Ипотека без первоначального взноса в Украине: можно ли, как работает «єОселя» и что со страхованием

Ипотеку совсем без первого взноса в Украине получить почти невозможно: государственная программа «єОселя» (льготная ипотека, заявка подается в приложении «Дія») требует минимального первого (первоначального) взноса, а по обычной банковской ипотеке его размер определяет сам банк. Но взнос не обязательно платить из сбережений: его можно покрыть жилищным сертификатом за уничтоженное жилье, жилищным ваучером для переселенцев или компенсацией от работодателя либо местной программы. Ниже — как это работает, какие расходы добавляются к взносу и что нужно знать о страховании ипотеки и кредита.

Кратко:

• по «єОселе» минимальный первый взнос обязателен, его размер зависит от возраста заемщика (подпункт 5 пункта 10 Условий, постановление Кабінету Міністрів України — Кабмина — № 856);
• взнос можно оплатить жилищным сертификатом, жилищным ваучером, средствами работодателя или местной программы;
• кроме взноса, заемщик платит за оценку жилья, нотариуса, страхование и государственную регистрацию;
• квартира в ипотеке обязательно страхуется от уничтожения и повреждения (статья 8 Закона «Про іпотеку» — «Об ипотеке»);
• страхование жизни заемщика или от потери работы законом обязательным не является — это условие конкретного договора;
• от договора страхования можно отказаться в течение 30 дней и вернуть всю премию (статья 107 Закона «Про страхування» — «О страховании»);
• потребительский кредит, в том числе ипотеку, в иностранной валюте в Украине не выдают (часть 5 статьи 3 Закона «Про споживче кредитування» — «О потребительском кредитовании»).

Что такое первый взнос и зачем он банку

Первый (первоначальный) взнос — часть цены жилья, которую покупатель платит продавцу сам, а остальное доплачивает банк кредитом. Для банка взнос — запас прочности: если заемщик перестанет платить, стоимость квартиры должна покрыть долг даже после падения цен.

По «єОселе» действуют еще два правила (подпункт 5 пункта 10 Условий):

• если цена в договоре купли-продажи выше оценки жилья, разницу вы доплачиваете собственными средствами до подписания кредитного договора, а кредит считают от оценочной стоимости;
• если цена ниже оценки, кредит не может превышать цену из договора минус первый взнос.

То есть «удешевить» взнос завышенной или заниженной ценой в договоре не получится.

Сколько нужно внести по «єОселе»

Минимальный первый взнос по программе «єОселя» устанавливает подпункт 5 пункта 10 «Умов доступного іпотечного кредитування» (Условий доступного ипотечного кредитования, постановление Кабмина от 2 августа 2022 г. № 856). В редакции от 17 июля 2026 года он составляет не менее 10 % стоимости жилья для заемщиков до 25 лет включительно и не менее 20 % — для заемщиков от 26 лет. Условия программы меняются, поэтому перед заявкой сверьте их на сайте «єОселі» и в действующей редакции постановления.

Взнос увеличивается, если квартира больше нормативной площади или дороже предельной стоимости квадратного метра: все сверх норм программы покрывается за счет первого взноса (подпункт 6 пункта 10 Условий). То же касается земли под домом — ее стоимость в кредит не включается.

Чем покрыть первый взнос, если нет сбережений

Сертификатом или ваучером взнос перечисляют непосредственно на счет продавца жилья в порядке, установленном соответствующими постановлениями. Работодатель или громада, кроме первого взноса, могут компенсировать часть процентов или часть суммы кредита (пункт 11 Условий).

Потребительский кредит на первый взнос формально возможен, но тогда у вас два кредита одновременно, и банк, выдающий ипотеку, увидит второй долг в кредитной истории и учтет его, оценивая вашу платежеспособность. Как проверить свою историю — в статье Кредит с плохой кредитной историей.

Кто может взять ипотеку по «єОселе»

Подать заявку могут граждане Украины, относящиеся к одной из категорий пункта 3 Условий: военнослужащие и другие определенные силовые категории и члены их семей, медицинские, педагогические и научные работники государственных и коммунальных учреждений, ветераны войны и семьи погибших Защитников и Защитниц, внутренне перемещенные лица, а также другие граждане, у которых нет жилья или оно меньше нормативной площади. Жилье на территориях активных боевых действий или временно оккупированных территориях при этом не учитывается.

Для части категорий программа предусматривает компенсацию процентной ставки. Действующие ставки, перечень банков-участников и условия — на сайте программы; для сравнения полезно знать текущую учетную ставку НБУ.

Как оформить ипотеку по «єОселе»: шаги

1. Подайте заявление в приложении «Дія». Других способов подать заявление программа не предусматривает; счет в банке, которому вы его отправляете, иметь не обязательно.
2. Получите предложения банков и выберите одно.
3. Пройдите проверку данных и документов в банке: доходы подтверждаются из государственных реестров, а доходы, которых там нет (например, переводы из-за границы), — документами, с которыми вы лично обращаетесь в банк (пункт 14 Условий).
4. Выберите жилье и передайте банку документы на него. Как проверить квартиру и продавца — в статье Покупка квартиры.
5. Оплатите первый взнос продавцу собственными средствами, сертификатом или ваучером.
6. Подпишите кредитный и ипотечный договоры и договор купли-продажи у нотариуса; банк перечисляет кредит продавцу, жилье оформляется в вашу собственность.
7. Застрахуйте жилье и продлевайте полис ежегодно в течение всего срока кредита.

Какие расходы добавляются к первому взносу

Заемщик по «єОселе» сам оплачивает оформление права собственности, страхование предмета ипотеки, оценку жилья и услуги нотариуса (подпункт 10 пункта 10 Условий). При покупке жилья также уплачивается сбор на обязательное государственное пенсионное страхование. Комиссии банка за предоставление и обслуживание кредита за весь срок ограничены: для договоров, заключенных с 1 сентября 2023 года, — не более 1 % суммы кредита (подпункт 7 пункта 10 Условий). Другие комиссии и обязанность покупать сторонние услуги, не обязательные по закону, не допускаются (подпункт 11 пункта 10 Условий).

Планируйте эти расходы вместе со взносом: в примере на сайте программы они составляют заметную сумму сверх первого взноса.

Страхование ипотеки: что обязательно, а что нет

Обязательно — страхование самого жилья. Владелец жилья, переданного в ипотеку, обязан застраховать его на полную стоимость от рисков случайного уничтожения, повреждения или порчи, если договор не возложил эту обязанность на банк (статья 8 Закона «Об ипотеке»). Договор страхования заключается в пользу банка: при страховом случае банк первым получает возмещение в пределах долга. Если полис не продлен, банк вправе сам застраховать жилье и требовать от вас возмещения расходов (статья 12 Закона «Об ипотеке»).

По «єОселе» жилье страхуют на полную оценочную стоимость; риск повреждения в результате боевых действий добавляется по желанию заемщика. Страховой тариф ограничен подпунктом 9 пункта 10 Условий — отдельно для полиса без военных рисков и с ними.

Другие виды страхования (жизни и здоровья заемщика, титула — то есть права собственности) законом обязательными не являются. Банк может включить их в ипотечный договор (статья 8 Закона «Об ипотеке») — тогда это ваша договорная обязанность, поэтому читайте договор до подписания.

Можно ли выбрать страховщика самому. По обычной (не государственной) ипотеке у банка может быть перечень страховщиков, соответствующих его требованиям, но он не может требовать страхования у одного конкретного страховщика. Если в перечне меньше трех компаний, вы можете выбрать страховщика вне его (части 3–4 статьи 20 Закона «О потребительском кредитовании»). На кредиты государственных программ, таких как «єОселя», этот закон распространяется лишь частично (пункт 5 части 2 статьи 3) — там действуют Условия программы. Как проверить лицензию страховщика — в статье Как выбрать страховую компанию.

Страхование кредита и как вернуть страховку

К потребительскому кредиту (наличными, на авто, кредитной карте) банк часто предлагает страхование жизни заемщика или от других рисков. Закон называет такой договор «дополнительной услугой» (пункт 3 части 2 статьи 20 Закона «О потребительском кредитовании»). Вернуть деньги за страховку можно в таких случаях:

Плату за само досрочное погашение кредита банк брать не может (часть 3 статьи 16 Закона «О потребительском кредитовании»).

Как действовать:

1. Найдите в договоре страхования раздел об отказе и досрочном прекращении: сроки, порядок расчета суммы к возврату.
2. Напишите страховщику заявление в бумажной или электронной форме (часть 3 статьи 107 Закона «О страховании»). Для досрочного прекращения договор обычно требует предупредить страховщика заранее — по закону не позднее чем за 30 дней, если договор не устанавливает иного (часть 3 статьи 105).
3. Приложите копию кредитного договора и справку банка о погашении, если возвращаете премию из-за досрочного погашения.
4. Деньги возвращают безналично, если премию вы платили безналично (часть 5 статьи 105).
5. Если страховщик отказывает без оснований — обратитесь в Национальный банк как регулятор страхового рынка, а дальше в суд.

Частые вопросы

Можно ли взять ипотеку в долларах, если я зарабатываю в валюте? Нет. Предоставление и получение потребительских кредитов в иностранной валюте на территории Украины запрещено (часть 5 статьи 3 Закона «О потребительском кредитовании»). Если доход в валюте, учтите риск изменения курса доллара к гривне.

Можно ли отказаться от ипотеки в течение 14 дней, как от обычного кредита? Нет: право на отказ не применяется к кредитам, исполнение которых обеспечено нотариально удостоверенными договорами (пункт 1 части 6 статьи 15 Закона «О потребительском кредитовании»), а ипотечный договор удостоверяет нотариус.

Что будет, если застрахованное жилье разрушат? Если полис покрывает риск повреждения в результате боевых действий, страховое возмещение сначала направляется на погашение долга перед банком, а остаток — другим кредиторам с зарегистрированными требованиями (если они есть) и затем вам (статья 8 Закона «Об ипотеке»); по согласованию с банком возмещение можно направить на восстановление жилья. Отдельные правила для кредитов под жилье, уничтоженное в результате вооруженной агрессии, устанавливает раздел «Прикінцеві та перехідні положення» (Заключительные и переходные положения) Закона «О потребительском кредитовании» — уточните в банке, подпадает ли под них ваш договор.

Обязательно ли страховать жизнь по «єОселе»? Условия программы обязательным делают только страхование жилья; навязывать другие платные услуги, не обязательные по закону, кредитор не может (подпункт 11 пункта 10 Условий).

Нормы: Закон «Про іпотеку», Закон «Про споживче кредитування», Закон «Про страхування», постанова Кабінету Міністрів № 856 — тексты на украинском языке.