепродажу

Перепродаж дозволяє окупити вкладені кошти всього за 1-2 роки. Чим коротші строки будівництва, тим цікавіше об'єкт в інвестиційному плані. Деяким вкладникам вдається отримати за рік 100% прибутку.

Доцільно розглянути і альтернативні варіанти – наприклад, можна виконати ремонт і обробку в новій квартирі і продати її дорожче. Добротний ремонт підвищує вартість житла на 15-30%.

Спосіб 3. Вкладаємо гроші разом з професіоналами і отримуємо відсотки

Хочете максимально безпечних вкладень? Дійте через посередників. Для участі в професійних інвестиційних проектах не обов'язково купувати конкретне житло за повну вартість. Можна стати учасником колективного фонду та отримувати прибуток в якості пайовика.

Уявляю двох надійних партнерів по вкладах в будівництво і готові об'єкти в і області.

E3 Investment – інвестиції від 100 000 рублів з гарантією дохідності від 25 до 90%. Всі внески в обов'язковому порядку страхуються. Терміни окупності вкладень – від 6 місяців до 2 років (на вибір клієнта).

Професіонали вкладають гроші в ліквідну нерухомість, а ви просто отримуєте прибуток. Мінімальні ризики плюс гарантований пасивний дохід. Доступні безкоштовні консультації та інформаційна підтримка.

Sminex – вклади в готові апартаменти та будівлі на стадії будівництва. Компанія сама будує будинки і в якості бонусу покупцям, зацікавленим в отриманні доходу, робить у квартирах ремонт і знаходить орендарів.

Підприємство займається будівництвом житлових будинків, особняків і зведенням комерційної нерухомості. У числі переваг фірми – курс на якість споруджуваних об'єктів та їх збереження після введення експлуатацію.

5. Ризики при інвестуванні в нерухомість, що будується

Небезпека втратити свої гроші існує в будь-якому вигляді інвестування. Вклади в житло – не виняток. Щоб знизити ризики, потрібно заздалегідь знати, чого дійсно варто побоюватися і які схеми використовують шахраї для своїх афер з нерухомістю.

«Мильні бульбашки»

Перший спосіб нечесного відбирання грошей інвесторів – самий банальний. Фірми-одноденки замість реальних об'єктів продають вкладникам повітря. Будівельні роботи на об'єктах якщо і проводяться, то тільки для відводу очей.

Нерідко такі проекти провертаються спільно з представниками юридичних структур, що надає операціях ілюзію легальності. Насправді, зібравши достатню суму, аферисти просто зникають з грошима клієнтів в невідомому напрямку.

Перший ознака «мильного міхура» – низька ціна на нерухомість. Обов'язково порівняйте вартість квадратних метрів із середньою ціною в цьому районі. Якщо пропозиція здається вам дуже привабливим, це привід насторожитися.

Відомості про легальних забудовників завжди можна відшукати в офіційних реєстрах будівельних компаній. Якщо забудовник – юридична особа, його присутність в такому списку – обов'язково.

Банкрутство забудовника

Непрофесійне управління, брак коштів або їх нецільове використання, витрати – всі ці причини можуть викликати банкрутство забудовника. Коли не на що будувати, в мінусі виявляється не тільки сама компанія, але і її вкладники.

Уникнути цього можна, вибираючи великого і досвідченого девелопера, на рахунку якого вже є кілька десятків зданих в експлуатацію об'єктів.

Порушення термінів здачі проекту

Зрив термінів – не найстрашніший, але теж вельми неприємний варіант. Довгобуд може стати причиною постійного головного болю тих покупців, які залучили для вкладів банківські кредити. Банкам не цікаво, чому будівництво не закінчується у строк, їм важливо, щоб борг був повернуто повністю з відсотками.

Підраховано, що кожна тиждень прострочення зменшує доходи інвесторів на 0,01%. Здавалося б, небагато, але у перерахунку на гривні це становить пристойні суми. Адже затримки нерідко обчислюються місяцями, а то й роками.

Приклад

Поки ваш «долгостройщик» зводив багатоповерховий будинок у перспективному районі, його конкурент встиг закласти і побудувати по сусідству інший об'єкт зі схожими характеристиками і трохи заниженими цінами на метраж. Вартість вашої житлової площі впаде у такій ситуації на десятки відсотків.

Форс-мажори і непередбачуваність ринку нерухомості

Типовий приклад форс-мажорних обставин – затяжна економічна криза в країні.

Приклад

У 2015 році в місті мого проживання Новосибірську на ринку нерухомості спостерігалося реальне переважання пропозиції над попитом. Квартири продавалися з уцінкою до 15-25%. Зараз ситуація дещо виправилася, але інвестори вже втратили частину свого доходу.

Інші різновиди форс-мажору – стихійні лиха, військові дії, промислові катастрофи.

Для захисту від подібних неприємностей існує страхування нерухомості.

Дивіться корисне відео по темі будівельних інвестицій.

6. Висновок

Друзі, давайте зробимо висновки. Вкладення в житлові та комерційні будівлі на етапі їх зведення – високоприбутковий і перспективний варіант для приватного інвестування.

Вдалий проект забезпечить вас коштами на довгі роки вперед, ставши джерелом пасивного доходу у вигляді довгострокової оренди комерційної або житлової нерухомості.

Не менш вигідні операції купівлі/продажу житла. Зробивши вдалу фінансову операцію одного разу, легше рухатися вперед і вгору – у бік подальшого множення капіталу.

Команда проекту бажає своїм читачам успіху в інвестиційних проектах! Чекаємо від вас оцінок статті, коментарів і ділових пропозицій!