Право і документи
Договір дарування квартири (дарча): як оформити, податки і що краще — дарча чи заповіт
Опубліковано Факти перевірено:
Зміст статті
Договір дарування — це угода, за якою одна людина (дарувальник) безоплатно передає своє майно у власність іншій (обдаровуваному). У побуті його називають «дарчою». Квартиру, будинок, землю дарують лише письмовим договором, посвідченим нотаріусом, а власником новий господар стає з дня державної реєстрації права. Нижче — порядок оформлення, документи, податки і різниця між дарчою та заповітом.
Коротко:
- дарування — завжди безоплатне: якщо обдаровуваний щось зобов’язується зробити натомість, це вже не дарування (стаття 717 Цивільного кодексу);
- договір дарування нерухомості — письмовий і нотаріально посвідчений (частина друга статті 719 ЦК);
- право власності на квартиру переходить з дня державної реєстрації, її зазвичай одразу проводить нотаріус;
- подарунок від батьків, дітей, чоловіка чи дружини, братів, сестер, бабусь, дідусів, онуків не оподатковується (нульова ставка, пункт 174.2.1 Податкового кодексу); від інших людей — оподатковується;
- для дарування спільної квартири подружжя потрібна нотаріальна згода другого з подружжя (стаття 65 Сімейного кодексу);
- скасувати дарування за бажанням не можна — розірвати договір можна лише через суд у випадках статті 727 ЦК і протягом року.
Що можна подарувати і хто може дарувати
Подарунком може бути нерухомість (квартира, будинок, земельна ділянка), рухомі речі, зокрема гроші, автомобіль, цінні папери, а також майнові права (стаття 718 ЦК). Дарувати можуть фізичні особи, юридичні особи, держава і громади (стаття 720 ЦК).
Обмеження:
- батьки та опікуни не можуть дарувати майно дітей і підопічних (частина друга статті 720 ЦК);
- від імені дарувальника договір може підписати представник за довіреністю, але в довіреності має бути вказано, кому дарується майно, інакше вона нікчемна (частина четверта статті 720 ЦК).
Форма договору
| Що дарують | Форма | Норма |
|---|---|---|
| Речі особистого і побутового призначення | можна усно | ч. 1 ст. 719 ЦК |
| Квартира, будинок, земельна ділянка, інша нерухомість | письмово + нотаріальне посвідчення | ч. 2 ст. 719 ЦК |
| Майнові права; подарунок, який передадуть у майбутньому | письмово, інакше договір нікчемний | ч. 3 ст. 719 ЦК |
| Рухомі речі особливої цінності | письмово | ч. 4 ст. 719 ЦК |
| Валютні цінності між фізичними особами понад суму, визначену кодексом | письмово + нотаріальне посвідчення | ч. 5 ст. 719 ЦК |
Як оформити дарчу на квартиру: покроково
- Перевірте право власності. Квартира має бути зареєстрована на дарувальника в Державному реєстрі речових прав або підтверджуватися правовстановлювальним документом. Нотаріус посвідчує договір лише за такої умови і перевіряє, чи немає заборони відчуження або арешту (стаття 55 Закону «Про нотаріат»).
- Отримайте згоду подружжя, якщо квартиру придбано в шлюбі. Згода другого з подружжя на договір, що потребує нотаріального посвідчення, має бути нотаріально посвідчена (частина третя статті 65 СК). Майно, отримане одним із подружжя в подарунок чи спадщину або набуте до шлюбу, — його особиста власність, і згода не потрібна (стаття 57 СК).
- З’ясуйте, чи є в квартирі частка дитини. Якщо співвласником квартири є дитина, для дарування її частки потрібен дозвіл органу опіки та піклування (стаття 177 СК). Дозвіл потрібен і тоді, коли батьки малолітньої дитини дарують житло, користувачем якого є дитина, навіть якщо вона не власник (частина друга статті 177 СК). Якщо дитина отримує квартиру в подарунок, дозвіл не потрібен.
- Зберіть документи — список уточніть у нотаріуса заздалегідь. Зазвичай це паспорти й РНОКПП обох сторін, документ про право власності, згода подружжя, документи про родинний зв’язок (свідоцтва про народження, шлюб) — вони потрібні, щоб застосувати нульову ставку податку.
- Підпишіть договір у нотаріуса. Договір посвідчують за місцезнаходженням квартири або за місцем проживання однієї зі сторін (стаття 55 Закону «Про нотаріат»). Обидві сторони мають бути присутні особисто або через представників з належною довіреністю.
- Зареєструйте право власності. Право на нерухомість виникає з дня державної реєстрації (частина четверта статті 334 ЦК). Нотаріус є державним реєстратором (стаття 10 Закону «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень») і зазвичай реєструє право обдаровуваного одразу після посвідчення договору.
- Задекларуйте подарунок, якщо він оподатковується (див. нижче).
Скільки коштує оформлення
- Державний нотаріус справляє державне мито за ставками Декрету Кабміну «Про державне мито» (стаття 3) — його розмір залежить від виду майна і того, кому його відчужують.
- Приватний нотаріус бере плату за домовленістю (стаття 31 Закону «Про нотаріат»). Порівняйте ціни кількох нотаріусів і уточніть, що входить у вартість: підготовка договору, витяги, реєстрація.
- Податок — тільки якщо обдаровуваний не є близьким родичем (наступний розділ).
Податки при даруванні
Подарунок, отриманий від іншої фізичної особи, оподатковується за правилами для спадщини (пункт 174.6 Податкового кодексу). Податок сплачує обдаровуваний, а не дарувальник.
| Хто дарує | Податок на доходи | Військовий збір |
|---|---|---|
| Члени сім’ї першого ступеня споріднення: батьки, чоловік або дружина, діти (зокрема усиновлені) | нульова ставка (пп. 174.2.1 ПКУ) | не сплачується (пп. 1.7 п. 16-1 підрозділу 10 розділу XX ПКУ) |
| Члени сім’ї другого ступеня: рідні брати і сестри, бабусі й дідусі, онуки | нульова ставка (пп. 174.2.1 ПКУ) | не сплачується |
| Інші люди (тітки, дядьки, племінники, двоюрідні родичі, друзі) | за ставкою пункту 167.2 ПКУ (пп. 174.2.2) | сплачується (підрозділ 10 розділу XX ПКУ) |
| Дарувальник або обдаровуваний — нерезидент | за ставкою пункту 167.1 ПКУ (пп. 174.2.3) | сплачується |
Хто саме є членом сім’ї першого і другого ступеня споріднення, визначає підпункт 14.1.263 ПКУ. Нотаріус повідомляє податкову про посвідчені договори дарування (пункт 174.4 ПКУ), а обдаровуваний, який має сплатити податок, указує подарунок у річній декларації про майновий стан і доходи (пункт 174.3 ПКУ). Актуальні ставки — у тексті Податкового кодексу.
Чи можна скасувати або оскаржити дарування
Після того як подарунок прийнято, дарувальник не може просто передумати. Розірвати договір можна лише через суд, якщо подарунок збережено (стаття 727 ЦК), у таких випадках:
- обдаровуваний умисно вчинив кримінальне правопорушення проти життя, здоров’я, власності дарувальника або його батьків, чоловіка чи дружини, дітей;
- обдаровуваний створює загрозу безповоротної втрати подарунка, що має для дарувальника велику немайнову цінність;
- через недбале ставлення може бути знищена культурна цінність.
Для таких вимог діє позовна давність один рік (стаття 728 ЦК). Окремо договір може бути визнаний недійсним на загальних підставах, наприклад, якщо дарувальника ввели в оману (стаття 230 ЦК), він не усвідомлював значення своїх дій (стаття 225 ЦК) або «дарчою» прикрили продаж (удаваний правочин, стаття 235 ЦК).
Дарча чи заповіт: що обрати
| Договір дарування | Заповіт | |
|---|---|---|
| Коли переходить власність | за життя, з дня державної реєстрації | після смерті, коли спадкоємець прийме спадщину |
| Чи можна змінити рішення | ні, лише розірвати через суд у випадках ст. 727 ЦК | так, у будь-який час (ст. 1254 ЦК) |
| Хто ще може претендувати | ніхто: майно вже належить обдаровуваному | малолітні та неповнолітні діти, непрацездатні повнолітні діти, непрацездатні батьки, непрацездатні вдова чи вдівець мають право на обов’язкову частку (ст. 1241 ЦК) |
| Хто володіє майном до смерті власника | обдаровуваний | заповідач |
| Податок для близьких родичів | нульова ставка | нульова ставка |
Дарча підходить, коли ви готові передати майно вже зараз і довіряєте обдаровуваному: після реєстрації квартира належить йому, і він може продати її без вашої згоди. Заповіт залишає майно у вашій власності до кінця життя і дозволяє змінити рішення, але після смерті спадкоємцям треба пройти процедуру прийняття спадщини — докладно у статті Заповіт: як написати і посвідчити.
Часті помилки
- Дарування «з умовою». Договір, де обдаровуваний зобов’язаний доглядати дарувальника чи сплатити гроші, не є даруванням (частина друга статті 717 ЦК). Для довічного догляду існує окремий договір.
- Дарча замість продажу, щоб не платити податки чи обійти співвласників. Такий договір може бути визнаний удаваним (стаття 235 ЦК).
- Без згоди подружжя. Договір щодо спільного майна, укладений без згоди, другий з подружжя може оскаржити в суді (стаття 65 СК).
- Розрахунок на те, що дарування «можна забрати назад». Підстави для розірвання вузькі, а строк — рік.
Часті запитання
Чи можна подарувати частку квартири? Так. Співвласник може самостійно розпорядитися своєю часткою (стаття 361 ЦК), у тому числі подарувати її; договір так само посвідчує нотаріус.
Чи потрібна згода дружини, якщо квартира — подарунок батьків чоловікові? Ні. Майно, отримане одним із подружжя за договором дарування, — його особиста приватна власність (пункт 2 частини першої статті 57 СК).
Чи діляться подаровані квартири при розлученні? Ні, якщо квартиру подарували одному з подружжя особисто, вона не є спільним майном (стаття 57 СК). Що ділиться, а що ні, — у статті Поділ майна подружжя при розлученні.
Чи можна оформити дарчу під час воєнного стану? Цивільний кодекс дарування під час воєнного стану не забороняє. Реєстри Мін’юсту в цей час працюють за особливими правилами постанови Кабміну від 06.03.2022 № 209: зокрема, обмежено реєстраційні дії щодо майна на територіях активних бойових дій і тимчасово окупованих територіях. Перед угодою уточніть у нотаріуса, чи може він посвідчити договір щодо вашого майна.
Тексти норм: Цивільний кодекс, Сімейний кодекс, Податковий кодекс, Закон «Про нотаріат», Закон «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», Декрет «Про державне мито», постанова КМУ № 209.