Як здати квартиру в оренду: договір найму, податок з оренди, права власника і наймача

Здати квартиру офіційно — означає укласти з наймачем письмовий договір найму житла (стаття 811 Цивільного кодексу) і сплачувати податок з доходу. Нотаріус для звичайного договору оренди квартири не потрібен. Нижче — що записати в договорі, як рахувати і платити податок і на що звернути увагу тому, хто знімає житло.

Коротко:

• договір найму житла — письмовий; нотаріальне посвідчення обов’язкове лише для оренди житла з викупом (стаття 811 ЦК);
• якщо строк у договорі не вказано, договір вважається укладеним на п’ять років (стаття 821 ЦК);
• якщо наймач — звичайна фізична особа, податок з доходу платить сам власник щокварталу протягом 40 днів після кінця кварталу і подає річну декларацію (підпункт 170.1.5 Податкового кодексу);
• наймач може відмовитися від договору, попередивши письмово за три місяці (стаття 825 ЦК);
• продаж квартири не припиняє оренду: права наймодавця переходять до нового власника (стаття 814 ЦК).

Як здати квартиру: кроки

1. Перевірте документи на квартиру. Здавати житло може власник (стаття 810 ЦК). Якщо власників кілька, домовтеся з ними письмово.
2. Підготуйте квартиру і опис майна. Сфотографуйте стан кімнат, техніки і меблів, перепишіть показники лічильників — це піде в акт приймання-передачі.
3. Визначте ціну. Порівняйте оголошення про схожі квартири у вашому районі. Плату встановлюєте в договорі; змінити її в односторонньому порядку не можна, якщо договір цього не дозволяє (стаття 820 ЦК).
4. Перевірте наймача — паспорт, з ким він житиме, місце роботи.
5. Підпишіть договір і акт приймання-передачі у двох примірниках.
6. Отримуйте плату безготівково — так у вас і в наймача є підтвердження платежів.
7. Сплачуйте податок щокварталу і подайте декларацію за рік.

Що записати в договорі оренди квартири

Договір на строк до одного року — короткостроковий найм: на нього не поширюються, зокрема, переважне право наймача на новий договір і правила про піднайм (частина 2 статті 821 ЦК).

Податок з оренди квартири

• Податок на доходи — за ставкою пункту 167.1 ПКУ, разом з ним сплачується військовий збір (пункт 16¹ підрозділу 10 розділу XX ПКУ).
• Дохід рахують з плати за договором, але не менше мінімальної суми орендного платежу, якщо її встановила і оприлюднила місцева рада до початку року (підпункт 170.1.2 ПКУ).
• Річну декларацію подають до 1 травня наступного року (підпункт 49.18.4 ПКУ).
• Власник-нерезидент може здавати квартиру лише через ФОП або юридичну особу — резидента, яка діє як його податковий агент (підпункт 170.1.3 ПКУ).

Права і обов’язки сторін

Наймач:

• використовує житло лише для проживання і бере його в належному стані (стаття 815 ЦК);
• не робить перепланування без згоди власника;
• вчасно вносить плату і, якщо не домовилися інакше, сам платить за комунальні послуги;
• може вселити інших людей на постійне проживання лише за згодою власника (стаття 817 ЦК);
• після закінчення договору має переважне право на новий договір, а при продажу квартири — переважне право її купити (стаття 822 ЦК).

Власник:

• передає житло, придатне для постійного проживання (стаття 812 ЦК);
• робить капітальний ремонт, якщо не домовилися інакше (стаття 819 ЦК);
• не пізніше ніж за три місяці до кінця строку може запропонувати нові умови або попередити, що не продовжуватиме договір; якщо не попередив, а наймач не виїхав, договір вважається продовженим на тих самих умовах і строк (стаття 822 ЦК).

Як розірвати договір оренди

• Наймач може відмовитися в будь-який час, письмово попередивши власника за три місяці. Якщо виїхав без попередження, власник може вимагати плату за три місяці, якщо доведе, що не зміг одразу здати квартиру на тих самих умовах (стаття 825 ЦК).
• Власник розриває договір через суд, якщо наймач не платить шість місяців (при короткостроковому наймі — понад два рази) або псує житло (частина 2 статті 825 ЦК). Після розірвання наймача виселяють на підставі рішення суду (стаття 826 ЦК), тому не міняйте замки і не виносьте речі самовільно.
• За згодою сторін договір можна розірвати будь-коли — оформіть це письмово.

Якщо ви знімаєте квартиру

• Перевірте власника. Попросіть документ про право власності і порівняйте дані з паспортом. Довідку з Державного реєстру речових прав про квартиру видає будь-який ЦНАП, довідку про майно іншої людини теж можна отримати. Онлайн-послуга є на порталі Дія; якщо вона недоступна, зверніться до ЦНАП.
• Якщо здає не власник — потрібна довіреність від власника; при піднаймі — згода власника (стаття 823 ЦК).
• Не платіть наперед за «перегляд» або «бронювання» квартири, яку ще не бачили: це типова схема шахраїв. Гроші — після огляду і підписання договору, безготівково.
• Зафіксуйте стан квартири і лічильники в акті — тоді власник не утримає заставу за старі пошкодження.

Податкова знижка для орендаря. Внутрішньо переміщені особи, учасники бойових дій та особи з інвалідністю внаслідок війни можуть включити фактично сплачену орендну плату за житло до податкової знижки, якщо договір оформлено відповідно до закону (підпункт 166.3.9 ПКУ).

Часті запитання

Чи потрібно реєструвати договір оренди квартири? Державної реєстрації для договору найму житла Цивільний кодекс не вимагає; достатньо письмової форми. Нотаріальний договір обов’язковий лише для оренди з викупом.

Чи можна здавати квартиру без договору? Закон вимагає письмової форми (стаття 811 ЦК). Без договору і власнику, і наймачу важче довести домовленості про плату, строк і заставу.

Що буде з орендою, якщо квартиру продадуть? Договір продовжує діяти, права власника переходять до нового власника (стаття 814 ЦК). Про особливості продажу — у статті Продаж квартири.

Глава 59 «Найм (оренда) житла» Цивільного кодексу — на zakon.rada.gov.ua, стаття 170 Податкового кодексу — там само.