Право и документы
Договор дарения квартиры (дарственная): как оформить, налоги и что лучше — дарственная или завещание
Опубликовано Факты проверены:
Содержание статьи
Договор дарения — это сделка, по которой один человек (даритель) бесплатно передает свое имущество в собственность другому (одаряемому). В быту его называют «дарственной» (по-украински — «дарча»). Квартиру, дом, землю дарят только письменным договором, удостоверенным нотариусом, а собственником новый хозяин становится со дня государственной регистрации права. Ниже — порядок оформления, документы, налоги и разница между дарственной и завещанием.
Кратко:
- дарение — всегда безвозмездное: если одаряемый что-то обязуется сделать взамен, это уже не дарение (статья 717 «Цивільного кодексу України» — Гражданского кодекса Украины, далее — ЦК);
- договор дарения недвижимости — письменный и нотариально удостоверенный (часть вторая статьи 719 ЦК);
- право собственности на квартиру переходит со дня государственной регистрации, ее обычно сразу проводит нотариус;
- подарок от родителей, детей, мужа или жены, братьев, сестер, бабушек, дедушек, внуков не облагается налогом (нулевая ставка, пункт 174.2.1 «Податкового кодексу України» — Налогового кодекса Украины, далее — НКУ); от других людей — облагается;
- для дарения общей квартиры супругов нужно нотариальное согласие второго супруга (статья 65 «Сімейного кодексу України» — Семейного кодекса Украины, далее — СК);
- отменить дарение по желанию нельзя — расторгнуть договор можно только через суд в случаях статьи 727 ЦК и в течение года.
Что можно подарить и кто может дарить
Подарком может быть недвижимость (квартира, дом, земельный участок), движимые вещи, в том числе деньги, автомобиль, ценные бумаги, а также имущественные права (статья 718 ЦК). Дарить могут физические лица, юридические лица, государство и громады (территориальные общины) (статья 720 ЦК).
Ограничения:
- родители и опекуны не могут дарить имущество детей и подопечных (часть вторая статьи 720 ЦК);
- от имени дарителя договор может подписать представитель по доверенности, но в доверенности должно быть указано, кому дарится имущество, иначе она ничтожна (часть четвертая статьи 720 ЦК).
Форма договора
| Что дарят | Форма | Норма |
|---|---|---|
| Вещи личного и бытового назначения | можно устно | ч. 1 ст. 719 ЦК |
| Квартира, дом, земельный участок, другая недвижимость | письменно + нотариальное удостоверение | ч. 2 ст. 719 ЦК |
| Имущественные права; подарок, который передадут в будущем | письменно, иначе договор ничтожен | ч. 3 ст. 719 ЦК |
| Движимые вещи особой ценности | письменно | ч. 4 ст. 719 ЦК |
| Валютные ценности между физическими лицами свыше суммы, определенной кодексом | письменно + нотариальное удостоверение | ч. 5 ст. 719 ЦК |
Как оформить дарственную на квартиру: пошагово
- Проверьте право собственности. Квартира должна быть зарегистрирована на дарителя в Государственном реестре вещных прав или подтверждаться правоустанавливающим документом. Нотариус удостоверяет договор только при этом условии и проверяет, нет ли запрета отчуждения или ареста (статья 55 Закона «Про нотаріат» — «О нотариате»).
- Получите согласие супруга, если квартира приобретена в браке. Согласие второго супруга на договор, требующий нотариального удостоверения, должно быть нотариально удостоверено (часть третья статьи 65 СК). Имущество, полученное одним из супругов в подарок или наследство либо приобретенное до брака, — его личная собственность, и согласие не нужно (статья 57 СК).
- Выясните, есть ли в квартире доля ребенка. Если совладельцем квартиры является ребенок, для дарения его доли нужно разрешение органа опеки и попечительства (статья 177 СК). Разрешение нужно и тогда, когда родители малолетнего ребенка дарят жилье, пользователем которого является ребенок, даже если он не собственник (часть вторая статьи 177 СК). Если ребенок получает квартиру в подарок, разрешение не нужно.
- Соберите документы — список уточните у нотариуса заранее. Обычно это паспорта и РНОКПП (идентификационные номера налогоплательщика) обеих сторон, документ о праве собственности, согласие супруга, документы о родстве (свидетельства о рождении, браке) — они нужны, чтобы применить нулевую ставку налога.
- Подпишите договор у нотариуса. Договор удостоверяют по местонахождению квартиры или по месту жительства одной из сторон (статья 55 Закона «О нотариате»). Обе стороны должны присутствовать лично или через представителей с надлежащей доверенностью.
- Зарегистрируйте право собственности. Право на недвижимость возникает со дня государственной регистрации (часть четвертая статьи 334 ЦК). Нотариус является государственным регистратором (статья 10 Закона «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» — «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений») и обычно регистрирует право одаряемого сразу после удостоверения договора.
- Задекларируйте подарок, если он облагается налогом (см. ниже).
Сколько стоит оформление
- Государственный нотариус взимает государственную пошлину по ставкам Декрета Кабмина «Про державне мито» («О государственной пошлине», статья 3) — ее размер зависит от вида имущества и того, кому его отчуждают.
- Частный нотариус берет плату по договоренности (статья 31 Закона «О нотариате»). Сравните цены нескольких нотариусов и уточните, что входит в стоимость: подготовка договора, извлечения, регистрация.
- Налог — только если одаряемый не является близким родственником (следующий раздел).
Налоги при дарении
Подарок, полученный от другого физического лица, облагается налогом по правилам для наследства (пункт 174.6 НКУ). Налог платит одаряемый, а не даритель.
| Кто дарит | Налог на доходы | Военный сбор |
|---|---|---|
| Члены семьи первой степени родства: родители, муж или жена, дети (в том числе усыновленные) | нулевая ставка (пп. 174.2.1 НКУ) | не уплачивается (пп. 1.7 п. 16-1 подраздела 10 раздела XX НКУ) |
| Члены семьи второй степени: родные братья и сестры, бабушки и дедушки, внуки | нулевая ставка (пп. 174.2.1 НКУ) | не уплачивается |
| Другие люди (тети, дяди, племянники, двоюродные родственники, друзья) | по ставке пункта 167.2 НКУ (пп. 174.2.2) | уплачивается (подраздел 10 раздела XX НКУ) |
| Даритель или одаряемый — нерезидент | по ставке пункта 167.1 НКУ (пп. 174.2.3) | уплачивается |
Кто именно является членом семьи первой и второй степени родства, определяет подпункт 14.1.263 НКУ. Нотариус сообщает налоговой об удостоверенных договорах дарения (пункт 174.4 НКУ), а одаряемый, который должен уплатить налог, указывает подарок в годовой декларации об имущественном положении и доходах (пункт 174.3 НКУ). Актуальные ставки — в тексте НКУ.
Можно ли отменить или оспорить дарение
После того как подарок принят, даритель не может просто передумать. Расторгнуть договор можно только через суд, если подарок сохранился (статья 727 ЦК), в таких случаях:
- одаряемый умышленно совершил уголовное правонарушение против жизни, здоровья, собственности дарителя или его родителей, мужа или жены, детей;
- одаряемый создает угрозу безвозвратной утраты подарка, который имеет для дарителя большую неимущественную ценность;
- из-за небрежного отношения может быть уничтожена культурная ценность.
Для таких требований действует исковая давность один год (статья 728 ЦК). Отдельно договор может быть признан недействительным по общим основаниям, например если дарителя ввели в заблуждение (статья 230 ЦК), он не осознавал значения своих действий (статья 225 ЦК) или «дарственной» прикрыли продажу (притворная сделка, статья 235 ЦК).
Дарственная или завещание: что выбрать
| Договор дарения | Завещание | |
|---|---|---|
| Когда переходит собственность | при жизни, со дня государственной регистрации | после смерти, когда наследник примет наследство |
| Можно ли изменить решение | нет, только расторгнуть через суд в случаях ст. 727 ЦК | да, в любое время (ст. 1254 ЦК) |
| Кто еще может претендовать | никто: имущество уже принадлежит одаряемому | малолетние и несовершеннолетние дети, нетрудоспособные совершеннолетние дети, нетрудоспособные родители, нетрудоспособные вдова или вдовец имеют право на обязательную долю (ст. 1241 ЦК) |
| Кто владеет имуществом до смерти собственника | одаряемый | завещатель |
| Налог для близких родственников | нулевая ставка | нулевая ставка |
Дарственная подходит, когда вы готовы передать имущество уже сейчас и доверяете одаряемому: после регистрации квартира принадлежит ему, и он может продать ее без вашего согласия. Завещание оставляет имущество в вашей собственности до конца жизни и позволяет изменить решение, но после смерти наследникам нужно пройти процедуру принятия наследства — подробно в статье Завещание: как написать и удостоверить.
Частые ошибки
- Дарение «с условием». Договор, где одаряемый обязан ухаживать за дарителем или заплатить деньги, не является дарением (часть вторая статьи 717 ЦК). Для пожизненного ухода существует отдельный договор.
- Дарственная вместо продажи, чтобы не платить налоги или обойти совладельцев. Такой договор может быть признан притворным (статья 235 ЦК).
- Без согласия супруга. Договор относительно общего имущества, заключенный без согласия, второй супруг может оспорить в суде (статья 65 СК).
- Расчет на то, что дарение «можно забрать назад». Основания для расторжения узкие, а срок — год.
Частые вопросы
Можно ли подарить долю квартиры? Да. Совладелец может самостоятельно распорядиться своей долей (статья 361 ЦК), в том числе подарить ее; договор так же удостоверяет нотариус.
Нужно ли согласие жены, если квартира — подарок родителей мужу? Нет. Имущество, полученное одним из супругов по договору дарения, — его личная частная собственность (пункт 2 части первой статьи 57 СК).
Делятся ли подаренные квартиры при разводе? Нет, если квартиру подарили одному из супругов лично, она не является общим имуществом (статья 57 СК). Что делится, а что нет, — в статье Раздел имущества супругов при разводе.
Можно ли оформить дарственную во время военного положения? ЦК дарение во время военного положения не запрещает. Реестры Минюста в это время работают по особым правилам постановления Кабмина от 06.03.2022 № 209: в частности, ограничены регистрационные действия относительно имущества на территориях активных боевых действий и временно оккупированных территориях. Перед сделкой уточните у нотариуса, может ли он удостоверить договор относительно вашего имущества.
Тексты норм (на украинском языке): Цивільний кодекс, Сімейний кодекс, Податковий кодекс, Закон «Про нотаріат», Закон «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», Декрет «Про державне мито», постанова Кабмина № 209.