Як взяти іпотеку на квартиру – 5 корисних порад + професійна допомога в оформленні та отриманні іпотеки

Здрастуйте, дорогі читачі! На зв'язку Денис Кудерин.

Продовжуємо серію статей про іпотечне кредитування. Тема цієї публікації – як взяти іпотеку. Стаття буде цікава всім, хто бажає отримати іпотечну позику в самому найближчому майбутньому або має намір зробити це у віддаленій перспективі.

А тепер – про все докладно і по порядку!

1. Що потрібно знати перед тим, як брати іпотеку

Для переважної більшості громадян РФ і країн СНД іпотечне кредитування – єдиний шанс придбати житло прямо зараз, а не через роки накопичень та економії.

Статистика свідчить, що близько половини всіх об'єктів нерухомості в купується в кредит.

Суть іпотечних кредитів

Коротко про те, що таке іпотека. У сучасному світі іпотекою називають вид кредиту, при якому житло купується позичальником в борг і залишається під заставою у банку.

Клієнт вважається власником квартири або будинку, але не має на ці об'єкти повних прав. Якщо до повної виплати кредиту позичальник по яких-небудь причинах перестає платити по рахунках, банк починає застосовувати штрафні санкції.

Кредитна компанія має право відсудити житло в свою користь, якщо одержувач кредиту порушує умови іпотечної угоди.

Крім прострочень і затримок виплати, є й інші способи порушення договору:

• передача квартири третім особам;
• псування майна, недотримання правил експлуатації;
• самовільна зміна технічних характеристик об'єкта;
• порушення умов страхування.

Більш детально про іпотечні позики в оглядовій статті нашого сайту «Як отримати іпотечний кредит» та «Що таке іпотека».

Перш ніж брати такий кредит, потрібно визначитися з метою, сумою і термінами. Позики на нерухомість під заставу майна дають майже всі великі банки і сусідніх держав. Іпотечне кредитування – популярна практика в усьому цивілізованому світі.

Мінус в тому, що в РФ – найбільші відсоткові ставки за іпотечними кредитами. На даний момент середня ставка в банках становить 12-13% річних.

Оскільки іпотека видається на тривалі терміни (5-30 років, а то і всі 50), позичальники повинні бути готові до того, що в найближчі десятиліття їм доведеться регулярно (щомісяця) відраховувати певний відсоток від свого доходу банківській установі.

Важливо психологічно усвідомити неминучість виплати відсотків і логічно обгрунтувати для себе необхідність такого кроку. Добре, якщо рішення взяти позику приймається спільно усіма членами сім'ї, а сімейний бюджет заздалегідь прораховується на довгі роки виплат.

Ще один розумний і логічний крок – відразу розрахувати для себе суму переплати по кредиту. Мова йде про різницю між реальною вартістю житла, і ціною, яку вам доведеться заплатити за нього в підсумку.

За наявних процентних ставок у банківських установах розмір переплати досить значний.

Приклад

Сім'я бере кредит на 20 років, купуючи квартиру за 3 000 000 руб. Процентна ставка дорівнює 13%. Жодних пільг та державних субсидій сім'я не використовує (припустимо, не має на них прав або просто не в курсі, що такі є). Місячна сума виплат складе близько 35 000 руб. А підсумкові виплати наблизяться до 8 млн. руб.

Переплата становить 5 млн. руб. Багато це за 20 років чи мало – судити особисто вам. Багатьох позичальників такі суми вводять в ступор. Але не забувайте про загальної економічної ситуації в РФ і рівні інфляції.

Ставки банків можна назвати грабіжницькими, але фінансові установи теж не хочуть втрачати свої дивіденди. Для потенційного позичальника головна задача – з'ясувати, чи відповідає рівень його доходу вимогам банку.

Сума кредитних виплат не повинна перевищувати 30-45% від загального доходу клієнта і його позичальників. Тобто для регулярних виплат у 35 тисяч доходи сім'ї повинні наближатися до 100 000 руб. щомісяця.

Умови видачі іпотеки

З якого віку можна брати іпотеку? Хто може претендувати на отримання кредиту? Кому покладені державні пільги за іпотечними позиками?

ці питання цікавлять всіх позичальників. Спробую відповісти на них гранично докладно.

Для початку – про віці. У більшості банків іпотеку дозволяється брати з 21 року. Що стосується верхньої вікової межі, то вона визначається кожним банком індивідуально. Розраховується вона просто – нинішній вік позичальника + термін кредиту.

Зазвичай цей показник дорівнює пенсійного віку + 3-5 років. Безперечний лідер за віковою межі – Ощадбанк. У цьому закладі верхня межа для позичальників дорівнює 75 років.

Вирішальне значення при оформленні кредитних договорів має платоспроможність потенційного позичальника.

Обов'язково враховуються:

• поточний рівень доходу клієнта;
• стаж роботи на нинішньому місці;
• професія і посада;
• рівень доходу позичальників.

Від цих показників залежить і максимальна сума кредиту і терміни виплати боргу. Ідеальні клієнти для банків – державні службовці з фіксованим доходом. Негласне, але майже обов'язкова умова – наявність вузівського диплома.

А ось наявність власного бізнесу, як не дивно, автоматично поміщає вас в категорію високоризикових клієнтів. Втім, логіка банківських менеджерів зрозуміла – навіть самий надійний бізнес в сучасних економічних умовах може в будь-який момент стати збитковим.

Детальніше про умови іпотеки   в окремій публікації.

Тепер про пільгові категорії громадян.

На державну підтримку у твердо можуть розраховувати:

• сім'ї з 2 і більше дітьми, які мають сертифікат на материнський капітал (про цим вигляді держдопомоги читайте у статті «Все про материнський капітал»);
• молоді сім'ї, учасники програми держпідтримки;
• військовослужбовці.

Першим 2 категоріям держава допоможе сплатити первинний внесок або частину кредиту. Для військових іпотека оплачується в повному обсязі, якщо сума придбаного житла не перевищує 2,4 млн. руб.

Все про військовій іпотеці в спеціальній публікації журналу. Є докладна стаття про те, як купити квартиру військовим.

2. Як взяти іпотеку – порядок дій

Як і всяке важливий захід, оформлення іпотечного кредиту здійснюється поетапно. Необхідно заздалегідь знати, який алгоритм дій і як найбільш ефективно зробити кожен крок.

Експерти радять починати з вибору житла – визначившись з об'єктом покупки, ви будете в курсі, яка сума вам потрібна і на які терміни варто розраховувати.

У потенційного позичальника є 2 способи отримати іпотеку:

1. Діяти самостійно.
2. Залучити професійних ріелторів або кредитних брокерів.

В даному розділі ми розглянемо перший варіант; про другому способі поговоримо трохи пізніше.

Крок 1. Вибір житла

Отже, яку нерухомість вибрати?

Сьогодні в іпотеку можна придбати практично будь-житловий об'єкт:

• квартиру в новобудові;
• квартиру на вторинному ринку;
• приватний будинок;
• котедж або дачу.

Деякі банки видають кошти на будівництво житла або оплачують участь у пайовому будівництві.

Для позичальника головне – тверезо співвіднести власні бажання і можливості. В іншому випадку можна зненавидіти квартиру або будинок своєї мрії вже через пару років після початку іпотечних виплат.

Мій знайомий ріелтор з багаторічним стажем роботи в агентстві повідав мені, що величезне значення при виборі об'єкта нерухомості грає цільова установка покупця.

Одна справа, якщо людина з більш-менш постійним доходом набуває житло для себе, тому що бажає «змінити обстановку» або придбати більш престижну по розташуванню і плануванні квартиру.

Такі клієнти здатні легко розлучитися з новою квартирою, якщо суми виплат у певний момент здадуться їм надмірними.

І зовсім інша історія, коли кредит бере сім'я, для якої іпотека – єдина можливість обзавестися власною квартирою. Такий покупець більш надійний і намагається виплатити борг, навіть не дивлячись на зниження доходів і інші несприятливі чинники.

При виборі квартири слід пам'ятати, що банк пред'являє до об'єктів нерухомості певні вимоги. В іпотеку не вийде купити аварійне житло, старий будинок або квартиру, розташовану на території іншої держави.

Крок 2. Вибір банку та іпотечної програми

Банк вибирають в залежності від цілей і можливостей позичальника. Врахуйте, що якщо фінансова компанія вам сподобалася, це ще не означає, що ви їй сподобаєтеся.

Іншими словами, питання кредитування вимагає взаємності. Успіх можливий тільки при досягненні порозуміння між одержувачем кредиту і банком.

У наші дні заощадити на відсотках складно, але можна спробувати підібрати для себе максимально комфортні і «людяні» умови виплат.

Якщо ви маєте право на пільги від держави, обов'язково скористайтеся ними, навіть якщо процес оформлення сильно затягнеться в часі.

Незначне зниження процентної ставки для пільгових категорій громадян призведе до економії десятків, а то і сотень тисяч рублів за роки виплати кредиту.

Пункти, на які потрібно звертати увагу при виборі банків та іпотечних програм:

1. Розмір першого внеску.
2. Максимальна сума позики.
3. Кількість страховок при оформленні договору.
4. Репутація та надійність організації.
5. Відгуки реальних користувачів – одержувачів іпотеки.
6. Умови дострокового погашення.
7. Максимальний час прострочення, після якого банк вводить штрафи та санкції.

Якщо ваше доходи – не зовсім офіційні (ви отримуєте «чорну» зарплату або працюєте на себе), краще вибирати кредитні компанії, що видають позики на більш м'яких і лояльних умовах, що називається – «без довідок та поручителів».

майте на увазі, що відсотки за таким іпотечним програмам будуть вище.

Крок 3. Збір документів та подача заявки

Грамотна робота з паперами – половина успіху.

Список документів в більшості банків стандартний:

• анкета (заява про видачу кредиту);
• паспорт позичальника (плюс копії документів поручителів та позичальників);
• документ, що підтверджує рівень доходу за останні півроку (довідка 2-ПДФО);
• завірена копія трудової книжки;
• якщо позичальник – приватний підприємець, потрібні ліцензії на таку діяльність та свідоцтво про реєстрацію підприємства;
• документи на об'єкт нерухомості, що купується.

Якщо ви «пільговик» – процедура ускладнюється. Потрібні документи, що підтверджують пільги, і дозвіл від державних організацій на використання бюджетних коштів.

Так власникам материнського капіталу потрібно отримати згоду на використання забезпечених сертифікатом коштів у Пенсійному Фонді. Для отримання військової іпотеки потрібно дозвіл від Росвоенипотеки – організації, що представляє Міноборони РФ.

Крок 4. Оформлення кредитного договору

найвідповідальніший момент угоди. Перед підписанням іпотечного договору рекомендую прочитати його за пунктами від першої сторінки до останньої. Особливу увагу приділяйте приміток і пунктів, надрукованим дрібним шрифтом.

Краще всього подивитися договір вдома, в спокійній обстановці або показати професійного юриста.

Договір дає позичальникові право передати продавцю (або забудовнику) взяті в борг гроші і придбати у власність об'єкт нерухомості. Пам'ятайте, що власність залишається в заставі у банку на весь термін кредитування.

Продавати, дарувати, міняти заставне майно без дозволу банку одержувач кредиту не має права.

Крок 5. Страхування угоди і оформлення житла у власність

Згідно з російським законом «Про іпотеку», нерухомість, що купується за кредитом, що підлягає обов'язковому страхуванню.

Банки рідко обмежуються тільки страхуванням квартири. Зазвичай вони пропонують клієнтам застрахувати попутно своє життя, здоров'я, платоспроможність, ризик неповернення кредиту.

Позичальник має право відмовитися від таких страховок (тим більше всі вони платні), але у відповідь банк може підвищити процентну ставку.

Останній етап операції – оформлення договору купівлі/продажу в Росреестре. Попутно з договорами іпотеки та продажу об'єкта, складається ще один документ – заставна. Дана папір залишається в банку і є підтвердженням застави.

Обов'язково подивіться корисне відео про оформлення іпотеки:

3. Як брати іпотеку грамотно – поради експертів

Переважна кількість одержувачів іпотечних кредитів – люди без юридичної освіти. Щоб не помилитися з вибором іпотечної програми, зберегти свої нерви і ресурси часу, найважливіші «кредитні» питання слід вивчити заздалегідь.

У цьому вам обов'язково допоможуть кілька цінних експертних рад.

Порада 1. Беріть кредит в тій валюті, в якій заробляєте

Золоте правило для будь-яких позик, не тільки іпотечних. Якщо ви отримуєте зарплату в рублях, то кредит слід брати виключно в рублях.

Логіка правила гранично ясна – для обслуговування кредиту в доларах США вам доведеться купувати валюту зі своїх рублевих активів. Якщо курс валют раптом виросте, автоматом зростуть й платежі в рублях.

Приклад

Криза 14-15 років підкосила багатьох валютних позичальників, які брали іпотеку в доларах, залучені низькою процентною ставкою. Після різкого стрибка курсу долара такі клієнти стали виплачувати приблизно в 2 рази більше, ніж до кризи – при цьому їх зарплати залишилися на колишньому рівні.

Порада 2. Уважно вивчайте умови кредитування

Про це вже говорилося вище, але не зайвим буде повторити ще раз: уважно читайте договір і звертайте увагу на всі умови угоди.

Особливо це стосується додаткових витрат – на страховки, обслуговування та інші пункти, які багатьом позичальникам не здаються важливими.

Наприклад, деякі банки змушують своїх клієнтів страхувати життя лише в певних компаніях (партнерах кредитної установи).

У підсумку кредитоотримувач щороку виплачує від 0,5 до 2% (!) від суми кредиту тільки за страховку, що виливається за весь термін кредитування в колосальні суми.

Порада 3. Не переоцінюйте свої сили (покращуйте умови житла поступово)

Загальноприйняте правило – щомісячні виплати не повинні перевищувати 30-40% сімейного доходу. 50%   критичний поріг, за яким обов'язково слід погіршення рівня життя.

Проте в РФ правило «сорока відсотків» практично не працює. Громадяни, в тому числі сімейні, звалюють на свої плечі боргові навантаження в 60-70%, сподіваючись на «авось» і чекаючи надбавок до зарплати.

У такій ситуації самі думки про повноцінний відпочинок і розваги стають недоречними, а будь-яка критична ситуація (хтось із членів сім'ї, не дай боже, захворів або гроші знадобилися на інші потреби) призводить до штрафів, санкцій, спілкування з колекторами, погіршення кредитної історії.

Висновок: ніколи не переоцінюйте власні сили. Покращуйте умови життя поступово. Візьміть для початку невеликий (відносно, звичайно) кредит на купівлю двокімнатної квартири, нехай навіть на вторинному ринку.

Можливо, коли цей борг буде виплачений, ситуація на фінансовому ринку зміниться, і процентні ставки стануть нижчими. Тоді і подумаєте про новобудові з поліпшеним плануванням і житлоплощею в 100 м².

Порада 4. Створіть фінансову подушку безпеки»

Завжди тримайте певний запас платежів на своєму депозитному рахунку. В ідеалі він повинен дорівнювати 3-6 щомісячних виплат за кредитом.

Накопичивши достатній обсяг коштів, не поспішайте вносити дострокові виплати. По-перше, ви втратите банківські відсотки, по-друге, кредитні компанії не вітають погашення поза графіка і часто накладають обмеження на такі ініціативи.

Хай ці гроші будуть вашою страховкою на майбутнє.

Порада 5. Вибирайте правильний час для взяття кредиту

Знайомий ріелтор, про який я писав вище, каже, що головне в операціях з нерухомістю – своєчасність угод.

Купувати квартири потрібно саме тоді, коли попит на них падає до межі. За умови, звичайно, що житло не потрібно прямо зараз і можна почекати рік-другий.

Золоте правило інвестування – купувати, коли всі продають і продавати, коли всі зайняті покупками. Не варто брати кредити і купувати житло в період максимального пожвавлення на ринку нерухомості.

4. Як взяти іпотеку з поганою кредитною історією – професійна допомога кредитних брокерів

чи Можна взяти кредит з проблемною історією кредитів?

Багато свого часу, «погоріли» з споживчими позиками, коли банки в період економічної стабільності займали грошей всім бажаючим направо і наліво. У підсумку в кредитні історії потенційних позичальників були внесені відповідні позначки.

Що робити в ситуації, коли банки не бажають з вами співпрацювати з причини прострочень і порушень у роки виплати минулих кредитів?

В першу чергу, не потрібно панікувати. Якщо вам відмовили в 2-3 банках, це не означає, що відмовлять і в інших. У період клієнтського «безриб'я» багато кредитні установи, особливо регіональні, пом'якшують свої умови і можуть закрити очі на деякі проблеми з минулими платежами.

Інший варіант – звернутися до кредитних брокерів, у яких є свої підходи до банківським менеджерам. Компанії і конкретні фахівці, які допомагають людям брати вигідні позики на нерухомість, є в кожному місті.

Послуги іпотечних брокерів, зрозуміло, платні. Однак якщо такий працівник знайде для вас вигідний кредитний варіант, ви зекономите набагато більше.

У кредитними питаннями займаються такі фірми як «Кредитна лабораторія», «Бюро кредитних рішень», «Фрідом».

Для досвідчених брокерів та ріелторів проблемна кредитна історія – не вирок, а привід проявити свої професійні навички.

Про іпотеку без початкового внеску   читайте в детальною публікації. Є статті про вигідною іпотеці і іпотеці з держпідтримкою.

5. ТОП-5 російських банків з вигідними іпотечними програмами

Банківських іпотечних програм, діючих в даний час – десятки і сотні. Навіть в одній кредитної компанії іноді пропонують відразу кілька іпотечних проектів.

У таблиці представлені найбільш популярні в РФ програми з привабливими процентними ставками:

6. Висновок

Час підвести підсумки. Взяти іпотеку не так складно, якщо ви маєте стабільний дохід і офіційну роботу. Набагато складніше віддавати борг банку протягом десятків років.

Перш ніж брати на себе кредитні зобов'язання, необхідно розрахувати і зважити всі наслідки такого рішення.

Можливо, в даний момент фінансове навантаження виявиться для вашої родини непосильною і варто почекати кілька років до настання більш сприятливих обставин.

Колектив порталу бажає читачам успіху у вирішенні «іпотечних» питань. Чекаємо від вас оцінок статті, зауважень і коментарів по темі публікації.