Продаж квартири: документи, податки, кроки угоди і чи можна розірвати договір

Договір купівлі-продажу квартири укладають письмово і обов’язково посвідчують у нотаріуса (стаття 657 Цивільного кодексу). Нотаріус одночасно реєструє право власності покупця в Державному реєстрі речових прав, тому окремо йти до реєстратора не потрібно. Продавцю варто заздалегідь зібрати документи, з’ясувати, чи доведеться платити податок, і домовитися з покупцем про розрахунок.

Коротко:

• договір продажу квартири — тільки нотаріальний; право власності переходить до покупця з моменту державної реєстрації (стаття 334 ЦК);
• продаж не оподатковується, якщо це перший продаж житла за рік і квартира належить вам понад три роки (або отримана у спадщину) — пункт 172.1 Податкового кодексу;
• в інших випадках податок і військовий збір платить продавець до посвідчення договору (пункт 172.5 ПКУ);
• покупець сплачує збір на пенсійне страхування — без нього нотаріус договір не посвідчить (Закон № 400/97-ВР);
• якщо квартира спільна з чоловіком чи дружиною — потрібна нотаріальна згода другого з подружжя (стаття 65 Сімейного кодексу); якщо власник або користувач житла — дитина, потрібен дозвіл органу опіки (стаття 177 СК).

Кроки продажу

1. Перевірте свої документи і реєстр. Право власності має бути зареєстроване в Державному реєстрі речових прав (для прав, набутих до 2013 року, — є документ, що його підтверджує). Перевірте, чи немає заборон, арештів та іпотеки: нотаріус перед посвідченням обов’язково перевіряє це сам (стаття 55 Закону «Про нотаріат»). Довідку з реєстру видає будь-який ЦНАП; онлайн-послуга є на порталі Дія; якщо вона недоступна, зверніться до ЦНАП.
2. Отримайте згоди. Нотаріальна згода другого з подружжя, якщо квартира — спільна сумісна власність; дозвіл органу опіки та піклування, якщо в квартирі є частка дитини або дитина нею користується.
3. Визначте оціночну вартість. Нотаріусу потрібна електронна довідка про оціночну вартість з Єдиної бази даних звітів про оцінку Фонду держмайна або зареєстрований там звіт оцінювача (пункт 172.4 ПКУ). Довідка формується безоплатно і чинна 30 днів, звіт оцінювача — шість місяців з дати реєстрації в базі (пункт 172.3).
4. Домовтеся з покупцем про ціну, строки, аванс чи завдаток, порядок розрахунку і дату виїзду. Ціну вказують у гривнях; можна визначити еквівалент в іноземній валюті — тоді платять у гривнях за офіційним курсом НБУ на день платежу, якщо договір не встановлює іншого (статті 524, 533 ЦК).
5. Сплатіть податок (якщо продаж оподатковується) — до підписання договору.
6. Підпишіть договір у нотаріуса. Нотаріус посвідчує договір і одразу реєструє право власності покупця.
7. Передайте квартиру — ключі, показники лічильників, документи на техніку; зручно скласти акт приймання-передачі.

Які документи потрібні продавцю

Нотаріус може попросити й інші документи залежно від історії квартири — уточніть перелік, коли записуєтеся. Під час угод з нерухомістю нотаріус є суб’єктом первинного фінансового моніторингу і перевіряє клієнтів та операцію (Закон № 361-IX), тому може поставити питання про джерело коштів.

Податок з продажу квартири

Податок платить продавець. Дохід рахують з ціни в договорі, але не нижче оціночної або ринкової вартості з Єдиної бази (пункт 172.3 ПКУ).

Разом з податком на доходи сплачують військовий збір; якщо дохід не оподатковується, збір теж не беруть (пункт 16¹ підрозділу 10 розділу XX ПКУ). Податок сплачують через банк до посвідчення договору (пункт 172.5). Якщо угода в нотаріуса не відбулася, надміру сплачений податок повертають за декларацією (пункт 172.6).

Що платить покупець. Збір на обов’язкове державне пенсійне страхування з вартості квартири за договором (пункт 9 статті 1 і стаття 2 Закону № 400/97-ВР). Хто платить за послуги нотаріуса, сторони вирішують самі; плату приватного нотаріуса визначають за домовленістю (стаття 31 Закону «Про нотаріат»). Збори за державну реєстрацію прив’язані до прожиткового мінімуму (стаття 34 Закону № 1952-IV).

Аванс і завдаток

• Завдаток — сума, яку покупець дає в рахунок ціни на підтвердження і забезпечення договору. Якщо угоду зірвав покупець, завдаток залишається у продавця; якщо продавець — він повертає завдаток і доплачує ще стільки ж (статті 570–571 ЦК).
• Аванс — просто частина оплати; якщо угода не відбулася, його повертають. Якщо не встановлено, що сума — завдаток, вона вважається авансом (частина 2 статті 570).
• Домовленість про майбутню угоду оформлюють попереднім договором; для квартири він теж має бути нотаріальним, бо такою є форма основного договору (стаття 635 ЦК).

Розрахунок: як отримати гроші безпечно

Найпрозоріше — безготівковий переказ на ваш рахунок у день підписання. Цивільний кодекс передбачає й розрахунок через акредитив: за покритого акредитива гроші покупця бронюються на окремому рахунку в банку і виплачуються вам, коли виконано умови, наприклад подано витяг про реєстрацію права покупця (стаття 1093 ЦК). Чи відкриває банк акредитиви для угод між фізичними особами і на яких умовах — уточніть у банку. Якщо покупець платить частинами, договір може передбачати, що право власності залишається за вами до повної оплати (стаття 697 ЦК).

Чи можна розірвати договір купівлі-продажу

Так, але тільки на підставах, передбачених законом або договором.

• За згодою сторін — у будь-який момент (частина 1 статті 651 ЦК). Договір про розірвання укладають у тій самій формі, що й основний, тобто теж у нотаріуса (стаття 654 ЦК); після цього змінюють запис у Державному реєстрі речових прав.
• Через суд на вимогу однієї сторони — якщо друга сторона істотно порушила договір, тобто ви значною мірою втратили те, на що розраховували (частина 2 статті 651 ЦК). Типовий приклад — покупець не заплатив: продавець може вимагати оплати з процентами або відмовитися від договору (стаття 692 ЦК).
• Через істотну зміну обставин — на умовах статті 652 ЦК, якщо сторони не домовилися самі.

Що з грошима і квартирою: з моменту розірвання зобов’язання сторін припиняються, але повернути виконане до розірвання не можна вимагати, якщо інше не встановлено договором або законом (частини 2 і 4 статті 653 ЦК). Тому в договорі про розірвання прямо пропишіть, хто що повертає і в які строки. Сторона, яка істотно порушила договір, може відшкодовувати збитки (частина 5 статті 653). Завдаток повертається, якщо зобов’язання припинилося до початку виконання або через неможливість його виконати (частина 3 статті 571 ЦК).

Розірвання не те саме, що недійсність договору: недійсним правочин визнають, якщо на момент укладення порушено вимоги закону (стаття 215 ЦК), — це окремий судовий спір.

Квартира на тимчасово окупованій території

Набуття і припинення права власності на нерухомість на тимчасово окупованій території відбувається за законодавством України за її межами; правочин щодо такої нерухомості, вчинений з порушенням законів України, недійсний (частини 5–6 статті 11 Закону № 1207-VII).

Часті запитання

Що вигідніше — продати чи подарувати квартиру родичу? Це різні угоди з різними податками. Порівняння — у статті Договір дарування квартири.

Чи можна продати квартиру без рієлтора? Так, закон не вимагає посередника: угоду перевіряє і посвідчує нотаріус. Порядок дій покупця — у статті Купівля квартири.

Чи потрібно знімати з реєстрації місця проживання до продажу? Запишіть у договорі строк, до якого ви і члени сім’ї звільните квартиру і задекларуєте інше місце проживання. Якщо в квартирі проживає дитина, без дозволу органу опіки угоду не посвідчать.

Цивільний кодекс — на zakon.rada.gov.ua, стаття 172 Податкового кодексу — там само.