Купівля квартири: як перевірити квартиру і продавця, документи, податки покупця

Купуючи квартиру, найбільше ризикує покупець: він платить гроші, а проблеми з правом власності, заборонами чи згодами співвласників можуть з’явитися вже після угоди. Тому головне — перевірити квартиру і продавця до підписання, а договір укласти в нотаріуса, який одночасно зареєструє ваше право власності.

Коротко:

• договір купівлі-продажу квартири — нотаріальний (стаття 657 Цивільного кодексу); ваше право власності виникає з моменту державної реєстрації (стаття 334 ЦК), яку робить той самий нотаріус;
• до угоди замовте довідку з Державного реєстру речових прав: хто власник, чи немає іпотеки, арешту, заборони;
• покупець сплачує збір на пенсійне страхування з ціни договору — без квитанції нотаріус договір не посвідчить (Закон № 400/97-ВР); податок з продажу платить продавець;
• податкової знижки за купівлю звичайної квартири немає — знижка можлива на частину процентів за іпотечним кредитом і на витрати на доступне житло, визначене законом (підпункти 166.3.1 і 166.3.8 ПКУ);
• гроші краще платити безготівково (або через акредитив, якщо банк його відкриває), а не готівкою «до нотаріуса».

Кроки купівлі

1. Визначте бюджет — ціна квартири, збір на пенсійне страхування, послуги нотаріуса, переїзд і ремонт. Якщо потрібен кредит, отримайте попереднє рішення банку до того, як віддаєте завдаток.
2. Огляньте квартиру вдень, перевірте стан мереж, лічильники, під’їзд, попросіть показати квитанції за комунальні послуги.
3. Перевірте право власності і обтяження (див. нижче).
4. Підпишіть попередній договір і передайте завдаток — у нотаріуса.
5. Зберіть документи на угоду разом з продавцем і нотаріусом.
6. Сплатіть збір на пенсійне страхування і розрахуйтеся з продавцем у погоджений спосіб.
7. Підпишіть договір у нотаріуса — він посвідчує договір і реєструє ваше право в Державному реєстрі речових прав.
8. Прийміть квартиру за актом: ключі, показники лічильників, документи.

Що перевірити перед угодою

Під час посвідчення нотаріус сам перевіряє реєстр заборон і арештів (стаття 55 Закону «Про нотаріат»), але про співвласників, дітей і стан квартири краще дізнатися до того, як ви віддали завдаток.

Завдаток і попередній договір

• Попередній договір фіксує ціну, строк основної угоди та умови; для квартири він має бути нотаріальним (стаття 635 ЦК).
• Завдаток — частина ціни, що забезпечує угоду: якщо угоду зірвав покупець, завдаток залишається у продавця; якщо продавець — він повертає завдаток і стільки ж зверху (статті 570–571 ЦК). Якщо в документі не сказано, що це завдаток, сума вважається авансом і повертається.

Які податки і збори платить покупець

Ставку пенсійного збору встановлює стаття 4 Закону № 400/97-ВР. Повернення сплаченого збору закон не передбачає, і до податкової знижки він не входить.

Чи потрібна довідка про доходи? Серед умов посвідчення договору, які називають Цивільний кодекс і стаття 55 Закону «Про нотаріат», довідки про доходи покупця немає. Але нотаріус у угодах з нерухомістю — суб’єкт первинного фінансового моніторингу (стаття 10 Закону № 361-IX) і може попросити пояснити джерело коштів, тож підготуйте документи про походження грошей: виписку з банку, договір продажу іншого майна, кредитний договір.

Як безпечно розрахуватися

• Безготівково — переказ з вашого рахунку на рахунок продавця в день угоди; призначення платежу — з посиланням на договір.
• Акредитив — за покритого акредитива банк бронює ваші гроші на окремому рахунку і перераховує їх продавцю, коли виконано умови, наприклад подано витяг про реєстрацію вашого права власності (стаття 1093 ЦК). Так продавець бачить, що гроші є, а ви — що вони не підуть, поки угода не завершена. Чи надає банк акредитив фізичним особам і скільки це коштує, уточніть у банку.
• Готівкою — найризиковіше: гроші важко довести, а великі суми незручно перевіряти. Якщо все ж платите готівкою, візьміть розписку і перераховуйте гроші в присутності свідків або в банку.

Ціну в договорі вказують у гривнях; можна записати еквівалент в іноземній валюті — тоді платять у гривнях за офіційним курсом на день платежу, якщо договір не каже інакше (статті 524, 533 ЦК).

Іпотека і новобудова

• В іпотеку. Квартира стає предметом іпотеки (застави) банку до погашення кредиту; вимоги до квартири і документів банк називає сам. Частину сплачених процентів за іпотечним житловим кредитом можна включити до податкової знижки (підпункт 166.3.1 ПКУ).
• У новобудові. Попередній договір щодо майбутнього об’єкта нерухомості — нотаріальний, і будь-які платежі за таким попереднім договором заборонені (частина 5 статті 635 ЦК). Перевірте документи забудовника на право будувати і продавати квартири.

Після купівлі

• Збережіть свій примірник договору і витяг про реєстрацію права.
• Укладіть договори з постачальниками комунальних послуг на своє ім’я і передайте їм показники лічильників з акту.
• Задекларуйте місце проживання, якщо переїжджаєте.

Часті запитання

Чи можна повернути пенсійний збір за купівлю квартири? Ні: Закон № 400/97-ВР не передбачає повернення збору, а в переліку витрат для податкової знижки (пункт 166.3 ПКУ) його немає. Знижка можлива на частину процентів за іпотекою і на витрати на доступне житло за законом — підпункти 166.3.1 і 166.3.8 ПКУ.

Що робити, якщо продавець відмовився після завдатку? Якщо завдаток оформили правильно, продавець зобов’язаний повернути його в подвійному розмірі (стаття 571 ЦК). Як діяти, якщо угода вже відбулася, але друга сторона її порушила, — у розділі про розірвання договору статті Продаж квартири.

Чи потрібен рієлтор? Ні. Угоду посвідчує нотаріус; рієлтор допомагає з пошуком, але не відповідає за право власності продавця.

Цивільний кодекс — на zakon.rada.gov.ua, Закон про збір на пенсійне страхування — там само.