Право и документы
Как сдать квартиру в аренду: договор найма, налог с аренды, права собственника и нанимателя
Опубликовано Факты проверены:
Содержание статьи
Сдать квартиру официально — значит заключить с нанимателем письменный договор найма жилья (статья 811 «Цивільного кодексу України» — Гражданского кодекса Украины, далее — ЦК) и платить налог с дохода. Нотариус для обычного договора аренды квартиры не нужен. Ниже — что записать в договоре, как считать и платить налог и на что обратить внимание тому, кто снимает жилье.
Кратко:
- договор найма жилья — письменный; нотариальное удостоверение обязательно только для аренды жилья с выкупом (статья 811 ЦК);
- если срок в договоре не указан, договор считается заключенным на пять лет (статья 821 ЦК);
- если наниматель — обычное физическое лицо, налог с дохода платит сам собственник ежеквартально в течение 40 дней после окончания квартала и подает годовую декларацию (подпункт 170.1.5 «Податкового кодексу України» — Налогового кодекса Украины, далее — НКУ);
- наниматель может отказаться от договора, предупредив письменно за три месяца (статья 825 ЦК);
- продажа квартиры не прекращает аренду: права наймодателя переходят к новому собственнику (статья 814 ЦК).
Как сдать квартиру: шаги
- Проверьте документы на квартиру. Сдавать жилье может собственник (статья 810 ЦК). Если собственников несколько, договоритесь с ними письменно.
- Подготовьте квартиру и опись имущества. Сфотографируйте состояние комнат, техники и мебели, перепишите показания счетчиков — это пойдет в акт приема-передачи.
- Определите цену. Сравните объявления о похожих квартирах в вашем районе. Плату устанавливаете в договоре; изменить ее в одностороннем порядке нельзя, если договор этого не разрешает (статья 820 ЦК).
- Проверьте нанимателя — паспорт, с кем он будет жить, место работы.
- Подпишите договор и акт приема-передачи в двух экземплярах.
- Получайте плату безналично — так у вас и у нанимателя есть подтверждение платежей.
- Платите налог ежеквартально и подайте декларацию за год.
Что записать в договоре аренды квартиры
| Условие | Что указать | Норма |
|---|---|---|
| стороны | ФИО, паспортные данные, РНОКПП (идентификационный номер налогоплательщика) собственника и нанимателя | статья 813 ЦК |
| предмет | адрес, количество комнат, площадь, перечень мебели и техники | статья 812 ЦК |
| кто будет жить с нанимателем | ФИО всех, кто будет постоянно проживать | часть 1 статьи 816 ЦК |
| плата и срок оплаты | сумма в гривнах, дата ежемесячного платежа; без даты — ежемесячно | статья 820 ЦК |
| коммунальные услуги | кто платит; по умолчанию — наниматель | часть 3 статьи 815 ЦК |
| срок договора | дата начала и окончания; без срока — пять лет | статья 821 ЦК |
| ремонт | текущий — наниматель, капитальный — собственник, если не договорились иначе | статья 819 ЦК |
| залог (депозит) | сумма, когда и за что удерживается, когда возвращается | по договоренности |
| животные, курение, гости | правила проживания | по договоренности |
| расторжение | порядок предупреждения, возврата ключей и залога | статьи 825–826 ЦК |
Договор на срок до одного года — краткосрочный наем: на него не распространяются, в частности, преимущественное право нанимателя на новый договор и правила о поднайме (часть 2 статьи 821 ЦК).
Налог с аренды квартиры
| Кто наниматель | Кто платит налог | Как |
|---|---|---|
| обычное физическое лицо | собственник сам | ежеквартально, в течение 40 календарных дней после окончания квартала; доход, уплаченный налог и обязательства за год — в годовой декларации (подпункт 170.1.5 НКУ) |
| юридическое лицо или ФОП (физическое лицо — предприниматель) | арендатор как налоговый агент | удерживает налог при выплате (подпункты 170.1.2, 170.1.4 НКУ) |
- Налог на доходы — по ставке пункта 167.1 НКУ, вместе с ним уплачивается военный сбор (пункт 16¹ подраздела 10 раздела XX НКУ).
- Доход считают из платы по договору, но не меньше минимальной суммы арендного платежа, если ее установил и обнародовал местный совет до начала года (подпункт 170.1.2 НКУ).
- Годовую декларацию подают до 1 мая следующего года (подпункт 49.18.4 НКУ).
- Собственник-нерезидент может сдавать квартиру только через ФОП или юридическое лицо — резидента, которое действует как его налоговый агент (подпункт 170.1.3 НКУ).
Права и обязанности сторон
Наниматель:
- использует жилье только для проживания и принимает его в надлежащем состоянии (статья 815 ЦК);
- не делает перепланировку без согласия собственника;
- вовремя вносит плату и, если не договорились иначе, сам платит за коммунальные услуги;
- может вселить других людей на постоянное проживание только с согласия собственника (статья 817 ЦК);
- после окончания договора имеет преимущественное право на новый договор, а при продаже квартиры — преимущественное право ее купить (статья 822 ЦК).
Собственник:
- передает жилье, пригодное для постоянного проживания (статья 812 ЦК);
- делает капитальный ремонт, если не договорились иначе (статья 819 ЦК);
- не позднее чем за три месяца до окончания срока может предложить новые условия или предупредить, что не будет продлевать договор; если не предупредил, а наниматель не выехал, договор считается продленным на тех же условиях и срок (статья 822 ЦК).
Как расторгнуть договор аренды
- Наниматель может отказаться в любое время, письменно предупредив собственника за три месяца. Если выехал без предупреждения, собственник может требовать плату за три месяца, если докажет, что не смог сразу сдать квартиру на тех же условиях (статья 825 ЦК).
- Собственник расторгает договор через суд, если наниматель не платит шесть месяцев (при краткосрочном найме — более двух раз) или портит жилье (часть 2 статьи 825 ЦК). После расторжения нанимателя выселяют на основании решения суда (статья 826 ЦК), поэтому не меняйте замки и не выносите вещи самовольно.
- По согласию сторон договор можно расторгнуть в любое время — оформите это письменно.
Если вы снимаете квартиру
- Проверьте собственника. Попросите документ о праве собственности и сравните данные с паспортом. Справку из Государственного реестра вещных прав («Державний реєстр речових прав») о квартире выдает любой ЦНАП (центр предоставления административных услуг), справку об имуществе другого человека тоже можно получить. Онлайн-услуга есть на портале «Дія»; если она недоступна, обратитесь в ЦНАП.
- Если сдает не собственник — нужна доверенность от собственника; при поднайме — согласие собственника (статья 823 ЦК).
- Не платите наперед за «просмотр» или «бронирование» квартиры, которую еще не видели: это типичная схема мошенников. Деньги — после осмотра и подписания договора, безналично.
- Зафиксируйте состояние квартиры и счетчики в акте — тогда собственник не удержит залог за старые повреждения.
Налоговая скидка для арендатора. Внутренне перемещенные лица, участники боевых действий и лица с инвалидностью вследствие войны могут включить фактически уплаченную арендную плату за жилье в налоговую скидку, если договор оформлен в соответствии с законом (подпункт 166.3.9 НКУ).
Частые вопросы
Нужно ли регистрировать договор аренды квартиры? Государственной регистрации для договора найма жилья ЦК не требует; достаточно письменной формы. Нотариальный договор обязателен только для аренды с выкупом.
Можно ли сдавать квартиру без договора? Закон требует письменной формы (статья 811 ЦК). Без договора и собственнику, и нанимателю труднее доказать договоренности о плате, сроке и залоге.
Что будет с арендой, если квартиру продадут? Договор продолжает действовать, права собственника переходят к новому собственнику (статья 814 ЦК). Об особенностях продажи — в статье Продажа квартиры.
Глава 59 «Найм (оренда) житла» (Наем (аренда) жилья) ЦК — на zakon.rada.gov.ua, статья 170 НКУ — там же (тексты на украинском языке).