Продажа квартиры: документы, налоги, шаги сделки и можно ли расторгнуть договор

Договор купли-продажи квартиры заключают письменно и обязательно удостоверяют у нотариуса (статья 657 «Цивільного кодексу України» — Гражданского кодекса Украины, далее — ЦК). Нотариус одновременно регистрирует право собственности покупателя в Государственном реестре вещных прав, поэтому отдельно идти к регистратору не нужно. Продавцу стоит заранее собрать документы, выяснить, придется ли платить налог, и договориться с покупателем о расчете.

Кратко:

• договор продажи квартиры — только нотариальный; право собственности переходит к покупателю с момента государственной регистрации (статья 334 ЦК);
• продажа не облагается налогом, если это первая продажа жилья за год и квартира принадлежит вам более трех лет (или получена в наследство) — пункт 172.1 «Податкового кодексу України» (Налогового кодекса Украины, далее — НКУ);
• в других случаях налог и военный сбор платит продавец до удостоверения договора (пункт 172.5 НКУ);
• покупатель платит сбор на пенсионное страхование — без него нотариус договор не удостоверит (Закон № 400/97-ВР);
• если квартира общая с мужем или женой — нужно нотариальное согласие второго супруга (статья 65 «Сімейного кодексу України» — Семейного кодекса, далее — СК); если собственник или пользователь жилья — ребенок, нужно разрешение органа опеки (статья 177 СК).

Шаги продажи

1. Проверьте свои документы и реестр. Право собственности должно быть зарегистрировано в Государственном реестре вещных прав (для прав, приобретенных до 2013 года, — есть документ, его подтверждающий). Проверьте, нет ли запретов, арестов и ипотеки: нотариус перед удостоверением обязательно проверяет это сам (статья 55 Закона «Про нотаріат» — «О нотариате»). Справку из реестра выдает любой ЦНАП (центр предоставления административных услуг); онлайн-услуга есть на портале «Дія»; если она недоступна, обратитесь в ЦНАП.
2. Получите согласия. Нотариальное согласие второго супруга, если квартира — общая совместная собственность; разрешение органа опеки и попечительства, если в квартире есть доля ребенка или ребенок ею пользуется.
3. Определите оценочную стоимость. Нотариусу нужна электронная справка об оценочной стоимости из Единой базы данных отчетов об оценке Фонда госимущества или зарегистрированный там отчет оценщика (пункт 172.4 НКУ). Справка формируется бесплатно и действует 30 дней, отчет оценщика — шесть месяцев с даты регистрации в базе (пункт 172.3).
4. Договоритесь с покупателем о цене, сроках, авансе или задатке, порядке расчета и дате выезда. Цену указывают в гривнах; можно определить эквивалент в иностранной валюте — тогда платят в гривнах по официальному курсу НБУ на день платежа, если договор не устанавливает иное (статьи 524, 533 ЦК).
5. Уплатите налог (если продажа облагается) — до подписания договора.
6. Подпишите договор у нотариуса. Нотариус удостоверяет договор и сразу регистрирует право собственности покупателя.
7. Передайте квартиру — ключи, показания счетчиков, документы на технику; удобно составить акт приема-передачи.

Какие документы нужны продавцу

Нотариус может попросить и другие документы в зависимости от истории квартиры — уточните перечень, когда записываетесь. При сделках с недвижимостью нотариус является субъектом первичного финансового мониторинга и проверяет клиентов и операцию (Закон № 361-IX), поэтому может задать вопрос об источнике средств.

Налог с продажи квартиры

Налог платит продавец. Доход считают из цены в договоре, но не ниже оценочной или рыночной стоимости из Единой базы (пункт 172.3 НКУ).

Вместе с налогом на доходы уплачивают военный сбор; если доход не облагается, сбор тоже не берут (пункт 16¹ подраздела 10 раздела XX НКУ). Налог платят через банк до удостоверения договора (пункт 172.5). Если сделка у нотариуса не состоялась, излишне уплаченный налог возвращают по декларации (пункт 172.6).

Что платит покупатель. Сбор на обязательное государственное пенсионное страхование со стоимости квартиры по договору (пункт 9 статьи 1 и статья 2 Закона № 400/97-ВР). Кто платит за услуги нотариуса, стороны решают сами; плату частного нотариуса определяют по договоренности (статья 31 Закона «О нотариате»). Сборы за государственную регистрацию привязаны к прожиточному минимуму (статья 34 Закона № 1952-IV).

Аванс и задаток

• Задаток — сумма, которую покупатель дает в счет цены в подтверждение и обеспечение договора. Если сделку сорвал покупатель, задаток остается у продавца; если продавец — он возвращает задаток и доплачивает еще столько же (статьи 570–571 ЦК).
• Аванс — просто часть оплаты; если сделка не состоялась, его возвращают. Если не установлено, что сумма — задаток, она считается авансом (часть 2 статьи 570).
• Договоренность о будущей сделке оформляют предварительным договором; для квартиры он тоже должен быть нотариальным, потому что такова форма основного договора (статья 635 ЦК).

Расчет: как получить деньги безопасно

Прозрачнее всего — безналичный перевод на ваш счет в день подписания. ЦК предусматривает и расчет через аккредитив: при покрытом аккредитиве деньги покупателя бронируются на отдельном счете в банке и выплачиваются вам, когда выполнены условия, например подано извлечение о регистрации права покупателя (статья 1093 ЦК). Открывает ли банк аккредитивы для сделок между физическими лицами и на каких условиях — уточните в банке. Если покупатель платит частями, договор может предусматривать, что право собственности остается за вами до полной оплаты (статья 697 ЦК).

Можно ли расторгнуть договор купли-продажи

Да, но только по основаниям, предусмотренным законом или договором.

• По согласию сторон — в любой момент (часть 1 статьи 651 ЦК). Договор о расторжении заключают в той же форме, что и основной, то есть тоже у нотариуса (статья 654 ЦК); после этого меняют запись в Государственном реестре вещных прав.
• Через суд по требованию одной стороны — если другая сторона существенно нарушила договор, то есть вы в значительной мере лишились того, на что рассчитывали (часть 2 статьи 651 ЦК). Типичный пример — покупатель не заплатил: продавец может требовать оплаты с процентами или отказаться от договора (статья 692 ЦК).
• Из-за существенного изменения обстоятельств — на условиях статьи 652 ЦК, если стороны не договорились сами.

Что с деньгами и квартирой: с момента расторжения обязательства сторон прекращаются, но вернуть исполненное до расторжения нельзя требовать, если иное не установлено договором или законом (части 2 и 4 статьи 653 ЦК). Поэтому в договоре о расторжении прямо пропишите, кто что возвращает и в какие сроки. Сторона, которая существенно нарушила договор, может возмещать убытки (часть 5 статьи 653). Задаток возвращается, если обязательство прекратилось до начала исполнения или из-за невозможности его исполнить (часть 3 статьи 571 ЦК).

Расторжение — не то же самое, что недействительность договора: недействительной сделку признают, если на момент заключения нарушены требования закона (статья 215 ЦК), — это отдельный судебный спор.

Квартира на временно оккупированной территории

Приобретение и прекращение права собственности на недвижимость на временно оккупированной территории происходит по законодательству Украины за ее пределами; сделка относительно такой недвижимости, совершенная с нарушением законов Украины, недействительна (части 5–6 статьи 11 Закона № 1207-VII).

Частые вопросы

Что выгоднее — продать или подарить квартиру родственнику? Это разные сделки с разными налогами. Сравнение — в статье Договор дарения квартиры.

Можно ли продать квартиру без риелтора? Да, закон не требует посредника: сделку проверяет и удостоверяет нотариус. Порядок действий покупателя — в статье Покупка квартиры.

Нужно ли сниматься с регистрации места жительства до продажи? Запишите в договоре срок, до которого вы и члены семьи освободите квартиру и задекларируете другое место жительства. Если в квартире проживает ребенок, без разрешения органа опеки сделку не удостоверят.

ЦК — на zakon.rada.gov.ua, статья 172 НКУ — там же (тексты на украинском языке).