Іпотека без першого внеску в Україні: чи можна, як працює єОселя і що зі страхуванням

Іпотеку зовсім без першого внеску в Україні отримати майже неможливо: державна програма єОселя вимагає мінімального першого (початкового) внеску, а за звичайною банківською іпотекою його розмір визначає сам банк. Але внесок не обов’язково платити із заощаджень: його можна покрити житловим сертифікатом за знищене житло, житловим ваучером для переселенців або компенсацією від роботодавця чи місцевої програми. Нижче — як це працює, які витрати додаються до внеску і що треба знати про страхування іпотеки та кредиту.

Коротко:

• за єОселею мінімальний перший внесок обов’язковий, його розмір залежить від віку позичальника (підпункт 5 пункту 10 Умов, постанова Кабінету Міністрів № 856);
• внесок можна сплатити житловим сертифікатом, житловим ваучером, коштами роботодавця або місцевої програми;
• крім внеску, позичальник платить за оцінку житла, нотаріуса, страхування і державну реєстрацію;
• квартира в іпотеці обов’язково страхується від знищення і пошкодження (стаття 8 Закону «Про іпотеку»);
• страхування життя позичальника чи від втрати роботи законом обов’язковим не є — це умова конкретного договору;
• від договору страхування можна відмовитися протягом 30 днів і повернути всю премію (стаття 107 Закону «Про страхування»);
• споживчий кредит, зокрема іпотеку, в іноземній валюті в Україні не видають (частина 5 статті 3 Закону «Про споживче кредитування»).

Що таке перший внесок і навіщо він банку

Перший (початковий) внесок — частина ціни житла, яку покупець платить продавцю сам, а решту доплачує банк кредитом. Для банку внесок — запас міцності: якщо позичальник перестане платити, вартість квартири має покрити борг навіть після падіння цін.

За єОселею діють ще два правила (підпункт 5 пункту 10 Умов):

• якщо ціна в договорі купівлі-продажу вища за оцінку житла, різницю ви доплачуєте власними коштами до підписання кредитного договору, а кредит рахують від оціночної вартості;
• якщо ціна нижча за оцінку, кредит не може перевищувати ціну з договору мінус перший внесок.

Тобто «здешевити» внесок завищеною чи заниженою ціною в договорі не вийде.

Скільки треба внести за єОселею

Мінімальний перший внесок за програмою єОселя встановлює підпункт 5 пункту 10 Умов доступного іпотечного кредитування (постанова Кабінету Міністрів від 2 серпня 2022 р. № 856). У редакції від 17 липня 2026 року він становить не менш як 10 % вартості житла для позичальників до 25 років включно і не менш як 20 % — для позичальників від 26 років. Умови програми змінюються, тому перед заявкою звірте їх на сайті єОселі і в чинній редакції постанови.

Внесок збільшується, якщо квартира більша за нормативну площу або дорожча за граничну вартість квадратного метра: усе понад норми програми покривається за рахунок першого внеску (підпункт 6 пункту 10 Умов). Те саме стосується землі під будинком — її вартість до кредиту не включається.

Чим покрити перший внесок, якщо немає заощаджень

Сертифікатом або ваучером внесок перераховують безпосередньо на рахунок продавця житла в порядку, встановленому відповідними постановами. Роботодавець чи громада, крім першого внеску, можуть компенсувати частину процентів або частину суми кредиту (пункт 11 Умов).

Споживчий кредит на перший внесок формально можливий, але тоді у вас два кредити одночасно, і банк, що видає іпотеку, побачить другий борг у кредитній історії та врахує його, оцінюючи вашу платоспроможність. Як перевірити свою історію — у статті Кредит з поганою кредитною історією.

Хто може взяти іпотеку за єОселею

Подати заявку можуть громадяни України, які належать до однієї з категорій пункту 3 Умов: військовослужбовці та інші визначені силові категорії і члени їхніх сімей, медичні, педагогічні й наукові працівники державних і комунальних закладів, ветерани війни і сім’ї загиблих Захисників і Захисниць, внутрішньо переміщені особи, а також інші громадяни, які не мають житла або мають його менше за нормативну площу. Житло на територіях активних бойових дій чи тимчасово окупованих територіях при цьому не враховується.

Для частини категорій програма передбачає компенсацію процентної ставки. Чинні ставки, перелік банків-учасників і умови — на сайті програми; для порівняння корисно знати поточну облікову ставку НБУ.

Як оформити іпотеку за єОселею: кроки

1. Подайте заяву в застосунку Дія. Інших способів подати заяву програма не передбачає; рахунок у банку, якому ви її надсилаєте, мати не обов’язково.
2. Отримайте пропозиції банків і оберіть одну.
3. Пройдіть перевірку даних і документів у банку: доходи підтверджуються з державних реєстрів, а доходи, яких там немає (наприклад, перекази з-за кордону), — документами, з якими ви особисто звертаєтеся до банку (пункт 14 Умов).
4. Оберіть житло і передайте банку документи на нього. Як перевірити квартиру і продавця — у статті Купівля квартири.
5. Сплатіть перший внесок продавцю власними коштами, сертифікатом чи ваучером.
6. Підпишіть кредитний та іпотечний договори і договір купівлі-продажу в нотаріуса; банк перераховує кредит продавцю, житло оформлюється у вашу власність.
7. Застрахуйте житло і поновлюйте поліс щороку протягом усього строку кредиту.

Які витрати додаються до першого внеску

Позичальник за єОселею сам оплачує оформлення права власності, страхування предмета іпотеки, оцінку житла і послуги нотаріуса (підпункт 10 пункту 10 Умов). Під час купівлі житла також сплачується збір на обов’язкове державне пенсійне страхування. Комісії банку за надання та обслуговування кредиту за весь строк обмежені: для договорів, укладених з 1 вересня 2023 року, — не більш як 1 % суми кредиту (підпункт 7 пункту 10 Умов). Інші комісії та обов’язок купувати сторонні послуги, які не є обов’язковими за законом, не допускаються (підпункт 11 пункту 10 Умов).

Плануйте ці витрати разом із внеском: у прикладі на сайті програми вони становлять помітну суму понад перший внесок.

Страхування іпотеки: що обов’язково, а що ні

Обов’язкове — страхування самого житла. Власник житла, переданого в іпотеку, зобов’язаний застрахувати його на повну вартість від ризиків випадкового знищення, пошкодження або псування, якщо договір не поклав цей обов’язок на банк (стаття 8 Закону «Про іпотеку»). Договір страхування укладається на користь банку: у разі страхового випадку банк першим отримує відшкодування в межах боргу. Якщо поліс не поновлено, банк має право сам застрахувати житло і вимагати від вас відшкодування витрат (стаття 12 Закону «Про іпотеку»).

За єОселею житло страхують на повну оціночну вартість; ризик пошкодження внаслідок бойових дій додається за бажанням позичальника. Страховий тариф обмежений підпунктом 9 пункту 10 Умов — окремо для поліса без воєнних ризиків і з ними.

Інші види страхування (життя і здоров’я позичальника, титулу — тобто права власності) законом обов’язковими не є. Банк може включити їх в іпотечний договір (стаття 8 Закону «Про іпотеку») — тоді це ваш договірний обов’язок, тож читайте договір до підписання.

Чи можна обрати страховика самому. За звичайною (не державною) іпотекою банк може мати перелік страховиків, які відповідають його вимогам, але не може вимагати страхування в одного конкретного страховика. Якщо в переліку менше трьох компаній, ви можете обрати страховика поза ним (частини 3–4 статті 20 Закону «Про споживче кредитування»). На кредити державних програм, як-от єОселя, цей закон поширюється лише частково (пункт 5 частини 2 статті 3) — там діють Умови програми. Як перевірити ліцензію страховика — у статті Як вибрати страхову компанію.

Страхування кредиту і як повернути страховку

До споживчого кредиту (готівкою, на авто, кредитної картки) банк часто пропонує страхування життя позичальника чи від інших ризиків. Закон називає такий договір «додатковою послугою» (пункт 3 частини 2 статті 20 Закону «Про споживче кредитування»). Повернути гроші за страховку можна в таких випадках:

Плату за саме дострокове погашення кредиту банк брати не може (частина 3 статті 16 Закону «Про споживче кредитування»).

Як діяти:

1. Знайдіть у договорі страхування розділ про відмову і дострокове припинення: строки, порядок розрахунку суми до повернення.
2. Напишіть страховику заяву в паперовій або електронній формі (частина 3 статті 107 Закону «Про страхування»). Для дострокового припинення договір зазвичай вимагає попередити страховика заздалегідь — за законом не пізніш як за 30 днів, якщо договір не встановлює іншого (частина 3 статті 105).
3. Додайте копію кредитного договору і довідку банку про погашення, якщо повертаєте премію через дострокове погашення.
4. Гроші повертають безготівково, якщо премію ви платили безготівково (частина 5 статті 105).
5. Якщо страховик відмовляє без підстав — зверніться до Національного банку як регулятора страхового ринку, а далі до суду.

Часті запитання

Чи можна взяти іпотеку в доларах, якщо я заробляю у валюті? Ні. Надання та отримання споживчих кредитів в іноземній валюті на території України заборонено (частина 5 статті 3 Закону «Про споживче кредитування»). Якщо дохід у валюті, врахуйте ризик зміни курсу долара до гривні.

Чи можна відмовитися від іпотеки протягом 14 днів, як від звичайного кредиту? Ні: право на відмову не застосовується до кредитів, виконання яких забезпечене нотаріально посвідченими договорами (пункт 1 частини 6 статті 15 Закону «Про споживче кредитування»), а іпотечний договір посвідчує нотаріус.

Що буде, якщо застраховане житло зруйнують? Якщо поліс покриває ризик пошкодження внаслідок бойових дій, страхове відшкодування спершу спрямовується на погашення боргу перед банком, а залишок — іншим кредиторам із зареєстрованими вимогами (якщо вони є) і потім вам (стаття 8 Закону «Про іпотеку»); за згодою з банком відшкодування можна спрямувати на відновлення житла. Окремі правила для кредитів під житло, знищене внаслідок збройної агресії, встановлює розділ «Прикінцеві та перехідні положення» Закону «Про споживче кредитування» — уточніть у банку, чи підпадає під них ваш договір.

Чи обов’язково страхувати життя за єОселею? Умови програми обов’язковим роблять лише страхування житла; нав’язувати інші платні послуги, не обов’язкові за законом, кредитор не може (підпункт 11 пункту 10 Умов).

Норми: Закон «Про іпотеку», Закон «Про споживче кредитування», Закон «Про страхування», постанова Кабінету Міністрів № 856.