Право и документы
Покупка квартиры: как проверить квартиру и продавца, документы, налоги покупателя
Опубликовано Факты проверены:
Содержание статьи
Покупая квартиру, больше всех рискует покупатель: он платит деньги, а проблемы с правом собственности, запретами или согласиями совладельцев могут появиться уже после сделки. Поэтому главное — проверить квартиру и продавца до подписания, а договор заключить у нотариуса, который одновременно зарегистрирует ваше право собственности.
Кратко:
- договор купли-продажи квартиры — нотариальный (статья 657 «Цивільного кодексу України» — Гражданского кодекса Украины, далее — ЦК); ваше право собственности возникает с момента государственной регистрации (статья 334 ЦК), которую делает тот же нотариус;
- до сделки закажите справку из Государственного реестра вещных прав («Державний реєстр речових прав на нерухоме майно»): кто владелец, нет ли ипотеки, ареста, запрета;
- покупатель платит сбор на пенсионное страхование с цены договора — без квитанции нотариус договор не удостоверит (Закон № 400/97-ВР); налог с продажи платит продавец;
- налоговой скидки за покупку обычной квартиры нет — скидка возможна на часть процентов по ипотечному кредиту и на расходы на доступное жилье, определенное законом (подпункты 166.3.1 и 166.3.8 «Податкового кодексу України» — Налогового кодекса Украины, далее — НКУ);
- деньги лучше платить безналично (или через аккредитив, если банк его открывает), а не наличными «у нотариуса».
Шаги покупки
- Определите бюджет — цена квартиры, сбор на пенсионное страхование, услуги нотариуса, переезд и ремонт. Если нужен кредит, получите предварительное решение банка до того, как отдаете задаток.
- Осмотрите квартиру днем, проверьте состояние сетей, счетчики, подъезд, попросите показать квитанции за коммунальные услуги.
- Проверьте право собственности и обременения (см. ниже).
- Подпишите предварительный договор и передайте задаток — у нотариуса.
- Соберите документы на сделку вместе с продавцом и нотариусом.
- Уплатите сбор на пенсионное страхование и рассчитайтесь с продавцом согласованным способом.
- Подпишите договор у нотариуса — он удостоверяет договор и регистрирует ваше право в Реестре вещных прав.
- Примите квартиру по акту: ключи, показания счетчиков, документы.
Что проверить перед сделкой
| Что | Где и как |
|---|---|
| кто владелец, нет ли ипотеки, ареста, запрета отчуждения | справка из Реестра вещных прав — в любом ЦНАП (центре предоставления административных услуг), справку об имуществе другого человека тоже можно получить; онлайн-услуга на портале «Дія» (если недоступна — ЦНАП) |
| соответствуют ли данные продавца документам | паспорт и РНОКПП (идентификационный номер налогоплательщика) продавца; если действует представитель — нотариальная доверенность, проверьте ее у нотариуса |
| есть ли совладельцы и супруг | если квартира — общая собственность супругов, нужно нотариальное согласие второго супруга (статья 65 «Сімейного кодексу України» — Семейного кодекса, далее — СК) |
| есть ли дети — собственники или пользователи | нужно разрешение органа опеки и попечительства (статья 177 СК); без него сделку могут оспорить |
| кто зарегистрирован в квартире | договоритесь в договоре, до какой даты продавец и члены семьи освободят квартиру |
| долги за коммунальные услуги | попросите продавца показать квитанции или справки поставщиков и рассчитаться до сделки |
При удостоверении нотариус сам проверяет реестр запретов и арестов (статья 55 Закона «Про нотаріат» — «О нотариате»), но о совладельцах, детях и состоянии квартиры лучше узнать до того, как вы отдали задаток.
Задаток и предварительный договор
- Предварительный договор фиксирует цену, срок основной сделки и условия; для квартиры он должен быть нотариальным (статья 635 ЦК).
- Задаток — часть цены, обеспечивающая сделку: если сделку сорвал покупатель, задаток остается у продавца; если продавец — он возвращает задаток и столько же сверху (статьи 570–571 ЦК). Если в документе не сказано, что это задаток, сумма считается авансом и возвращается.
Какие налоги и сборы платит покупатель
| Платеж | Кто платит | Норма |
|---|---|---|
| сбор на обязательное государственное пенсионное страхование с цены квартиры по договору | покупатель | пункт 9 статьи 1, статья 2 Закона № 400/97-ВР |
| налог с дохода от продажи и военный сбор | продавец, если продажа облагается налогом | статья 172, подраздел 10 раздела XX НКУ |
| услуги нотариуса | по договоренности сторон; плату частного нотариуса определяют по договоренности с ним | статья 31 Закона «О нотариате» |
| сбор за государственную регистрацию права | в долях прожиточного минимума | статья 34 Закона № 1952-IV |
Ставку пенсионного сбора устанавливает статья 4 Закона № 400/97-ВР. Возврат уплаченного сбора закон не предусматривает, и в налоговую скидку он не входит.
Нужна ли справка о доходах? Среди условий удостоверения договора, которые называют ЦК и статья 55 Закона «О нотариате», справки о доходах покупателя нет. Но нотариус в сделках с недвижимостью — субъект первичного финансового мониторинга (статья 10 Закона № 361-IX) и может попросить объяснить источник средств, поэтому подготовьте документы о происхождении денег: выписку из банка, договор продажи другого имущества, кредитный договор.
Как безопасно рассчитаться
- Безналично — перевод с вашего счета на счет продавца в день сделки; назначение платежа — со ссылкой на договор.
- Аккредитив — при покрытом аккредитиве банк бронирует ваши деньги на отдельном счете и перечисляет их продавцу, когда выполнены условия, например подана выписка о регистрации вашего права собственности (статья 1093 ЦК). Так продавец видит, что деньги есть, а вы — что они не уйдут, пока сделка не завершена. Предоставляет ли банк аккредитив физическим лицам и сколько это стоит, уточните в банке.
- Наличными — самое рискованное: передачу денег трудно доказать, а большие суммы неудобно проверять. Если все же платите наличными, возьмите расписку и пересчитывайте деньги в присутствии свидетелей или в банке.
Цену в договоре указывают в гривнах; можно записать эквивалент в иностранной валюте — тогда платят в гривнах по официальному курсу на день платежа, если договор не говорит иное (статьи 524, 533 ЦК).
Ипотека и новостройка
- В ипотеку. Квартира становится предметом ипотеки (залога) банка до погашения кредита; требования к квартире и документам банк называет сам. Часть уплаченных процентов по ипотечному жилищному кредиту можно включить в налоговую скидку (подпункт 166.3.1 НКУ).
- В новостройке. Предварительный договор относительно будущего объекта недвижимости — нотариальный, и любые платежи по такому предварительному договору запрещены (часть 5 статьи 635 ЦК). Проверьте документы застройщика на право строить и продавать квартиры.
После покупки
- Сохраните свой экземпляр договора и выписку о регистрации права.
- Заключите договоры с поставщиками коммунальных услуг на свое имя и передайте им показания счетчиков из акта.
- Задекларируйте место жительства, если переезжаете.
Частые вопросы
Можно ли вернуть пенсионный сбор за покупку квартиры? Нет: Закон № 400/97-ВР не предусматривает возврата сбора, а в перечне расходов для налоговой скидки (пункт 166.3 НКУ) его нет. Скидка возможна на часть процентов по ипотеке и на расходы на доступное жилье по закону — подпункты 166.3.1 и 166.3.8 НКУ.
Что делать, если продавец отказался после задатка? Если задаток оформили правильно, продавец обязан вернуть его в двойном размере (статья 571 ЦК). Как действовать, если сделка уже состоялась, но другая сторона ее нарушила, — в разделе о расторжении договора статьи Продажа квартиры.
Нужен ли риелтор? Нет. Сделку удостоверяет нотариус; риелтор помогает с поиском, но не отвечает за право собственности продавца.
Гражданский кодекс — на zakon.rada.gov.ua, Закон о сборе на пенсионное страхование — там же (тексты на украинском языке).